هل تؤدي ضريبة الـ20% على أرباح نقل الملكية العقارية إلى زيادة أسعار المساكن؟

الرأي العام قلق ويتساءل: هل سيؤدي اقتراح فرض ضريبة 20% على أرباح نقل العقارات إلى زيادة أسعار المساكن؟

هل سترتفع أسعار المساكن؟

قبل المعلومات حول اقتراح احتساب ضريبة بنسبة 20٪ على أرباح نقل العقارات، توقع السيد نجوين مينه نهات - وهو مستثمر ذو خبرة في هانوي - أن هذه السياسة قد تؤدي إلى زيادة أسعار المساكن في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه لأن أصحاب المنازل سيضيفون ضريبة إلى سعر البيع.

إذا طُبّقت الضريبة بناءً على مدة الملكية، أي إذا كانت مدة ملكية العقار أقل من سنتين، فإن معدل الضريبة المتوقع، الذي يصل إلى 10%، يكون مرتفعًا جدًا. على سبيل المثال، عند بيع منزل بقيمة 10 مليارات دونج، تصل الضريبة إلى مليار دونج. في هذه الحالة، يمكن إضافة الضريبة فورًا إلى سعر البيع، مما يؤدي إلى ارتفاع سعر المنزل.

ولذلك، ووفقاً للسيد نهات، وبهدف منع المضاربة، سيكون من الأكثر منطقية أن يتم فرض الضرائب فقط على شراء وبيع المنازل الثانية والثالثة بمرور الوقت.

أعتقد أن ارتفاع ضريبة نقل الملكية سيرفع أسعار الأراضي، وسيتحمل المشترون هذه الرسوم. ما يجب فعله هو فرض ضريبة على العقارات الشاغرة. يجب فرض ضريبة على من يتركون الأراضي شاغرة، أو لا يمارسون الأعمال التجارية، أو لا يؤجرونها. أما من يملكون عقارات أكثر ولا يستخدمونها، فسيدفعون ضريبة أكبر. يجب على كل من الأفراد وشركات العقارات احتساب ضريبة الأراضي الشاغرة. عندها فقط ستعود الأرض إلى قيمتها الحقيقية، أي للسكن أو العمل والإنتاج، وليس للمضاربة كما هو الحال الآن، كما شارك السيد نهات رأيه.

ويرى العديد من الخبراء أيضاً أن فرض ضريبة بنسبة 20% على أرباح نقل العقارات من شأنه أن يرفع أسعار العقارات، مما يجعل من الصعب بشكل متزايد على الأشخاص ذوي الاحتياجات الحقيقية شراء منزل.

حلل السيد دينه مينه توان، مدير شركة بروبرتي جورو فيتنام في الجنوب، قائلاً: غالبًا ما يضيف بائعو العقارات جميع التكاليف، بما في ذلك الضرائب، إلى سعر البيع. ومع ارتفاع معدل الضريبة، يرتفع سعر البيع بدوره، وقد يتحمل المشتري النهائي هذه التكلفة الإضافية.

فرض ضريبة بنسبة 20% على أرباح التحويل قد يرفع أسعار العقارات (صورة توضيحية)

وبالإضافة إلى ذلك، تتأثر الأرباح الفعلية للمستثمرين، مما يجعل قنوات الاستثمار العقاري أقل جاذبية مقارنة بالقنوات الأخرى.

وأضاف السيد توان أن حساب الضريبة على أساس سعر البيع وفترة الملكية، حيث تصل أعلى نسبة إلى 10% لفترة الحيازة التي تقل عن عامين (5 مرات أعلى من الحالية)، قد يتسبب في انخفاض المعاملات وتجميد السوق الثانوية مؤقتًا.

لأن عقلية "التصفح" راسخة في عقلية الاستثمار لدى العديد من الفيتناميين، وتمتد إلى قطاعات متنوعة، من الأراضي والشقق إلى المباني منخفضة الارتفاع. يميلون غالبًا إلى "البيع عند السعر المناسب"، ما يُمكّنهم من تحويل تدفقات رأس المال بمرونة إلى أصول أخرى أكثر ربحية في كل مرة.

كما حذّر السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Property، من أنه إذا لم تُرافق السياسة الضريبية آلية شفافة ومعقولة لمراقبة قيمة المعاملات، فقد يتفاعل السوق بالركود في المرحلة الأولية. وقد يتوقف المستثمرون مؤقتًا عن الشراء والبيع انتظارًا للتطورات.

وفي الوقت نفسه، سيواجه أصحاب الاحتياجات الحقيقية أسعاراً أعلى لأن البائعين يضيفون ضريبة إلى سعر التحويل.

علاوة على ذلك، لم تُحدَّث قاعدة بيانات التكاليف والمصروفات بشكل كامل بعد، خاصةً فيما يتعلق بالمعاملات الثانوية السابقة التي لا تتضمن فواتير ومستندات واضحة. قد يؤدي هذا إلى نزاعات، عندما لا تتمكن السلطات الضريبية من التحقق من سعر التكلفة، ويعتقد الناس أنهم يُفرَض عليهم ضرائب زائدة.

وشاطر السيد نجوين كوانغ هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصرفية (جامعة نجوين تراي)، الرأي نفسه، قائلاً إن هذا المقترح قد يؤدي أيضاً إلى ارتفاع أسعار المساكن على المدى القصير. فعلى المدى القصير، قد تُحدد نفسية البائعين أسعاراً أعلى ليتمكن المشترون من "تحمل" تكاليف الضرائب، وخاصةً في قطاعات المضاربة التقليدية، مثل: قطع الأراضي والمنازل في المناطق التي تشهد إقبالاً كبيراً.

مع ذلك، ووفقًا للسيد هوي، سيُضطر السوق، على المديين المتوسط والطويل، إلى إعادة النظر في توقعات الأرباح. ستبقى العقارات، التي تُشترى للسكن والاستخدام الفعلي، مستقرة ولن تتأثر. أما العقارات المضاربية فستفقد جاذبيتها، مما سيؤدي إلى انخفاض السيولة، ويجب خفض الأسعار لجذب المشترين.

وقال البروفيسور دانج هونج فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق ( وزارة الزراعة والبيئة حاليًا) إن فرض الضرائب على أرباح نقل العقارات من غير المرجح أن يساعد في خفض أسعار العقارات.

يركز مقترح فرض ضريبة على أرباح التحويل على الدخل الناتج عن حق الانتفاع بالعقارات. تُعدّ هذه طريقة إدارية حديثة، إلا أن العديد من الدول واجهت صعوبات عند تطبيقها نتيجة ضعف البنية التحتية الإدارية وعدم القدرة على حساب الدخل. ولذلك، لا تزال هذه الدول تواجه حالات يتعذر فيها حساب الدخل.

وبدلاً من ذلك، لخفض أسعار المساكن، لا بد من فرض ضريبة مباشرة على الممتلكات، مثل ضريبة الممتلكات الثانية أو ضريبة الممتلكات المهجورة.

أعتقد أننا بحاجة إلى تحسين جودة إدارة حساب الدخل، بدلاً من تحليل الحالات التي يتعذر فيها حساب الدخل، ثم القيام بهذا أو ذاك. لحساب الدخل، الطريقة الوحيدة هي رفع قائمة أسعار الدولة إلى مستوى سعر السوق، مع خطأ مسموح به بنسبة 20% من القيمة، كما قال السيد فو.

ينبغي تصنيف الأشياء الخاضعة للضريبة.

ولضمان سياسات ضريبية عادلة ومعقولة، يرى الخبراء أنه من الضروري تصنيف الكائنات القابلة للتطبيق.

يقول الخبراء إنه من الضروري تصنيف المواد التي يتم فرض الضرائب عليها (صورة توضيحية: مينه دوك)

أعرب السيد نجوين كوانغ هوي عن رأيه بأن فعالية السياسة الضريبية تقتضي تصنيفًا واضحًا للفئات الخاضعة للضريبة. وبناءً على ذلك، ينبغي إعفاء المالك الوحيد للعقار السكني من الضريبة أو منحه حوافز خاصة. كما ينبغي أن تكون للمعاملات داخل الأسرة، والميراث، وتبادل المنازل لأسباب معيشية، آلياتها الخاصة.

تُركز هذه السياسة على أنشطة الاستثمار الاحترافية، وخاصةً المضاربة قصيرة الأجل. بالنسبة لهذه الفئة، من الضروري تصميم ضريبة تصاعدية وفقًا لفترة الاحتفاظ. على سبيل المثال، يُطبق معدل ضريبة مرتفع يتراوح بين 15% و20% على البيع خلال عام واحد. أما في حالة الاحتفاظ لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات، فينخفض معدل الضريبة تدريجيًا، بينما يُعفى من الضريبة من الاحتفاظ لأكثر من 5 سنوات أو يُخفض بشكل كبير. هذا يُشجع على الاستثمار طويل الأجل، ويساهم في استقرار السوق.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري بناء نظام بيانات تسعير شفاف وعلني لتجنب ظاهرة إعلان الأسعار الافتراضية للتهرب من الضرائب أو خلق فروق مصطنعة.

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي اتباع نهج مرن، مع خريطة طريق ودعم السوق. على وجه التحديد، بدلاً من تطبيق معدل ضريبة ثابت بنسبة 20% فورًا، يُمكن النظر في تطبيق تجريبي في المدن الكبرى أو في العقارات التي تُعدّ مضاربة واضحة. وستُوسّع خريطة الطريق تدريجيًا مع مرور الوقت، مع إجراء تقييمات دورية للأثر.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد هوي، إذا فرضنا الضرائب فقط دون حل مشاكل العرض، وصندوق الأراضي، وشرعية المشاريع والبنية الأساسية في نفس الوقت، فإن أسعار المساكن ستظل تحت ضغط متزايد بسبب الطبيعة الناقصة للسوق.

وقال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن تنظيم دفع الضرائب للأشخاص ذوي الأرباح المرتفعة أمر صحيح، لكن طريقة حساب الضرائب لمساعدة السوق على أن تكون شفافة ومستقرة، فضلاً عن تجنب دفع أسعار العقارات إلى الارتفاع وإجبار الناس على تحمل المزيد من التكاليف، هي شيء يجب مراعاته.

يجب أن ندرك أن أسعار العقارات والمساكن مرتفعة جدًا مقارنةً بدخل الأفراد. إذا ركزنا فقط على الضرائب دون التمييز بين الجهات، فيجب أن نرى أن الأراضي التي استُثمرت وبُنيت، ثم شُريت ولم تُبنَ بعد ثلاث سنوات، هي هدر واضح، لذا يجب فرض ضرائب باهظة على هذه الجهات.

أما بالنسبة للمنازل التي تُشترى غير مكتملة، فعلينا أيضًا فرض ضرائب عليها وفقًا لفترة زمنية محددة. إذا فرضنا الضرائب عليها دفعة واحدة، فلن نحقق الهدف المنشود، وسنرفع أسعار العقارات دون قصد ،" أكد السيد ثانه.

وأشار السيد نجوين كوك آنه - نائب المدير العام لشركة PropertyGuru Vietnam - أيضًا إلى العديد من التحديات إذا تمت الموافقة على الاقتراح الجديد.

الأول يتعلق بقصة الأصول الموروثة والموهوبة. ففي المراحل المبكرة، لا تستند القيمة المحددة والقيمة المقدرة إلى أساس كامل.

ثانيًا، من المهم جدًا أن بيانات سوق العقارات في فيتنام ليست شفافة، ولا تخضع للمراقبة المستمرة، ولا تضمن دقتها. لذلك، يصعب تحديد سعر الشراء بدقة منذ البداية.

ثالثًا، فيما يتعلق بالإيرادات، هناك إيرادات ومصروفات. ويجب إرفاق مستندات مرفقة بالمصروفات، مثل عمولات الوساطة وتكاليف التجديد، لضمان دقة الأرباح. ومع ذلك، لا يحتفظ المستخدمون دائمًا بهذه المستندات، مما يؤدي إلى صعوبات عديدة في حساب الدقة.

المصدر: https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html