في 8 فبراير، عقد البنك المركزي مؤتمرا حول الائتمان العقاري. وحضر المؤتمر 20 شركة عقارية كبرى على مستوى البلاد.
وأكد نائب المحافظ أن بنك الدولة أصدر فقط وثائق توجه بفرض رقابة صارمة على مخاطر الائتمان في بعض القطاعات عالية المخاطر في العقارات والمضاربات والمشاريع الكبيرة التي قد تؤدي إلى فقاعات، وهو ما قد يؤدي إلى مخاطر أمنية نظامية. ويعتبر الائتمان العقاري الذي يخدم مشتري المنازل مساوياً للقطاعات الأخرى من الاقتصاد ، دون أي قيود.
ويرى البنك المركزي أنه من الواضح أن مؤسسات الائتمان في الوقت الحالي لا تزال تقدم الائتمان لقطاع العقارات بمعدلات نمو عالية وديون مستحقة كبيرة. بالنسبة للمشاريع المجدية وخطط القروض، ستقوم مؤسسات الائتمان بتوفير القروض وفقًا للأنظمة.
وبحسب نائب المحافظ، شهد سوق العقارات في الآونة الأخيرة اختلالاً في العرض والطلب، مع وجود فائض من القطاعات الراقية، ونقص في السكن لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، وحمى الأراضي المحلية، وانتهاكات بعض الشركات التي تصدر سندات الشركات (TPDN) مما أدى إلى أزمة فقدان الثقة في هذا السوق... ومع ذلك، لا توجد قصة عن تشديد القطاع المصرفي للائتمان في هذا القطاع.
وأشار نائب المحافظ إلى أن معدل نمو الائتمان العقاري هو الأعلى بين جميع الصناعات والقطاعات ويمثل أعلى نسبة بين جميع القطاعات. هناك مؤسسات عقارية تزيد الائتمان فيها بنسبة تزيد عن 300%، وشركات ائتمان تزيد بنسبة 68-70%، في حين أن متوسط الائتمان في الاقتصاد كله يزيد فقط بنسبة 13-14%.
وقال نائب المحافظ إن الائتمان الممنوح لقطاع العقارات بحلول نهاية عام 2022 سيشكل نحو 21.2% من إجمالي الائتمان المستحق في الاقتصاد بأكمله. في عام 2022، من المتوقع أن يرتفع الائتمان العقاري بشكل أسرع من معدل النمو العام للاقتصاد، وسيكون معدل نمو هذا القطاع مرتفعاً ويشكل أعلى نسبة بين القطاعات الاقتصادية.
وقال مسؤولو البنك المركزي أيضًا إن الائتمان العقاري المستحق بنهاية عام 2022 بلغ حوالي 2.58 مليون مليار دونج، بزيادة بنحو 24.27٪ مقارنة بنهاية عام 2021، وهو أحد أعلى القطاعات نموًا ويمثل نسبة كبيرة تبلغ 21.2٪ من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد، وهي الأعلى في السنوات الخمس الماضية. ومن بينها التركيز الرئيسي على احتياجات المستهلك/الاستخدام الذاتي مثل أعمال العقارات التي زادت بنسبة 11.5%، لتمثل 31.28%؛ وارتفعت أرصدة الائتمان الاستهلاكي/الاستخدام الشخصي بنسبة 31.1%، لتبلغ 68.72%.
وبالإضافة إلى ذلك، حسب القطاعات، تمثل القروض القائمة لطلب السكن 62.19%، وحقوق استخدام الأراضي 20.66%، والمتنزهات الصناعية ومناطق معالجة الصادرات 2.67%، والمساكن والجمعيات 0.71%، وغيرها 13.77%.
وفي المؤتمر، قالت أغلب شركات العقارات إن الصعوبات والمشاكل التي تواجه سوق العقارات تتركز بشكل أساسي في القضايا المتعلقة بالإجراءات القانونية وإجراءات الاستثمار ومصادر رأس مال السندات.
قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن الصعوبة الأكبر التي تواجه شركات العقارات في الحصول على قروض الائتمان هي "المشاكل القانونية" التي تمثل 70٪ من الصعوبات التي تواجه شركات العقارات. ثم تأتي مسألة "استحقاق سندات الشركات الفردية" وقروض الائتمان، والتي تنطوي على خطر التحول إلى "ديون معدومة" أو "الانضمام إلى فئة ديون أسوأ"، لأن الشركات لديها قروض ائتمانية على وشك الاستحقاق، وإذا لم يتم تمديدها، فسيتم تصنيفها ضمن فئة "الديون المعدومة". أما الشركات التي لديها قروض ائتمانية متأخرة، فقد "تنضم" إلى فئة "الديون الأسوأ"... بالإضافة إلى ذلك، صرّح السيد لي هوانغ تشاو بأنه من الصعب على مشتري المنازل اقتراض رأس مال ائتماني في الوقت الحاضر.
وأشار السيد فام ثيو هوا، رئيس مجلس إدارة شركة فينهومز، إلى بعض الصعوبات في الوصول إلى رأس المال المصرفي. من حيث أسعار الفائدة، يخضع العقار لمعامل مخاطرة مرتفع يصل إلى 200%، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة مقارنة بالقروض العادية.
ومع ذلك، مع وجود المشاريع ذات الأساس القانوني الكامل، فلن تكون هناك مخاطر كثيرة، وتطبيق معامل المخاطرة العالية سيؤثر على معدل الفائدة للشركات. وعلاوة على ذلك، فإن مساحة الإقراض المحدودة تدفع أسعار الفائدة إلى الارتفاع أيضاً.
وليس هذا فحسب، بل تشترط البنوك أيضًا نسبة ضمانات إلى القروض أعلى لهذا القطاع مقارنة بالقروض العادية.
وقال السيد لي ترونج كونج، نائب رئيس مجلس إدارة شركة هونغ ثينه والمدير العام لشركة هونغ ثينه لاند، إن جمع رأس المال من السندات يعد مصدرًا جيدًا جدًا للمال بالنسبة للشركات. لكن قناة التعبئة هذه متوقفة حاليا. ولحل هذا الوضع الصعب، اقترح ممثل هونغ ثينه أن يقوم البنك المركزي بتوسيع غرفة الإقراض حتى تتمكن الشركات من الحصول على رأس المال للأعمال والاستثمار. علاوة على ذلك، فإن تمديد الديون يعد شرطًا أيضًا لدعم الصرف التالي للشركات.
وبحسب السيد لي ترونغ كونغ، فإن سعر الفائدة الحالي عند مستوى مرتفع للغاية، مما يؤثر أيضًا على تكلفة المنتجات التي يتم طرحها في السوق. لذلك يوصى بأن يقوم البنك المركزي والبنوك التجارية بدراسة أسعار الفائدة للوصول إلى المستوى المناسب لدعم الشركات في خلق منتجات بأسعار معقولة للناس.
وفي المؤتمر، أبدى ممثلو البنوك أيضًا العديد من الآراء. قال المدير العام لبنك المساهمة التجارية للتجارة الخارجية في فيتنام ( فيتكومبانك )، نجوين ثانه تونج، إنه في عام 2022، ستشكل قروض العقارات المستحقة في فيتكومبانك أكثر من 20% من إجمالي القروض المستحقة، وسيزداد الائتمان العقاري بنسبة 17%. ولذلك يمكن التأكيد على أن البنك لم يترك لهذا القطاع أي مجال للنقص. حتى الديون المستحقة على العقارات في المنطقة الصناعية ارتفعت بمقدار 4 مرات.
وقال السيد تونغ "قبل هذا الاجتماع مباشرة، اجتمع المديرون العامون للبنوك التجارية واتفقوا على خفض أسعار الفائدة على الودائع لخفض أسعار الفائدة على الإقراض بشكل عام وأسعار الفائدة على قروض العقارات بشكل خاص".
وفيما يتعلق بآراء الشركات بشأن صعوبة الوصول إلى رأس المال، قال السيد لوو ترونج ثاي، المدير العام لبنك المساهمة التجارية العسكرية (MB Bank)، إنه يوجد حاليًا العديد من المواقف التي تمتلك فيها شركات العقارات مشاريع ذات قيمة كبيرة، لكنها عالقة في قدرتها على الدفع.
