طفرة في نمو سوق الإسكان الإيجاري

بعد مرور ما يزيد قليلاً عن نصف شهر على توجيهات الأمين العام والرئيس تو لام، أنهت الحكومة مهمة تحديد المناطق لبدء مشاريع الإسكان الإيجاري لتنفيذ الركيزة الاستراتيجية لتطوير الإسكان للشعب.

ستبدأ المشاريع بسرعة في شهر يونيو.

خلال ترؤسه جلسة عمل في الأول من يونيو/حزيران مع قادة مدينة هاي فونغ ومقاطعات كوانغ نينه، وباك نينه، ونينه بينه، وهونغ ين، لمناقشة تطوير المساكن الإيجارية بتوجيه من الأمين العام والرئيس تو لام، أكد رئيس الوزراء لي مينه هونغ على أن المنطقة الاقتصادية الشمالية الرئيسية تُعد مركزًا محوريًا للتنمية الصناعية، وتشهد حاليًا معدلًا مرتفعًا جدًا من التوسع الحضري وتركزًا كبيرًا للعمالة. وتتمتع هاي فونغ، وكوانغ نينه، وباك نينه، وهونغ ين ببعض من أعلى معدلات النمو الاقتصادي في البلاد، حيث يعمل مئات الآلاف من العمال في المناطق الصناعية. ويُعدّ توفير المساكن الإيجارية للعمال ضرورة ملحة، كما أن تطوير المساكن الإيجارية في هذه المنطقة يُمثل نموذجًا يُحتذى به لتطبيق هذا النهج وتكراره في مناطق أخرى على مستوى البلاد.

تُسرع الحكومة في تنفيذ مشاريع الإسكان الإيجاري.

صورة: دينه سون

بأسلوب حاسم وعاجل، وجّه رئيس الحكومة إنذارًا غير مسبوق: بحلول شهر يونيو، يجب على كل من المحافظات والمدن الأربع المذكورة آنفًا السعي لبدء مشروع واحد على الأقل من مشاريع الإسكان الإيجاري؛ واستكمال إجراءات تنفيذ مشاريع الإسكان الإيجاري واسعة النطاق في الربعين الثالث والرابع من هذا العام في الوقت نفسه. والجدير بالذكر أن هذا التوجيه، الذي لم يعد مجرد إرشادات تتضمن عبارات مثل "السعي" أو "بذل الجهد"، يؤكد على أن هذا مطلب عاجل، رافضًا التقارير المكتوبة ومطالبًا بنتائج ملموسة. وفي حال واجهت المناطق صعوبات أو عقبات، يجب على الوزارات والهيئات المركزية تقديم الدعم والحلول بشكل استباقي وفوري.

إن إنشاء آليات لجذب رأس المال الخاص للمشاركة في تطوير المساكن الإيجارية هو وسيلة جيدة لتنفيذ سياسة الدولة والعمل المشترك بين الشعب.

صورة: دين سون

يُعدّ توجيه رئيس الوزراء خطوة سريعة وملموسة نحو تحقيق الرؤية الاستراتيجية للحزب، وذلك بعد مرور ما يزيد قليلاً عن نصف شهر على إصدار الأمين العام والرئيس تو لام توجيهاً تاريخياً ينصّ على ضرورة أن يكون الإسكان الإيجاري ركيزة استراتيجية. ويُمثّل هذا وتيرة سريعة غير مسبوقة، إذ يستغرق الأمر عادةً ما بين 18 و24 شهراً في المتوسط ​​لمشروع الإسكان الاجتماعي، بدءاً من الموافقة على التخطيط، مروراً بالموافقة على سياسة الاستثمار، وتخصيص الأرض، وصولاً إلى الحصول على رخصة البناء وبدء الإنشاء.

أعرب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، عن سعادته البالغة إزاء التوجيهات السريعة والحاسمة الصادرة عن الحكومة عقب التحول الاستراتيجي التاريخي الذي أحدثه الأمين العام ورئيس الجمهورية في قطاع الإسكان الإيجاري، وذلك بعد أكثر من أربعين عامًا من البحث في هذا المجال. وأكد أن هذا ليس نبأً سارًا لسوق العقارات فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل مباشر على حياة غالبية ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض في المناطق الحضرية. وفي الوقت نفسه، يفتح هذا القرار آفاقًا استراتيجية جديدة تهدف إلى ضمان حقوق المواطنين المنصوص عليها في الدستور.

يقود الشباب حاليًا، وخاصةً جيل زد، توجهًا متزايدًا نحو التخلي عن فكرة امتلاك منزل دائم. فمع تطور الثورة الصناعية الرابعة، والذكاء الاصطناعي، واقتصاد المشاركة، أصبح بإمكانهم العمل عن بُعد من أي مكان، من هانوي ومدينة هو تشي منه إلى فو كوك أو سابا. يستمتعون باستكشاف العالم وتغيير وظائفهم باستمرار لاكتساب الخبرة. بالنسبة لهم، يُعد السكن المرن للإيجار الذي يناسب نمط حياتهم وعملهم أولوية قصوى. وبالنظر إلى العالم، نجد أن نسبة المستأجرين في المناطق الحضرية في دول متقدمة كاليابان والغرب تبلغ حوالي 60%، بينما تصل هذه النسبة في سنغافورة إلى حوالي 80%.

أكد السيد لي هوانغ تشاو قائلاً: "لقد حدد المؤتمر الوطني الرابع عشر للحزب هدفاً لمدينة هو تشي منه، وكذلك للبلاد بأكملها، بأن تصبح دولة صناعية متقدمة بحلول عام 2045، مع تحول كبير في الهيكل الاقتصادي والاجتماعي. ولذلك، سيزداد الطلب على المساكن للإيجار، وهو اتجاه حتمي".

دفعة قوية لسوق العقارات.

أشار رئيس الوزراء لي مينه هونغ، في توجيهاته للسلطات المحلية، إلى أن تطوير مساكن إيجار بأسعار معقولة يُعدّ قضية ملحة تتطلب معالجة فورية. ويجب على الدولة أن تأخذ زمام المبادرة وأن تنظر إلى مواردها كأداة لدعم وجذب الموارد الخاصة؛ وأن تستخدم بفعالية صندوق الإسكان الوطني وصناديق الإسكان المحلية لتوجيه السوق وخلق زخم له؛ وأن تحشد موارد متنوعة، لا أن تعتمد فقط على الميزانية، بل أن تركز على إطلاق العنان لرأس المال الخاص ورأس المال طويل الأجل.

يساهم تطوير المساكن للإيجار في حل مشكلة السكن بالنسبة للناس.

صورة: دينه سون

استجابةً لدعوة الحزب والحكومة، أعلنت العديد من الشركات استعدادها للمشاركة. في نهاية الأسبوع الماضي، صرّح قادة شركة هوانغ كوان العقارية بأن الشركة ستخصص نصف وحداتها السكنية للإيجار في مشروع "المدينة الذهبية" للإسكان الاجتماعي (تاي نينه)، وستطبق هذه النسبة على جميع مشاريعها المستقبلية. وبالتحديد، قامت هوانغ كوان في المرحلة الأولى من مشروع "المدينة الذهبية" ببناء 4 مبانٍ سكنية تضم حوالي 1000 شقة، حيث قسمتها إلى مبنيين للبيع ومبنيين للإيجار. وفي المستقبل القريب، ستخصص هوانغ كوان ما لا يقل عن 50% من وحداتها للإيجار في جميع مشاريعها. كما تلقت الشركة عروضًا من بنكين يرغبان في التعاون في بناء وحدات سكنية للإيجار استجابةً لدعوة الحكومة.

علّق السيد لي هوانغ تشاو قائلاً إن هذا توجه تنموي معقول ومنطقي، لأنه في ظل التوجه التنموي، لا يمكن للاستثمار العام أن يغطي كل شيء، بل يعمل فقط كعامل مساعد. ومع ذلك، إذا اعتمدنا كلياً على القطاع الخاص كقوة رئيسية، فسيظل الطريق أمامنا محفوفاً بعقبات لا حصر لها، بدءاً من الآليات وصولاً إلى العمليات العملية.

على وجه التحديد، يتمثل أكبر عائق أمام الشركات المستثمرة في الإسكان الاجتماعي والإسكان الإيجاري في صعوبة الحصول على الأراضي وتكاليف إزالة العوائق. وتشير تجارب دول أخرى إلى ضرورة اضطلاع الدولة بدور ريادي من خلال الاستخدام الفعال للأراضي العامة المخصصة للإسكان أو الخدمات التجارية داخل المناطق الصناعية، وذلك بتنظيم مناقصات عامة، واختيار مستثمرين ذوي سمعة طيبة لبناء مساكن إيجارية للعمال والمهاجرين. وفي هذه الحالة، تُعفى الشركات من رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها. أما في الحالات التي تتفاوض فيها الشركات بشكل مستقل للحصول على حقوق استخدام الأراضي الزراعية من السكان لمشاريعها، فيجب تعديل آلية خصم تكاليف التعويض عن إزالة العوائق لتعكس القيمة الفعلية التي تدفعها الشركات، بدلاً من تطبيق قائمة أسعار الأراضي الزراعية الحالية المنخفضة للغاية، والتي تتسبب في تكبد المستثمرين خسائر.

إلى جانب مشكلة توفر الأراضي، يُعدّ توفير التمويل طويل الأجل العقبة التالية التي تتطلب تدخلاً حكومياً. ونظراً لطول فترة السداد، التي قد تمتد لعقود، فبدون سياسات ائتمانية تفضيلية توفر أسعار فائدة منخفضة وشروط قروض متكافئة، لن تتمكن الشركات الخاصة من تحمل ضغوط الديون، مما سيضطرها إلى رفع أسعار الإيجارات، وبالتالي تقويض الجانب الإنساني لهذا النوع من السكن.

"يجب إضفاء الطابع العملي على توجيهات الدولة في هذا الوقت من خلال حلّ التناقضات القانونية القائمة على الفور. فعلى سبيل المثال، يسمح قانون الإسكان للمستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي للإيجار بالحصول على قروض بشروط تفضيلية، بينما ينص المرسوم الحكومي رقم 100 على عدم جواز إقراض بنك السياسات الاجتماعية لهذه الفئة. هذا التناقض، وهذه "الوثيقة المتناقضة"، تستدعي تعديلاً عاجلاً لتوحيد النظام القانوني"، هذا ما ذكره السيد تشاو كمثال.

في الوقت نفسه، ولتحفيز القطاع الخاص على المشاركة بفعالية، يرى السيد لي هوانغ تشاو أن الدولة بحاجة إلى مواءمة سياسات الضرائب والبنية التحتية الحضرية. فعلى الرغم من أن قانون الإسكان لعام ٢٠١٤ نصّ على أن يكون معدل الضريبة على مشاريع الإسكان الاجتماعي للإيجار أقل من معدل الضريبة على مشاريع البيع، إلا أن هذا البند ظل حبراً على ورق لسنوات عديدة لعدم وجود تعديلات كافية في قانون الضرائب. علاوة على ذلك، يجب على الدولة أن تضطلع بدور ريادي من خلال استثمار الميزانية بشكل استباقي لربط البنية التحتية للنقل والتقنية بمشاريع الإسكان الاجتماعي. ولا يقتصر دور هذا الربط المتزامن على مساعدة ذوي الدخل المحدود - وهم الفئة الأكثر ضعفاً في المجتمع - على الوصول إلى نماذج حضرية ملائمة والاستقرار فيها، بل يُعد أيضاً الوسيلة الأكثر فعالية لتحويل الرؤية الاستراتيجية للسياسات إلى حلول إسكانية ملموسة.

تبادر السلطات المحلية، وتقوم السلطات المحلية بالعمل.

أكد البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، أن هذه السياسة صحيحة تمامًا، مشيرًا إلى أن قانون الإسكان لعام 2005 - أول قانون إسكان في فيتنام - قد تناول هذه المسألة. ومع ذلك، لم يحقق قطاع الإسكان الإيجاري النجاح المأمول، نظرًا لأن الاستثمار فيه يتطلب فترة استرداد رأس مال طويلة تتراوح بين 40 و50 عامًا. علاوة على ذلك، فإن هامش الربح ليس مرتفعًا جدًا، إذ يجب أن تكون أسعار الإيجار منخفضة وفي متناول شريحة واسعة من الناس. في المقابل، إذا تم تطوير قطاع الإسكان التجاري، يمكن للمستثمرين استرداد كامل استثماراتهم في غضون 5 إلى 7 سنوات عند بيع المشروع، بالإضافة إلى تحقيق ربح مرتفع نسبيًا. لذلك، من الطبيعي ألا يبدي القطاع الخاص حماسًا كبيرًا. كما أن الاعتماد كليًا على ميزانية الدولة للاستثمار في هذا القطاع أمر صعب، نظرًا لمحدودية الميزانية والتزامها بالاستثمار في قطاعات اقتصادية حيوية كالبنية التحتية.

لذا، اقترح البروفيسور دانغ هونغ فو ضرورة اتخاذ العديد من المبادرات لتنفيذ هذه السياسة. أولًا، يجب على الشركات، وحتى الهيئات الحكومية، تغيير تقنيات البناء ومواد التشييد، والاستغلال الأمثل للمساحات في المباني السكنية... للمساهمة في خفض تكلفة بناء المساكن للإيجار. ثانيًا، تحتاج الدولة إلى سياسات وآليات لتمهيد الطريق أمام مشاركة رأس المال الخاص. وعلى وجه التحديد، ينبغي النظر في تطبيق نموذج البناء والتشغيل والتحويل (BOT) أو الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP). في هذا النموذج، تتولى الدولة مسؤولية الأرض، بينما تستثمر الشركات في بناء المساكن. وخلال فترة الإيجار، تسترد الشركات رأس المال المستثمر في البناء بالإضافة إلى الربح، على غرار نماذج الاستغلال الأخرى. كما أن دعم الدولة للأراضي أسهل وأقل تكلفة من ترك الشركات الخاصة تتولى كل شيء بنفسها. ويُنظر إلى هذا أيضًا على أنه وسيلة من الدولة لتشجيع وجذب رأس المال الخاص للمشاركة في تطوير سوق الإسكان للإيجار بأسرع وتيرة، وتحقيق الأهداف المرجوة. ونتيجة لذلك، ستكون الشركات أكثر ثقة في المشاركة في المزيد من المشاريع، مما يوفر مساكن إيجار بأسعار معقولة لأغلبية السكان.

أكد البروفيسور دانغ هونغ فو، على وجه الخصوص، على ضرورة أن تكون السلطات المحلية استباقية وحاسمة في سبيل تعزيز تطوير الإسكان الإيجاري، أو الإسكان عموماً، لصالح المواطنين، بينما تكتفي الحكومة المركزية بوضع إطار قانوني عام. ويجب على السلطات المحلية أن تبادر باقتراح حلول تتناسب مع واقعها. وفي حال تبين عدم ملاءمة أي من اللوائح أثناء التنفيذ، فعليها اقتراح تعديلات عليها وتقديمها إلى الحكومة المركزية.

أكد البروفيسور دانغ هونغ فو قائلاً: "إن سياسة تطوير المساكن الإيجارية صحيحة، وهي اتجاه ملحّ يجب تسريعه للمساهمة في حل مشكلة السكن. إلا أن الاعتماد على الدعم المالي الحكومي وحده سيكون صعباً نظراً لمحدودية موارد الميزانية العامة. ولن تتحقق النتائج المرجوة بسرعة إلا من خلال وضع آليات تشجع الشركات على المشاركة، وهذا بدوره يتطلب بناء توافق واسع في المجتمع، ويعكس روح التعاون بين الدولة والشعب، مؤكداً أن أي سياسة ستنجح".

إن المعروض من المساكن للإيجار غير كافٍ لتلبية الطلب.

خلال جلسة عمل عُقدت في الأول من يونيو، صرّح رئيس الوزراء لي مينه هونغ بأن الطلب على المساكن للإيجار مرتفع للغاية، بينما المعروض منها غير كافٍ، لا سيما فيما يتعلق بالإيجارات طويلة الأجل بأسعار معقولة، وهو ما يُمثّل العائق الرئيسي. ويعيش غالبية العمال في محافظات هاي فونغ، وكوانغ نينه، وباك نينه، ونينه بينه، وهونغ ين، حالياً في مساكن مبنية بشكل غير رسمي من قِبل الأسر، مما يُشكّل مخاطر جسيمة على السلامة، وخاصةً السلامة من الحرائق، والنظافة البيئية، وظروف المعيشة، واحتياجات البنية التحتية الاجتماعية.

أعلنت وزارة البناء سابقًا، استنادًا إلى تقارير من 18 منطقة، أن إجمالي الطلب على المساكن للإيجار خلال الفترة 2026-2030 يبلغ 71,187 وحدة سكنية. وتجدر الإشارة إلى أن عدد وحدات الإسكان الاجتماعي المتاحة للإيجار على مستوى البلاد يبلغ حوالي 42,275 وحدة. وتتصدر دا نانغ القائمة بأكثر من 12,400 وحدة، تليها باك نينه بحوالي 9,850 وحدة، ثم مدينة هو تشي منه بحوالي 5,700 وحدة. وتُعد هذه المناطق من بين المناطق التي طورت ونفذت نماذج سكنية للعمال للإيجار، مما أتاح لهم فرصًا عديدة لامتلاك مساكن والاستقرار فيها.

يساهم تطوير المساكن المؤجرة في ضمان الأمن الاجتماعي.

نحن بصدد تعديل قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية. أتوقع إقرار هذه القوانين ودخولها حيز التنفيذ قريبًا، ربما اعتبارًا من 1 يناير 2027، وذلك لإنشاء إطار قانوني متين. نحتاج إلى إصدار لوائح ومعايير جديدة للإسكان الإيجاري. بالنظر إلى تاريخ مدينة هو تشي منه، كان لدينا في السابق شركات مثل "هوي بون هوا" (العم هوا) و"مايدين" التي وفرت الإسكان الإيجاري بشكل مستدام لمئات السنين، عبر أجيال عديدة. أعتقد أنه بتوجيهات الأمين العام والرئيس تو لام، إلى جانب الإجراءات السريعة والحاسمة للحكومة، سنتمكن من إنشاء شركات خاصة كبيرة ومهنية في قطاع الإسكان الإيجاري، مما يساهم في ضمان الأمن الاجتماعي المستدام في العصر الجديد.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية

المصدر: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm