أسعار الأراضي المرتفعة في المزادات: طلب السوق أم "السماسرة" يرفعون الأسعار؟

(Baothanhhoa.vn) - طُرحت العديد من قطع الأراضي المخطط لها في مدينة ثانه هوا والمناطق المجاورة للمزاد العلني في الأشهر الأولى من عام ٢٠٢٥ بأسعار رابحة أعلى من السعر الابتدائي. هل يعكس هذا الوضع طلب السوق على الأراضي السكنية، أم أنه ناتج عن مضاربة سماسرة الأراضي وتضخيم الأسعار؟

منطقة سكنية حديثة الإنشاء في مقاطعة هوانغ هوا. تصوير: لي هوي

من يناير 2025 إلى أوائل يونيو 2025، نظمت شركة نهات آن فو للمزادات المشتركة - فرع ثانه هوا، بنجاح 19 مزادًا، منها 15 مزادًا لحقوق استخدام الأراضي (LUR). وتجاوز إجمالي سعر الابتدائي للأصول المطروحة للمزاد 429 مليار دونج، بينما تجاوز إجمالي سعر الفوز 668 مليار دونج، بفارق يزيد عن 239 مليار دونج عن سعر الابتدائي. وتعكس هذه النتيجة فعالية تنظيم المزادات، وتزيد إيرادات ميزانية الدولة، وتُظهر مؤشرات إيجابية لسوق مزادات حقوق استخدام الأراضي في مناطق المقاطعة.

علق المدير التنفيذي للفرع، نجوين نجوك لينه تشي، قائلاً: "مقارنةً بعام 2024، انخفض عدد قطع الأراضي المخططة المطروحة للمزاد العلني نتيجةً لعوامل موضوعية مثل عملية انتقال السياسات بموجب قانون الأراضي لعام 2024، والقانون الذي يُعدّل ويُكمّل عددًا من مواد قانون مزاد العقارات، وإصدار اللجنة الشعبية الإقليمية قائمة أسعار جديدة للأراضي. ومع ذلك، فقد شهد سوق مزادات حقوق استخدام الأراضي تغييرات إيجابية. وعلى وجه التحديد، زاد عدد المشاركين في المزادات، وارتفع سعر المزاد الفائز بشكل حاد، لا سيما في المناطق ذات المواقع المناسبة والبنية التحتية المتطورة والطلب المرتفع على استخدام الأراضي مثل مدينة ثانه هوا، وهوانغ هوا، وهاو لوك، ومقاطعات كوانغ شوونغ".

من خلال البحث، يُعزى أحد أسباب انتعاش السوق إلى تعديل قائمة أسعار الأراضي لتتناسب مع قيمتها الفعلية بعد فترة ازدهار سوق الأراضي (2021-2023). فقد خُفِّض السعر الابتدائي للعديد من قطع الأراضي في المناطق المخططة من 10% إلى 20%. وهذا يُهيئ بيئةً مواتيةً للمهتمين بالأراضي السكنية للمشاركة في المزاد. إضافةً إلى ذلك، يُسهم تحوّل رأس المال الاستثماري من قطاعي الإنتاج والأعمال إلى قطاع العقارات، في ظلّ صعوبات السوق العديدة، في زيادة الاهتمام بمزادات حقوق استخدام الأراضي.

بالإضافة إلى هذه المؤشرات الإيجابية، لا تزال هناك ظاهرة مشاركة بعض المنظمات والأفراد في المزادات بغرض "المضاربة"، حيث يركزون على المناطق ذات فرص الربح العالية، ويرفعون أسعارها، ثم يعيدون بيعها للاستفادة من الفرق. لهذا الوضع عواقب وخيمة، إذ يُسبب صعوبات للأشخاص ذوي الاحتياجات الفعلية للأراضي السكنية عند اضطرارهم لإعادة شراء الأراضي المعروضة في المزاد من الوسطاء بسعر أعلى من السعر الحقيقي.

أرض للبيع مباشرة بعد مزاد حقوق استخدام الأرض في MBQH في منطقة هوانج هوا.

إحصائيات من بداية عام 2025 حتى الوقت الحاضر، يوجد في منطقة هوانغ هوا 30 موقعًا للتخطيط السكني، بإجمالي 1109 قطعة أرض مطروحة لمزاد حقوق استخدام الأراضي. تتركز المواقع في بلديات هوانغ دونغ، وهوانغ فو، وهوانغ ثينه، وهوانغ هاي، وهوانغ تيان، وهوانغ كيم، وهوانغ تان. وقد أسفرت نتائج المزاد عن بيع 1063 قطعة أرض بمساحة 172187 مترًا مربعًا بنجاح، وبلغ إجمالي المبلغ الفائز بمزاد حقوق استخدام الأراضي أكثر من 2004 مليار دونج، أي أعلى بمقدار 1.8 مرة من السعر الابتدائي. على سبيل المثال، في بلدية هوانغ ثينه، تم طرح 35 قطعة أرض تابعة لموقع تخطيط منطقة باك دوان في السكنية للمزاد في منتصف مايو 2025 بسعر ابتدائي لقطع الأراضي يتراوح من 5 إلى 9 ملايين دونج/متر مربع فقط. ومع ذلك، تم تسعير العديد من القطع المعروضة في المزاد بما يتراوح بين 14 إلى 19 مليون دونج/متر مربع، وتم تسعير بعض القطع في المواقع الجيدة بما يصل إلى 20 إلى 22 مليون دونج/متر مربع.

في منطقة هاو لوك، في منتصف مايو 2025، طُرحت 137 قطعة أرض في المنطقة السكنية الجديدة بقرية هوا فو، التابعة لبلدية هوا لوك، للبيع بالمزاد العلني. تتميز هذه المنطقة بجمالها وشوارعها الجديدة، ويزداد الطلب على الأراضي من قِبل السكان المحليين. حُدد السعر الابتدائي الإجمالي لقطع الأراضي بأكثر من 126 مليار دونج فيتنامي، وبلغ إجمالي سعر المزايدة الفائزة 222 مليار دونج فيتنامي. والجدير بالذكر أن هذا المزاد استقطب 1212 عرضًا.

وفقًا لتقرير وزارة البناء ، شهد سوق العقارات تحسنًا في الأشهر الأولى من عام 2025، حيث ازداد العرض وحجم المعاملات العقارية مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2024. وفي ثانه هوا، شهد سوق العقارات نشاطًا ملحوظًا في الأشهر الأخيرة. وقد استقطبت العديد من مزادات حقوق استخدام الأراضي في المناطق عددًا كبيرًا من الأشخاص للمشاركة، وحققت نسبة نجاح عالية، وحققت العديد من قطع الأراضي أسعارًا رابحة أعلى بكثير من سعرها الابتدائي. ومع ذلك، سجّلت بعض المزادات أسعارًا رابحة أعلى بكثير من سعرها الابتدائي، مما جعل الناس يجهلون القيمة الحقيقية للعقارات في المنطقة. والجدير بالذكر أنه بعد نجاح المزادات، طُرحت معظم قطع الأراضي للبيع فورًا في قاعات التداول ومواقع التواصل الاجتماعي. وهذا يدل على أن الكثيرين يشاركون في المزادات بغرض "المضاربة" وإعادة البيع للاستفادة من الفرق. ويتساءل الكثيرون عما إذا كانت هذه ظاهرة "حمى الأرض الافتراضية" عندما ترتفع الأسعار بشكل مبالغ فيه مقارنةً بالقيمة الفعلية.

أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية مؤخرًا بيانًا رسميًا يُوجِّه التركيز على معالجة التلاعب بالأسعار والمضاربة العقارية، وفحص مشاريع الاستثمار والبناء العقاري. في ظل تقلبات سوق العقارات، يجب على المواطنين توخي الحذر والبحث الدقيق في كل منطقة لمعرفة ما إذا كانت زيادة الأسعار ناجمة عن إمكانيات التطوير أم عن موجة "حمى افتراضية" عقب ترتيب الوحدات الإدارية.

المادة والصور: فييت هوونغ

المصدر: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm