يجب على شركات العقارات أن تكون عازمة على سداد الديون للمستثمرين.

الدفع الاقتصادي

في المنتدى العقاري الخريفي الأول الذي عقد صباح يوم 28 سبتمبر، قام الدكتور كان فان لوك، الخبير الاقتصادي، بتقييم الوضع قائلاً: لقد كان سوق العقارات صعبًا للغاية في العام الماضي بالضبط، ولكن هذه صعوبة شائعة في الاقتصاد.

ومع ذلك، يشهد الاقتصاد الفيتنامي حاليًا نموًا قويًا، مما سيدعم سوق العقارات للانطلاق.

الدكتور كان فان لوك، الخبير الاقتصادي. (صورة: RT)

وفي تحليل أعمق لهذا الأمر، قال الدكتور كان فان لوك: فيما يتعلق بالاقتصاد الكلي، فإن الاقتصاد العالمي وفيتنام يظهران علامات التعافي، وسيكون عام 2024-2025 أفضل.

تتفق جميع المنظمات الدولية على أن الوضع الاقتصادي لهذا العام صعب، لكن العام المقبل سيكون أكثر إشراقًا. في عام ٢٠٢٣، من المتوقع أن ينمو اقتصاد فيتنام بنسبة تتراوح بين ٥٪ و٥.٥٪، وفي عام ٢٠٢٤، من المتوقع أن ينمو بنسبة ٦.٥٪ تقريبًا.

وقال السيد لوك "هذا هو المستوى الأكثر طبيعية، عندما نقوم بقياس محركات النمو الجديدة في اجتماع مع الجمعية الوطنية ، إذا سارت الأمور على ما يرام، فيمكننا النمو بمقدار 0.4 إلى 0.7 نقطة مئوية إضافية سنويا".

وفقًا للدكتور كان فان لوك، من المتوقع أن ينمو الاقتصاد في الربع الثالث من هذا العام بنسبة تقارب 6%، وفي الربع الرابع بنسبة تقارب 7.5%. وهذا يُظهر أن فيتنام تتعافى بشكل أفضل كل ربع سنة مقارنة بالربع السابق، وبالمثل، تسير الصين ودول آسيوية أخرى على مسار نمو جيد.

بدأت صادرات فيتنام وإنتاجها الصناعي بالتحسن. ورغم استمرار انخفاض الصادرات التراكمية، إلا أنها تتراجع تدريجيًا. ويشهد الإنتاج الصناعي انتعاشًا: ففي يناير، كان المؤشر سالبًا بنسبة 10%، والآن لا يتجاوز سالب 0.47%.

وفيما يتعلق بصرف الاستثمارات العامة، ورغم وجود العديد من التحديات، فقد شهد صرف الاستثمارات العامة ارتفاعا حادا هذا العام، حيث بلغ متوسط الصرف 95%، بزيادة تتراوح بين 25% و30% عن الفترة نفسها، وهو ما يساهم حاليا بنحو 1.5% إلى 2% من النمو الإضافي.

يشهد استقطاب الاستثمار الأجنبي المباشر انتعاشًا، حيث ظل سلبيًا بنهاية يوليو، ولكن مؤخرًا، بنهاية تسعة أشهر من عام ٢٠٢٣، بلغ رأس المال المسجل ٢٠.٢ مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها ٧٪، بينما زاد صرف الاستثمار الأجنبي المباشر بنسبة ٢.٢٪. وبينما يُتوقع أن يبلغ استقطاب الاستثمار الأجنبي المباشر العالمي حوالي ١٠٪، صرّح السيد لوك بأن هذا النمو قيّم للغاية.

في الوقت الحالي، يتناقص التضخم العالمي، بمعدل متوسط يبلغ 8.4%، ومن المتوقع أن يصل إلى 5 - 5.5% بحلول نهاية هذا العام و3 - 3.5% بحلول نهاية عام 2024.

في فيتنام، انخفض معدل التضخم تدريجيا، على الرغم من أن شهر أكتوبر قد يرتفع قليلاً بسبب بعض العوامل الموسمية مثل أسعار الطاقة والمواد الغذائية، لكن الاتجاه الرئيسي هو الانخفاض، مما يخلق ظروفا مواتية للبنك لتشغيل سياسة نقدية متساهلة.

بشكل عام، استقرت إدارة أسعار الفائدة، ومن المتوقع أن تبدأ بالانخفاض اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024 في الدول الآسيوية والأوروبية. انخفض سعر الفائدة التشغيلي في فيتنام بنسبة 2% تقريبًا خلال الأشهر الأربعة الماضية، وانخفضت أسعار الفائدة بين البنوك إلى مستوى منخفض نسبيًا، مما يدل على وفرة السيولة المصرفية، مما يجذب رؤوس الأموال لتنظيم السوق.

بدأ المعروض النقدي بالارتفاع مجددًا منذ مارس 2023، ومقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، فقد زاد بأكثر من 6%. وكلما زادت سرعة تداول النقود، زادت فرص الحصول على رأس المال للشركات والأفراد.

فيما يتعلق بسعر الصرف، مقارنةً بالدولار الأمريكي، ينخفض سعر الدونغ الفيتنامي بنحو 3%. وصرح السيد لوك بأن هذا لا يدعو للقلق، لأنه عندما يتوقف الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي عن رفع أسعار الفائدة، سيكون من الصعب على الدولار الأمريكي أن يرتفع. لذلك، من المتوقع أن يرتفع سعر الصرف بنحو 3% إلى 3.5% فقط بحلول نهاية عام 2023.

برأيي، التضخم هذا العام ليس مدعاة للقلق. سيبقى التضخم العام المقبل على حاله، مع انخفاض طفيف عن 4% تقريبًا، كما أشار السيد لوك.

العوامل المؤثرة على سوق العقارات

فيما يتعلق بآليات السياسات، أشار الدكتور كان فان لوك إلى أن بعض السياسات الرئيسية لها تأثير قوي على سوق العقارات. على سبيل المثال، تتحول السياسة النقدية من "التشدد والحزم" إلى "المرونة والتسهيل".

بعض السياسات الرئيسية لها تأثير قوي على سوق العقارات. (الصورة: دي بي)

على وجه الخصوص، خفّض بنك الدولة الفيتنامي (SBV) أيضًا سعر الفائدة التشغيلي أربع مرات، ويشهد مستوى سعر الفائدة انخفاضًا تدريجيًا. بالإضافة إلى ذلك، طُبّقت العديد من السياسات لدعم الشركات والأفراد، مثل إعادة هيكلة الديون وتجديدها، وغيرها.

أشار السيد لوك إلى وجود سياسات غير مسبوقة في قطاعي التمويل والعقارات. ففي غضون شهر واحد فقط، صدرت أربع سياسات، مثل المرسوم 08، والقرار 33، والمرسوم 10، ومشروع مليون وحدة سكنية اجتماعية...

ولم يسبق من قبل أن أتيحت لنا الفرصة لتعديل هذا العدد الكبير من القوانين في نفس الوقت كما نفعل الآن مع قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون المؤسسات الائتمانية، وقانون المزادات، وقانون العطاءات.

وعلى وجه الخصوص، تواصل السياسة المالية التوسع لدعم الأفراد والشركات، ومواصلة تأجيل الضرائب، وخفض الرسوم.

قال السيد لوك: "نقدر أن القيمة الإجمالية لجميع الحزم المالية تبلغ حوالي 200 تريليون دونج اسميًا، بينما تبلغ قيمتها الحقيقية حوالي 70-80 تريليون دونج. ومن الواضح أن لدينا حاليًا العديد من سياسات الدعم القوية جدًا للسوق".

فيما يتعلق بالسندات، عادت شركات العقارات لإصدارها. وانخفضت قيمة الإصدار بشكل طفيف مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ففي الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، أصدر السوق بأكمله حوالي 132 تريليونًا، بانخفاض قدره 44% تقريبًا مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، وهو أقل من الانخفاض الذي شهده العام الماضي بأكمله (47%).

وفيما يتعلق بهيكل الإصدار، تشكل المؤسسات العقارية 35%، والمؤسسات الائتمانية 41%، مما يدل على أن المؤسسات العقارية كانت وتستمر في الإصدار.

وأضاف لوك قائلاً: "الأمر الأكثر أهمية هو أن القطاع العقاري أصدر حالياً نحو 47 تريليون دولار، وهو ما يعادل تقريباً مستوى الإصدار في العام الماضي بأكمله، مما يدل على أن السوق يتعافى تدريجياً".

فيما يتعلق بقصة النضج، فإن نهاية هذا العام ليست مصدر قلق بشكل أساسي، ونقطة النضج الرئيسية ستكون في مارس 2024.

نظرة عامة على المنتدى. (صورة: RT)

وقال السيد لوك إن هذه القضية ليست مثيرة للقلق إلى حد كبير، ولا تزال تحت السيطرة، حيث تواصل الشركات في الوقت الحالي شراء ديون السندات وتأجيلها بشكل نشط.

مع ذلك، سيواجه سوق العقارات خلال عامي 2023 و2024 مخاطر وتحديات جسيمة، كضعف الطلب وتباطؤ النمو. كما ستواجه الشركات صعوبات عديدة، لا سيما إعادة الهيكلة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن سوق السندات العقارية يتعافى ولكن الأمر يحتاج إلى وقت ولا يمكن أن يتعافى بسرعة، وخاصة التعافي البطيء لثقة المستثمرين، وهو عامل مهم.

ولذلك، أوصى السيد لوك بأن تركز فيتنام على تنظيم العرض والطلب، وأسعار سوق العقارات، وحل الانتهاكات والمشاكل القانونية العالقة على الفور لاستعادة ثقة المستثمرين؛ وتنفيذ السياسات والقرارات الصادرة في الآونة الأخيرة بشكل فعال.

بالنسبة لشركات العقارات، فإن السوق الحالي صعب للغاية، لذا يجب على الشركات التحدث بدقة وصواب لإيجاد حل معًا.

على وجه التحديد، علينا أن نكون عازمين على سداد الديون، وإعادة هيكلة وتنويع المنتجات ومصادر رأس المال، وتوخي الشفافية في الإدارة، وتحسين إدارة المخاطر. وشدد السيد لوك على أهمية العقارات الخضراء، لأنها اتجاه حتمي.

مصدر: https://www.congluan.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-phai-quyet-tam-thanh-toan-no-nan-cho-nha-dau-tu-post266481.html