عندما تتدفق الأموال بشكل أكبر إلى الأصول

أفاد موظف بنك في هانوي بأنه يتقاضى حوالي 55 مليون دونغ فيتنامي شهرياً، وهو راتب مرتفع نسبياً هذه الأيام. لكن بعد سنوات طويلة من العمل، فإن أكثر ما يثقل كاهله هو أسعار المنازل.

VietNamNet•17/05/2026

في كل مرة أرى فيها قائمة أسعار مشروع سكني جديد، لا ينتابني شعورٌ بالقدرة على الشراء، بل أشعر بأن السعر قد ارتفع بشكلٍ يفوق طاقتي. ويشعر العديد من العاملين في المدن بهذا الشعور: فالرواتب ترتفع باستمرار، لكنها لا تزال تفوق أسعار الشقق.

تم تضمين هذه القصة في التحديث الاقتصادي لفيتنام الصادر عن البنك الدولي في مايو 2026. وأضافت المؤسسة سلسلة من البيانات التي تُظهر أن الأموال في الاقتصاد تتدفق حاليًا بقوة إلى العقارات.

بحسب هذا التقرير، من المتوقع أن يرتفع الائتمان العقاري بنسبة 42% في عام 2025، أي ما يقارب ضعف معدل نمو الائتمان الإجمالي البالغ 19%. ويمثل هذا القطاع حالياً حوالي 25.5% من إجمالي الائتمان القائم.

وهذا يعني أيضاً أنه مقابل كل أربعة دولارات من الائتمان في الاقتصاد، يتدفق أكثر من دولار واحد إلى العقارات.

والجدير بالذكر أن نحو نصف هذه القروض العقارية مُنحت لشركات التطوير العقاري. في المقابل، لم تتجاوز الزيادة في القروض المخصصة للصناعة والزراعة 12.1% و9.1% على التوالي.

بالنظر إلى تدفق الائتمان، يتضح أن قطاع العقارات يجذب رؤوس أموال أكثر بكثير من قطاع التصنيع.

Ba Dinh H1_1.JPG — تتضح مفارقة جلية: فالائتمان يتزايد بشكل حاد، والسيولة في الاقتصاد مرتفعة للغاية، لكن الشعور بامتلاك منزل يتضاءل تدريجياً بالنسبة للكثيرين. صورة: هوانغ ها

أشار البنك الدولي أيضاً إلى أن تخصيص الائتمان الحالي "غير فعال هيكلياً"، حيث تُعطي البنوك الأولوية للقطاعات المدعومة بالأصول ولكنها منخفضة الإنتاجية على حساب القطاعات القادرة على تحقيق نمو مستدام وخلق فرص عمل. هذه هي النقطة الحاسمة، لأن المهم ليس حجم الائتمان المتزايد، بل وجهة تدفق الأموال.

عندما تتدفق أموال أكثر إلى الأراضي مقارنة بالمصانع، فمن شبه المؤكد أن أسعار العقارات سترتفع بشكل أسرع من دخول العمال، وهو اتجاه ينعكس بوضوح تام في سوق الإسكان الحالي.

يقول البنك الدولي إن نسبة أسعار المنازل والأراضي في بعض المناطق قد تجاوزت الآن 30 ضعف متوسط الدخل السنوي للأسرة، في حين أن المعيار الدولي للقدرة على تحمل تكاليف السكن عادة ما يكون حوالي 3-8 أضعاف الدخل.

هذا يجعل دخول سوق العقارات أكثر صعوبة بالنسبة للمشترين لأول مرة. كما أن تكاليف الإيجار وأعباء سداد الرهن العقاري تستنزف جزءًا كبيرًا من الأموال المتبقية للإنفاق لدى العديد من الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.

تتضح مفارقة جلية: يتزايد الائتمان بوتيرة متسارعة، والسيولة في الاقتصاد مرتفعة للغاية، لكن الشعور بامتلاك منزل بات بعيد المنال بالنسبة للكثيرين. وترتفع أسعار العقارات بوتيرة أسرع من قدرة غالبية العاملين في الاقتصاد على توليد الدخل.

