HoREA: الحاجة إلى منع خطر التلاعب بأسعار الأراضي أثناء التقييم

[إعلان 1]

وبحسب هيئة تنظيم سوق العقارات، فإن جهات الإدارة والمستثمرين وشركات التقييم وخبراء المراجعة قد تتواطأ لتشويه أسعار الأراضي، وهو أمر سلبي يجب منعه عند تعديل القانون.

قدمت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) للتو إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية عددًا من الآراء المتعلقة بمشروع قانون الأراضي (المعدل)، حيث حذرت من خطر التواطؤ في تحديد أسعار الأراضي عند تقييم الأسعار.

وفقًا لهيئة الأراضي والموارد الطبيعية، هناك أربع جهات معنية بتقييم وتحديد أسعار الأراضي للمشاريع العقارية على مستوى المحافظات. الجهة الأولى هي الجهات الحكومية (إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، ومديرية المالية، واللجنة الشعبية للمقاطعات).

الموضوع التالي هو مستثمر المشروع العقاري المتأثر مباشرةً بأنشطة تقييم الأراضي. أما الموضوع الثالث فهو مؤسسة التقييم (التي تقدم خدمات تقييم الأراضي وتقارير أو شهادات التقييم). وأخيرًا، يُدعى المُراجع للمشاركة في مجلس تقييم الأراضي، حيث يقوم بمراجعة مستقلة لأنشطة التقييم والتثمين التي يقوم بها هذا المجلس قبل عرضها على اللجنة الشعبية للمقاطعة لاتخاذ قرار بشأن أسعار الأراضي.

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية تقييم الأراضي (HoREA)، إن هناك العديد من الحالات التي تتواطأ فيها هذه الجهات بنشاط فيما بينها لتحديد أسعار الأراضي، مما يؤدي إلى تشويه نتائج تقييم الأراضي. وأضاف أن هذه الحالات تحتاج إلى تحديد واضح لوضع آليات وحلول لمنع ومكافحة فقدان إيرادات الموازنة العامة للدولة وفقدان الأصول العامة، باعتبارها موارد أرضية.

عقارات في شرق مدينة هو تشي منه، بالقرب من منطقة ثو ثيم. تصوير: كوينه تران — عقارات في شرق مدينة هو تشي منه، بالقرب من منطقة ثو ثيم. تصوير: *كوينه تران*

وأضاف السيد تشاو أن أساليب تقييم الأراضي الخمس، وهي المقارنة، والاستقطاع، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض، لم تستوفِ متطلبات الدقة. ولا تشمل هذه الأساليب أسلوب التقييم الشامل، ولم تُبنَ قاعدة بيانات شاملة لمدخلات الأسعار، ولم تُحدَّث آنيًا، مما أدى إلى نتائج تقييم غير موثوقة.

يؤدي تطبيق أساليب التقييم القديمة إلى حالة يُعطي فيها مشروع عقاري واحد، إذا نفذته شركة تقييم واحدة فقط، ولكن باستخدام طريقتين مختلفتين في التقييم، نتيجتين مختلفتين بفارق قيمة يبلغ 17%. في المقابل، يُعطي مشروع عقاري واحد، ولكن نفذته شركتا تقييم مختلفتان باستخدام نفس طريقة تقييم الأراضي، نتيجتين مختلفتين أيضًا بفارق قيمة يبلغ حوالي 17%.

كما أثار رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والتمويل العقاري مسألةً حساسةً، وهي أن عددًا من المسؤولين والموظفين الحكوميين والعاملين في مجال الأراضي وتمويلها يخشون المسؤولية والمخاطر القانونية في أداء مهامهم. فهم يُماطلون، ويُحيلون الوثائق في دوائر مغلقة، ولا يجرؤون على الاقتراح أو اتخاذ القرار، أو يرفعون أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه مقارنةً بأسعار السوق حرصًا على سلامتهم.

كما أن العديد من شركات التقييم لا تقبل المشاركة في تقييم الأراضي لتحديد رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية المدفوعة لميزانية الدولة، وذلك خوفاً من المسؤولية والمخاطر القانونية في القيام بأعمال تقييم الأراضي.

في مواجهة هذه العيوب، توصي جمعية العقارات في هو تشي منه الحكومة المركزية بالنظر في مقترح لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية المقدم إلى الحكومة بشأن تجربة تطبيق معامل تعديل أسعار الأراضي. سيؤدي هذا المقترح إلى ضرورة إصدار معامل تعديل أسعار الأراضي (المعامل k4) لحساب رسوم استخدام الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري، بغض النظر عن قيمتها التي تزيد أو تقل عن 30 مليار دونج فيتنامي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي.

بناءً على ذلك، يجوز للدولة البتّ في رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارها خلال مدة لا تتجاوز ستة أشهر من تاريخ صدور قرار تخصيص الأرض وإيجارها وإذن تغيير غرض استخدامها. ويشبه هذا القرار ما نصّ عليه القانون من أن شهادة تقييم الأراضي لا تتجاوز صلاحيتها ستة أشهر.

قال السيد تشاو إن اقتراح اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه سيُرسي معايير حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها للمشاريع العقارية والسكن التجاري والمناطق الحضرية، بما يضمن الشفافية. ومن ثم، يُمكن للدولة والشركات توقع قيمة رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها الواجب دفعها لميزانية الدولة.

وأكد أن "حل مشكلة تراكم تمويل الأراضي سيظهر دور الدولة في قيادة السوق وليس تبعيته، بما يضمن تحصيل الميزانية بشكل كاف وصحيح وفي الوقت المناسب، مع ضمان حقوق المستثمرين في المشاريع والمواطنين".

مخلص

[إعلان 2]
رابط المصدر