تبريد أسعار المساكن: تحديد العرض

إن تعزيز تدفق رأس المال إلى قطاع الإسكان منخفض التكلفة من شأنه أن يحل مشكلة الإسكان بالنسبة لمجموعات الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

في اجتماع عقدته مؤخرا اللجنة الحكومية الدائمة المعنية بسوق العقارات، طلب رئيس الوزراء من الوزارات والقطاعات والمحليات اتخاذ إجراءات عاجلة لتوضيح أسباب ارتفاع تكاليف وأسعار العقارات، وفي الوقت نفسه إزالة الحواجز لتعزيز التنمية الصحية للسوق، المناسبة لدخل غالبية الناس.

الاختناقات التي تضيق العرض

ويؤكد توجيه رئيس الحكومة على ضرورة خفض ما لا يقل عن 30% من الوقت والتكلفة اللازمة لتنفيذ الإجراءات الإدارية المتعلقة بالاستثمار والبناء وتطوير المشاريع، والتعامل بصرامة مع أعمال المضاربة وخلق الحمى الافتراضية والتلاعب بالسوق.

كان لاختلاف المرحلة وندرة الشقق متوسطة السعر تأثير كبير على أسعار هذه السوق في الآونة الأخيرة. الصورة: تان ثانه

في الواقع، لم يتطور سوق العقارات بما يتناسب مع إمكاناته، ولا تزال هناك العديد من المعوقات طويلة الأمد. ووفقًا لتقرير صادر عن وزارة البناء ، فإن أحد الأسباب الرئيسية لاستمرار ارتفاع أسعار العقارات هو اختلال هيكل المنتجات. فبينما يشهد قطاع العقارات الراقية (الفلل والمنازل منخفضة الارتفاع) فائضًا، فإن المساكن بأسعار معقولة نادرة للغاية، لا سيما في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. ويتجاوز سعر بيع العديد من المنتجات حاليًا قدرة غالبية الناس، وخاصةً ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض. وصرح نائب وزير البناء، نجوين فان سينه، قائلاً: "ارتفعت أسعار المساكن جزئيًا بسبب الزيادات الحادة في تكاليف المدخلات، وخاصةً تكاليف الأراضي عند تطبيق قائمة الأسعار الجديدة، بالإضافة إلى حالة مزادات الأراضي ذات معدلات الفوز المرتفعة بشكل غير معتاد. وهناك العديد من الحالات التي يشكل فيها المستثمرون مجموعات للمشاركة في المزادات ثم يتخلون عن الودائع لخلق مستويات أسعار افتراضية لتحقيق الربح".

علاوة على ذلك، أدت المضاربة وتضخم الأسعار من قبل وسطاء غير مؤهلين لا يحملون شهادات مزاولة إلى فقدان السوق للشفافية. وجاء في تقرير وزارة الإنشاءات: "يعمل العديد من الوسطاء المستقلين بشكل عشوائي، متواطئين على رفع الأسعار، مما يتسبب في خسائر للمواطنين وفقدان الثقة في السوق".

من منظور تجاري، صرّح السيد دانغ آنه تو، المدير العام لشركة سايغون 5 للتطوير العقاري المساهمة، بأنّ ارتفاع أسعار العقارات نتيجة مباشرة للارتفاع الهائل في تكاليف المدخلات. وأضاف: "تؤدي تكاليف الإجراءات الإدارية المطوّلة إلى زيادة القروض. فالمشروع الذي يستغرق من 3 إلى 6 سنوات قد يزيد التكلفة الإجمالية بنسبة 20%-30%، مما يؤدي إلى زيادة مقابلة في أسعار البيع". وأكد أنه في حال تطبيق توجيهات رئيس الوزراء بتقليص وقت وتكلفة الإجراءات بنسبة 30% بشكل صحيح، فإنّ تكلفة المنتج ستنخفض بشكل ملحوظ، وسيستفيد المشترون بشكل كبير.

فيما يتعلق بهيكل العرض والطلب، حلل السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، الوضع قائلاً: "تعكس أسعار العقارات الحالية عجز العرض عن مواكبة الطلب. فبينما يظل الطلب الحقيقي على المساكن مرتفعًا، يشهد العرض ازدحامًا بسبب بطء المشاريع في حل القضايا القانونية". وأشار إلى أن الجهود المبذولة لإزالة العقبات في الآونة الأخيرة جديرة بالثناء، ولكن بالمقارنة مع فترة الركود الطويلة، فإن تأثير سياسات الإزالة ليس قويًا بما يكفي لتهدئة السوق.

استنادًا إلى بيانات من سوق مدينة هو تشي منه، يُظهر تقرير مجموعة DKRA لشهر مايو أن شقق الفئة أ تُمثل 76% من المعروض الجديد. في الوقت نفسه، لا تزال القطاعات المُناسبة لذوي الدخل المتوسط ​​غير مُطورة تقريبًا. بلغ إجمالي استهلاك السوق أقل من 1200 وحدة، بانخفاض 11% على أساس سنوي، مما يُشير إلى أن القدرة الشرائية الحقيقية لا تزال منخفضة، على الرغم من أن الأسعار لم تعد ترتفع كما كانت في الفترة 2021-2022.

