من الصعب إبطاء ارتفاع أسعار الشقق في هانوي

ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بنسبة 20-30% خلال العام الماضي. ومن المتوقع أن تستمر في الارتفاع قريبًا.

 

تشهد أسعار الشقق في هانوي ارتفاعًا حادًا، ومن المتوقع أن يستمر هذا الارتفاع قريبًا. تصوير: ثانه فو

تستمر الأسعار في الوصول إلى مستويات مرتفعة جديدة

يبلغ متوسط سعر شقة جديدة في هانوي 56 مليون دونج/متر مربع، محسوبًا اعتبارًا من الربع الأول من عام 2024. ووفقًا لشركة CBRE، فقد ارتفع هذا الرقم بنسبة 19% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ومع ذلك، في الواقع، قد تكون الزيادة أكبر من ذلك بكثير.

على سبيل المثال، في عام ٢٠٢٣، أعلن الوسطاء عن بيع شقق في مشروع ماستري ويست هايتس بسعر ٥١ مليون دونج للمتر المربع، لكن السعر ارتفع الآن إلى ٦٢ مليون دونج للمتر المربع (بزيادة ٢٢٪). أما مشروع مونلايت ١ آن لاك، فقد بلغ سعر بيعه حوالي ٣٠ مليون دونج للمتر المربع فقط العام الماضي، لكنه ارتفع الآن إلى ٥٠ مليون دونج للمتر المربع (بزيادة ٦٧٪).

في السوق الأولية، وصلت أسعار الشقق إلى مستويات قياسية جديدة باستمرار. فبعد عام واحد فقط، ارتفع سعر الشقق في رويال سيتي من 47 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى 63 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (بزيادة قدرها 34%). حتى سد لينه HH1 - وهو مشروع متورط في نزاعات قانونية - شهد ارتفاعًا هائلًا، من 24 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى 31 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (بزيادة قدرها 29%).

"من المستحيل توقع انخفاض أسعار الشقق". هذا ما صرح به السيد فام ثانه هونغ، نائب رئيس مجلس إدارة مجموعة سين، في نقاش حول قطاع الشقق.

وليس السيد هونغ وحده هو من يشاطر الرأي، بل إن العديد من الخبراء وقادة الأعمال يشاركونهم الرأي بأن المستثمرين سيجدون صعوبة في خفض أسعار المنتجات في المستقبل القريب.

من المستحيل توقع انخفاض أسعار الشقق

السيد فام ثانه هونغ، نائب رئيس مجلس إدارة شركة Cen Group Corporation

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن أحد أسباب ارتفاع أسعار الشقق هو ندرة المعروض. وقد استغل المستثمرون الذين تتوفر لديهم منتجات عقارية هذه الفترة لزيادة سعر البيع، مما أدى إلى تعظيم أرباحهم. إضافةً إلى ذلك، ترتفع أيضًا تكاليف المدخلات، مثل رسوم استخدام الأراضي، وأسعار مواد البناء، وتكاليف العمالة، وغيرها، مما يُصعّب على أسعار المساكن "الانخفاض".

علاوة على ذلك، يُعزى متوسط سعر المتر المربع البالغ 56 مليون دونج فيتنامي إلى اختلاف كبير في هيكل القطاعات. ووفقًا لشركة CBRE، من المتوقع أن تستقبل هانوي هذا العام 12,000 شقة جديدة للبيع، بزيادة تقارب 20% مقارنةً بعام 2023. ومع ذلك، سيقتصر العرض على شريحة العقارات الفاخرة. من ناحية أخرى، ستُصبح شريحة العقارات منخفضة التكلفة ومعقولة التكلفة على وشك الانقراض. وقد يؤدي هذا إلى ارتفاع متوسط سعر الشقة بنسبة 10% مقارنةً بعام 2023.

في حديثه مع مراسلي صحيفة داو تو، قال أحد رواد الأعمال إن المستثمرين يُعطون الأولوية دائمًا للمشاريع الفاخرة أو متوسطة التكلفة، لأن أرباحها دائمًا أعلى بكثير من أرباح المشاريع منخفضة التكلفة والرائجة. ويُظهر السوق أنه حتى مع ارتفاع أسعار الشقق، لا يزال معدل الاستحواذ على هذا القطاع جيدًا، على الرغم من تقلبات السوق. لذلك، لا يزال المستثمرون يفتقرون إلى الحافز الكافي لإطلاق شقق بأسعار أقل من 40 مليون دونج للمتر المربع.

ابحث عن طرق "لتبريد" المباني السكنية

يُعزى ازدهار قطاع الشقق إلى نقص المشاريع الجديدة. ويُعزى السبب الرئيسي لهذا النقص إلى العامل القانوني. ووفقًا للدكتور فو دينه آنه، تُمثل هذه المشكلة 70% من صعوبات قطاع العقارات.

في إطار جهودها لاكتشاف آفة قطاع الشقق، تعاونت مجموعة عمل رئيس الوزراء مباشرةً مع لجنة هانوي الشعبية والعديد من شركات العقارات لرصد الصعوبات والمشاكل القانونية وتذليلها. وقد تكللت هذه الجهود بالنجاح جزئيًا، حيث تم تذليل العقبات أمام 404 مشاريع في المدينة. ومع ذلك، لا يزال لدى هانوي 246 مشروعًا قيد التنفيذ، بانتظار البت فيها.

لا يتوقف الأمر عند هذا الحد، إذ لا تزال الجهات الإدارية والشركات تعاني من مشكلة تقييم الأراضي. فالعديد من الوحدات العقارية تتردد، وتؤجل، بل وتتجنب المشاركة في أعمال التقييم، مما يؤثر سلبًا على عملية إخلاء الموقع وتطوير المشروع.

في الدورة الحادية والثلاثين للجنة الدائمة للجمعية الوطنية ، تأمل العديد من المندوبين في الوضع الذي بعد أن شهدوا التعامل مع بعض شركات التقييم بسبب الانتهاكات، أصبحت العديد من الشركات في الصناعة خائفة من المخاطر ورفضت تقييم أسعار الأراضي.

فيما يتعلق بهيكلية القطاعات، تُعدّ خطة تطوير مليون وحدة سكنية اجتماعية على مستوى البلاد خلال الفترة 2021-2030 خطوةً حاسمةً من الحكومة لإعادة شريحة الإسكان منخفض التكلفة إلى خارطة العقارات. ومع ذلك، فإنّ تقدّم تنفيذ الخطة يُثير القلق. ووفقًا لوزارة البناء، تُعدّ هانوي من المناطق ذات العدد المنخفض من تسجيلات الإسكان الاجتماعي في عام 2024، حيث تضمّ 1181 وحدة فقط، أي ثلث عدد الوحدات في مدينة هو تشي منه.

وفقًا لقادة العديد من شركات العقارات الكبرى، مثل فينهومز وفيغلاسيرا وهوانغ كوان، فإن عملية الموافقة على الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية لا تزال أكثر تعقيدًا وتستغرق وقتًا أطول من مشاريع الإسكان التجاري. في الوقت نفسه، لا يتجاوز الحد الأقصى للربح الذي تحققه الشركات 10%.

يتضح أن جميع الصعوبات المذكورة أعلاه ناجمة عن قصور في السياسات. ولذلك، وجّه رئيس الوزراء الوزارات والهيئات المعنية بالإسراع في إعداد وثائق توجيهية مفصلة وتقديمها إلى المجلس الوطني للنظر فيها، تمهيدًا لدخول قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ حيز التنفيذ اعتبارًا من ١ يوليو، أي قبل ستة أشهر من الموعد المتوقع. وسيُطرح قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية رسميًا في السوق اعتبارًا من ١ يناير ٢٠٢٥.

ليس هذا فحسب، بل تسعى هانوي أيضًا إلى إيجاد طريقها الخاص لحل مشكلة الإسكان. في ظل نفاد موارد الأراضي في وسط المدينة، وافق مجلس المدينة الشعبي على مشروع تخطيط رأس المال للفترة 2021-2030، برؤية تمتد حتى عام 2050. ومن الجدير بالذكر التوجه نحو بناء أربع مدن تابعة.

ستُنشئ هذه الخطة آلياتٍ وسياساتٍ مُحددة تُمكّن المحليات من تسريع تطوير البنية التحتية التقنية والاجتماعية، وبالتالي جذب السكان للانتقال إليها. وعندما ينخفض الطلب في وسط المدينة، سيتم تعديل مستوى أسعار الشقق وفقًا للعرض والطلب في السوق.

مع ذلك، ووفقًا لسافيلز، ستعاني هانوي في الفترة 2023-2025 من نقصٍ في المنازل يبلغ حوالي 70,300 وحدة سكنية. وإذا لم يُحَلّ هذا الوضع، فسيكون من المستحيل توقع انخفاض أسعار الشقق.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html