أسعار الأراضي والتوجه الاستراتيجي للأمين العام

(Chinhphu.vn) - "أسعار الأراضي وفقا للسوق يمكن التلاعب بها وتضخيمها بسهولة" - تصريح الأمين العام تو لام خلال الاجتماع الأخير مع الناخبين في هانوي أثار صدى قوي.

أكد الأمين العام تو لام على ضرورة أن تضمن الدولة حقوق استخدام الأراضي بشكل عادل وفعال لجميع الناس. الصورة: وكالة الأنباء الفيتنامية.

في وقت سابق، عقد الأمين العام اجتماعًا مع الجهات المعنية لمناقشة توجهات تعديل قانون الأراضي. ووفقًا للأمين العام، يجب على الدولة ضمان حق جميع المواطنين في استخدام عادل وفعال للأراضي، وضمان الاستخدام الفعال للأراضي، وتوزيعها وتوزيع قيمتها بشكل عادل وفعال، وتجنب الهدر؛ كما يجب تعظيم كفاءة موارد الأراضي لتنمية البلاد.

إن بيان الأمين العام ليس مجرد ملاحظة عملية، بل يُشير أيضًا إلى مبدأ أساسي في إدارة الأراضي في فيتنام. وقد أثار هذا البيان الموجز إشكالية نظرية وعملية جسيمة: ففي ظل ملكية الشعب للأرض وإدارتها من قِبل الدولة، فإن فرض أسعار الأراضي على السوق آليًا لا يتوافق مع هذا المبدأ، وله عواقب وخيمة محتملة.

ولكي نرى ذلك بوضوح، فمن الضروري إجراء تحليل عميق من منظور الملكية والاقتصاد والسياسة العامة.

الأرض - الملكية العامة والخصائص الفريدة لفيتنام

بخلاف العديد من الدول التي تعترف بالملكية الخاصة للأراضي، يؤكد الدستور الفيتنامي أن الأرض ملكٌ للشعب بأكمله، وأن الدولة تُمثل المالك وتُديرها بالتساوي. وهذا يُحدث فرقًا جوهريًا في كيفية تحديد أسعار الأراضي.

في اقتصاد السوق النموذجي، تتشكل أسعار الأراضي من خلال المنافسة بين العديد من الملاك المختلفين. يتنوع العرض والطلب، لذا تُحدد الأسعار على أساس المنافسة الحقيقية. أما في فيتنام، فالدولة هي المورد الوحيد في السوق الأولية. ويجب أن تخضع جميع احتياجات الحصول على الأراضي لقرارات الدولة المتعلقة بتخصيص الأراضي وتأجيرها وتغيير غرض استخدامها. بمعنى آخر، يُعد سوق الأراضي الفيتنامي سوقًا خاصًا، حيث تكون الدولة المورد والمنظم في آنٍ واحد.

في هذا السياق، إذا تركت الدولة للمنطقة تحديد أسعار الأراضي وفقًا لتقلبات السوق، فإنها في جوهرها تتركها لتقلبات يسهل التلاعب بها من قبل المضاربين والسماسرة وجماعات المصالح. في ذلك الوقت، لم تعد أسعار الأراضي تعكس قيمتها الفعلية للاستخدام، بل أصبحت مشوهة بفعل توقعات المضاربة. وهذا هو سبب المفارقة: لا تزال أسعار العديد من الأراضي المهجورة مرتفعة للغاية، وتواجه شركات الإنتاج صعوبة في الحصول على الأراضي، ويثري المضاربون بفضل فروق الأسعار.

إن سوق الأراضي في فيتنام هو سوق خاص حيث تكون الدولة هي المورد والمنظم في نفس الوقت.

مخاطر فرض مبدأ "سعر السوق"

عندما تخضع الأصول العامة المملوكة لجميع الناس لآلية تسعير "تعتمد على السوق"، فقد تنشأ على الفور سلسلة من المخاطر الجسيمة.

أولاً، أسعار الأراضي مُبالغ فيها بشكل غير معقول. مجرد معلومة واحدة غير مُتحقق منها حول التخطيط أو البنية التحتية قد تُثير "حمى الأرض". يُسهّل "وسطاء الأراضي" والمضاربون على العقارات إنشاء أسعار افتراضية، مما يرفعها أضعافًا مضاعفة عن قيمتها الحقيقية، مما يجعل مفهوم "سعر السوق" لعبةً للمتلاعبين.

ثانيًا، الآثار الاجتماعية السلبية. تؤدي الزيادات غير المعقولة في أسعار الأراضي إلى ارتفاع أسعار المساكن والإيجارات ونفقات المعيشة وتكاليف الإنتاج، وكلها تقع على عاتق الأفراد والشركات. أصبح حلم الاستقرار بعيد المنال بالنسبة لأصحاب الدخل المتوسط؛ وتفقد الشركات ميزتها التنافسية بسبب ارتفاع أسعار الأراضي؛ ويعاني سوق الإسكان الاجتماعي من الاختناق.

ثالثًا، التشوهات في تخصيص الموارد. عندما تصبح أسعار الأراضي الافتراضية وسيلةً للثراء السريع، ينجذب رأس المال الاجتماعي نحو المضاربة العقارية بدلًا من الإنتاج والتكنولوجيا والابتكار. يتخلى الكثيرون عن الإنتاج ليندفعوا نحو "التنقل" بين الأراضي، مما يخلق اقتصادًا قصير الأجل وغير مستدام ينطوي على مخاطر محتملة.

رابعًا، خطر عدم استقرار الاقتصاد الكلي. تُشكل فقاعة الأراضي مخاطر على النظام المصرفي، لأن معظم الضمانات عقارية. في الوقت نفسه، تتسع الفجوة بين الأغنياء والفقراء، إذ تُصبح أقلية من السكان ثرية بسرعة من خلال المضاربة على الأراضي، بينما تُحرم الأغلبية من إمكانية الحصول على الأراضي اللازمة للاستقرار والتطوير المهني.

ومن ثم فإن تحذير الأمين العام ليس صادقا على الواقع فحسب، بل إنه يحمل أيضا قيمة سياسية بالغة الأهمية.

الدور الحتمي للدولة في تقييم الأراضي

في نظام الملكية العامة، لا يمكن للدولة التنصل من مسؤوليتها عن التقييم. بل على العكس، يقع على عاتق الدولة التزامٌ بوضع إطارٍ موحد لأسعار الأراضي، لأن ذلك هو السبيل الوحيد لحماية مصالح الشعب بأكمله وتجنب خسارة الأصول العامة.

إذا سمحنا للسوق بتنظيم نفسه ذاتيًا، فإننا في الواقع نُسلم سلطة تحديد قيمة الأصول العامة لمجموعة من المضاربين. وهذا ليس خاطئًا من حيث مبادئ إدارة الأصول العامة فحسب، بل خطير أيضًا من حيث عواقبه الاجتماعية.

إن تحديد الدولة لأسعار الأراضي لا يعني إنكار دور السوق. بل على العكس، هو تصميم لسوق مُتحكم به، حيث يلعب سعر الأرض الذي تُصدره الدولة دور "المُرتكز القياسي"، بينما يُمكن للمعاملات المدنية أن تتقلب ضمن نطاق معقول. هذا نموذج يُوازن بين مرونة السوق والاستقرار الضروري لإدارة الدولة.

وعلى وجه الخصوص، تشكل أسعار الأراضي التي تصدرها الدولة أيضًا أداة سياسية استراتيجية للمساعدة في: ضمان حصول الناس على الأراضي للاستقرار والتطوير المهني؛ وخلق بيئة تكلفة مستقرة للشركات، وتحسين القدرة التنافسية؛ وتوجيه رأس المال الاجتماعي إلى الإنتاج بدلاً من المضاربة؛ وزيادة إيرادات الميزانية العامة والشفافة، ومنع فقدان الأصول العامة.

وبالتالي، فإن وجهة نظر الأمين العام تقوم على أساس نظري متين: إن تقييم الدولة للأراضي ليس تدخلاً إدارياً تعسفياً، بل هو مطلب حتمي لنظام ملكية خاص - الملكية العامة للأراضي.

