وبحسب تقرير صادر عن شركة One Mount Group Real Estate Company، وصل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي في الربع الثاني إلى حوالي 80 مليون دونج/م2، بزيادة 5.6% عن الربع السابق وارتفاع كبير بنسبة 24% عن نفس الفترة في عام 2024.
وذكر تقرير سوق العقارات في هانوي الصادر عن شركة سي بي آر إي فيتنام مؤخرا أن متوسط سعر بيع الشقق الرئيسية في نهاية الربع الثاني بلغ حوالي 79 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة والخصومات)، بزيادة 6% على أساس ربع سنوي و33% على أساس سنوي.
وسجلت العديد من المشاريع الجديدة من وسط هانوي إلى ضواحيها، والتي أطلقت في النصف الأول من هذا العام، سعراً جديداً يتراوح بين 80 إلى 170 مليون دونج/متر مربع.
وتظهر الدراسة أن متوسط سعر مشروع جاليا هانوي (جناح ين سو) في تان أ داي ثانه هو 80 مليون دونج/م²؛ ويبلغ متوسط سعر مشروع جرينيرا ساوثمارك (بلدية ثانه تري) في تان هوانج مينه 80 - 90 مليون دونج/م²؛ ويبلغ متوسط سعر مشروع لونجبيان سنترال التابع لشركة تاسيكو لاند 118 مليون دونج/م².
أو مثل مشروع The Matrix One المرحلة الثانية لمجموعة MIK، يبلغ متوسط سعره 116-166 مليون دونج/م²؛ ويبلغ السعر المتوقع لمشروع Sun Feliza Suites (جناح Cau Giay) لمجموعة Sun 160 مليون دونج/م²...
ولم تقتصر الزيادة على السوق الأولية فحسب، بل امتدت إلى السوق الثانوية أيضاً، حيث بدأت الأسعار في الارتفاع مرة أخرى خلال الشهر الماضي، وفقاً لأحدث مسح أجرته شركة PropertyGuru Vietnam.
على وجه التحديد، في مشروع آن بينه بالزا، ارتفع سعر البيع وسعر المعاملة خلال الشهر الماضي. على سبيل المثال، تراوح سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم وحمام واحد، بفترة ملكية 50 عامًا، بين 3.3 و3.5 مليار دونج للشقة في فبراير 2025، بينما يتراوح سعر البيع في السوق حاليًا بين 3.6 و3.8 مليار دونج للشقة.
في مشروع "هوم سيتي"، ارتفع سعر شقة بغرفتي نوم وحمامين، بمساحة تزيد عن 70 مترًا مربعًا، بمقدار 200-350 مليونًا مقارنةً ببداية مايو، من 6.2-6.3 مليار دونج للشقة، إلى 6.5-6.7 مليار دونج للشقة. أما في مشروع "هانوي سنتر بوينت"، الذي يضم شققًا بغرفتي نوم وحمامين، فيبلغ سعر البيع الحالي أكثر من 6 مليارات دونج للشقة، ولن تتوفر شقق بسعر يتراوح بين 5.7 و5.8 مليار دونج للشقة بعد رأس السنة القمرية الجديدة.
لماذا تستمر الأسعار في الارتفاع؟
ويرى الخبراء أن الارتفاع المستمر في أسعار الشقق يعد من الأسباب الأولى لذلك، وهو عدم التوازن بين العرض والطلب.
قال السيد تران مينه تيان، مدير مركز أبحاث السوق ورؤى العملاء في مجموعة One Mount، في تحليله: إن الاختلاف في هيكل العرض وتقسيم المنتجات هو السبب الرئيسي وراء الزيادة السريعة في أسعار الشقق في هانوي.
في هانوي، ركزت المعروضات الجديدة في الربع الثاني على قطاعي المنتجات الفاخرة والراقية. والجدير بالذكر أنه تم إطلاق أربعة مشاريع فاخرة تضم عددًا كبيرًا من المنتجات، بمتوسط سعر يزيد عن 80 مليون دونج/متر مربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف الصيانة)، مما ساهم في ارتفاع متوسط أسعار البيع.
في الواقع، صرّح السيد تين بأنه لم تُطلق أي مشاريع متوسطة المدى في هانوي خلال هذا الربع. أما الشقق ذات الأسعار المنخفضة (أقل من 65 مليون دونج للمتر المربع) فقد كانت متفرقة فقط في المنطقة الحضرية الشرقية من هانوي أو المناطق المجاورة.
أما بالنسبة للسوق الثانوية، فقد أشار السيد تين إلى أن التدفق النقدي قد تحول بشكل واضح من منتجات الأراضي غير السائلة إلى قطاع الشقق المستلمة. ويُعد الاستقرار، والقدرة على التأجير، وجودة الحياة، والوثائق القانونية الكاملة عوامل تُساعد الشقق المستلمة على الحفاظ على جاذبيتها.
ويعتقد السيد تيان أنه إذا استمر زخم التعافي في الأرباع المقبلة، فإن الشقق الثانوية ستواصل لعب دور محوري في الحفاظ على السيولة لسوق العقارات بأكمله في عام 2025.
السبب الثاني لارتفاع أسعار الشقق هو ندرة المعروض. وصرح السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property، بأن السوق لم يشهد في الماضي أي مشاريع جديدة مُرخصة للانطلاق. ومعظم المشاريع المعروضة للبيع هي مشاريع قديمة لكبار المستثمرين.
وشاطرًا الرأي، قال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إن المعروض من الشقق في هانوي نادرٌ للغاية. وقد انخفض عدد المشاريع بشكل متزايد في السنوات الأخيرة، في حين أن طلب العملاء، وخاصةً العائلات الشابة، لا يزال مرتفعًا.
علاوةً على ذلك، ووفقًا للسيد دينه، يُعزى السبب أيضًا إلى اختلال هيكل المنتجات في السوق، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الشقق في القطاعين الرئيسي والثانوي. ونتيجةً لذلك، يفقد الأشخاص ذوو الاحتياجات السكنية الحقيقية إمكانية الحصول على السكن.
أكد السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، أن الارتفاع الأخير في أسعار الشقق في هانوي يعود إلى ندرة المعروض، في ظل توقف المشاريع بسبب مشاكل قانونية.
وأضاف أن أسعار الشقق الحالية لا تعكس قيمتها الحقيقية، لأن هناك مشاريع بعد حساب تكاليف تنفيذها من قبل المستثمرين مثل إيجار الأرض والمواد والعمالة وغيرها، لا تصل إلى هذا السعر.
بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا للخبراء، يُعدّ الارتفاع الشديد في تكاليف المدخلات حاليًا سببًا آخر لارتفاع أسعار المساكن. تشمل تكاليف مدخلات أي مشروع سكني تجاري اليوم ما يلي: 25% من تكاليف الأرض، وكلما اقترب المشروع من مركز المدينة، ارتفعت تكاليف الأرض، ويمثل الموقع المتميز ما بين 40% و50% من تكلفة وقيمة العقار.
علاوةً على ذلك، تُشكّل تكاليف إجراءات الاستثمار ما بين 5% و10% من إجمالي التكلفة، وقد ترتفع إلى 15% مع إطالة مدة الإجراءات. وتُشكّل تكاليف رأس المال ما بين 5% و10% أيضًا، بالإضافة إلى مجموعة من تكاليف البناء (المواد، والعمالة، والآلات) التي ترتفع بسبب ارتفاع الأسعار وزيادة تكاليف العمالة.
ومن خلال هيكل المدخلات هذا، من المتوقع أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع، ومن غير المرجح أن تنخفض.
كيفية التهدئة؟
لخفض أسعار الشقق في هانوي، صرّح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، بضرورة بذل الجهود لتسريع وتيرة مشاريع الإسكان الاجتماعي. وينبغي على السلطات تنظيم العرض بشكل استباقي من خلال استخدام أدوات التخطيط بفعالية، وتعديل الخطط، وتخصيص أموال إضافية للأراضي النظيفة لمساعدة المستثمرين على تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي فور وضع الخطط.
على المدى الطويل، لتحقيق استقرار أسعار الشقق تحديدًا، ومنتجات الإسكان عمومًا، لا بد من مشاركة قوية من الدولة. ومن الضروري تحديدًا مواصلة تعزيز تطوير البنية التحتية للنقل، وتقصير مدة السفر من المناطق الفرعية إلى مركز المدينة، كما أن توفير الخدمات من الضواحي سيخفض أسعار المساكن.
علق السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه: تحتاج الدولة إلى إصدار عملية قياسية للاستثمار في البناء لمشاريع الإسكان التجاري لتحديد الحد الزمني لكل إجراء إداري، وتشجيع الإدارات والفروع والمحليات على تقليل عدد الطلبات للحصول على مستندات إضافية، من أجل تقصير الوقت اللازم لإكمال جميع الإجراءات الإدارية.
علاوةً على ذلك، ينبغي على الجهات الحكومية المختصة التركيز على إزالة العوائق القانونية أمام المشاريع العقارية لزيادة المعروض السكني. فزيادة المعروض ستسهم في استقرار أسعار المساكن وفقًا لقانون العرض والطلب وقانون المنافسة في السوق.
واقترح السيد تشاو أيضًا أن تقوم الشركات والمؤسسات العقارية بخفض أسعار منتجات الإسكان، وخفض توقعات الأرباح، وعدم إبقاء الأسعار مرتفعة، وزيادة الخصومات، واتباع سياسات ترويجية وما بعد البيع لتحفيز الطلب الاستهلاكي في السوق، وخلق التدفق النقدي والسيولة.
وتحتاج شركات العقارات أيضًا إلى تحويل استثماراتها إلى قطاع الإسكان بأسعار معقولة، وبأسعار مناسبة لدخل الناس، والمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي لتكون قادرة على الوصول إلى حزم الائتمان التفضيلية.
يعتقد السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property Company، أن مفتاح خفض أسعار العقارات يكمن في مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية الرئيسية بالعاصمة. وعند اكتمال هذه المشاريع، ستنخفض أسعار المساكن في هانوي بنسبة 30-40% مقارنةً بالوضع الحالي.
وفقاً للسيد توان، ينبغي على الدولة استخدام رأس مال الموازنة بشكل استباقي لتطوير الإسكان الاجتماعي. ويمكن للجهات المنفذة أن تتجاهل أهداف الربح وتعتبر هذا استثماراً عاماً يُنفَّذ لأغراض الضمان الاجتماعي.
المصدر: https://baolangson.vn/gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-phi-ma-cach-nao-de-ghim-cuong-5053411.html
تعليق (0)