HoREA: يجب منع خطر التلاعب بأسعار الأراضي أثناء التقييم.

VnExpress•23/05/2023

وفقًا لـ HoREA، فإن إمكانية التواطؤ بين وكالات الإدارة والمستثمرين وشركات التقييم والمراجعين الخبراء للتلاعب بأسعار الأراضي هي ممارسة سلبية يجب منعها عند تعديل القانون.

قدمت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) للتو إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية عدة آراء تتعلق بمشروع قانون الأراضي (المعدل)، بما في ذلك تحذير بشأن منع خطر التواطؤ وتحديد الأسعار أثناء تقييم الأراضي.

بحسب جمعية هوري للعقارات، هناك أربع جهات معنية بتقييم وتحديد أسعار الأراضي لمشاريع العقارات على مستوى المحافظة. أولها الوكالات الحكومية (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، ومديرية المالية، ولجنة الشعب بالمحافظة).

الجهة التالية هي مستثمر المشروع العقاري المتأثر مباشرةً بعملية تقييم الأراضي. ثالثًا، شركة التقييم (التي تقدم خدمات تقييم الأراضي وتقاريرها أو شهاداتها). وأخيرًا، هناك المراجعون الخبراء المدعوون للمشاركة في مجلس تقييم الأراضي؛ حيث يقومون بمراجعة أنشطة التقييم والتقدير التي يقوم بها المجلس بشكل مستقل قبل رفع سعر الأرض إلى اللجنة الشعبية للمحافظة لاتخاذ القرار.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية هورا العقارية، بوجود العديد من الحالات التي تتواطأ فيها هذه الجهات بشكل استباقي للتلاعب بأسعار الأراضي، مما يؤدي إلى نتائج تقييم غير دقيقة. ويرى أن هذه الحالات تستدعي تحديداً دقيقاً لوضع آليات وحلول لمنع ومكافحة الخسائر التي تلحق بميزانية الدولة واختلاس الأصول العامة، باعتبارها موارد أرضية قيّمة.

عقارات في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، حول منطقة ثو ثيم. الصورة: كوين تران — عقارات في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، حول منطقة ثو ثيم. الصورة: *كوين تران*

وأضاف السيد تشاو أن طرق تقييم الأراضي الخمس الحالية - المقارنة، والخصم، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض - لا تفي بمعايير الدقة المطلوبة. فهذه الطرق لا تشمل طريقة التقييم الجماعي، وتفتقر إلى قاعدة بيانات كاملة ومحدثة لأسعار المدخلات، مما يؤدي إلى نتائج تقييم غير موثوقة.

أدى تطبيق أساليب التقييم القديمة إلى اختلاف نتائج التقييم لنفس المشروع العقاري، حيث تختلف النتائج بنسبة 17% إذا طبقت شركة تقييم واحدة أسلوبين مختلفين. وفي الوقت نفسه، تختلف النتائج أيضاً بنسبة 17% تقريباً إذا طبقت شركتا تقييم مختلفتان نفس أسلوب تقييم الأرض لنفس المشروع العقاري.

أثار رئيس مجلس إدارة جمعية هورا للعقارات (HoREA) قضايا حساسة، منها أن شريحة من مسؤولي الدولة والموظفين المدنيين العاملين في مجال الأراضي والتمويل العقاري يخشون المسؤولية والمخاطر القانونية في أداء واجباتهم. فهم يتهربون من مسؤولياتهم، ويتداولون الملفات فيما بينهم، ويترددون في اقتراح القرارات أو اتخاذها، أو يبالغون في تقدير قيمة الأراضي مقارنة بأسعار السوق لضمان سلامتهم.

وبالمثل، فإن العديد من شركات التقييم مترددة في المشاركة في تقييم الأراضي لتحديد رسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي لمشاريع العقارات التي تدفع إلى ميزانية الدولة، وذلك أيضًا بسبب الخوف من المسؤولية والمخاطر القانونية التي ينطوي عليها القيام بأعمال تقييم الأراضي.

في ضوء هذه النقائص، تقترح جمعية هو تشي منه للعقارات (HoREA) أن تنظر الحكومة المركزية في المقترح المقدم من اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه إلى الحكومة بشأن التطبيق التجريبي لطريقة معامل تعديل أسعار الأراضي. ويتطلب هذا المقترح إصدار معامل تعديل أسعار الأراضي (المعامل k4) لحساب رسوم استخدام الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري، بغض النظر عما إذا كانت قيمتها أعلى أو أقل من 30 مليار دونغ فيتنامي وفقًا لجدول أسعار الأراضي.

وبناءً على ذلك، يجوز للدولة البتّ في رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها خلال مدة لا تتجاوز ستة أشهر من تاريخ إصدار قرار تخصيص الأرض أو تأجيرها أو السماح بتغيير غرض استخدامها. وهذا يُشابه اللائحة التي تنص على أن صلاحية شهادات تقييم الأراضي لا تتجاوز ستة أشهر.

يعتقد السيد تشاو أن مقترح لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه سيساهم في توحيد طريقة حساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها لمشاريع العقارات والإسكان التجاري والتطوير الحضري، مما يضمن الشفافية. وسيتيح ذلك للدولة والشركات على حد سواء توقع قيمة رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها التي يتعين عليهم دفعها لميزانية الدولة.

وأكد قائلاً: "إن حل القضايا العالقة المتعلقة بتمويل الأراضي سيُظهر دور الدولة في قيادة السوق بدلاً من اتباعه، مما يضمن تحصيل إيرادات كافية ودقيقة وفي الوقت المناسب للميزانية، مع حماية حقوق مستثمري المشاريع والشعب أيضاً".

ترونغ تين

رابط المصدر