إن دخل عشرات الملايين من الدونغ يجعل من الصعب أيضًا شراء منزل
قالت نجوين ثي ثوي، إحدى سكان منطقة تان بينه: "أنا وزوجي نستأجر منزلًا منذ 7 سنوات ولا نعرف متى سنتمكن من شراء منزل في مدينة هوشي منه".
قالت السيدة ثوي إنها تعمل محاسبةً في شركة ملابس براتب شهري قدره 10 ملايين دونج. ويعمل زوجها فنيًا في شركة إنشاءات براتب شهري قدره 12 مليون دونج. ويكفي إجمالي دخلهما البالغ 22 مليون دونج بالكاد لتغطية نفقات معيشتهما وتعليم ابنتهما البالغة من العمر ست سنوات.
وفقًا للسيدة ثوي، فقد ادّخرت هي وزوجها مئات الملايين من دونغ فيتنامي، لكن هذا المبلغ لا يكفي لشراء منزل. الحد الأدنى الذي يحتاجونه هو حوالي 600 مليون دونغ فيتنامي، ليتمكن البنك من إقراضهم لشراء أقدم وأرخص شقق في المدينة.
قالت السيدة ثوي إنه رغم امتلاكها 600 مليون دونج، إلا أن دخلها الشهري لم يرتفع، ولم يكن لديها ولا زوجها المال الكافي لسداد أصل الدين وفوائده للبنك. لذلك، ظل حلم امتلاك منزل بعيد المنال.
كثير من ذوي الدخل المتوسط لا يستطيعون شراء منزل في مدينة هو تشي منه. (صورة توضيحية: داي فيت)
وكما هو الحال مع عائلة السيدة ثوي، لم يتمكن السيد فو ثانه توان - وهو متخصص في الاتصالات في شركة أجنبية - من شراء منزل على الرغم من أن دخله الحالي يبلغ 16 مليون دونج شهريا.
بحسب السيد توان، إذا اشترى منزلًا حاليًا، فسيحتاج إلى اقتراض حوالي 1.5 مليار دونج. وبالتالي، ستُلتهم أقساط أصل القرض وفوائده للبنك راتبه بالكامل.
السكن الاجتماعي "كئيب"
في حين أن ملايين ذوي الدخل المحدود والمتوسط بحاجة إلى مسكن، لا يزال قطاع الإسكان الاجتماعي يتطور ببطء شديد. ويعود ذلك إلى أن هذا النوع من الإسكان يواجه العديد من العقبات في الإجراءات القانونية، وقصورًا في اللوائح، وصعوبة في الحصول على قروض تفضيلية، وصعوبة في تحديد المستفيدين من السياسات.
علق الدكتور دوان فان بينه، الخبير العقاري، على أنه على الرغم من أن قانون الإسكان ينص على شروط محددة لشراء المساكن الاجتماعية مثل الدخل ومكان الإقامة والسكن وما إلى ذلك، فإنه لا يزال من الصعب تحديد الموضوعات المناسبة للشراء أو الإيجار أو الشراء بالإيجار.
علاوة على ذلك، فإنّ اللائحة التي تُلزم مشاريع الإسكان التجاري في المناطق الحضرية من الفئة الثالثة فما فوق بتخصيص 20% من أراضيها للإسكان الاجتماعي لا تُطبّق على أرض الواقع. وهذا يدفع العديد من المشاريع إلى تخصيص أراضٍ للإسكان الاجتماعي دون استخدامها، مما يُهدر موارد الأرض ويُسبب خسائر جمالية في المناطق الحضرية.
بالنسبة للمشاريع الصغيرة، إذا تم استغلال 20% من المساحة للإسكان الاجتماعي، فهذه المساحة لا تكفي لبناء منطقة إسكان اجتماعي نموذجية مع المرافق والمناظر الطبيعية لخدمة الناس.
يشهد سوق الإسكان الاجتماعي نموًا بطيئًا وكئيبًا للغاية. (صورة: د.ف.)
وفقًا للدكتور بينه، يواجه الأفراد والشركات التي تبني المساكن الاجتماعية صعوباتٍ جمة في الحصول على قروضٍ تفضيلية. ولم تُحقق أنشطة الائتمان لدعم قطاع المساكن الاجتماعية نتائجَ تُذكر حتى الآن.
وبحسب السيدة تران لان آنه، ممثلة إحدى شركات العقارات في المنطقة 12 في مدينة هوشي منه، فإن السبب وراء عدم اهتمام الشركات بالإسكان الاجتماعي هو ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير وانخفاض الأرباح من بناء المساكن الاجتماعية بشكل كبير.
في الوقت نفسه، لم تُقدّم الآليات والسياسات دعمًا يُذكر للشركات. لذلك، نادرًا ما تُشارك الشركات في بناء المساكن الاجتماعية، وتُركّز فقط على بناء المساكن التجارية.
تطوير الإسكان بأسعار معقولة هو الحل
ويقول خبراء العقارات في مدينة هوشي منه إن تطوير المساكن بأسعار معقولة سيفتح فرصا لحل اختلال التوازن بين العرض والطلب، وتلبية احتياجات الإسكان لغالبية الناس ذوي الدخل المتوسط والمتوسط القريب من المتوسط، وخفض مستوى أسعار المساكن في السوق بأكمله.
على مر السنين، أولت الحكومة والحزب اهتمامًا بالغًا لتوفير السكن للمواطنين، واعتبراه ركيزةً أساسيةً في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد. إلا أن النمو الاقتصادي السريع والتوسع العمراني زادا الطلب على السكن. في الوقت نفسه، استمر العرض في الانخفاض، ولم يُظهر أي مؤشرات على زيادته منذ عام ٢٠١٨، مما زاد من حدة الخلل بين العرض والطلب.
يتجه هيكل العرض بشكل متزايد نحو المنتجات الفاخرة عالية القيمة لأغراض الاستثمار والمضاربة. وقد أدى هذا الاختلال المطول إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن، مما أدى إلى مستوى سعري جديد يتجاوز بكثير قدرة غالبية الناس على تحمله. لذلك، فإن تطوير مساكن بأسعار معقولة سيفتح فرصًا لتسوية اختلال التوازن بين العرض والطلب، وتلبية احتياجات الناس من السكن.
من المتوقع أن يُسهم السكن بأسعار معقولة في انتعاش سوق العقارات مستقبلًا. (صورة توضيحية: داي فيت)
تظهر بيانات البحث الصادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أن نسبة المعروض من الشقق في القطاع الميسور (أقل من 25 مليون دونج/م2) من إجمالي المعروض من المساكن قد انخفضت بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022 و6% في عام 2023.
وفي الفترة 2019 - 2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى (25 - 50 مليون دونج / م 2) إلى 54٪ و 34٪ و 27٪ على التوالي، حيث يأتي العرض بشكل أساسي من المنتجات التي يتراوح سعرها بين 40 - 50 مليون دونج / م 2.
في الوقت نفسه، يتصدر الطلب على المساكن العقارية هيكل الطلب السكني بنسبة 80%، بينما تُشكل نسبة 15% المتبقية طلبًا استثماريًا طويل الأجل، و5% طلبًا مضاربيًا. ووفقًا لبيانات VARS، فإن حوالي 25% فقط من الطلب على المساكن العقارية لديه القدرة المالية على الدفع.
وفي هذا السياق، ترى شركة فارس أنه إلى جانب الإسكان الاجتماعي، فإن الإسكان الميسور سيكون هو الاتجاه التنموي الرئيسي في سوق العقارات في الفترة المقبلة، لأن هذا القطاع ينبع من احتياجات وقدرات غالبية الناس الفعلية.
ما هو "معقول التكلفة"؟
قال الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن فيتنام ليس لديها مفهوم رسمي للإسكان الميسور التكلفة، ولكن من الممكن الإشارة إلى بعض خصائص هذا النوع من خلال مقارنته بالإسكان الاجتماعي وبناءً على كيفية تحديد معقولية أسعار المساكن.
وبناء على ذلك، فإن الإسكان الاجتماعي يستهدف حاليا بشكل رئيسي أصحاب الدخل المنخفض والعمال في المناطق الصناعية، معفيين من رسوم استخدام الأراضي، ويحصلون على حزم ائتمان تفضيلية حصريا للمستثمرين ومشتري المنازل...
السكن الميسور هو السكن التجاري بأسعار معقولة، مناسب للقدرة المالية لغالبية الناس، يستهدف فئة الأشخاص ذوي الدخل المتوسط والمتوسط القريب من المتوسط، مع مستوى معين من الادخار، في مناطق حضرية خاصة.
ويعتقد السيد دينه أن الإسكان بأسعار معقولة هو عندما تتمكن الأسر من الموازنة بين تكاليف السكن ونفقات المعيشة الأخرى ضمن دخلها.
وفقًا للخبرة في تقييم القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من دول العالم ، فإن السكن الميسور هو السكن الذي لا تتجاوز تكاليفه 30% من إجمالي دخل الأسرة. بالنسبة لأسرة يبلغ دخلها حوالي 30 مليون دونج شهريًا، فإن 30% من هذه التكلفة تعادل تراكمًا يبلغ حوالي 100 مليون دونج سنويًا، ويبلغ سعر السكن الميسور حوالي 2-2.5 مليار دونج للشقة.
ومع ذلك، وفقا للسيد دينه، فمن الصعب للغاية في الواقع تطوير مشاريع شقق تتراوح أسعارها من 2 إلى 2.5 مليار دونج، خاصة في مدينتين كبيرتين مثل مدينة هوشي منه وهانوي ، ولكن الصعوبة لا تعني المستحيل.
يعتقد السيد دينه أنه إذا تضافرت جهود السوق بأكمله واتبعت سياسات الإسكان اتجاه اقتصاد السوق، فسيتطور الإسكان الميسور. تطوير الإسكان الميسور بالتوازي مع الإسكان الاجتماعي.
وبحسب VARS، فمن الضروري على الجانب الحكومي تقديم تعريف رسمي للإسكان الميسور التكلفة؛ وآليات البحث والسياسات التفضيلية المخصصة للإسكان الميسور التكلفة بهدف رئيسي يتمثل في تشجيع المستثمرين على المشاركة في تطوير العرض في هذا القطاع، وتلبية احتياجات الإسكان للأسر ذات الدخل المتوسط أو القريب من المتوسط.
تشمل هذه السياسات سياسات ائتمانية تفضيلية مصممة خصيصًا لزيادة "القدرة الشرائية" أو زيادة الضرائب على المنازل الثانية والثالثة للحد من حوافز المضاربة، ويمكن إعادة تدوير الإيرادات الضريبية لدعم المحتاجين. دعم المستثمرين في تطوير وتشغيل مشاريع البنية التحتية الاجتماعية...
بالإضافة إلى ذلك، زيادة الاستثمار وتوسيع البنية التحتية للنقل المترابطة. فعندما تتلاشى مشكلة المسافة، يصبح التوجه نحو الانتقال من المنطقة المركزية إلى الضواحي أمرًا حتميًا.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)