من الضروري اختيار 1-2 طريقة لتحديد أسعار الأراضي للتطبيق حسب القطاعات والمناطق.

وفي 21 يونيو/حزيران، أثناء حديثه في قاعة المناقشة حول مشروع قانون الأراضي (المعدل)، اقترح المندوب تران تشي كونج، نائب رئيس وفد الجمعية الوطنية لمدينة دا نانغ ، أنه من الضروري النظر في واختيار 1 أو 2 من الأساليب المحددة لتحديد أسعار الأراضي لجميع القطاعات والمناطق لتطبيقها، وضمان الاتساق والجدوى وتجنب المشاكل القانونية في المستقبل.

المندوب تران تشي كونغ يتحدث في قاعة النقاش. تصوير: فو هونغ

وافق المندوب تران تشي كوونج على تعديل قانون الأراضي وفي الوقت نفسه ساهم واستكمل قضيتين مهمتين.

فيما يتعلق بقضية إيجار الأراضي المنصوص عليها في المادة 120 من مشروع القانون، فبالرغم من أن المادة 2 ترسخ بشكل أساسي سياسة الحزب في القرار رقم 18-NQ/TW الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية الثالثة عشرة، والتي تنظم على وجه التحديد مجموعات الحقول والقطاعات والأراضي المستخدمة للحقول التي يتم دفعها مرة واحدة طوال فترة الإيجار، إلا أنه وفقًا للمندوبين، فإن هذه قضية تحتاج إلى النظر في عوامل التنمية المحددة لكل منطقة.

في الواقع، هناك مشاريع تم تحديدها كمحركات رئيسية لتعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المنطقة، ويتطلب المستثمرون دفعة لمرة واحدة حتى يتمكنوا من تحقيق التوازن والتخطيط بشكل استباقي للاستثمار المالي لتنفيذ المشروع لضمان الاستقرار وتجنب التقلبات أثناء عملية تنفيذ المشروع للمستثمر، ولكن لن يتم تطبيق طريقة الدفع لمرة واحدة.

لذلك، وفقًا للمندوب تران تشي كونج، من الضروري النظر في إضافة إلى الفقرة 2 من المادة 120 الحالة التي تنص على أنه بالنسبة للمشاريع ذات الطبيعة القيادية والرئيسية، ضمن استراتيجية وتخطيط وخطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة، يجب على مجلس الشعب الإقليمي أن ينظر ويقرر بشأن دفع إيجار الأرض لمرة واحدة طوال مدة الإيجار.

وهذا من شأنه ضمان تحقيق أهداف التنمية في المنطقة والرغبة في استقرار الاستثمار والإنتاج للمؤسسات، وضمان انسجام مصالح الدولة والمستثمرين ومستخدمي الأراضي.

إضافةً إلى ذلك، تنص المادة ١٢٠، في الفقرة (ب)، البند ٢، على أن "استخدام الأراضي الخدمية التجارية للأنشطة السياحية " يُعدّ إيجارًا للأرض بدفعة واحدة لكامل مدة الإيجار. ورأى المندوب ضرورة توضيح عبارة "الأنشطة السياحية".

أوضح المندوب ذلك قائلاً إنه بناءً على تفسير المصطلحات الواردة في البند 3 من المادة 3 والفصل الخامس من قانون السياحة لعام 2017، الذي ينظم تحديدًا الأنشطة السياحية وأنواع الأعمال السياحية، مثل السفر والنقل والإقامة وأنواع أخرى من الخدمات السياحية كالطعام والتسوق والترفيه والاستجمام والرعاية الصحية، فإن ذلك يُظهر أن للأنشطة السياحية نطاقًا ودلالة واسعين نسبيًا. لذلك، من الضروري توضيح وتحديد مفهوم "الأنشطة السياحية" لتسهيل الأمر ووضوحه وإمكانية تطبيقه عمليًا.

مبدئياً، تنص المادة 158 على طريقة حساب أسعار الأراضي، وقائمة أسعار الأراضي في المادة 159. وأوضح المندوب أنه على الرغم من أن الفقرة الرابعة من المادة 158 قد ألغت طريقة الفائض مقارنة بالقانون الحالي، فإن مشروع القانون ينص على 4 طرق لتقييم الأراضي، بما في ذلك: "طريقة المقارنة المباشرة؛ طريقة الخصم؛ طريقة الدخل؛ طريقة معامل تعديل سعر الأرض".

لكن في الممارسة العملية، بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن تطبيق 4 طرق سيعطي 4 نتائج مختلفة وسيكون هناك فرق كبير؛ ناهيك عن أنه في نفس الطريقة مثل طريقة الدخل، إذا تغيرت متغيرات الإدخال، فإن سعر الأرض سيكون له أيضًا تغييرات مختلفة.

في حين تنص المادة 158 من الفقرة 5 على أنه "يجوز لجهة تحديد أسعار الأراضي أن تقرر تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة أو أكثر من طرق التقييم المنصوص عليها في الفقرة 4".

في العادة، ومن أجل ضمان الأمان، تقوم وكالة الدولة بتطبيق العديد من الأساليب وتختار نتيجة الأسلوب الذي يعطي أعلى سعر، وهو ما يدفع الصعوبات للشركات بشكل غير مرئي.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن اللائحة "الجهة التي تقرر أسعار الأراضي على أساس نتائج تحديد أسعار الأراضي الأكثر فائدة لميزانية الدولة" تحتاج إلى دراسة متأنية وتحليلها وتحديد واضح لما هو "الأكثر فائدة لميزانية الدولة"؛ هل يتعلق الأمر بتطبيق أي طريقة تعطي أعلى سعر "الأكثر فائدة" أم أنها مجرد مسألة أعلى سعر للأرض؟

وبحسب المندوب فإن الأرض مجرد مادة مدخلة، والمهم هو كيفية استخدام الأرض، وكيف سيستغلها مستخدمو الأرض ويستخدمونها لتحقيق الفوائد، والقيمة المضافة من الأرض... ستكون أكثر أهمية من مجرد سعر الأرض، وعندها فقط سيكون استخدام الأرض فعالاً بشكل شامل وطويل الأمد.

في الواقع، هناك حالات حيث من الممكن تحديد عقود إيجار الأراضي بأسعار منخفضة، ولكن الفوائد ستكون أعلى من خلال خلق فرص العمل، وزيادة الإيرادات السنوية للميزانية من الضرائب، ومن أنشطة الإنتاج والأعمال التجارية، أو تكاليف الفرصة الأخرى عند جذب المستثمرين الأوائل للاستثمار في موقع الأرض هذا.

من ناحية أخرى، فإن اللائحة المذكورة أعلاه "الأكثر فائدة لميزانية الدولة" تخلق تناقضاً مع اللائحة الواردة في البند 3 من المادة 153 "... في حالة زيادة إيجار الأرض للدورة التالية مقارنة بالدورة السابقة، يتم تعديل إيجار الأرض المستحق بحيث يزيد بما لا يزيد عن 15٪ مقارنة بالدورة السابقة".

وبما أن تحديد الدورة الجديدة على أساس قائمة أسعار الأراضي التي تم تحديدها في وقت السنة الأولى من الدورة، فإن أسعار الأراضي غالباً ما ترتفع بشكل كبير مقارنة بالسنوات الخمس السابقة، ويحتاج تحديد "زيادة لا تتجاوز 15%" إلى تحليل لتوضيح أساس تحديد هذا المعدل.

قال المندوب تران تشي كونغ إنه بناءً على ما سبق، يتبين أن تنظيم أربع طرق لتحديد أسعار الأراضي سيخلق صعوبات وتعقيدات في عملية التنفيذ. لذلك، من الضروري مراجعة وتقييم أي الطرق الأربع هي الأنسب والأكثر ملاءمةً لاختيار طريقة أو طريقتين محددتين لجميع القطاعات والمناطق، بما يضمن الاتساق والجدوى وتجنب المشاكل القانونية المستقبلية.

إضافةً إلى ذلك، تنصّ المادة ١٥٩ من البند ١ على التعديل السنوي لقائمة أسعار الأراضي، لكنها لا تُحدّد بوضوح مبادئ ومعايير وشروط تعديلها، مما سيُواجه صعوبات وعقبات عديدة في التنفيذ.

ومن ثم، ولإيجاد أساس قانوني واضح وتجنب التطبيق التعسفي للقانون، اقترح المندوبون أنه من الضروري النظر في إضافة مبادئ وشروط ومعايير محددة كأساس لتعديل قائمة أسعار الأراضي السنوية.

ن.ف.و - فو هونغ