بناء مساكن بأسعار معقولة لتنشيط سوق العقارات؟

إن الدخل الذي يصل إلى عشرات الملايين من الدونغ يجعل من الصعب شراء منزل أيضًا

قالت نجوين ثي ثوي، إحدى سكان منطقة تان بينه: "أنا وزوجي نستأجر منزلًا منذ 7 سنوات الآن ولا نعرف متى سنتمكن من شراء منزل في مدينة هوشي منه".

قالت السيدة ثوي إنها تعمل محاسبةً في شركة ملابس براتب شهري قدره 10 ملايين دونج. ويعمل زوجها فنيًا في شركة إنشاءات براتب شهري قدره 12 مليون دونج. ويكفي إجمالي دخلهما البالغ 22 مليون دونج بالكاد لتغطية نفقات معيشتهما وتعليم ابنتهما البالغة من العمر ست سنوات.

وفقًا للسيدة ثوي، فقد ادّخرت هي وزوجها مئات الملايين من الدونات الفيتنامية، لكن هذا المبلغ لا يكفي لشراء منزل. الحد الأدنى الذي يحتاجونه هو حوالي 600 مليون دونج، ليتمكن البنك من إقراضهم لشراء أقدم وأرخص شقق في المدينة.

قالت السيدة ثوي إنه رغم امتلاكها 600 مليون دونج، لم يرتفع دخلها الشهري، ولم يكن لديها ولا زوجها المال الكافي لسداد أصل الدين وفوائده للبنك. لذلك، ظل حلم امتلاك منزل بعيد المنال.

لا يستطيع العديد من أصحاب الدخل المتوسط ​​شراء منزل في مدينة هو تشي منه. (صورة: داي فيت)

وكما هو الحال مع عائلة السيدة ثوي، لم يتمكن السيد فو ثانه توان - وهو متخصص في الاتصالات في شركة أجنبية - من شراء منزل على الرغم من أن دخله الحالي يبلغ 16 مليون دونج شهريا.

بحسب السيد توان، إذا اشترى منزلًا حاليًا، فسيحتاج إلى اقتراض حوالي 1.5 مليار دونج. وبالتالي، ستُلتهم أقساط أصل القرض وفوائده راتبه بالكامل.

السكن الاجتماعي "كئيب"

بينما يحتاج ملايين الأشخاص من ذوي الدخل المحدود والمتوسط ​​إلى مسكن، لا يزال قطاع الإسكان الاجتماعي يشهد نموًا بطيئًا للغاية. ويعود ذلك إلى أن هذا النوع من الإسكان يواجه العديد من العقبات في الإجراءات القانونية، وقصورًا في اللوائح، وصعوبة في الحصول على قروض تفضيلية، وصعوبة في تحديد المستفيدين من السياسات.

علق الدكتور دوان فان بينه، الخبير العقاري، قائلاً إنه على الرغم من أن قانون الإسكان ينص بشكل محدد على شروط شراء المساكن الاجتماعية مثل الدخل ومكان الإقامة والسكن وما إلى ذلك، إلا أن تحديد العقارات المناسبة للشراء أو الإيجار أو الإيجار بغرض التملك لا يزال يواجه العديد من الصعوبات.

علاوة على ذلك، فإنّ اللائحة التي تُلزم مشاريع الإسكان التجاري في المناطق الحضرية من الفئة الثالثة فما فوق بتخصيص 20% من أراضيها للإسكان الاجتماعي لا تتوافق مع الواقع. وهذا يدفع العديد من المشاريع إلى تخصيص أراضٍ للإسكان الاجتماعي دون استخدامها، مما يُهدر موارد الأرض ويُسبب خسائر جمالية في المناطق الحضرية.

بالنسبة للمشاريع الصغيرة، إذا تم استغلال 20% من المساحة للإسكان الاجتماعي، فهذه المساحة لا تكفي لبناء منطقة إسكان اجتماعي نموذجية مع المرافق والمناظر الطبيعية لخدمة الناس.

يشهد سوق الإسكان الاجتماعي نموًا بطيئًا وكئيبًا للغاية. (صورة: د.ف.)

وفقًا للدكتور بينه، يواجه الأفراد والشركات التي تبني المساكن الاجتماعية صعوباتٍ جمة في الحصول على قروضٍ تفضيلية. ولم تُحقق أنشطة الائتمان الداعمة لقطاع المساكن الاجتماعية نجاحًا يُذكر حتى الآن.

وبحسب السيدة تران لان آنه، ممثلة إحدى شركات العقارات في الدائرة 12 في مدينة هوشي منه، فإن السبب وراء عدم اهتمام الشركات بالإسكان الاجتماعي هو ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير وانخفاض الأرباح من بناء المساكن الاجتماعية بشكل كبير.

في الوقت نفسه، لم تُقدّم الآليات والسياسات دعمًا يُذكر للشركات. لذلك، نادرًا ما تُشارك الشركات في بناء المساكن الاجتماعية، وتُركّز فقط على بناء المساكن التجارية.

إن تطوير المساكن بأسعار معقولة هو الحل

وبحسب خبراء العقارات في مدينة هوشي منه، فإن تطوير المساكن بأسعار معقولة سيفتح فرص حل اختلال التوازن بين العرض والطلب، وتلبية احتياجات الإسكان لغالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​​​والمتوسط ​​​​القريب من المتوسط، وخفض مستوى أسعار المساكن في السوق بأكمله.

على مر السنين، أولت الحكومة والحزب اهتمامًا بالغًا لتوفير السكن للمواطنين، واعتبراه ركيزةً أساسيةً في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد. إلا أن النمو الاقتصادي السريع والتوسع العمراني زادا الطلب على السكن. في الوقت نفسه، استمر العرض في الانخفاض، ولم يُظهر أي مؤشرات على زيادته منذ عام ٢٠١٨، مما زاد من حدة الخلل بين العرض والطلب.

يتجه هيكل العرض بشكل متزايد نحو المنتجات الفاخرة عالية القيمة، لأغراض الاستثمار والمضاربة. ويؤدي هذا الاختلال طويل الأمد إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن، مما يُرسي مستوى سعريًا جديدًا يتجاوز قدرة غالبية الناس على تحمله. لذلك، سيُتيح تطوير المساكن بأسعار معقولة فرصًا لسد الخلل بين العرض والطلب، وتلبية احتياجات الناس من السكن.

من المتوقع أن يُسهم السكن بأسعار معقولة في انتعاش سوق العقارات مستقبلًا. (صورة توضيحية: داي فيت)

تظهر بيانات البحث الصادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أن نسبة المعروض من الشقق في القطاع الميسور (أقل من 25 مليون دونج/م2) من إجمالي المعروض من المساكن قد انخفضت بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022 و6% في عام 2023.

وفي الفترة 2019 - 2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى (25 - 50 مليون دونج / م 2) إلى 54٪ و 34٪ و 27٪ على التوالي، حيث يأتي العرض بشكل أساسي من المنتجات التي يتراوح سعرها بين 40 - 50 مليون دونج / م 2.

في الوقت نفسه، يتصدر الطلب على المساكن العقارية هيكل الطلب السكني بنسبة 80%، بينما تُشكل نسبة 15% المتبقية طلبًا استثماريًا طويل الأجل، و5% طلبًا مضاربيًا. ووفقًا لبيانات VARS، فإن حوالي 25% فقط من الطلب على المساكن العقارية لديه القدرة المالية على الدفع.

وفي هذا السياق، ترى شركة فارس أنه إلى جانب الإسكان الاجتماعي، فإن الإسكان الميسور سيكون الاتجاه الرئيسي للتنمية في سوق العقارات في الفترة المقبلة، لأن هذا القطاع ينبع من احتياجات وقدرات غالبية الناس الفعلية.

ما هو "معقول التكلفة"؟

قال الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن فيتنام ليس لديها مفهوم رسمي للإسكان الميسور التكلفة، ولكن من الممكن الإشارة إلى بعض خصائص هذا النوع من خلال مقارنته بالإسكان الاجتماعي وبناءً على كيفية تحديد معقولية أسعار المساكن.

وبناء على ذلك، فإن الإسكان الاجتماعي يستهدف حاليا بشكل رئيسي أصحاب الدخل المنخفض والعمال في المناطق الصناعية، معفيين من رسوم استخدام الأراضي، ويحصلون على حزم ائتمان تفضيلية حصريا للمستثمرين ومشتري المنازل...

السكن الميسور هو السكن التجاري ذو الأسعار المعقولة، المناسب للقدرة المالية لغالبية الناس، والموجه لمجموعة من الناس ذوي الدخل المتوسط ​​​​والمتوسط ​​​​القريب من المتوسط، مع مستوى معين من الادخار، في مناطق حضرية خاصة.

ويعتقد السيد دينه أن أسعار المساكن المعقولة هي التي تتمكن فيها الأسر من الموازنة بين تكاليف السكن ونفقات المعيشة الأخرى ضمن نطاق دخلها.

وفقًا لتجربة تقييم القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من دول العالم ، يُعرف السكن الميسور بأنه السكن الذي لا تتجاوز تكاليفه 30% من إجمالي دخل الأسرة. بالنسبة لأسرة يبلغ دخلها حوالي 30 مليون دونج فيتنامي شهريًا، فإن 30% من هذه التكلفة تعادل تراكمًا يبلغ حوالي 100 مليون دونج فيتنامي سنويًا، وبالتالي يتراوح سعر السكن الميسور بين 2 و2.5 مليار دونج فيتنامي للشقة.

ومع ذلك، وفقا للسيد دينه، فمن الصعب للغاية في الواقع تطوير مشاريع شقق تتراوح أسعارها من 2 إلى 2.5 مليار دونج، خاصة في مدينتين كبيرتين مثل مدينة هوشي منه وهانوي ، ولكن الصعوبة لا تعني المستحيل.

يعتقد السيد دينه أنه إذا تضافرت جهود السوق واتبعت سياسات الإسكان اتجاه اقتصاد السوق، فسيتطور الإسكان الميسور. تطوير الإسكان الميسور بالتوازي مع الإسكان الاجتماعي.

وبحسب VARS، فمن الضروري على الجانب الحكومي تقديم تعريف رسمي للإسكان الميسور التكلفة؛ وآليات البحث والسياسات التفضيلية على وجه التحديد للإسكان الميسور التكلفة بهدف رئيسي يتمثل في تشجيع المستثمرين على المشاركة في تطوير العرض في هذا القطاع، وتلبية احتياجات الإسكان للأسر ذات الدخل المتوسط ​​أو القريب من المتوسط.

تشمل هذه السياسات سياسات ائتمانية تفضيلية مصممة خصيصًا لزيادة "القوة الشرائية" أو زيادة معدلات الضرائب على المنازل الثانية والثالثة للحد من حوافز المضاربة، ويمكن إعادة تدوير الإيرادات الضريبية لدعم المحتاجين. دعم المستثمرين في تطوير وتشغيل مشاريع البنية التحتية الاجتماعية...

بالإضافة إلى ذلك، زيادة الاستثمار وتوسيع البنية التحتية للنقل المترابطة. فعندما تتلاشى مشكلة المسافة، يصبح التوجه نحو الانتقال من المنطقة المركزية إلى الضواحي أمرًا حتميًا.

مصدر: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html