البنوك "تفتح صمام" الائتمان للعقارات

تُسهم سلسلة من السياسات الجديدة تدريجيًا في إزالة العوائق أمام المعروض العقاري، مما يُتيح للشركات الوصول إلى رأس المال. وإدراكًا لهذا التوجه، سارعت العديد من البنوك التجارية إلى ضخّ رؤوس الأموال في قطاع العقارات، مع إعطاء الأولوية بشكل خاص لقطاعي الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة، حيث الطلب الحقيقي على السكن مرتفع للغاية.

تدفق رأس المال القوي إلى العقارات

وبحلول نهاية مارس/آذار 2025، ارتفع الائتمان المتدفق على قطاع الأعمال العقارية بنسبة 20% مقارنة بنهاية عام 2024، وهو معدل يتجاوز بكثير النمو الائتماني الإجمالي للاقتصاد بأكمله (6.52% بحلول نهاية مايو/أيار).

وفي العديد من البنوك، تشكل القروض العقارية حاليا ما بين 25% إلى 30% من إجمالي القروض، مما يدل على زخم التعافي والأولوية العالية الممنوحة لهذا القطاع.

تعكس التقارير المالية للبنوك الرئيسية للربع الأول من عام 2025 هذا التوجه بوضوح. يتصدر بنك Techcombank قائمة البنوك الرائدة في مجال القروض العقارية، حيث تجاوزت قروضه القائمة 214.7 تريليون دونج فيتنامي، ما يمثل نحو 34% من إجمالي القروض القائمة، بزيادة قدرها 20.6% مقارنة بنهاية عام 2024. وسجل بنك VPBank رقمًا يقارب 186 تريليون دونج فيتنامي (أكثر من 25% من إجمالي القروض القائمة)، بينما تجاوزت قروض SHB 141 تريليون دونج فيتنامي (ما يمثل 25.4%)، بزيادة قدرها 11.3% مقارنة بنهاية العام الماضي.

إلى جانب تدفقات رأس المال التجاري، تواصل الحكومة تعزيز الائتمان المخصص للإسكان الاجتماعي من خلال القرار 201/2025/QH15. وفي مؤتمر التنفيذ الذي عُقد في أوائل يونيو، أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه على ضرورة إزالة العوائق القانونية وزيادة تمويل صندوق الإسكان.

أصدر البنك المركزي الصيني المرسوم الرسمي رقم 4290، موجهاً 9 بنوك بتطبيق أسعار فائدة تفضيلية على قروض الشباب الذين تقل أعمارهم عن 35 عاماً لشراء مساكن اجتماعية، بمعدل فائدة ثابت قدره 6.1% سنوياً حتى 30 يونيو 2025، وهو أقل بنسبة 2% من متوسط ​​سعر الفائدة المتوسط ​​والطويل الأجل للبنوك الحكومية "الأربعة الكبار".

مع ذلك، لا يزال توزيع رأس المال غير متكافئ. تُمنح الأولوية لقطاعي الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة للحصول على حزم ائتمانية منخفضة الفائدة، مثل حزمة بقيمة 145,000 مليار دونج (بمعدل فائدة يتراوح بين 6.1% و6.6% سنويًا). في الوقت نفسه، لا تزال العقارات الفاخرة والمضاربة تواجه العديد من العوائق بسبب سياسة الرقابة الصارمة التي يفرضها بنك الدولة للحد من مخاطر الديون المعدومة.

وفقًا لنائب وزير البناء، نجوين فان سينه، شهد الائتمان العقاري تحسنًا إيجابيًا منذ بداية العام، لا سيما في المشاريع التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية وتخدم ذوي الدخل المحدود. ومع ذلك، لا يزال انتعاش السوق غير متجانس، إذ لا تزال آثار تدفقات رأس المال التفضيلية محدودة في قطاعات معينة.

وفي إطار إدراك هذا الاتجاه، سارعت العديد من البنوك التجارية إلى تسريع ضخ رأس المال في قطاع العقارات، مع إعطاء الأولوية بشكل خاص لقطاعي الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة حيث الطلب الحقيقي على الإسكان كبير للغاية.

تحذير من فقاعة الائتمان العقاري

ورغم تدفق رؤوس الأموال بقوة إلى العقارات، يحذر الخبراء من أن نسبة الائتمان المفرطة والطويلة الأمد لهذا القطاع قد تؤدي إلى تشويه أولويات رأس المال وتشكل مخاطر على النظام المالي.

حدد بنك الدولة الفيتنامي هدفا لنمو الائتمان على مستوى النظام بنحو 16% في عام 2025، لكنه شدد على ضرورة أن تسيطر مؤسسات الائتمان بشكل صارم على مخاطر العقارات لتجنب تكرار دروس "الفقاعة" في الماضي.

قال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إن الخلل يتجلى بشكل متزايد في ظل سهولة حصول شريحة العقارات الفاخرة على رأس المال، بينما لا يمس الإسكان الميسور التكلفة. وحذّر من أنه إذا لم تُنظّم تدفقات رأس المال إلى هذا القطاع الذي يلبي الاحتياجات الحقيقية بشكل صحيح، فسيقع السوق في اختلال خطير بين العرض والطلب.

من المخاطر الأخرى التي أشار إليها السيد دينه اعتماد أكثر من 50% من رأس مال الشركات العقارية حاليًا على الائتمان المصرفي. في الوقت نفسه، تستخدم البنوك رأس المال قصير الأجل لإقراض طويل الأجل، مما يزيد من خطر اختلال السيولة.

في ظل هذا الوضع، أصبح من الضروري تطوير قنوات رأسمالية إضافية مثل السندات، وأذون الخزانة، وصناديق الاستثمار، وصناديق تطوير الإسكان، وغيرها. ورغم مناقشتها منذ أكثر من عقد من الزمان، فإن هذه النماذج لا تزال تواجه حواجز قانونية ولا يمكنها العمل بفعالية.

خلال جلسة الأسئلة والأجوبة في 19 يونيو/حزيران، أثارت النائبة لي ثي ثانه لام (هاو جيانج) مخاوفها: الأسواق المالية والنقدية والمصرفية محفوفة بالمخاطر؛ ويواجه سوق العقارات صعوبات طويلة الأمد، بينما يشهد الذهب حالة من عدم الاستقرار، مما يهدد هدف نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 8% في عام 2025. وسألت وزير المالية مباشرةً: "ما هي الحلول التي يمكن أن ننصح بها الحكومة للتغلب على التحديات المذكورة أعلاه؟"

ردًا على ذلك، أكد الوزير نجوين فان ثانغ أن الأسواق المالية والنقدية والعقارية تُعدّ بمثابة "شريان الحياة" للاقتصاد، وهي مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالتقلبات العالمية وتتأثر بها. لذلك، يتطلب ضمان سلامة هذه الأسواق وتنميتها المستدامة حلولًا جذرية وتنسيقًا متزامنًا بين العديد من الوزارات والقطاعات والمحليات.

وقال السيد تانغ إن وزارة المالية تعمل مع الوكالات ذات الصلة لتطوير وتنفيذ القرار رقم 01، وهي وثيقة شاملة تحتوي على حلول لتحقيق الاستقرار في السوق، من إدارة السياسة المالية، والرقابة النقدية على أساس شهري وربع سنوي، إلى إتقان الإطار القانوني، وجعل قاعة التداول شفافة وتحسين القدرة على المراقبة.

وتدرس الوزارة أيضًا تعديلات السياسة الضريبية، وتحسين بيئة الاستثمار والأعمال، وإطلاق الموارد للاقتصاد، بما في ذلك أعمال العقارات، لضمان أهداف النمو المستدام لعام 2025 والأعوام التالية.

المصدر: https://baodaknong.vn/ngan-hang-bung-van-tin-dung-cho-bat-dong-san-256152.html