يُظهر تقرير وزارة البناء للربع الأول من عام 2025 أن البلاد لديها 3813 شقة سكنية تجارية مكتملة فقط، بزيادة قدرها 40% عن الفترة نفسها، إلا أنها لا تزال غير كافية لتلبية الطلب. والجدير بالذكر أنه على الرغم من أن رأس المال الائتماني للعقارات قد تجاوز 1.56 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 7% مقارنة بالربع الأخير من عام 2024، إلا أن صرف التمويل لا يزال صعبًا نظرًا لافتقار الشركات إلى الضمانات، في حين أن العديد من المشاريع لم تُكمل إجراءاتها القانونية.

علاوة على ذلك، يُؤدي عدم استقرار الأسواق المالية، كالأسهم والذهب والسندات، إلى استمرار لجوء الأموال إلى العقارات، مما يُسبب ضغطًا لرفع الأسعار رغم عدم وجود معاملات فعلية. كما يُصعّب نقص قاعدة بيانات تقييم الأراضي على الجهات الإدارية والشركات تحديد الالتزامات المالية، مما يُطيل أمد تنفيذ المشاريع ويزيد التكاليف.

فك القانون وفتح الطريق لتدفق رأس المال

في ظلّ وجود العديد من المعوقات في السوق، كلّفت اللجنة الحكومية الدائمة الجهات المعنية بمراجعة وتعديل وإزالة اللوائح المتداخلة وغير الملائمة على وجه السرعة. ومن الضروري، على وجه الخصوص، التركيز على المعوقات الشائعة، مثل توقف التخطيط، وصعوبة تحديد أسعار الأراضي، وإجراءات تحويل استخدامات الأراضي، وتقييم الاستثمار، وتراخيص البناء.

وفقًا لإحصاءات فريق العمل 1435، يواجه 788 مشروعًا عقاريًا صعوبات على مستوى المملكة، ولم يُحَل منها سوى 136 مشروعًا، أي ما يعادل 17.3%. ويواجه ما يصل إلى 251 مشروعًا صعوبات في الأراضي، وهو ما يمثل أكثر من 40% من إجمالي عدد المشاريع التي تواجه صعوبات. وهذا يُشير إلى أن إزالة العوائق في إجراءات الأراضي والاستثمار هي الحل الأمثل لزيادة المعروض وخفض الأسعار.

فيما يتعلق بسياسة الائتمان، كُلِّف بنك الدولة بتوجيه البنوك التجارية للتركيز على منح قروض لمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة، والبحث عن حزم ائتمانية منفصلة للشباب الذين يشترون منازل لأول مرة. كما تم التركيز على تقليص فرص الحصول على رأس المال لتسهيل أعمال الشركات ومشتري المنازل على حد سواء.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تحسين النظام القانوني المتعلق بالإسكان، والتخطيط العمراني، والاستثمار في قطاع البناء، والقطاع العقاري. وتنسق وزارة الإنشاءات مع الجمعية الوطنية لصياغة قرار بشأن تجربة آلية خاصة لتطوير الإسكان الاجتماعي. وسيسهم تعزيز تدفقات رأس المال إلى هذا القطاع في حل مشكلة الإسكان لدى فئات الدخل المتوسط ​​والمنخفض، وهي شريحة مهمة لكنها مهملة حاليًا في السوق.

من المقترحات الجديرة بالملاحظة زيادة عمليات التفتيش اللاحقة وتقليل عمليات التفتيش المسبقة. فبدلاً من اشتراط إجراءات كثيرة منذ البداية، يمكن نقل بعض المتطلبات إلى مرحلة لاحقة، مما يساعد على اختصار مدة الاستثمار مع ضمان جودة البناء والسلامة القانونية. وأكد السيد فو هونغ ثانغ قائلاً: "إذا استغرق المشروع من 3 إلى 5 سنوات لإكمال الإجراءات قبل البدء في البناء، فسترتفع التكلفة بالتأكيد. يجب إعطاء الأولوية لسياسات توسيع العرض في أسرع وقت ممكن".

على وجه الخصوص، من الضروري تحسين القدرة على رصد أعمال التلاعب والتعامل معها بصرامة، بما في ذلك خلق حالة من الاحتقان الافتراضي في السوق. توصي وزارة الإنشاءات بتشديد الرقابة على أنشطة الأفراد ومجموعات الوساطة غير المهنية، مع رفع المعايير المهنية لضمان الشفافية. كما يُعد بناء نظام بيانات سوقي موحد وشفاف أساسًا هامًا لتحسين مراقبة الأسعار وأنشطة التداول.

في سياق هدف النمو الاقتصادي الذي يصل إلى 8% عام 2025، ونمو مزدوج الرقم في السنوات التالية، فإن تطوير سوق عقاري مستقر ومستدام ليس مطلبًا اقتصاديًا فحسب، بل هو أيضًا مسألة ضمان اجتماعي. وعليه، فإن إزالة العوائق القانونية، والإصلاح الإداري، وإعادة توجيه هيكل المنتجات، وفتح تدفقات رأس المال، ستكون بمثابة "نقاط قوة" مهمة لتهدئة أسعار المساكن، وتقريب سوق العقارات من الاحتياجات الحقيقية.

المصدر: https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm