خبير: أسعار الأراضي مرتفعة وأسعار المساكن يصعب تبريدها

وبحسب الخبراء، عندما ترتفع أسعار الأراضي، فإن تكاليف المدخلات سوف ترتفع، وبالتالي تزيد أسعار المساكن ولا يمكن أن تبرد.

قال السيد نجوين كوانج هوي - الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصرفية (جامعة نجوين تراي) إن التحديث قائمة أسعار الأراضي إن الاقتراب من أسعار السوق أمرٌ حتمي. ومع ذلك، يجب تنفيذ هذا التعديل على النحو الصحيح، ليس كـ"عبء"، بل كخطوة نحو العدالة والشفافية والتنمية المستدامة.

وبحسب قوله، في ظل ارتفاع أسعار العقارات، فإن دخول الناس لم تواكب الارتفاع، والحكومة تدعو إلى تهدئة أسعار المساكن لضمان الأمن الاجتماعي، ورفع أسعار الأراضي بشكل حاد للغاية يحتاج إلى دراسة متعمقة ودقيقة واستراتيجيّة، حتى لا تتحول الأرض عن طريق الخطأ - وهي القوة الدافعة للنمو - إلى عائق أمام التنمية.

يقول الخبراء إنه مع ارتفاع أسعار الأراضي، فإن أسعار المساكن ستواجه صعوبة في التهدئة. (صورة توضيحية: مينه دوك)

في جوهرها، تُعدّ قائمة أسعار الأراضي أساسًا لتحديد رسوم استخدام الأراضي والضرائب والرسوم والتعويضات، وهي مرحلة "الإدخال" في أي مشروع عقاري. عندما ترتفع قائمة أسعار الأراضي بشكل كبير، وخاصةً في المناطق المركزية، ترتفع تكاليف الإدخال للشركات بشكل حاد، وينعكس ذلك حتمًا على أسعار بيع المنازل.

في الواقع، في العديد من المشاريع في هانوي ، تُشكّل تكاليف الأرض ما بين 30% و50% من هيكل التكلفة. وبالتالي، إذا ارتفعت قائمة أسعار الأراضي بنسبة 20% إلى 30% فقط، فقد يرتفع سعر البيع النهائي عشرات المرات.

وأكد السيد هوي أن " هذا يجعل حلم امتلاك منزل بالنسبة لأصحاب الدخل المتوسط ​​أكثر بعداً، في حين أن السوق معرضة لخطر اختلال التوازن الخطير - فهناك الكثير من المنازل الفاخرة، وليس هناك ما يكفي من المنازل بأسعار معقولة ".

وأكد الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد فيتنام لأبحاث وتقييم سوق العقارات، أن الاقتراح الذي تقدمت به بعض المحليات بزيادة أسعار الأراضي في المرحلة الحالية غير مناسب.

وبما أن تكاليف الأراضي تمثل ما بين 30% إلى 50% من تكاليف المدخلات، فإن ارتفاع أسعار الأراضي قد يؤدي إلى مزيد من ارتفاع أسعار العقارات.

علاوة على ذلك، فإن علم نفس الحشود وتأثير FOMO (الخوف من تفويت الفرصة) يهيمنان بقوة. سوق العقارات في فيتنام، يمكن لخطوة مثل زيادة أسعار الأراضي أن تجعل الناس والمستثمرين يعتقدون بسرعة أن الأسعار سوف تستمر في الارتفاع، وبالتالي تعزيز المضاربة وخلق حمى افتراضية أكثر مما تريد وحدة الاستشارات.

كما أكدت جمعية العقارات الفيتنامية أن الحكومة والوزارات والقطاعات والمحليات تبحث حاليًا عن حلول لخفض أسعار العقارات في السوق. ومن الحلول الفعالة خفض تكاليف الإنتاج التي تُشكل سعر بيع العقارات.

مع ذلك، سيؤثر ارتفاع أسعار الأراضي على التكلفة، مما يؤثر سلبًا على فرص الحصول على السكن لمن لديهم احتياجات سكنية حقيقية. أما بالنسبة للسكن التجاري، فإن ارتفاع أسعار الأراضي سيؤثر على جدوى المشروع، مما سيؤدي إلى استمرار ارتفاع أسعار المساكن.

سيؤدي ارتفاع أسعار الأراضي إلى ارتفاع تكاليف السكن، مما يُقلل من جاذبية الاستثمار، وخاصةً في المشاريع العقارية في الضواحي. وسيؤثر نقص المشاريع الاستثمارية على خطة المدينة لتطوير الإسكان في الضواحي بهدف توزيع السكان. ومن ثم، سيستمر انخفاض المعروض من المساكن في السوق، مما يُصعّب تحقيق الاستقرار الاجتماعي في المنطقة.

علاوة على ذلك، يمر سوق العقارات بمرحلة انتعاش هشة، حيث يتعين على العديد من الشركات إعادة هيكلة أعمالها، وتدفق رأس المال محدود. وإذا ارتفعت أسعار الأراضي في هذه المرحلة، فقد يُشكل ذلك عبئًا مزدوجًا، مما يُبطئ انتعاش السوق. حاليًا، ارتفعت أسعار استئجار الطلاب للمنازل القريبة من الجامعات بنحو 30%. وإذا ارتفعت أسعار الأراضي، فسيؤدي ذلك أيضًا إلى ارتفاع أسعار الإيجارات، مما سيُسبب صعوبات للطلاب ومستأجري المنازل.

انخفاض مزايا جذب الاستثمار

لا يؤدي ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير إلى ارتفاع أسعار المساكن فحسب، بل إنه وفقاً للعديد من الخبراء سوف يقلل أيضاً من ميزة جذب الاستثمار.

أشار السيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، إلى أن ارتفاع أسعار الأراضي قد يُضعف جاذبية فيتنام للاستثمار. وأوضح أن نسبة الإشغال التي تتراوح بين 80% و90% في معظم التجمعات الصناعية اليوم تنبع من ثلاث مزايا رئيسية: انخفاض تكاليف العمالة، وأسعار الأراضي المعقولة، والبنية التحتية اللوجستية المريحة.

" ولكن إذا فقدنا عامل الأرض المعقول، في حين ترتفع تكاليف العمالة، فهل ستظل ميزتنا في جذب الاستثمار قائمة؟ "، تساءل.

أسعار الأراضي المرتفعة تقلل من جاذبية الاستثمار. (صورة: مينه دوك)

وبحسب قوله فإن قانون الأراضي لعام 2024 يتطلب ضمان انسجام المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين، ولكن في الواقع، في الطريقة الحالية لتحديد أسعار الأراضي، لم يتم أخذ مصالح المؤسسات، بما في ذلك مؤسسات تأجير الأراضي واستخدام الأراضي بشكل عام أو مؤسسات التطوير العقاري بشكل خاص، في الاعتبار بشكل صحيح.

" ارتفاع أسعار الأراضي يُؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار وزيادة المخاطر، فأي الشركات تجرؤ على تنفيذ المشاريع؟ إذا لم تُنفّذ الشركات المشاريع، فإنّ إيرادات المنطقة المستدامة ستتأثر أيضًا "، أكد السيد هييب.

كما أكد الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري للسياسات التابع لرئيس الوزراء، أن هذا مطلبٌ لا مفر منه في عملية التنمية الحضرية، ولكن يجب ضمان انسجام المصالح. يجب على الدولة تحصيل القدر المناسب من الضرائب، ولكن لا يمكنها التضحية بها برفع تكاليف المعيشة وأسعار المساكن.

وأكد السيد لوك أنه " إذا تم بناء قائمة أسعار الأراضي مرتفعة للغاية مقارنة بقدرة الاقتصاد على التحمل، فسوف يؤدي ذلك إلى خلق تأثير متسلسل، مما يؤثر على الاستثمار العام وجذب الاستثمار الأجنبي المباشر وخاصة فرص الإسكان للناس ".

ارتفاع أسعار الأراضي يتسبب في زيادة تكاليف الاستثمار وزيادة المخاطر، فأي الشركات تجرؤ على تنفيذ المشاريع؟

السيد نجوين كووك هييب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام

لا ينبغي أن تزيد كل شيء مرة واحدة، زيادة الصدمة

وبحسب الخبراء فإن تعديل أسعار الأراضي يحتاج إلى تقسيم المناطق بشكل محدد، ولا ينبغي تعديله فجأة أو زيادته بشكل صادم.

أكد السيد نجوين كوانغ هوي أن جوهر تعديل قائمة أسعار الأراضي يكمن في التنفيذ. فمن المستحيل السماح بارتفاع أسعار الأراضي بشكل متزامن دون وجود آليات دعم مقابلة. يجب أن تضمن سياسة الأراضي الجيدة ثلاثة ركائز: حصول الدولة على موارد عادلة، ووجود مساحات عمل كافية للشركات، وحصول الناس على مساكن بأسعار معقولة.

لتحقيق ذلك، من الضروري تطبيق آلية مرنة لمعاملات التعديل، تُميّز بوضوح بين المناطق وأنواع الأراضي وأغراض استخدامها. ينبغي إعفاء الأراضي المخصصة لتطوير المساكن الاجتماعية والإسكان التجاري بأسعار معقولة من رسوم الانتفاع، أو تخفيضها، أو تمديدها. في الوقت نفسه، يمكن للأراضي المخصصة للمشاريع التجارية الراقية أو التي تستفيد من ميزة الموقع المركزي أن تطبق أسعارًا قريبة من أسعار السوق لتجنب خسائر الميزانية.

في الوقت نفسه، لا بد من إصلاحات جذرية في التخطيط والإجراءات والتكاليف القانونية، وهي عوامل تُشكل حاليًا نسبة كبيرة من أسعار المساكن. فعندما تطول فترة إعداد المشروع، ترتفع تكاليف رأس المال وأسعار فائدة القروض، ما يُضيفه المستثمرون إلى سعر البيع، مما يُؤدي إلى تجاوز أسعار المساكن قيمتها الحقيقية. فإذا كان التخطيط شفافًا، وسريعًا في الموافقة، وتوافرت تنبؤات طويلة الأجل، وانخفضت تكاليف الوساطة، فحتى لو ارتفعت قائمة أسعار الأراضي، يُمكن أن تظل أسعار المساكن مستقرة.

على المستوى الكلي، لا تُعدّ الأرض مصدرًا للدخل فحسب، بل تُعدّ أيضًا دافعًا للنمو المستدام. فعندما تُخطّط الأرض بذكاء وتُستغلّ على النحو الأمثل، ستصبح "رأس مال التنمية" - إذ تُنشئ البنية التحتية، والصناعات، والمناطق الحضرية، وفرص العمل. على العكس، إذا نظرنا إلى الأرض كمصدر دخل قصير الأجل فقط، فقد نقع بسهولة في دوامة ارتفاع الأسعار، وتقليص إمكانية الوصول إليها، والتسبب في عدم المساواة، وإعاقة القدرة التنافسية الوطنية ، كما أكّد السيد هوي.

لذلك، يرى ضرورة إعادة صياغة فلسفة التنمية، فالأرض ليست عبئًا يُستغل، بل مورد استراتيجي يجب استثماره كتدفق رأسمالي طويل الأجل. إن وضع قائمة أسعار معقولة للأراضي - تعكس القيمة السوقية الحقيقية مع مرونة في السياسات - من شأنه أن يُساعد الميزانية على زيادة الإيرادات بشفافية، ويُهيئ أساسًا لخفض تكاليف الإسكان من خلال خفض التكاليف الأخرى، مع تشجيع الشركات على التنمية المستدامة.

وقال نائب رئيس نادي هانوي العقاري نجوين ذا ديب إن قوائم أسعار الأراضي في العديد من البلدان تضمن وتعكس القيمة السوقية الصحيحة مع الحفاظ على الاستقرار الاقتصادي والاجتماعي.

واستشهد بسنغافورة كمثال على تسعير الأراضي بناءً على "دورة الحياة الحضرية"، مع مراعاة إمكانات التنمية للسنوات العشر إلى العشرين القادمة، حيث ترتفع أسعار الأراضي الحكومية بثبات بنسبة 2-5% سنويًا، مرتبطةً بمؤشرات البنية التحتية والسكان. كما تنشر هذه الدولة خرائط أسعار الأراضي علنًا على الإنترنت، مما يُسهم في شفافية المعلومات والحد من المضاربة.

يعتقد أن فيتنام بحاجة إلى قاعدة بيانات متزامنة للأراضي، متصلة بالضرائب والموثقين والبنوك وصالات التداول، بدلاً من الاعتماد فقط على المسوحات الإدارية. يجب أن تكون قوائم أسعار الأراضي معلنة علناً، وسهلة الاطلاع عليها، وأن تتضمن آلية للتغذية الراجعة الاجتماعية؛ ويجب ألا تكون هناك تعديلات مفاجئة، بل يمكن زيادتها تدريجياً بنسبة 3-5% سنوياً حسب المنطقة لتجنب "صدمة الأسعار" والآثار السلبية على سوق الإسكان.

قدمت وزارة الزراعة والبيئة في هانوي مؤخرًا مسودة بشأن إنشاء أول قائمة أسعار للأراضي (أول قائمة أسعار للأراضي وفقًا لأحكام المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024) ليتم الإعلان عنها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026. ووفقًا للمسودة، من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي السكنية في هانوي بنسبة 2٪ - 26٪ مقارنة بقائمة أسعار الأراضي الحالية. لم تقتصر الزيادة في أسعار الأراضي على هانوي فحسب، بل شهدت العديد من المناطق في جميع أنحاء البلاد أيضًا "دورة ارتفاع مماثلة في أسعار الأراضي" خلال الفترة 2024-2025. ففي مدينة هو تشي منه، ارتفعت قائمة أسعار الأراضي المعدلة، اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024، من 4 إلى 38 ضعفًا، ليصل أعلى سعر إلى 687.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما سجلت منطقة باك جيانغ (القديمة) زيادة بنحو 2.4 ضعف، ليصل أعلى سعر للأراضي إلى 120 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وشهدت منطقة هاي فونغ زيادة في أسعار الأراضي بنسبة 373% مقارنةً بقائمة الأسعار القديمة.

المصدر: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html