التوفيق بين المصالح في سوق العقارات، السهل يصبح صعباً (المقال الأخير): الحاجة إلى سياسات كلية

(Baothanhhoa.vn) - إن التوفيق بين مصالح الدولة والشركات والمستثمرين، مع ضمان توفير أراضي سكنية للجميع، والحفاظ على سوق عقاري صحي ومستدام، ليس بالأمر الهيّن. وهذا يتجاوز نطاق أي منطقة.

يشهد سوق العقارات بالقرب من مشروع مركز أيون مول التجاري في حي كوانغ ثانه (مدينة ثانه هوا ) نشاطًا ملحوظًا. الصورة: دونغ ثانه

العديد من المخاطر المحتملة

ليس من الصعب تحديد سبب هذه المفارقة، وهو أن عدد مواقع التخطيط التي تُطرح بنجاح في مزادات حقوق استخدام الأراضي (LURCs) يتزايد باستمرار، ويتجاوز سعرها الابتدائي، مع أن معدل الإشغال ليس مرتفعًا، ولا تزال آلاف قطع الأراضي السكنية مهجورة. ووفقًا للسيد نجوين مانه توان، رئيس إدارة الإسكان وسوق العقارات (إدارة البناء)، فإن السبب الرئيسي هو الطلب الكبير على إيرادات الميزانية من مزادات حقوق استخدام الأراضي (LURCs)، بينما يرتفع الطلب على شراء الأراضي للتخزين والربح بشكل كبير بين شريحة من السكان...

في غضون ذلك، لا تزال المعلومات الإيجابية الناتجة عن الانتعاش الاقتصادي والمشاريع العديدة الجاري تنفيذها في المنطقة تُسهم في ارتفاع أسعار الأراضي المعروضة في المزاد. لذلك، من المفهوم أن يعتقد الكثيرون أن آلاف قطع الأراضي السكنية في 892 موقعًا، والتي وافقت عليها اللجنة الشعبية الإقليمية لعرضها في المزاد قريبًا، ستُباع بأسعار أعلى من متوسط الأسعار في عام 2024.

من منظور اقتصادي، غالبًا ما يكون السعر الفائز في المزادات اللاحقة أعلى من المزادات السابقة، أو أن إعادة بيع حقوق استخدام الأراضي بعد المزاد أمر طبيعي جدًا، وفقًا لقواعد السوق عندما يكون العقار سلعة. كما أن الحاجة إلى إيرادات لميزانية الدولة من مزادات حقوق استخدام الأراضي لإعادة الاستثمار في تطوير البنية التحتية أمر مشروع أيضًا. ومع ذلك، فإن وضع آلاف قطع الأراضي السكنية الشاغرة يمثل إهدارًا كبيرًا. وفي الوقت نفسه، لا يزال هناك العديد من الأسر ذات الدخل المنخفض والعمال والعمال الذين ما زالوا يواجهون صعوبات في الحصول على الأرض والسكن. وهذه قضية اجتماعية مهمة، وثيقة الصلة بالمنظور الاقتصادي. كما أن الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي يجعل من الصعب على العديد من المحليات جذب الشركات والمؤسسات المحلية والأجنبية الكبيرة للاهتمام والبحث عن الاستثمار في البناء والمشاريع.

من الصعب الحصول على الأمرين معًا

لحل هذه المشكلة، قال السيد لي كاو كوي، نائب رئيس إدارة الزراعة والبيئة في مقاطعة ثيو هوا: "لضمان إيرادات الميزانية والحد من هدر الأراضي السكنية في مناطق التخطيط، يتعين على الدولة تحديد مدة زمنية لإتمام بناء المساكن بعد فوز قطعة الأرض بالمزاد، كأساس للتعامل الصارم مع المخالفات. هذه الطريقة لا تحقق الهدفين المذكورين فحسب، بل ولا تؤثر سلبًا على سوق العقارات".

في معرض حديثه عن هذه القضية، قال رئيس إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (إدارة البناء)، نغوين مانه توان: "أولاً، ينبغي على المحليات في المقاطعة تنفيذ برامج وخطط تطوير الإسكان المعتمدة من الجهات المختصة. وفي الوقت نفسه، ينبغي تعزيز الإدارة والتوجيه والحث على تسريع وتيرة تقدم مشاريع الاستثمار في بناء المساكن وفقًا للخطط المعتمدة، بما في ذلك المساكن التجارية والاجتماعية. وينبغي الكشف عن المعلومات المتعلقة بالمشاريع على نطاق واسع؛ وإجراء مزادات علنية وشفافة لحقوق استخدام الأراضي لمنع الظواهر السلبية في سوق العقارات، مثل نشر الشائعات، والمضاربة لرفع الأسعار لتحقيق الربح، والتسبب في اختلال التوازن بين العرض والطلب، وتضخيم فقاعات العقارات...".

يجب أيضًا الاعتراف بأن أوجه القصور والجوانب السلبية في سوق العقارات ليست جديدة وليست فريدة في ثانه هوا. وللتغلب على هذا الوضع، لا بد من وجود سياسات كلية تتجاوز نطاق المنطقة. وقد أشار العديد من الخبراء الاقتصاديين إلى أن الحكومة بحاجة إلى سياسات ضريبية مناسبة للحد من تراكم العقارات لفترات طويلة، مما يؤدي إلى هدر الموارد. ولم تكتفِ وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (التي أصبحت الآن وزارة الزراعة والبيئة) بالآراء الشخصية، بل أرسلت رسميًا في عام ٢٠٢٤ وثيقة تطلب من وزارة المالية دراسة وبحث وتطوير لوائح لتطبيق ضريبة عقارية ثانية.

هذا أمرٌ منطقيٌّ تمامًا، خاصةً وأنّ أصحاب المنازل أو الأراضي في الدرجة الثانية أو أكثر غالبًا ما يكونون من ذوي الدخل المرتفع، ويستطيعون دفع الضرائب. في الوقت نفسه، طبّقت الدولة أيضًا لوائحَ ضريبيةً على الدخل الشخصي، لضمان العدالة ومنع تفاقم الاستقطاب بين الأغنياء والفقراء في المجتمع، ولزيادة إيرادات الموازنة. وينبغي ألا يقتصر فرض الضرائب على العقارات فحسب، بل يجب أن يشمل أيضًا الأصول عالية القيمة، كالسفن واليخوت وغيرها.

في ظل الظروف الراهنة، ومع الجوانب السلبية لسوق العقارات، يحظى اقتراح فرض ضرائب على العقارات الثانية وما بعدها بدعم كبير. إلا أن مستوى وطريقة فرض الضرائب للحفاظ على حيوية سوق العقارات أمرٌ لا يزال غامضًا...

في انتظار القرارات الكلية والاستراتيجية، ليس فقط في ثانه هوا، بل في جميع أنحاء البلاد، لا تزال الأراضي الرئيسية مهجورة، ولا يستطيع العديد من الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية للأراضي السكنية إلا أن ينظروا إلى الأعلى ويتنهدوا.

دونغ ثانه

المصدر: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-cuoi-can-chinh-sach-vi-mo-248422.htm