آلية مناسبة لتحديد أسعار الأراضي في فيتنام

ولتنفيذ هذه الرؤية، من الضروري بناء آلية تسعير علمية وقابلة للتنفيذ وشفافة.

أولاً، وضع إطار وطني موحد لأسعار الأراضي. يجب على مجلس وطني مستقل لتقييم الأراضي إصدار إطار عمل لأسعار الأراضي يعتمد على بيانات ضخمة، واستشارة الخبراء، وإشراف دقيق. من المستحيل السماح لكل منطقة بتحديد أسعارها الخاصة، مما قد يقع بسهولة في "المنطقة المظلمة" لمصالح المجموعات.

ثانيًا، بناء قاعدة بيانات موحدة للأراضي. ستكون هذه القاعدة بمثابة "الجهاز العصبي المركزي" لإدارة الأراضي، إذ تسجل جميع المعاملات والمعلومات الضريبية والائتمانية آنيًا، مما يعكس بدقة العرض والطلب الموضوعيين، ويقضي على المعاملات الافتراضية.

ثالثًا، تطبيق ضريبة مكافحة المضاربة . فرض ضريبة تصاعدية على الأراضي المهجورة أو تلك التي تُباع وتُشترى في فترة زمنية قصيرة للقضاء على دوافع المضاربة، حتى تعود الأراضي إلى إنتاجها ووظائفها الحيوية الطبيعية.

رابعًا، تطبيق آلية لاسترداد فروق إيجار الأراضي. عندما تستثمر الدولة في بنية تحتية تزيد من قيمة الأراضي، يجب عليها تحصيل هذه الزيادة من خلال الضرائب أو الرسوم أو المزادات. هذا مبدأ من مبادئ العدالة: فالقيمة ملكٌ لجميع السكان، ولا يمكن لمجموعة أفراد واحدة أن تتمتع بها.

خامسًا، ضمان الشفافية والرقابة. يجب أن تكون عملية تقييم الأراضي شفافة وتحت إشراف المجلس الوطني، وجبهة الوطن، والصحافة، والشعب. فالشفافية وحدها كفيلة بمنع المصالح الخاصة وتعزيز الثقة الاجتماعية.

سادسًا، السماح بنطاق تقلب معقول. يمكن أن تختلف أسعار المعاملات المدنية عن أسعار الدولة ضمن نطاق معين، ولكن لا يجوز أن تتجاوز السقف، وذلك للحفاظ على المرونة مع الحفاظ على الاستقرار.

إن هذه الآليات، إذا تم تصميمها وتشغيلها بشكل جدي، سوف تخلق سوقًا عادلة وشفافة ومستدامة للأراضي - تمامًا كما أكد الأمين العام.

التوجه الاستراتيجي لتعديل سياسة الأراضي جذريا

اقترح الأمين العام تو لام توجهًا استراتيجيًا لتعديل سياسة الأراضي جذريًا. ففي نظام الملكية العامة، لا وجود لسعر سوقي صحيح ما لم تُحدده الدولة. وحده السعر الموحد الذي تُحدده الدولة هو الذي يضمن المصلحة العامة، ويمنع المضاربة، ويعيد سوق الأراضي إلى مسار التنمية المستدامة.

هذا تذكيرٌ لنا بضرورة وضع حدٍّ للتسيب وتضخم الأسعار والمضاربة العقارية، وفي الوقت نفسه دعوةٌ لإعادة تصميم آلية تسعير الأراضي بما يحقق العدالة والشفافية. يجب أن تكون الدولة هي من يُهيمن على سوق الأراضي، فالتسعير ليس للتدخل الإداري، بل لوضع أسس التنمية.

الرسالة واضحة للغاية: إن تحديد أسعار الأراضي في الملكية العامة هو المسؤولية التاريخية للدولة، وهو أيضًا المفتاح لسوق العقارات الفيتنامية للهروب من دوامة المضاربة، والدخول في مدار مستقر وعادل، وخلق فرضية التنمية المستدامة.

الدكتور نجوين سي دونج

المصدر: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm