اقتراح فرض ضريبة نقل ملكية عقارية بنسبة 20% يثير جدلاً

وفي الأيام الأخيرة، حظي مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي الذي تدرسه وزارة المالية ، باهتمام شعبي واسع، وخاصة من قبل المستثمرين وشركات العقارات، عندما يقترح فرض ضريبة بنسبة 20% على الأرباح المحققة من تحويلات العقارات.

ضريبة نقل الملكية العقارية 20% أم 2%؟

وبحسب أحكام المشروع، إذا كان من الممكن تحديد الدخل الخاضع للضريبة من خلال سعر البيع مطروحاً منه سعر الشراء والنفقات ذات الصلة، فسيتم حساب ضريبة الدخل الشخصي وفقاً للصيغة: الدخل الخاضع للضريبة مضروباً في معدل الضريبة البالغ 20٪، وهو ما يعادل معدل الضريبة الذي يجب على الشركات دفعه مقابل أنشطة نقل العقارات.

في الحالات التي يتعذر فيها تحديد سعر الشراء وتكاليفه، يُطبّق المشروع معدلات ضريبية بناءً على مدة حيازة العقار. وتحديدًا، إذا نُقِل العقار خلال أقل من سنتين، يكون معدل الضريبة 10%، ومن سنتين إلى أقل من خمس سنوات 6%، ومن خمس إلى أقل من عشر سنوات 4%، ومن عشر سنوات فأكثر 2%. أما بالنسبة للعقارات المتأتية من الميراث، فيُطبّق معدل الضريبة المطبق 2%.

Tranh cãi về đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi chuyển nhượng bất động sản: Công bằng hay bất hợp lý?- Ảnh 1. — آراء متضاربة حول مقترح فرض ضريبة 20% على أرباح نقل العقارات

صرح السيد نجوين فان دوك، المدير العام لشركة ترونغ تين للمحاسبة والاستشارات الضريبية، بأن احتساب الضريبة بناءً على الدخل الفعلي يعكس طبيعة المعاملة ويتوافق مع مبادئ ضريبة الدخل الشخصي. إلا أنه أشار أيضًا إلى أن معدل ضريبة ثابت بنسبة 20% في الحالات التي يُمكن فيها تحديد التكاليف قد لا يكون كافيًا للحد من المضاربة العقارية. لذلك، اقترح تعديل معدل الضريبة وفقًا لفترة الحيازة، على غرار الطريقة المُطبقة في الحالات التي يتعذر فيها تحديد التكاليف، لزيادة فعالية تنظيم السوق.

على سبيل المثال، إذا أمكن تحديد ربح الصفقة، يُمكن تقسيم معدل الضريبة حسب فترات زمنية: أقل من سنتين، تُطبق نسبة 22%، ومن 10 سنوات فأكثر، تُطبق نسبة 10-15%. هذا يضمن العدالة ويُساعد على الحد من المضاربة والاستخدام غير الفعال للأراضي. يُظهر الواقع الحالي أن معدل الضريبة الثابت البالغ 2% على سعر التحويل، كما هو مُطبق، لا يعكس حقيقة الصفقة، لأنه بغض النظر عن الربح أو الخسارة، لا يزال البائع مُلزمًا بدفع نفس الضريبة، مما يؤدي إلى عدم المساواة وخسارة الميزانية.

يُعتبر الانتقال إلى نظام الضرائب القائم على الدخل خيارًا معقولًا في ظلّ تزايد شفافية المعاملات العقارية بفضل المدفوعات غير النقدية واقتراب أسعار الأراضي من أسعار السوق. إضافةً إلى ذلك، تُحدّث مصلحة الضرائب جميع التغييرات في ملكية العقارات، مما يُتيح رقابة فعّالة. كما يُمكن لدافعي الضرائب تقديم فواتير ومستندات لإثبات النفقات، مما يضمن حسابًا ضريبيًا أكثر دقة.

وأخيرا، لتنفيذ هذه السياسة بشكل فعال، أكد السيد دوك على ضرورة بناء قاعدة بيانات وطنية في أقرب وقت ممكن بشأن المعاملات العقارية، مع تعزيز الرقابة على منظمات التوثيق وصالات التداول ومقدمي الفواتير، وخلق الظروف التي تمكن الناس من الإعلان عن تكاليف النقل بصدق وشفافية.

إن دفع ما يصل إلى 20% من الضرائب سوف يصبح عبئا.

في الوقت نفسه، يعتقد كثيرون، ومنهم السيد بوي ثانه هاي (المقيم في حي شوان هوا بمدينة هو تشي منه)، أن هذا المعدل الضريبي لا يعكس الواقع. ووفقًا للسيد هاي، فإن الكثيرين ممن لديهم دخل ثابت ولكن لا يملكون قنوات استثمار آمنة، يختارون شراء العقارات كوسيلة لتراكم الأموال. عند الحاجة إلى البيع، لا يكون الربح كبيرًا، ولكن إذا اضطروا لدفع ضريبة تصل إلى 20%، فسيُصبح ذلك عبئًا. في الوقت نفسه، لا تُفرض ضرائب على قنوات استثمارية أخرى، مثل الذهب أو المدخرات، مما يؤدي إلى تفاوت في أشكال الاستثمار.

متفقًا مع هذا الرأي، قال الدكتور فام فيت ثوان إن معدل الضريبة البالغ 20% على الأفراد غير مناسب مقارنةً بالشركات التي دفعت ضريبة القيمة المضافة وضريبة دخل الشركات. وأضاف أن معدل الضريبة الحالي البالغ 2% على قيمة التحويل أكثر منطقية لسهولة تطبيقه وتوافقه مع النظام القانوني الحالي.

مع ذلك، هناك آراء عديدة تدعم المقترح الجديد. صرّح أحد الخبراء بأن فرض الضرائب على أساس الأرباح الحقيقية (سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء والنفقات المعقولة) هو النهج الأمثل لطبيعة ضريبة الدخل، مما يضمن العدالة بين الخاسرين والرابحين. فمن يبيع بلا ربح لن يُعفى من دفع الضرائب، بينما سيُساهم من يحقق أرباحًا عالية وفقًا لذلك.

هذا لا يُخفف العبء على تجار التجزئة فحسب، بل يُساعد أيضًا على الحد من المضاربة وتضخم أسعار العقارات. إضافةً إلى ذلك، عندما ترتفع أسعار العقارات بشكل حاد، فإن فرض ضريبة بنسبة 20% على الأرباح سيُحقق إيراداتٍ للميزانية أكبر من النسبة الحالية البالغة 2%.

مع ذلك، لا تزال جدوى الخطة الجديدة قيد الدراسة. صرّح السيد تا ترونغ كين، مدير شركة واوهوم العقارية، بأن الناس لا يعرفون حاليًا أين يبحثون عن معلومات دقيقة وشفافة حول أسعار العقارات. لذلك، يجب وضع خارطة طريق واضحة، وتعليمات محددة، ونظام معلومات أسعار شفاف يسهل على الناس تطبيقه.

المصدر: https://nld.com.vn/tranh-cai-ve-de-xuat-danh-thue-20-tien-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-cong-bang-hay-bat-hop-ly-196250724154339126.htm