ومع ذلك، فإن تدفق الأموال إلى العقارات ليس سوى جزء من قصة أكبر.

بحسب البنك الدولي، تبلغ نسبة الائتمان إلى الناتج المحلي الإجمالي في فيتنام حالياً حوالي 145%. هذا الرقم مرتفع جداً في حد ذاته، ولكن الأمر الأكثر إثارة للقلق هو وجود كميات كبيرة من الأموال في الاقتصاد لا تتدفق بقوة إلى الإنتاج والاستهلاك.

في حين أن الائتمان يتزايد بسرعة، فمن المتوقع أن يتباطأ معدل دوران الأموال في الاقتصاد إلى حوالي 0.6 بحلول عام 2025، وهو أدنى مستوى له منذ عقد من الزمان.

ووفقاً للبنك الدولي، فإن السيولة تتداول حالياً بشكل أساسي داخل القطاع المالي بدلاً من توفير زخم جديد للاقتصاد الحقيقي.

بمعنى آخر، هناك بالفعل الكثير من الأموال في الاقتصاد؛ الأمر فقط أن تدفق الأموال يتحول بشكل متزايد نحو سوق الأصول.

مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل والذهب، تبدأ الأموال بالتدفق خارج البنوك وإلى أصول أخرى.

ووفقاً للبنك الدولي، انخفضت نسبة ودائع الأسر في النظام المصرفي من 48% في عام 2024 إلى 44% في عام 2025، حيث يقوم الناس بتحويل أموالهم إلى العقارات والذهب والدولار الأمريكي بحثاً عن عوائد أعلى.

وقد أجبر هذا التحول البنوك على التنافس بشراسة أكبر لجذب الودائع، مما أدى إلى رفع أسعار الفائدة على الودائع لمدة 6-12 شهرًا إلى 6-8% في مارس 2026.

والجدير بالذكر أن هذا الاتجاه حدث حتى عندما لم يرتفع سعر الفائدة المحدد، مما يشير إلى أن مستوى سعر الفائدة الفعلي في السوق كان تحت ضغط تصاعدي أقوى بكثير مما أشارت إليه إشارات السياسة.

وينعكس ضغط السيولة أيضاً في حقيقة أن أسعار الفائدة بين البنوك قد تجاوزت في بعض الأحيان أسعار الفائدة المحددة، مما يشير إلى أن السياسة النقدية أصبحت في الواقع أكثر تشدداً.

للتخفيف من ضغط السيولة، قام بنك الدولة الفيتنامي بتوسيع عمليات السوق المفتوحة بشكل كبير وضخ ما يقرب من 700 مليون دولار من خلال عمليات السوق المفتوحة في مارس وأبريل 2026. تشير هذه الإجراءات إلى أن البنك المركزي أصبح أكثر حذرًا في مواجهة التدفق القوي لرأس المال إلى قطاع العقارات.

ومع ذلك، يشير البنك الدولي إلى أن نسبة كفاية رأس المال للنظام المصرفي بأكمله تبلغ حاليًا حوالي 12.1٪ فقط، وهي أقل من العديد من دول الآسيان.

لا يواجه النظام المصرفي حاليًا مخاطر كبيرة، لكن هامش الأمان لم يعد سميكًا كما كان قبل بضع سنوات، خاصة بالنظر إلى النسبة المتزايدة لقروض العقارات في إجمالي القروض القائمة.

يؤدي ارتفاع أسعار الأصول إلى جذب المزيد من الأموال إلى سوق العقارات. وهذه الأموال الجديدة بدورها تدفع أسعار الأصول إلى مستويات أعلى، مما يخلق شعوراً بأنه كلما كان تحركك أبطأ، كلما صعب عليك مواكبة السوق.

في خضم هذه الأزمة، يواجه النظام المصرفي خطراً آخر: استخدام رؤوس الأموال المُعبأة قصيرة الأجل لتمويل قروض عقارية طويلة الأجل. وقد يؤدي أي انعكاس حاد في التدفقات النقدية أو تغير في توجهات المودعين إلى ضغوط على السيولة.