ضريبة 20% على أرباح العقارات: هل سترتفع أسعار المساكن مرة أخرى؟

إن المقترح الأخير من وزارة المالية بتطبيق ضريبة بنسبة 20% على أرباح تحويلات العقارات عند حساب ضريبة الدخل الشخصي، إذا تم تطبيقه، سيكون له تأثير كبير على سوق العقارات.

ضريبة نقل الملكية العقارية بنسبة 20% على الأرباح، عند تطبيقها، سيكون لها تأثير كبير على سوق العقارات، وخاصة مستوى أسعار شراء وبيع المنازل والأراضي - صورة: NGOC HIEN

تدرس وزارة المالية خيار تطبيق طريقتين لحساب الضرائب، بما في ذلك خيار احتساب ضريبة بنسبة 20% على أرباح عمليات نقل الملكية العقارية. ومن المتوقع أن تزيد هذه السياسة من إيرادات الموازنة العامة للدولة من ضريبة الدخل الشخصي، إلا أنها تثير أيضًا مخاوف بشأن جدواها، لا سيما تحديد تكاليف نقل الملكية العقارية وحسابها بدقة وشمولية.

من الناحية العملية، سيكون حساب ضريبة النقل معقدًا.

وبحسب وزارة المالية، في الحالات التي تتوفر فيها قاعدة بيانات تحدد بدقة سعر الشراء والتكاليف المرتبطة بنقل العقارات، يتم حساب طريقة تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات من خلال صيغة معدل الضريبة (المقترح 20٪) مضروبة في الدخل الخاضع للضريبة.

في الحالات التي لا يمكن فيها تحديد سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تحديد ضريبة الدخل الشخصي على أساس السعر الإجمالي لنقل العقارات مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.

وفي تقييمه لمقترح فرض ضريبة بنسبة 20% على أرباح نقل العقارات، قال السيد دينه مينه توان - مدير المنطقة الجنوبية في باتدونجسان - إن دراسة وزارة المالية لضريبة الـ20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع تتناسب مع واقع السوق وتحسن ضريبة الدخل الشخصي المدفوعة لميزانية الدولة.

ومع ذلك، قال السيد توان إنه في الواقع يبدو التنفيذ سهلاً وبسيطًا ولكنه سيواجه مشاكل.

حيث ذكر السيد توان أن تحديد تكاليف المدخلات لمعاملة عقارية أمر معقد نسبيًا بالنسبة لهيئة الضرائب، وخاصةً بالنسبة للمنازل التي تم شراؤها منذ عقود مع نفقات مثل تكاليف شراء العقارات، وتكاليف الوساطة، وتكاليف التجديد، وتكاليف الإصلاح، وتكاليف فوائد القروض، وما إلى ذلك. إذا تعذر تحديد التكاليف المذكورة أعلاه، فستكون هناك حالة يكون فيها المنزل الذي تم شراؤه وبيعه ذا ربح فعلي ضئيل، ولكن يتعين عليه دفع ما يصل إلى 20٪ من الفرق.

وقال السيد توان إنه مع انخفاضات السوق الحادة في بعض الأحيان مثل الفترة الأخيرة، فإن العديد من المشاريع التي تبيع بخسارة أو بتخفيضات كبيرة في الأسعار قد لا تكون قادرة على تطبيق معدل الضريبة البالغ 20٪ ولكنها قد تطبق 2٪، وهو أمر غير موات للغاية بالنسبة للناس.

أما بالنسبة للمستثمرين، فقد صرّح السيد توان بأن اهتمامهم منصبّ فقط على ربحية المنتج العقاري، لذا عند احتساب ضريبة الـ ٢٠٪ بالإضافة إلى رسوم وساطة تتراوح بين ١٪ و٣٪، فإن سعر البيع النهائي سيُضيف هذه التكلفة تحديدًا. وهذا بدوره يزيد من سعر العقار، وفي بعض الحالات، يُؤدي توثيق سعرين إلى خسارة في إيرادات الميزانية.

أما بالنسبة لمجموعة مشتري المنازل الحقيقيين، قال السيد توان إنه سيكون من الصعب أكثر الحصول على المنازل لأن طبيعة أسعار المنازل سترتفع.

ولذلك، يعتقد السيد توان أن السياسة الضريبية تحتاج إلى خلق زخم لتنمية السوق بدلاً من تقييد المعاملات والسيولة، مما يخلق مخاوف لدى المشترين والبائعين على حد سواء.

خطر زيادة احتكار العقارات

وبحسب الأستاذ المشارك الدكتور فام ذي آنه (من جامعة الاقتصاد الوطني)، إذا كان الغرض الرئيسي من الضرائب هو منع الاكتناز وتجنب إنشاء مدن أشباح والحد من التفاوت، مع المساعدة في زيادة العرض وخفض الأسعار وجعل النظام المصرفي صحيًا، فإن الضرائب المرتفعة على أرباح التحويل سوف تزيد من خطر الاكتناز، مع فرصة ضئيلة لخفض أسعار العقارات.

وقال الدكتور آنه إنه في هذه الحالة سيتم تقاسم العبء الضريبي بين البائع والمشتري.

أما فيما يتعلق بالضريبة على مدة الاحتفاظ كما تم اقتراحها سابقاً، فإن هذه السياسة تستهدف بشكل رئيسي "سماسرة الأسعار" والتجار على المدى القصير.

قال الدكتور آنه إن فرض ضريبة على المنزل الثاني أو قطعة الأرض سنويًا هو "السياسة الأمثل" لأنه سيزيد العرض، ويحد من الاحتكار، ويخفض الأسعار، ويخفف من تشوهات سوق العمل والتعليم والخيارات المهنية. في الوقت نفسه، ستتوفر للدولة مصادر دخل مستقرة تُغنيها عن الضرائب التي تؤثر بشكل كبير على الإنتاج وتحفيز العمالة، مثل ضريبة دخل الشركات وضريبة الدخل الشخصي.

وحذر الدكتور آنه من أنه إذا تم تطبيق ضرائب مرتفعة على أرباح التحويل أو ضرائب تعتمد على وقت الاحتفاظ ولكنها تؤدي إلى نتائج عكسية وتتسبب في "تضخم أسعار" العقارات وزيادة الاحتكار، فإن "أفضل سياسة" المذكورة أعلاه معرضة لخطر عدم الاستخدام.

ينبغي احتساب ضريبة الدخل الشخصي فقط عندما تكون المعاملة مربحة.

في حديثه مع موقع "توي تري أونلاين" ، صرّح السيد تران مان تشي، نائب المدير العام لشركة دونغ تاي للعقارات، بأنّ ضريبة نقل ملكية العقارات هي ضريبة دخل شخصي من أنشطة تداول العقارات، أي أنّه لا بدّ من وجود دخل لتُفرض الضريبة. ويتمّ حاليًا تطبيق معدل ضريبة بنسبة 2% على سعر البيع، مما يؤدي إلى العديد من حالات الخسائر التي تخضع هي الأخرى للضريبة.

لذلك، في حالة حساب الضريبة على الأرباح، يعتقد السيد تشي أنه من الضروري حساب التكاليف الناشئة بشكل صحيح وكامل مثل فوائد قرض البنك، والسمسرة، وحتى التضخم... حتى يكون دفع الضريبة على الأرباح من أنشطة التحويل حقيقيًا ومتسقًا مع طبيعة ضريبة الدخل الشخصي.

اقرأ المزيد العودة إلى المواضيع

منظمة هين غير الحكومية

المصدر: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm