المعاملات العقارية بعقد القرض: المشترون هم الضحايا! (الدرس الثاني)

تحت مسمى "التعاون ذي المنفعة المتبادلة"، يُعتبر عقد القرض "خدعة" تُمكّن المستثمرين من الاستيلاء على رأس المال بسهولة؛ أو "استغلال" "موقف" مُدبّر مسبقًا للضغط على العملاء. لا يقتصر الأمر على جعل عملاء MB 584 "يقفون مكتوفي الأيدي" فحسب، بل يُعيق مئات من مشتري العقارات الذين وقّعوا عقود قروض "عن طريق الخطأ" أيضًا نشوء النزاعات والخلافات.

يجري العمل بنشاط على تنفيذ المرحلة الثانية من مشروع المنطقة السكنية والحديقة الخضراء في المنطقة الحضرية لمدينة جنوب ثانه هوا . الصورة: pV

"الصفقات" التي تضع المشترين في وضع غير مؤات...

إنفاق أكثر من مليار و800 مليون دونج مع الرغبة في شراء قطعة أرض في مشروع الإسكان والحديقة الخضراء في المنطقة الحضرية الجنوبية لمدينة ثانه هوا، المرحلة 2 (بموجب MBQH 2125 / QD-UBND، بتاريخ 11 يونيو 2015 من رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية) في حي دونغ في، مدينة ثانه هوا، السيدة LD، في مدينة ثانه هوا، كانت تحمل في يدها عقد قرض فقط مع المستثمر - شركة هيراكو المساهمة.

وفقًا لهذا العقد، يكون المستثمر هو المسيطر عندما تدور الشروط تقريبًا حول مصالح الشركة وتتجاهل مصالح العميل. عادةً، توضح المادة 1 المحتويات: غرض القرض، مدة القرض، وفوائده - مع تجاهل مدة القرض، يكون معدل الفائدة "بالإجماع 0% سنويًا". في المادة 3 المتعلقة بطريقة سداد أصل القرض والفوائد، وفقًا للمادة 1، يكون معدل الفائدة 0% بالطبع؛ ويدفع الطرف "ب" (المستثمر) أصل القرض إلى الطرف "أ" (العميل) في نهاية مدة القرض؛ ومع ذلك، وفقًا للمادة 1، لا يُعرف متى تنتهي المدة.

بفضل الشروط "الملزمة" المذكورة أعلاه، بمجرد توقيع عقد القرض هذا، لن يجرؤ العملاء على إلغائه. ورغم وجود "اتفاقيات أخرى" دائمًا "لإخفاء" هذه الأنواع من العقود، إلا أن الجميع يدرك أن الشركات لن تتنازل أبدًا على حساب مصالحها الخاصة، وهذا ليس شرطًا إلزاميًا.

بالعودة إلى منطقة دونغ نام السكنية في منطقة دونغ فات الحضرية (MB 584) ، حي كوانغ ثانه (مدينة ثانه هوا)، التي استثمرتها شركة BNB المحدودة. في عقود القروض، إلى جانب معدل الفائدة 0%، ومع انتهاك شروط العقد، يكون العميل دائمًا في وضع غير مؤاتٍ، على سبيل المثال: إذا تأخر الطرف أ (المستثمر) في سداد القرض، تكون الغرامة 0.01% فائدة فقط يوميًا، ولكن الطرف ب (العميل) ينتهك جدول صرف القرض وفقًا للجدول، تكون الغرامة 0.05% فائدة يوميًا. في حال إنهاء الطرف أ للعقد من جانب واحد، عليه دفع غرامة قدرها 184 مليون دونج فقط؛ ولكن "لا يجوز للطرف ب إنهاء عقد القرض من جانب واحد أو سحب القرض قبل تاريخ الاستحقاق لأي سبب من الأسباب". الأمر الأكثر سخرية هو أنه إذا أنهى الطرف (أ) العقد من جانب واحد لأن الطرف (ب) لم يقم بالصرف في الموعد المحدد، فسيتم تغريم الطرف (ب) بمبلغ يعادل 50% من القيمة التي قام الطرف (ب) بدفعها.

يتضح أن عقود القروض هذه قد دُرست بعناية ورُتبت بهدف تعظيم منافع العمل، مع تحميل العميل كامل المخاطر. قد لا يقرأ العميل - المُقرض - العقد بعناية لاكتشاف الاتفاقيات والشروط المُعقدة؛ وقد يكون على دراية بها، ولكنه يُجري المعاملات عمدًا، رغبةً منه في إبرام العقد للحصول على حق شراء العقارات، وليس بغرض جني الفوائد.

من منظور آخر، خلال سوق العقارات المزدهر، كان هناك عدد كبير جدًا من المستثمرين الثانويين المشاركين في السوق، وكان العديد من المستثمرين في ذلك الوقت لا يزالون "يصطفون" في طوابير طويلة؛ حتى أنهم استخدموا العديد من العلاقات "لوضع الأموال" في المشاريع مع الرغبة في "التصفح" لتحقيق الربح والاستمتاع بالفرق، لذلك لم ينتبهوا كثيرًا إلى التطورات اللاحقة للمشروع.

... عالقة عندما "ينقلب" العمل

صرف كامل مبلغ القرض للمستثمر حسب التقدم، مع تسجيل الرغبة في شراء كل قطعة أرض؛ إلا أن القيود الفضفاضة على مسؤولية المستثمر في هذا النوع من العقود تجعل من السهل عليه "غسل يديه" والتخلي عن مصالح عملائه.

في المرحلة MB 584، استكمل المشروع حتى الآن جميع بنود البنية التحتية التقنية. وقد أوفت الشركة بالتزاماتها المالية لهذا المشروع منذ 6 أغسطس 2020 (وفقًا للوثيقة رقم 3419/CCT-TTTBBTK المؤرخة في 6 أغسطس 2020، الصادرة عن إدارة ضرائب مدينة ثانه هوا - دونغ سون). في 13 أبريل 2021، أصدرت وزارة الإنشاءات الإشعار رقم 2314/SXD-QLN بشأن الإعلان عن مساكن مستقبلية مؤهلة للبيع والتأجير التمويلي (المرحلة 1)؛ إلا أن المستثمر لم يُصادق بعد على اتفاقيات "الوعد بالشراء والوعد بالبيع"، مثل تسجيل رغبات العميل، ولم يُحوّل عقود القروض إلى عقود بيع مساكن مستقبلية.

يواجه العديد من العملاء في هذه المنطقة حاليًا معضلةً، فإذا لم يبنوا منزلًا، ستُباع الأرض لشخص آخر؛ أما إذا بنوا منزلًا مع امتلاكهم عقد القرض فقط، فلا يطمئنون. يقول السيد LTC، وهو عميل اشترى أرضًا في MB 584، بقلق: "طلبنا مرارًا وتكرارًا تغيير عقد القرض إلى عقد بيع، لكن المستثمر لا يزال يتهرب من حل المشكلة".

في تطور آخر، ولأن عقد القرض لا يتضمن معلومات محددة عن المنتج السكني، أو مراحل البناء، أو التسليم...، يتجاهل العديد من العملاء ويشعرون بالندم عندما يحصلون الآن على منتج لا يتوافق مع وظيفة الأسرة وخطتها المالية. وللحفاظ على حقهم في شراء المنتج، يجب على العملاء "تحمل المسؤولية" وقبول اللوائح التي "يضعها" المستثمر الجديد.

جلس السيد NH، في مدينة ثانه هوا، بجوار منزل قيد الإنشاء من أربعة طوابق في MBQH 2125، وتنهد قائلاً: "لأن الأرض جميلة وسهلة المواصلات، بحثتُ أنا وزوجتي عنها واشتريناها، نخطط لتوفير المزيد من المال لبناء منزل خلال بضع سنوات، ولكن منذ العام الماضي، أجبرت الشركة الأسر على البناء وفقًا للجدول الزمني. إذا لم يبنوا، فستقوم الشركة بالبناء الأولي وفقًا للخطة، وسيدفع العملاء للشركة؛ وإلا، فستقوم الشركة بإعادة القرض وفقًا لاتفاقية العقد."

تجدر الإشارة إلى أن قطعة الأرض التي اشتراها السيد NH قد بيعت للعديد من الأشخاص، لذا فإن سعرها أعلى من السعر الأصلي الذي وقّعت به الشركة العقد. الآن، إذا لم يُبنَ المنزل، فلن تُعيد الشركة المبلغ إلا وفقًا لاتفاقية القرض الأصلية بدون فائدة، وهي خسارة مضاعفة. لذلك، على الرغم من عدم امتلاكهما المال الكافي لبناء المنزل وفقًا لجدول الشركة، لا يزال على الزوجين إيجاد طرق لاقتراض المال لبناء الهيكل الخارجي وفقًا للأنظمة، وإكماله فقط عند توفر المال.

ومع ذلك، عند إكمال إجراءات بناء المنزل، طلبت الشركة من السيد NH إيداع 50 مليون دونج للشركة للإشراف على البناء وفقًا للتصميم المعتمد، ودفع 20 مليون دونج للشركة لتصميم المنزل، وتوقع السيد H أيضًا أن ينفق أكثر من 100 مليون دونج لإجراءات الإكمال، وعشرات الملايين من دونج لعمل الكتاب الأحمر... ومع ذلك، لم يكن التصميم الداخلي لمنزل الشركة مناسبًا لاستخدام الأسرة، واضطر السيد H. إلى إنفاق ما يقرب من 20 مليون دونج إضافية لتوظيف مهندس معماري آخر لإعادة تصميمه ليناسب. كانت متطلبات الشروط والوثائق والإجراءات المتعلقة بإكمال المنزل معقدة للغاية أيضًا، لذلك اضطر السيد H. إلى توظيف شركة أخرى للقيام بذلك.

وفقًا لأبحاثنا وملاحظات المواطنين، هناك بعض المناطق التي تعمد فيها المستثمرون، بسبب محدودية قدرتهم المالية، إطالة مدة استكمال الإجراءات القانونية لمطالبة هيئة إدارة الدولة بإصدار شهادات ملكية المنازل والأصول المرتبطة بالأراضي للعملاء كـ"وعد" عند اقتراض رأس المال. في بعض الحالات، بعد استلام "الدفتر العام"، رهن المستثمرون دفاترهم لدى البنك ولم يتمكنوا من الإجابة عن تاريخ انتهاء الالتزام تجاه العميل، على الرغم من تحصيلهم 100% من قيمة قطعة الأرض، وليس 95% كما هو محدد.

في حي MBQH 2125، المرحلة الأولى، الواقع في حي دونغ في بمدينة ثانه هوا، عادةً ما تكون المنازل قد بُنيت منذ أكثر من ثلاث سنوات، ولكن حتى الآن لم يُكمل المستثمر إجراءات إصدار شهادات ملكية المنازل والأصول المرتبطة بالأرض. وقالت السيدة ت. أ، إحدى سكان الحي: "طلبت أسر الحي مرارًا من المستثمر إكمال إجراءات إصدار شهادات ملكية المنازل والأصول المرتبطة بالأرض، ولكنهم التزموا الصمت لسنوات عديدة. وقد أدى عدم وجود وثائق قانونية واضحة على أرض العائلة إلى شعور العديد من الأسر بعدم الأمان، كما أضاع عليهم العديد من الفرص عندما أرادوا رهن البنك للحصول على أموال لاستثمارها في الإنتاج والأعمال التجارية".

أو في حالة السيد لي فان هـ.، في مدينة ثانه هوا، في عام 2020، من خلال شكل عقد مساهمة رأس المال، اشترت عائلته 240 مترًا مربعًا من الأرض في مشروع منطقة نوي لونغ الحضرية البيئية، مدينة ثانه هوا. في عام 2022، دفع السيد هـ. 100٪ من قيمة قطعة الأرض للشركة وحولت الشركة عقد المساهمة الرأسمالية إلى عقد بيع وشراء مسكن، ولكن حتى الآن، لم تتمكن عائلته وكذلك الأسر المحيطة من إكمال الإجراءات القانونية للشركة لطلب إصدار شهادة ملكية المنزل والممتلكات الملحقة بالأرض من وكالة إدارة الدولة. وعلى الرغم من أن الأسر التي تعيش في هذا المشروع قد كتبت التماسات متكررة إلى السلطات، إلا أن الأمر لم يُحل بعد.

من "الصفقات" التي تضع المشترين في "موقف ضعيف" من خلال عقود القروض مع مستثمرين "ذوي رأس مال ضعيف"، يعيش مئات العملاء في حالة من "البكاء والضحك"، "الوقوف والجلوس" بلا كلل بسبب نقص المال اللازم لبناء المنازل، وبسبب علامات النكوص عن الوعود، وسلوك "التراجع عن الصفقة" من جانب المستثمرين. ومن هنا، تعيش العديد من العائلات "في حالة من عدم الاستقرار، لا تنعم بالحلوى" لأنها "تنفق" المال على الأراضي والمنازل، بل وتضطر إلى سداد قروض البنوك شهريًا.

مجموعة المراسلين

الدرس الأخير: فهم القانون، والحد من المخاطر.

المصدر: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm