دمج موارد الأراضي في التنمية الاقتصادية للبلاد

الأرض هي المورد الأهم، ناهيك عن مدخلات ومخرجات عشرات الصناعات المختلفة. لذا، فإن كيفية تحسين موارد الأرض بما يخدم نموًا اقتصاديًا مزدوج الرقم في العصر الجديد تُمثل مشكلةً تتطلب حلًا دقيقًا.

هناك العديد من مصادر الدخل الكبيرة من الأرض التي تحتاج إلى التحسين

تشير بيانات مكتب الإحصاء العام ( وزارة المالية ) إلى أن إجمالي إيرادات الموازنة العامة للدولة في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2025 يُتوقع أن يصل إلى ما يقارب 1,740,000 مليار دونج، أي ما يعادل 88.5% من التقدير السنوي، وبزيادة قدرها 28.5% عن الفترة نفسها من العام الماضي. وعلى وجه الخصوص، تُعتبر ميزانيات العديد من المحليات الكبرى "مليئة" بإيرادات الأراضي.

تشكل الموارد الأرضية والمنتجات العقارية موارد ضخمة للتنمية الاقتصادية .

الصورة: دينه سون

علق السيد نجوين هوانغ، نائب مدير أكاديمية النسر، قائلاً إن النمو المذهل في إيرادات الأراضي يُظهر أن الأرض أصبحت موردًا ماليًا مهمًا للبلاد والشركات والشعب. ومع ذلك، لتحسين موارد الأراضي لتحقيق التنمية الاقتصادية، من الضروري وضع استراتيجية منهجية طويلة الأجل.

الأول هو استغلال موارد الأراضي العامة الممتدة من الشمال إلى الجنوب بفعالية. في الواقع، في العديد من المدن الكبرى، مثل مدينة هو تشي منه وهانوي ودا نانغ... ليس من الصعب رؤية سلسلة من الأراضي "الذهبية" التي كانت في السابق مقرات للوكالات والمصانع والشركات، وهي الآن مهجورة أو مستخدمة مؤقتًا. بالإضافة إلى ذلك، هناك مساحة كبيرة من الأراضي العامة والأراضي الزراعية والأراضي الفائضة بعد التخطيط لم تُستغل بكامل إمكاناتها. إذا استمر هدر هذا المورد، فسيؤدي ذلك إلى انخفاض كفاءة استخدام الأراضي ويتسبب في خسائر في الميزانية.

وبالمثل، يجب استغلال فائض صندوق الأراضي العامة بعد دمج المقاطعات/المدن في مزاد علني لتعظيم إيرادات الميزانية وتجنب مخاطر الخسارة. من ناحية أخرى، يمكن للدولة اعتبار الأراضي العامة "رأس مال أساسي" في مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) ومشاريع النقل البري والبحري (BT) لجذب المزيد من الموارد الاجتماعية للبنية التحتية والتعليم والرعاية الصحية والتكنولوجيا المتقدمة.

لا يقتصر الأمر على طرح الأراضي في مزاد علني لتحصيل إيرادات الميزانية، بل يجب أن تكون طريقة تخصيص الأراضي العامة انتقائية أيضًا. ينبغي إعطاء الأولوية للأراضي القريبة من خطوط المترو ومحطات الحافلات والموانئ البحرية للتطوير الحضري المتكامل وفقًا لنموذج التنمية الموجهة نحو التنمية (TOD) لزيادة قيمة الاستغلال. ينبغي تحويل صناديق الأراضي في الضواحي والمناطق التابعة إلى مناطق صناعية خضراء وخدمات لوجستية، بما يخدم إعادة هيكلة الاقتصاد الإقليمي. لا يمكن النظر إلى الأراضي العامة من منظور تجاري فقط، حيث يجب تخصيص جزء من فائض صندوق الأراضي للإسكان الاجتماعي وإعادة التوطين لحل مشكلة الإسكان لذوي الدخل المحدود.

العمال، والعمال الوافدون. ومن الضروري أيضًا تحويل بعض الأراضي العامة الصغيرة إلى حدائق ومواقف سيارات وأسواق تقليدية، بما يعزز الرفاه العام، ويزيد بشكل غير مباشر من جاذبية المدينة للمستثمرين.

عند الاستخدام الأمثل، يُمكن أن تُصبح الأراضي العامة الفائضة رافعةً قوية، تُزيد من إيرادات الميزانية، وتُوفر أراضٍ للتطوير التجاري والصناعي والخدمي، وتُحسّن جودة الحياة الحضرية. على العكس، إذا استمر التخلي عن الأراضي العامة، أو استخدامها بشكل مُجزأ، أو تخصيصها بشكل تعسفي، فسيظل هذا يُمثل عقبة رئيسية تُعيق النمو. لم تعد المشكلة تكمن في استغلالها، بل في كيفية استغلالها. والحل يكمن فقط في آلية حوكمة شفافة وعامة وعادلة، بحيث تُصبح الأراضي العامة موردًا تنمويًا وطنيًا حقيقيًا، لا ملكية خاصة لأي جماعة مصالح،" نصح السيد نغوين هوانغ، مُضيفًا أنه عند بناء طرق جديدة مثل الطرق السريعة والمترو والجسور، من الضروري توسيع صندوق الأراضي المُسترد من كلا الجانبين لبيع رأس مال المشاريع في مزاد علني. سيستمر استرداد الجزء الفائض، واستخدامه في مشاريع أخرى، وإعادة استثماره في المجتمع. على خطوط المترو، يُعدّ التطوير العمراني الموجه نحو النقل (TOD) اتجاهًا حتميًا لإنشاء مناطق حضرية مُتراصة تُمثل مغناطيسًا لجذب السكان، مما يُخفف الضغط على المراكز الحضرية الكبيرة. إن تخفيف الضغط على وسط المدينة/المركز الحضري يعني أيضًا تشكيل سلسلة من المدن التابعة حول الحزام، مما يحد من تركيز السكان في المركز.

نجحت هذه الطريقة في شارع نجوين هو ثو (المعروف سابقًا بمنطقة نها بي) بمدينة هو تشي منه، حيث تم توسيع الطريق على كلا الجانبين. وبيعت الأراضي المستعادة في مزاد علني، مما وفّر لمدينة هو تشي منه مصدر دخل ضخم، يتجاوز الميزانية المخصصة لبناء الطرق. وقد أثبتت العديد من الدول أن التنمية الموجهة نحو النقل لا توفر التكاليف فحسب، بل تزيد أيضًا من قيمة الأراضي المحيطة بمحطات المترو ومحطات الحافلات السريعة. وإذا أُدير هذا المصدر من القيمة المضافة بصرامة، فيمكن أن يُشكّل ميزانية لإعادة استثمار البنية التحتية، كما حلل السيد نجوين هوانغ.

يُعتبر سوق العقارات مرآةً تعكس صحة الاقتصاد. فالسوق المستقر والشفاف لا يجذب رؤوس الأموال الاستثمارية فحسب، بل يحفز الإنتاج والاستهلاك، ويخلق فرص عمل، ويزيد أيضًا إيرادات الميزانية والضمان الاجتماعي. على العكس، عندما يكون السوق مشوهًا، تتفشى المضاربة، وتتقلب الأسعار، وتنخفض الثقة الاجتماعية، وتتأثر سياسات التنمية.

ماجستير نغو جيا هوانغ (جامعة الحقوق في مدينة هوشي منه)

تنشيط السوق دون خوف من فقاعة

عند استثمار صندوق الأراضي، سيحفز ذلك نمو سوق العقارات . فما الحل إذًا لمنع السوق من خلق فقاعات أصول وتقلبات أسعار؟ وفقًا للدكتور نغو جيا هوانغ (من جامعة هو تشي منه للقانون)، يُعتبر سوق العقارات بمثابة "مرآة" تعكس صحة الاقتصاد. فالسوق المستقر والشفاف لا يجذب رأس المال الاستثماري فحسب، بل يحفز الإنتاج والاستهلاك ويخلق فرص عمل، بل يزيد أيضًا من إيرادات الميزانية والضمان الاجتماعي. على العكس، عندما يكون السوق مشوهًا، وتتفشى المضاربة، وتتقلب الأسعار، وتنخفض الثقة الاجتماعية، وتتأثر سياسات التنمية. في سياق دخول فيتنام مرحلة نمو جديدة، يصبح قطاع العقارات ركيزة أساسية، ولكن إذا لم يُسيطر عليه جيدًا، فقد يقع بسهولة في فقاعات افتراضية، مما يتسبب في عدم استقرار الاقتصاد الكلي. لكي ينمو السوق بشكل مستقر وصحي، من الضروري مزامنة الحلول.

ضرورة وضع موارد الأرض في خدمة النمو الاقتصادي المزدوج في العصر الجديد

الصورة: دينه سون

أولاً، يرى السيد نغو جيا هوانغ ضرورة بناء إطار قانوني متكامل ومتكامل، مناسب للممارسة العملية، لتنظيم السوق. يجب أن تكون قوانين الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، والوثائق ذات الصلة مترابطة بشكل وثيق، ومنظمّة بوضوح، وتتجنب التداخل، وتضمن جدوى اقتصادية. يجب أن يُسهّل بناء إطار قانوني الاستثمار، وأن يكون صارمًا بما يكفي لمنع المضاربة وتضخم الأسعار، وحماية حقوق الأفراد والمستثمرين.

ثانيًا، ضمان شفافية المعلومات والدعاية. لطالما اعتُبر سوق العقارات سوقًا غير كامل، لأن المعلومات المتعلقة بالمنتجات العقارية (الوضع القانوني، والتخطيط، إلخ) غالبًا ما تكون ناقصة وغير منتشرة على نطاق واسع كغيرها من المنتجات. لذلك، عندما تكون المعلومات المتعلقة بالتخطيط، وأسعار الأراضي، والوضع القانوني، وتقدم المشاريع العقارية متاحة للعامة وتُحدَّث بانتظام، سيعمل السوق بشكل سليم، مرتبطًا بالطلب الحقيقي.

ثانيًا، ضمان تقييم الأراضي وشفافية آليات المزادات والمناقصات. يجب أن يتبع تقييم أراضي الدولة مبادئ السوق، بمشاركة هيئات استشارية مستقلة وآلية مراقبة صارمة، ليعكس بدقة قيمة حقوق استخدام الأراضي. إضافةً إلى ذلك، يجب أن يضمن تنظيم المزادات والمناقصات العلنية والشفافية والمنافسة العادلة، وتجنب المصالح الجماعية، والفرق الزرقاء والحمراء التي تسعى إلى "تضخيم الأسعار" والتربح. عندما تُحدد أسعار الأراضي بموضوعية وتكون عملية المزادات والمناقصات شفافة، سيعمل السوق باستقرار، مما يخلق بيئة استثمارية عادلة، ويساهم في الحد من مخاطر فقاعات الأصول.

من الضروري فرض رقابة صارمة على أنشطة تعبئة رأس المال في المشاريع العقارية وحماية المشترين. وبناءً على ذلك، من الضروري تشديد شروط تشغيل المشاريع، واشتراط تمتعها بالصفة القانونية الكاملة، وتقديم ضمانات الالتزامات المالية قبل جمع رأس المال، واستخدام العقود النموذجية، ونشر المعلومات... لمنع المشاريع "الوهمية" أو تضخم الأسعار. بالإضافة إلى ذلك، يجب فرض رقابة صارمة على أنشطة إصدار السندات ومنح الائتمان للعقارات، مع التركيز على المشاريع المجدية، والحد من المستثمرين ذوي الوضع المالي الضعيف.

والأهم من ذلك، ضرورة استخدام الأدوات الضريبية بفعالية لمكافحة المضاربة. على الدولة تطبيق أدوات مالية مرنة، مثل ضريبة استخدام الأراضي وضريبة الدخل على تحويلات العقارات، للحد من المضاربة والمضاربة العقارية والتخلي عن الأراضي. سيؤدي التطبيق المتزامن للأدوات الضريبية والمالية إلى سوق أكثر شفافية واستقرارًا وفعالية.

وأخيرًا، ووفقًا للسيد نغو جيا هوانغ، ثمة حاجة إلى تنمية متوازنة لقطاعات السوق. ينبغي على الدولة اتباع سياسة توزيع عادل للأراضي، مع إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وتوفير مساكن للعمال والعاملات. وفي الوقت نفسه، تدعم الدولة القروض التفضيلية، وتشجع الشركات على الاستثمار في هذه القطاعات، مما يُهيئ الظروف المناسبة للشباب لشراء المنازل. سيساعد هذا السوق على تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، والحد من مخاطر فقاعات الأصول، والمساهمة في ضمان الأمن الاجتماعي، وإرساء أسس متينة للتنمية الاقتصادية المستدامة.

استغلال موارد الأرض لخدمة النمو الاقتصادي

تدخل فيتنام مرحلة مهمة بهدف أن تصبح دولة ذات دخل مرتفع بحلول عام 2045. لذلك، ووفقًا للدكتور دينه ذا هين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، ستكون موارد الأراضي والمنتجات العقارية موردًا هائلاً للتنمية الاقتصادية في فيتنام. حاليًا، تبلغ قيمة موارد الأراضي في فيتنام مبلغًا كبيرًا جدًا، ويُقدر أنها تمثل حوالي 3-4 أضعاف الناتج المحلي الإجمالي سنويًا إذا تم حسابها بأسعار السوق. تُعد الأرض موردًا اقتصاديًا مهمًا لأنها وسيلة إنتاج (زراعة، صناعة، خدمات)، وأصل ضمان ائتماني، ومصدر كبير للإيرادات من الأراضي (ضرائب، رسوم استخدام الأراضي، مزادات). ارتفعت أسعار الأراضي باستمرار على مدى السنوات العشر إلى الخمس عشرة الماضية، وخاصة في المناطق الحضرية، وبالقرب من المناطق الصناعية، والبنية التحتية الجديدة للمرور، مما أدى أيضًا إلى وجود فرق كبير بين أسعار الأراضي في السوق وقوائم الأسعار الحكومية، مما يجعل من الصعب تقييمها وتعويضها وطرحها للمناقصات. على وجه الخصوص، لم يتم استغلال موارد الأراضي بشكل فعال، حيث يتم استخدام العديد من المناطق للغرض الخاطئ، أو التخلي عنها أو تجزئتها، مما يقلل من الكفاءة الاقتصادية الإجمالية.

الأرض ليست مجرد "إيجار أرض"، بل هي أيضا منصة إطلاق للتنمية الوطنية.

الصورة: دينه سون

لذلك، لتحسين موارد الأراضي لتحقيق النمو الاقتصادي في العصر الجديد للبلاد، لتصبح دولة ذات دخل مرتفع بحلول عام 2045، قال الدكتور دينه ذي هين إنه من الضروري تحسين آلية تسعير الأراضي والضرائب من خلال تضييق الفجوة بين أسعار أراضي الدولة والسوق، مما يساعد السوق على أن يكون شفافًا ويقلل من المضاربة. من الضروري تطبيق ضرائب تصاعدية على الأراضي المهجورة والمضاربة للحد من الاحتكار ووضع الأراضي في الإنتاج والتجارة. لزيادة إيرادات الأراضي لميزانية الدولة لإعادة الاستثمار في البنية التحتية، من الضروري وجود مزادات أراضي شفافة وضرائب نقل. في الوقت نفسه، من الضروري التخطيط بوضوح لأموال الأراضي للصناعة والزراعة عالية التقنية والخدمات، وتجنب العقارات الكاملة. تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات الفعلية، بدلاً من التركيز فقط على الإسكان الفاخر كما هو الحال حالياً. وللاستغلال الأمثل لموارد الأراضي، من الضروري أيضاً ضبط تدفقات رأس المال المضاربة قصيرة الأجل على الأراضي، وإعطاء الأولوية للائتمان العقاري الذي يخدم الإنتاج والإسكان الاجتماعي والمجمعات الصناعية. وتعزيز تعبئة رأس المال من خلال السندات وصناديق الاستثمار العقاري بدلاً من الاعتماد على القروض المصرفية، كما أكد السيد هين.

أوصى الدكتور دينه ذي هين أيضًا بتطبيق التكنولوجيا وشفافية المعلومات عند بناء قاعدة بيانات وطنية للأراضي، ليتمكن الأفراد والشركات من الوصول إلى الأسعار الحقيقية والتخطيط الفعلي. يجب ضمان شفافية معلومات التخطيط، وتجنب "تضخيم أسعار الأراضي" بناءً على الشائعات. فعندما ترتفع أسعار الأراضي بفضل البنية التحتية، يجب أن يعود جزء من القيمة المضافة إلى الدولة والمجتمع من خلال الضرائب ورسوم التطوير الحضري. ويجب تطبيق نموذج "استعادة الأراضي - المزاد - إعادة التخصيص" لتحقيق العدالة بين المستثمرين والمجتمع.

لتعظيم عوائد الأراضي، على الدولة تنظيم مصالح المستثمرين والشركات والأفراد بشكل سليم. يجب أن يتطور قطاع العقارات بشكل مستقر ومستدام، مرتبطًا بالإنتاج والطلب الحقيقي، بدلًا من أن يكون مجرد أداة مضاربة. فالأرض ليست مجرد "إيجار أرض"، بل هي أيضًا منصة انطلاق للبلاد نحو التقدم والازدهار.

الدكتور دينه ذي هيين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي

ثانهين.فن

المصدر: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm