عقارات هانوي: المركز يحافظ على الأسعار، والضواحي تنتظر التعديل

صورة توضيحية.

ومن الآن وحتى نهاية عام 2025، سوف يظل المعروض من الشقق المعروضة للبيع في سوق هانوي يتركز بشكل أساسي في القطاعين أ و ب؛ ولا يزال تنويع المنتجات محدودا.

أشارت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لخدمات الأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، إلى أنه ابتداءً من عام 2026، وعند اكتمال الإجراءات القانونية للمشاريع التجريبية، سيشهد المعروض الجديد في هانوي زيادةً حادة. ومن المتوقع أن يستقبل سوق هانوي خلال الفترة 2026-2027 حوالي 46,600 شقة من 43 مشروعًا، ولكن معظمها يقع خارج المنطقة المركزية. وقد يُشكّل هذا ضغطًا لتعديل الأسعار، ولكن وفقًا للسيدة هانج، لن يحدث هذا التعديل إلا في المناطق ذات وفرة الأراضي وعدم تناسق البنية التحتية.

أما بالنسبة للمشاريع ذات المواقع الاستراتيجية، في القطاعين الثاني والثالث، والتي يطورها مستثمرون مرموقون، فمن المرجح أن تبقى الأسعار مستقرة أو ترتفع قليلاً بفضل الندرة والطلب الحقيقي. وبشكل عام، بدلاً من موجة من انخفاض الأسعار في السوق، سنشهد تمايزًا واضحًا حسب المنطقة وجودة المشروع، كما أوضحت السيدة هانغ.

لتحسين عرض المساكن ورفع أسعارها إلى مستوى يناسب قدرة الناس على تحمل التكاليف، يرى خبراء سافيلز أن هانوي، بشكل عام، تُطبّق بشكل متزامن العديد من الحلول، مثل الإصلاح المؤسسي، وتطوير البنية التحتية، وتجريب مشاريع الإسكان... والجدير بالذكر أن العديد من المشاريع قيد الدراسة للتنفيذ في مناطق خارج نطاق 3-3.5. عند اكتمال الإجراءات وطرح المنتجات في السوق، سيكون لذلك تأثير إيجابي على مستوى الأسعار.

ومع ذلك، يُوصي الخبراء أيضًا بعامل مهم: تكاليف استخدام الأراضي. يُمثل هذا العامل حاليًا نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية. إذا حُسبت هذه التكلفة بشكل معقول، بما يضمن التوافق بين مصالح الدولة والشركات، يُمكن خفض أسعار المساكن إلى مستوى يتناسب مع قدرة الأفراد على الدفع.

وفي الوقت نفسه، فإن الآليات التفضيلية في الضرائب والائتمان والأراضي لقطاع الإسكان بأسعار معقولة ضرورية أيضاً لتعزيز تطوير هذا الخط من المنتجات.

أشار الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إلى أن نقص المعروض من المساكن، وخاصةً المساكن بأسعار معقولة، نتيجة حتمية لعملية التنمية غير المتوازنة على مدى سنوات طويلة. ينبغي أن تُركز سياسات حوافز الأراضي وإجراءات الاستثمار على المستثمرين الذين يبنون مساكن لذوي الاحتياجات الخاصة، بدلاً من التركيز فقط على المشاريع الفاخرة.

ومع اتجاه هانوي إلى تعزيز تطوير وسائل النقل العام والحد من المركبات الشخصية في وسط المدينة، يتوقع الخبراء أن يؤثر ذلك أيضًا على سوق العقارات، وخاصة في المنطقة المركزية، ولكن ليس بشكل سلبي تمامًا.

إنها عملية تحول حضري شاملة. عند تطبيق سياسة تنظيم المركبات الشخصية، سيؤثر ذلك بالتأكيد على سهولة الوصول إلى المناطق المركزية. مع ذلك، هذا لا يعني أنه سيكون له تأثير سلبي مباشر على سوق العقارات.

ترتبط طبيعة العقارات ارتباطًا وثيقًا بالحاجة إلى الاستخدام، حيث يُعدّ السكن حاجةً أساسيةً دائمًا. ورغم تغيُّر وسائل النقل، سيظل الناس يجدون طرقًا للوصول إلى المناطق الضرورية عبر خياراتٍ متنوعة.

حاليًا، لا يزال السوق في مرحلة رصد وتحليل تأثير التغيرات في البنية التحتية وحركة المرور. ووفقًا لتقييم سافيلز، في بعض المناطق، مثل الحي القديم، إذا تم توجيهها واستغلالها بفعالية لأغراض سياحية وتجارية، يُمكن الحفاظ على قيمة العقارات بشكل كامل، بل وزيادتها.

لا يزال الطلب على المساكن مرتفعًا جدًا في المدن الكبرى مثل هانوي. لذلك، حتى في ظل تغير وسائل النقل، لا يزال سوق العقارات يتمتع بآلية ذاتية التكيف والتعديل لتلبية هذه الحاجة. ومع ذلك، نظرًا لتعقيد هذه العملية وتداخل العديد من العوامل فيها، من الضروري مواصلة الرصد والتقييم في المرحلة المقبلة، بدلًا من استخلاص استنتاجات مبكرة حول التأثير المباشر على قيم العقارات في الوقت الحالي، وفقًا لتحليل خبراء سافيلز.

من الاتجاهات الملحوظة اليوم أنه على الرغم من اهتمام المستثمرين الأجانب بالعقارات السكنية، إلا أن الاستثمار الأجنبي المباشر في هذا القطاع لم يشهد نموًا كبيرًا. وفي هذا السياق، أوضحت السيدة دو ثو هانغ أن العوامل الأساسية لفيتنام جذابة للغاية للمستثمرين الأجانب، بما في ذلك التركيبة السكانية الشابة، والتوسع الحضري السريع، وارتفاع الدخل، والآفاق الاقتصادية الإيجابية. كما تُظهر ملاحظات سافيلز أن الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات السكنية يتركز بشكل واضح في هانوي، ومدينة هو تشي منه، وهاي فونغ...

ومع ذلك، لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر إلى قطاع الإسكان وتطويره بشكل أقوى، من الضروري اختصار إجراءات الترخيص والموافقة على المشاريع وجعلها أكثر شفافية. تُعدّ سرعة إجراءات الاستثمار الميزة التنافسية الأكبر للاحتفاظ بتدفقات رأس المال الدولي وجذبها.

منذ بداية العام، سجل سوق العقارات في هانوي بوادر انتعاش مع تحسن العرض، إلا أن مستوى الأسعار لا يزال مرتفعًا. صدرت قوانين مهمة تتعلق بالأراضي والإسكان والعقارات، وستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من أغسطس 2024. ومع ذلك، لتطبيقها بشكل متزامن وفعال، لا يزال الأمر يتطلب وقتًا لإصدار الوثائق الإرشادية وتنفيذها بدقة.

تدخل العديد من المشاريع حاليًا مراحل الإنجاز القانوني، واعتماد التصميم، والالتزامات المالية، وغيرها. تتطلب هذه الخطوات وقتًا لضمان الشفافية والإجراءات السليمة. ورغم تسارع وتيرة التقدم، لا يزال هناك تأخير في طرح المعروض الفعلي في السوق.

وفقاً للأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية، لم تعد أسعار العقارات تُحدد بالطلب الحقيقي، بل تُحددها إلى حد كبير تكاليف المدخلات، وخاصةً تكاليف الأراضي ووقت استكمال الإجراءات. إذا لم تتخذ الدولة إجراءات فعّالة للحد من التأخير في الموافقة على المشاريع، فلن يكون هناك احتمال كبير لانخفاض أسعار المساكن، حتى مع تحسن العرض.

المصدر: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm