هل سيساهم بناء مساكن بأسعار معقولة في "إنعاش" سوق العقارات؟

حتى مع دخل يبلغ بضعة عشرات الملايين من الدونغ، من الصعب شراء منزل.

"أنا وزوجي نستأجر منزلاً منذ 7 سنوات ولا نعرف متى سنتمكن من شراء منزل في مدينة هو تشي منه"، هذا ما قالته السيدة نغوين ثي ثوي، وهي من سكان منطقة تان بينه.

قالت السيدة ثوي إنها تعمل محاسبةً في شركة ملابس براتب قدره 10 ملايين دونغ فيتنامي شهرياً. ويعمل زوجها فنياً في شركة إنشاءات براتب قدره 12 مليون دونغ فيتنامي شهرياً. ولا يكفي دخلهما الإجمالي البالغ 22 مليون دونغ فيتنامي إلا لتغطية نفقات معيشتهما ودفع تكاليف تعليم ابنتهما البالغة من العمر ست سنوات.

بحسب السيدة ثوي، فقد ادخرت هي وزوجها مئات الملايين من الدونغ، لكن هذا المبلغ لا يكفي لشراء منزل. يحتاجان إلى حوالي 600 مليون دونغ كحد أدنى ليتمكنا من الحصول على قرض من البنك لشراء أرخص الشقق وأقدمها في المدينة.

أوضحت السيدة ثوي أنه حتى مع امتلاكها 600 مليون دونغ فيتنامي، لم يزد دخلها الشهري، وأنها وزوجها لا يملكان ما يكفي من المال لسداد أصل وفوائد قرض البنك. ولذلك، يبقى حلم امتلاك منزل بعيد المنال.

لا يزال العديد من أصحاب الدخل المتوسط ​​غير قادرين على تحمل تكاليف امتلاك منزل في مدينة هو تشي منه. (صورة توضيحية: داي فيت)

ومثل عائلة ثوي، لم يتمكن فو ثانه توان، وهو متخصص في الاتصالات في شركة أجنبية، من شراء منزل على الرغم من دخله الحالي البالغ 16 مليون دونغ فيتنامي شهريًا.

بحسب السيد توان، إذا أراد شراء منزل في الوقت الحالي، فسيحتاج إلى اقتراض حوالي 1.5 مليار دونغ فيتنامي. وهذا يعني أن أقساط القرض وفوائده ستستنزف راتبه بالكامل.

سوق الإسكان الاجتماعي "قاتم".

في حين أن ملايين الأشخاص من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​بحاجة إلى السكن، لا يزال قطاع الإسكان الاجتماعي يعاني من ركود شديد. ويعود ذلك إلى العديد من العقبات المتعلقة بالإجراءات القانونية، والقصور في الأنظمة، وصعوبة الحصول على قروض بشروط ميسرة، والتحديات التي تواجه تحديد المستفيدين المؤهلين من هذه السياسة.

وأشار الدكتور دوان فان بينه، وهو خبير في مجال العقارات، إلى أنه على الرغم من أن قانون الإسكان ينص تحديداً على شروط شراء المساكن الاجتماعية مثل الدخل والإقامة وظروف السكن، إلا أن تحديد المشترين أو المستأجرين أو المتقدمين المؤهلين للتأجير المنتهي بالتمليك بدقة لا يزال يمثل تحدياً.

علاوة على ذلك، فإن اللائحة التي تلزم مشاريع الإسكان التجاري في المدن من النوع الثالث وما فوق بتخصيص 20% من أراضيها للإسكان الاجتماعي لا تتوافق مع الواقع الحالي. ويؤدي هذا إلى تخصيص العديد من المشاريع أراضي للإسكان الاجتماعي دون استغلالها، مما يهدر موارد الأرض ويشوه جماليات المدينة.

بالنسبة للمشاريع الصغيرة، حتى لو تم استخدام 20٪ من المساحة للإسكان المجتمعي، فإن هذه المساحة لا تزال غير كافية لبناء مجمع سكني اجتماعي قياسي مع وسائل الراحة والمناظر الطبيعية لخدمة السكان.

يشهد سوق الإسكان الاجتماعي نمواً بطيئاً للغاية. (صورة: د.ف.)

بحسب الدكتور بينه، يواجه الأفراد والشركات صعوبات جمة في الحصول على قروض بشروط ميسرة لمشاريع الإسكان الاجتماعي. ولم تُحقق أنشطة التمويل الداعمة لقطاع الإسكان الاجتماعي النتائج المرجوة حتى الآن.

وبحسب السيدة تران لان آنه، وهي ممثلة لشركة عقارية في المنطقة 12 بمدينة هو تشي منه، فإن السبب وراء عدم حماس الشركات للإسكان الاجتماعي هو ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير، وانخفاض هامش الربح لبناء الإسكان الاجتماعي.

في الوقت نفسه، لم توفر الآليات والسياسات دعماً كافياً للشركات. ولذلك، باتت الشركات أقل انخراطاً في بناء المساكن الاجتماعية، وتركز فقط على المساكن التجارية.

إن تطوير المساكن بأسعار معقولة هو الحل.

بحسب خبراء العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن تطوير المساكن بأسعار معقولة سيخلق فرصاً لمعالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب، وتلبية احتياجات السكن لغالبية الناس ذوي الدخل المتوسط ​​وشبه المتوسط، وخفض مستوى أسعار المساكن الإجمالي في السوق.

لطالما شكلت تلبية احتياجات السكان السكنية أولوية قصوى للحزب والحكومة، باعتبارها مهمة أساسية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد. إلا أن النمو الاقتصادي السريع والتوسع الحضري قد زادا الطلب على المساكن. في المقابل، انخفض العرض باستمرار ولم تظهر أي بوادر انتعاش منذ عام ٢٠١٨، مما فاقم اختلال التوازن بين العرض والطلب.

يتجه هيكل العرض بشكل متزايد نحو المنتجات الفاخرة ذات القيمة العالية التي تخدم أغراض الاستثمار والمضاربة. وقد أدى هذا الخلل المستمر إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل متواصل، مما أدى إلى مستوى سعري جديد يتجاوز بكثير قدرة غالبية السكان على تحمل تكاليفها. لذلك، فإن تطوير مساكن بأسعار معقولة سيوفر فرصًا لمعالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب وتلبية احتياجات الناس من المساكن.

من المتوقع أن يساهم توفير السكن بأسعار معقولة في انتعاش سوق العقارات مستقبلاً. (صورة توضيحية: داي فيت)

تُظهر بيانات البحث الصادرة عن جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) أن نسبة المعروض من المساكن بأسعار معقولة (أقل من 25 مليون دونغ فيتنامي/م2) في إجمالي المعروض من المساكن قد انخفضت باستمرار، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022 و6% في عام 2023.

خلال الفترة 2019-2022، انخفضت نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونغ فيتنامي/م2) إلى 54% و34% و27% على التوالي، حيث جاء العرض بشكل رئيسي من المنتجات التي تتراوح أسعارها بين 40-50 مليون دونغ فيتنامي/م2.

في الوقت نفسه، يتصدر الطلب على شراء المساكن الفعلية هيكل الطلب على المساكن بنسبة 80%، بينما يمثل الاستثمار طويل الأجل 15% والمضاربة 5%. ووفقًا لبيانات VARS، فإن 25% فقط ممن لديهم حاجة فعلية لشراء مساكن يملكون القدرة المالية على تحمل تكاليفها.

في هذا السياق، تعتقد شركة VARS أن الإسكان الميسور التكلفة، إلى جانب الإسكان الاجتماعي، سيكون الاتجاه التنموي الرئيسي في سوق العقارات في الفترة المقبلة، لأن هذا القطاع ينبع من الاحتياجات والقدرات الفعلية للغالبية العظمى من الناس.

ماذا تعني كلمة "معقول التكلفة"؟

صرح الدكتور نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، بأن فيتنام لا تملك حتى الآن تعريفاً رسمياً للإسكان الميسور التكلفة، ولكن يمكن تحديد بعض خصائص هذا النوع من الإسكان من خلال مقارنته بالإسكان الاجتماعي وبناءً على كيفية تحديد معقولية أسعار المساكن.

وبناءً على ذلك، يستهدف الإسكان الاجتماعي حاليًا الأفراد والعمال ذوي الدخل المنخفض في المناطق الصناعية، مع إعفاءات من رسوم استخدام الأراضي وإمكانية الوصول إلى حزم ائتمانية تفضيلية خاصة بالمطورين ومشتري المنازل.

يشير مصطلح "السكن الميسور" إلى المساكن التجارية ذات الأسعار المعقولة، والتي تناسب القدرات المالية لغالبية السكان، وتستهدف فئات الدخل المتوسطة وما يقاربها ممن لديهم مستوى معين من المدخرات، وخاصة في المناطق الحضرية.

يعتقد السيد دينه أن أسعار المساكن المعقولة هي تلك التي تستطيع فيها الأسر تحقيق التوازن بين تكاليف السكن ونفقات المعيشة الأخرى في حدود دخلها.

استنادًا إلى تقييمات القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من دول العالم ، يُعرَّف السكن الميسور بأنه السكن الذي لا تتجاوز تكاليفه 30% من إجمالي دخل الأسرة. فعلى سبيل المثال، بالنسبة لأسرة يبلغ دخلها الشهري حوالي 30 مليون دونغ فيتنامي، فإن 30% من هذه التكاليف تعادل توفيرًا سنويًا يقارب 100 مليون دونغ فيتنامي، وبالتالي فإن تكلفة السكن الميسور تتراوح بين 2 و2.5 مليار دونغ فيتنامي للشقة الواحدة.

مع ذلك، ووفقًا للسيد دينه، فإنه من الصعب حاليًا تطوير مشاريع سكنية تتراوح أسعارها بين ملياري ومليارين ونصف المليار دونغ فيتنامي، لا سيما في المدن الكبرى مثل مدينة هو تشي منه وهانوي . لكن الصعوبة لا تعني الاستحالة.

يعتقد السيد دينه أنه إذا تعاون السوق بأكمله، ووُجّهت سياسات الإسكان نحو اقتصاد السوق، فسيتطور الإسكان الميسور. ويقترح تطوير الإسكان الميسور بالتوازي مع الإسكان الاجتماعي.

وفقًا لـ VARS، تحتاج الحكومة إلى تقديم تعريف رسمي للإسكان الميسور التكلفة؛ وإجراء البحوث على الآليات والسياسات التفضيلية الخاصة بالإسكان الميسور التكلفة، بهدف رئيسي هو تشجيع المستثمرين على المشاركة في تطوير المعروض من هذا القطاع، وتلبية احتياجات الإسكان للأسر ذات الدخل المتوسط ​​أو القريب من المتوسط.

وتشمل هذه الإجراءات سياسات ائتمانية تفضيلية مصممة خصيصًا لتعزيز القدرة الشرائية، أو زيادة الضرائب على المساكن الثانية والثالثة للحد من الحوافز المضاربية، مع إمكانية إعادة توجيه عائدات الضرائب لدعم المحتاجين فعلاً. كما يُقدَّم الدعم للمطورين في تطوير وتشغيل مشاريع البنية التحتية الاجتماعية...

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري زيادة الاستثمار وتوسيع البنية التحتية لشبكة النقل. وعندما لا تُشكّل المسافة عائقاً، يصبح الانتقال من مركز المدينة إلى الضواحي أمراً لا مفر منه.

مصدر: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html