السبب الأول هو تصميم المشاكل المالية، فالشركات غالبا ما تختار الخيار الأسهل، وتختار شروط الإقراض السهلة حتى لا تتمكن من إدارة التدفق النقدي، ولا تعطي الأولوية للإكمال القانوني... في جوهرها، يكون الأمر سهلا في البداية، ثم يصبح صعبا لاحقا.
السبب الثاني هو اختلال التوازن في العرض. الطلب على السكن كبير جدًا، لكن 80% من العرض عبارة عن منتجات راقية، وبالتالي لا يستطيع الناس الوصول إليها. في حين أن البنوك يجب أن تخدم الغالبية العظمى من الناس.
ولذلك يرى السيد تاي أن هيكل قطاع العقارات غير مناسب. حل هذه المشكلة صعب، لكن من الضروري النظر إلى المشكلة بشكل مباشر. واتفق الجانبان على المساعدة في المضي قدمًا.
وقال ممثل بنك فيتنام التجاري المشترك للصناعة والتجارة (فيتين بنك)، السيد نجوين هوانج دونج، نائب المدير العام والمسؤول عن مجلس إدارة فييتين بنك، إن شركات العقارات بحاجة إلى "الهيكلة الذاتية".
الشركات والبنوك في قارب واحد. علينا أن نتكاتف، وأن نتحلى بالهدوء التام، فإن خرجنا عن الإيقاع فقد نغرق. ومع ذلك، فإن إعادة هيكلة ديون شركات العقارات وحدها غير مناسبة، لأنها مسألة سوقية. فإذا وُجدت آلية محددة للعقارات، ستطالب جمعيات صناعية أخرى بإعادة هيكلة الديون، وهو ما لن يضمن مبدأ العدالة بين القطاعات، كما علق السيد دونج.
في الفترة المقبلة، ولإزالة الصعوبات والعقبات أمام المؤسسات والمنظمات والأفراد العقاريين في الحصول على الائتمان، والمساهمة في تطوير سوق عقاري صحي على أساس ضمان سلامة العمليات المصرفية، سيواصل بنك الدولة تشغيل السياسة النقدية بحزم واستباقية ومرونة وفعالية، بالتنسيق المتزامن مع السياسة المالية والسياسات الاقتصادية الكلية الأخرى للمساهمة في استقرار الاقتصاد الكلي، ودعم النمو الاقتصادي، وخلق ظروف مواتية للقطاعات والمجالات الاقتصادية؛ بما في ذلك قطاع العقارات الذي ينمو ويتطور بشكل مستقر ومستدام وفقا لسياسات وتوجهات مجلس الأمة والحكومة ورئيس الوزراء.
إلى جانب ذلك، يوجه البنك المركزي مؤسسات الائتمان إلى تنمية الائتمان بشكل آمن وفعال، مما يضمن توفير رأس المال للاقتصاد؛ بما في ذلك قطاع العقارات، وتركيز رأس المال الائتماني على المشاريع، وخطط القروض المجدية، وضمان الشرعية، والمشاريع التي يمكن إكمالها، ووضعها موضع التنفيذ قريبا، ولديها إمكانات استهلاك جيدة، وسداد القروض بالكامل وفي الوقت المحدد، وتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية. بالإضافة إلى ذلك، تقليل تكاليف التشغيل والإجراءات الإدارية؛ تحسين جودة الائتمان، وعدم تخفيف شروط الائتمان لتقليل الديون المعدومة.
وأكد البنك المركزي أيضا أنه سيواصل توجيه مؤسسات الائتمان للسيطرة على مخاطر الائتمان لشريحة العقارات الراقية ذات العرض الفائض؛ الأعمال المضاربية، وتحديد الأسعار، والتلاعب بالسوق؛ السيطرة على مستوى تركيز الائتمان على عدد من العملاء/مجموعات العملاء الكبار، والعملاء المرتبطين بمساهمين رئيسيين، والأشخاص المرتبطين بمساهمي مؤسسات الائتمان، وما إلى ذلك، وضمان سلامة العمليات المصرفية.
وعلى وجه الخصوص، أكد البنك المركزي على ضرورة مراجعة وتنسيق متزامن مع الوزارات والفروع لاستكمال اللوائح القانونية لدعم التنمية المستدامة لسوق العقارات مع السيطرة على المخاطر وضمان سلامة عمليات المؤسسات الائتمانية.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)