لم يعد من الممكن التعامل مع العقارات "بشكل مكشوف" كما كان من قبل!

(NB&CL) أكد السيد نجوين ثانه كوين، المدير العام لمجموعة ثانغ لوي، أن الآليات والسياسات المتعلقة بمصادر الأراضي ورأس المال قد تم تعديلها، وهذه العوامل تجعل من المستحيل على شركات العقارات "القبض على اللصوص خاليي الوفاض" كما كان من قبل.

في الآونة الأخيرة، شهد سوق العقارات ازدهارًا ملحوظًا شهريًا وفصليًا. وقد طرحت العديد من الشركات العقارية الكبرى منتجاتها في السوق باستمرار، مما أدى إلى تحسن إجمالي المعروض بشكل متزايد. ومع ذلك، فإن معظم منتجات الإسكان تندرج ضمن فئة العقارات الفاخرة للغاية، بينما تختفي المنتجات ذات الأسعار المعقولة من السوق.

وفي حديثه للصحفيين، توقع السيد نجوين ثانه كوين - المدير العام لمجموعة ثانغ لوي: أن قطاعات الإسكان بأسعار معقولة والراقية ستقود السوق في الفترة المقبلة.

السيد نجوين ثانه كوين، المدير العام لمجموعة Thang Loi. الصورة: TLD

+ كيف تقيمون آفاق سوق العقارات في الفترة المقبلة، وخاصة قطاع الإسكان الاقتصادي؟

أعتقد أن آفاق تطوير قطاع الإسكان الميسور في المستقبل القريب ستكون متفائلة للغاية. خلال السنوات العشر القادمة، أي حوالي عام ٢٠٣٥، سيشهد السوق ازدهارًا في قطاعين: الإسكان الميسور والإسكان الفاخر للغاية. سيكون هذان القطاعان هما الرائدان في السوق، وقد كنا نستعد لهما على مدار السنوات الثلاث الماضية.

هذا التفاؤل له ما يبرره، إذ كان للحزب والحكومة مؤخرًا توجهات قوية جدًا في سوق العقارات. خلال السنوات الخمس الماضية، لم تشهد مدينة هو تشي منه أي مشاريع جديدة تقريبًا، ولكن بعد الاندماج، توسعت المساحة، مما أتاح فرصًا كبيرة للشركات في هذا القطاع.

يعتقد الكثيرون أن الشركات تواجه صعوبات، بل وتحتاج إلى "إنقاذ" قطاع العقارات. ما رأيك؟

بالنسبة للشركات، أعتقد أنها تحتاج فقط إلى "رفع الحظر" وليس "الإنقاذ". ما يحتاج إلى رفع الحظر هو القانون، لأن المسار القانوني الحالي غير متزامن، والقوانين لا تزال متضاربة، مما يتسبب في تكاليف خفية في عملية تطوير المشاريع.

يتساءل الكثيرون لماذا يختلف سعر الأرض في السوق عن سعر الأرض في المشروع.

في الواقع، لتكوين قائمة أسعار الأراضي، هناك ما يصل إلى أربعة أو خمسة أنواع مختلفة من التكاليف. تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض السابقة أشبه بـ "حلقة ذهبية" تُقيّد الشركات.

في كل مرة، كان المجلس يقدم سعرًا مختلفًا. ولحسن الحظ، كانت لدى الحكومة تعليمات صارمة: الإبقاء على طريقة الفائض، مع إضافة معاملات التعديل وقوائم أسعار الأراضي التي تُصدر دوريًا كل خمس سنوات. عندما تُنصت الدولة وتُزيل العوائق القانونية، فهذا شرط أساسي لمساعدة الشركات على تجاوز الصعوبات.

+ كيف تنظرون إلى إمكانات قطاع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة؟

في مجال تطوير المساكن بأسعار معقولة، هناك حاليًا قطاعان رئيسيان: المساكن التجارية منخفضة التكلفة والمساكن الاجتماعية. وأعتقد أن العديد من الشركات ستشارك في هذا المجال قريبًا.

يعود سبب هذا الحراك القوي إلى إزالة المعوقات الرئيسية الثلاثة السابقة بشكل كبير، بنحو 2.5 نقطة من أصل 3. أولًا، أصبحت تكاليف المدخلات أكثر شفافية. ثانيًا، رُفع مستوى التحكم في الأرباح من 10% إلى 13%، مما زاد من تحفيز الشركات. ثالثًا، تم أيضًا توسيع الشريحة المستهدفة لشراء واستئجار وتأجير المساكن الاجتماعية، مما ساعد على زيادة عدد المستفيدين الحقيقيين من السوق.

بالنسبة للشركات، فإن مجرد تحقيق ربح يزيد عن 10%، وهو أعلى من أسعار الفائدة المصرفية في سياق "الأموال الرخيصة" الحالي، يكفي لتحفيز الاستثمار.

+ كيف تقيمون الدورة الحالية لسوق العقارات؟

يمر سوق العقارات الفيتنامي بدورته الرابعة، التي بدأت في تسعينيات القرن الماضي مع سريان قانون الأراضي. ويشهد سوق العقارات دائمًا دوراتٍ تتسم بارتفاعات وانخفاضات وانتعاشات. وكلما زادت الدورة، زادت سعة التقلبات.

فيتنام هي واحدة من دولتين فقط في العالم تطبقان نظام ملكية الأراضي التي تديرها الدولة على الشعب بأكمله.

هذا نموذج فريد، يُنشئ ميزة تنافسية فريدة، لكن أي ميزة تحتاج إلى إعادة بناء مستمرة. أعتقد أنه في ظل الاستقرار السياسي والإدارة الحكومية الحكيمة، ستواصل فيتنام الحفاظ على زخم نموها القوي.

+ تعتقد أن هذه دورة تطهير للسوق. فما الذي يجب على الشركات الاستعداد له؟

- لا يُمكن الاستثمار العقاري حاليًا بالطرق التقليدية كما في السابق. المستثمرون الراغبون في الاستمرار يجب أن يمتلكوا ثلاثة عوامل رئيسية: رأس مال الأرض، والتمويل المستقر، والقدرة الفعلية على التنفيذ.

لقد شكلنا تحالفًا يضم أربع شركات كبرى، كل منها يتولى جزءًا من سلسلة القيمة، بدءًا من تطوير صناديق الأراضي، والبناء، ووصولًا إلى التشطيبات الداخلية. يساعد هذا الهيكل على تقاسم المخاطر وتحقيق التآزر. أعتقد أن هذا النموذج سيُنتج منتجات تُلبي الاحتياجات الفعلية، ويُسهم في تشكيل موجة من تطوير الإسكان الاجتماعي خلال السنوات العشر القادمة.

إذا كان 10% من سكان فيتنام لا يملكون منزلًا حاليًا، فهذه فرصة لهم لامتلاك منزلهم الأول. أؤمن إيمانًا راسخًا بهذه الفكرة، وآمل أن تتحقق قريبًا.

+ شكرا لك!

المصدر: https://congluan.vn/lam-bat-dong-san-khong-the-tay-khong-bat-giac-nhu-truoc-10315874.html