ضريبة 20% على أرباح العقارات: هل سترتفع أسعار المساكن مرة أخرى؟

إن فرض ضريبة نقل الملكية العقارية بنسبة 20% على الأرباح، عند تطبيقها، سيكون له تأثير كبير على سوق العقارات، وخاصة على مستوى أسعار العقارات - صورة: NGOC HIEN

تدرس وزارة المالية تطبيق طريقتين لحساب الضريبة، من بينها خيار احتساب ضريبة بنسبة 20% على أرباح عمليات نقل العقارات. ومن المتوقع أن تؤدي هذه السياسة إلى زيادة إيرادات ميزانية الدولة من ضريبة الدخل الشخصي، ولكنها تثير أيضا مخاوف بشأن جدوى تنفيذها، وخاصة تحديد التكاليف المترتبة على تحويلات العقارات وحسابها بشكل صحيح وحسابها بالكامل.

من الناحية العملية، سيكون حساب ضريبة النقل معقدًا.

وبحسب وزارة المالية، في الحالات التي تتوفر فيها قاعدة بيانات تحدد بدقة سعر الشراء والتكاليف المرتبطة بنقل العقارات، يتم حساب طريقة تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات من خلال صيغة معدل الضريبة (المقترح 20٪) مضروبة في الدخل الخاضع للضريبة.

في الحالات التي لا يمكن فيها تحديد سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تحديد ضريبة الدخل الشخصي على أساس إجمالي سعر نقل العقارات مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.

وفي تقييمه لمقترح فرض ضريبة بنسبة 20% على أرباح نقل العقارات، قال السيد دينه مينه توان - مدير المنطقة الجنوبية في باتدونجسان - إن دراسة وزارة المالية لضريبة الـ20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع تتناسب مع واقع السوق وتحسن من حجم ضريبة الدخل الشخصي المدفوعة لميزانية الدولة.

ومع ذلك، قال السيد توان إنه في الواقع يبدو التنفيذ سهلاً وبسيطًا ولكنه سيواجه مشاكل.

حيث قال السيد توان إن تحديد تكاليف المدخلات لمعاملة عقارية أمر معقد نسبيًا بالنسبة للسلطات الضريبية، وخاصة بالنسبة للمنازل التي تم شراؤها لعقود مع نفقات مثل تكاليف شراء العقارات وتكاليف الوساطة وتكاليف التجديد وتكاليف الإصلاح وتكاليف الفائدة وما إلى ذلك. إذا لم يتم تحديد التكاليف المذكورة أعلاه، فستكون هناك حالات يكون فيها المنزل الذي تم شراؤه وبيعه له ربح فعلي ضئيل ولكنه يدفع ما يصل إلى 20٪ من الفرق.

ومع الانخفاضات الحادة التي تشهدها السوق مثل الفترة الأخيرة، قال السيد توان إن العديد من المشاريع التي تبيع بخسارة أو بتخفيضات كبيرة في الأسعار قد لا تكون قادرة على تطبيق معدل الضريبة البالغ 20٪ ولكنها قد تطبق 2٪، وهو أمر غير موات للغاية بالنسبة للناس.

أما بالنسبة لمجموعة المستثمرين، قال السيد توان إن المستثمرين يهتمون فقط بالربح على المنتج العقاري، لذلك عند حساب ضريبة 20٪ بالإضافة إلى رسوم الوساطة التي تتراوح بين 1 و3٪، فإن سعر بيع الناتج سيضيف هذه التكلفة بالضبط. ويؤدي هذا إلى ارتفاع أسعار العقارات أو في بعض الحالات يؤدي توثيق سعرين إلى خسارة إيرادات الميزانية.

أما بالنسبة لمجموعة مشتري المنازل الحقيقيين، قال السيد توان إنه سيكون من الصعب أكثر الحصول على المنازل لأن طبيعة أسعار المنازل سترتفع.

ولذلك، يعتقد السيد توان أن السياسة الضريبية تحتاج إلى خلق دافع لتنمية السوق بدلاً من تقييد المعاملات والسيولة، مما يخلق الخوف لدى المشترين والبائعين على حد سواء.

خطر زيادة احتكار العقارات

وبحسب الأستاذ المشارك الدكتور فام ذي آنه (من جامعة الاقتصاد الوطني)، إذا كان الغرض الرئيسي من الضرائب هو منع الاكتناز وتجنب إنشاء مدن أشباح والحد من التفاوت، مع المساعدة في زيادة العرض وخفض الأسعار وجعل النظام المصرفي صحيًا، فإن الضرائب المرتفعة على أرباح التحويل سوف تزيد من خطر الاكتناز، مع فرصة ضئيلة لخفض أسعار العقارات.

وقال الدكتور آنه إنه في هذه الحالة سيتم تقاسم العبء الضريبي بين البائع والمشتري.

أما فيما يتعلق بالضريبة على مدة الاحتفاظ كما تم اقتراحها سابقا، فإن هذه السياسة تستهدف بشكل رئيسي "وسطاء الأسعار" والتجار على المدى القصير.

وعلق الدكتور آنه بأن فرض الضرائب على المنزل الثاني أو قطعة الأرض كل عام فصاعدًا هو "أفضل سياسة" لأنها ستزيد العرض وتقلل من الاحتكار وتخفض الأسعار وتحد من التشوهات في سوق العمل والتعليم واختيارات المهنة. وفي الوقت نفسه، سوف تتمتع الدولة بمصدر مستقر للإيرادات لتحل محل الضرائب التي لها تأثير كبير على الإنتاج وتحفيز العمل مثل ضريبة دخل الشركات وضريبة الدخل الشخصي.

وحذر الدكتور آنه من أنه إذا تم تطبيق ضرائب عالية على أرباح التحويل أو ضرائب تعتمد على وقت الاحتفاظ ولكنها تأتي بنتائج عكسية وتتسبب في "تضخم أسعار" العقارات وزيادة الاحتكار، فإن "أفضل سياسة" المذكورة أعلاه معرضة لخطر عدم الاستخدام.

ينبغي احتساب ضريبة الدخل الشخصي فقط عندما تكون المعاملة مربحة.

وفي حديثه مع موقع Tuoi Tre Online ، قال السيد تران مان تشي - نائب المدير العام لشركة Dong Tay Property Company - إن طبيعة ضريبة نقل العقارات هي ضريبة الدخل الشخصي من أنشطة تداول العقارات، مما يعني أنه يجب أن يكون هناك دخل ليكون خاضعًا للضريبة. ويتمثل الحساب الحالي في تطبيق معدل ضريبة بنسبة 2% على سعر البيع، مما يؤدي إلى العديد من حالات الخسائر التي تخضع أيضًا للضريبة.

لذلك، في حالة حساب الضريبة على الأرباح، قال السيد تشي إنه من الضروري حساب التكاليف الناشئة بشكل صحيح وكامل مثل فوائد القروض المصرفية والسمسرة، وحتى الاستهلاك... حتى يكون دفع الضريبة على الأرباح من أنشطة التحويل حقيقيًا ومتسقًا مع طبيعة ضريبة الدخل الشخصي.

اقرأ المزيد العودة إلى المواضيع

منظمة هين غير الحكومية

المصدر: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm