 |
| تتحسن السيولة في سوق العقارات تدريجيا. (الصورة: ثانه سون) |
لا تزال أسعار إيجارات الأراضي الصناعية قادرة على الارتفاع خلال العامين المقبلين
أظهر استطلاع أجرته شركة CBRE Vietnam Co., Ltd. أن الطلب الإيجابي من العديد من الصناعات والعديد من الجنسيات يساعد في تعزيز نمو الإيجارات في العديد من المناطق. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن ترتفع أسعار الإيجار للمستودعات الجاهزة قليلاً بنسبة تتراوح بين 2% و4% سنوياً في العامين المقبلين. المشاريع الجديدة ذات المواصفات الجيدة والمواقع المناسبة ستكون أسعار الإيجار فيها أعلى من متوسط السوق.
في الأرباع الثلاثة من عام 2023، أصبح المستأجرون من الصين وفيتنام واليابان والولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي مستثمرين نشطين يبحثون عن الأراضي الصناعية والمستودعات في السوق الفيتنامية؛ وتمثل هذه الشركات ما يقرب من 70 - 80% من عدد استفسارات التأجير المقدمة لشركة CBRE في كل من الجنوب والشمال.
وفي تقييمها للاتجاهات المستقبلية، علقت السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام - فرع هانوي ، على أن سوق العقارات الصناعية في فيتنام سيستمر في الخضوع للعديد من التغييرات مع توقع نمو الاستثمار الأجنبي المباشر، وتحول وتنويع الصناعات من خلال مؤسسات الاستثمار الأجنبي المباشر.
وبحسب السيدة آن، فإن الاتجاه سيركز بشكل خاص على قطاع التكنولوجيا العالية. وفي الوقت نفسه، يقوم عدد متزايد من الشركات والمستأجرين بإدراج أهداف التنمية المستدامة ضمن معايير اختيار المواقع لتطوير المصانع واستئجار المستودعات. وسيكون هذا عاملاً مساعداً في تعزيز تطوير إمدادات جديدة من المباني الخضراء في المستقبل.
وتعتقد شركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام أيضًا أن سوق الخدمات اللوجستية سيكون بمثابة "الدجاجة الذهبية" في فيتنام لأن هذه هي الوجهة - الاختيار الأول للمستثمرين العالميين في صناعة الخدمات اللوجستية في منطقة آسيا والمحيط الهادئ .
أظهر استطلاع سنوي أجرته شركة كوشمان آند ويكفيلد لأهم العملاء العالميين في عام 2022 أن أكثر من 60% من المشاركين صنفوا الهند كسوقهم الناشئة المفضلة (باستثناء الصين القارية) للاستثمار. وعلى أساس التفضيلات الأولى والثانية، تم اختيار فيتنام باعتبارها السوق الناشئة، حيث استحوذت على ما يقرب من 80% من الأصوات، متجاوزة بذلك الهند التي حصلت على 75%، حسبما ذكرت الشركة.
وعلقت السيدة ترانج بوي، المديرة العامة لشركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام، على أنه في الأشهر الأخيرة من العام، عندما من المتوقع أن يزداد الطلب من سوق التجزئة، فإن "العطش" لإمدادات المصانع والمستودعات سيصبح أكثر كثافة.
يبلغ إجمالي العرض الحالي للمستودعات في هانوي ومدينة هوشي منه. بلغت مساحة مدينة هوشي منه 2,022,000 متر مربع و5,130,000 متر مربع على التوالي. وتشهد المناطق الصناعية واللوجستية للمستودعات في المدن الكبرى، وخاصة هانوي ومدينة هوشي منه، معدلات إشغال عالية، حيث وصلت في بعض الأماكن إلى ما يقرب من 100%.
ومن المتوقع أن يزداد الطلب في الفترة المقبلة. وخاصة عندما لا يتمكن العرض من تلبية الطلب، فإن ذلك يؤدي إلى زيادة الضغوط التنافسية على شركات البيع بالتجزئة والنقل.
لماذا السوق صعب لكن أسعار الشقق لا تنخفض؟
في الإعلان عن تقرير "تقييم عملية تعافي سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث من عام 2023 والتنبؤ بوضع السوق في الربع الرابع من عام 2023" الصادر عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) بعد ظهر يوم 12 أكتوبر، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة رئيس قسم أبحاث السوق واستشارات ترويج الاستثمار العقاري (VARS) إن السيولة في سوق العقارات تتحسن تدريجياً.
وبحسب السيدة مين، سجل السوق في الربع الثالث 5750 صفقة في جميع القطاعات؛ ويعتبر هذا الرقم أعلى بـ 1.5 مرة من الربع الثاني وأكثر من ضعف الرقم في الربع الأول. وعلى وجه الخصوص، تأتي المعاملات بشكل رئيسي من قطاع الشقق والمنتجات التي يقل سعرها عن 3 مليارات دونج.
ومع ذلك، في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام، لم يتجاوز حجم المعاملات حوالي 50% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
وعلى هامش الإعلان عن التقرير، قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري، إن سوق العقارات في الوقت الحالي "متناقض" للغاية. أي أنه على الرغم من صعوبة السوق، فإن أسعار العقارات لا تنخفض، وخاصة في قطاع الشقق السكنية.
قال السيد تشونغ: "تنطبق ظاهرة ارتفاع الأسعار، أو تزايدها، أو ثباتها بشكل رئيسي على المنتجات في مراكز المدن الكبرى. ويعود سبب عدم انخفاضها إلى ندرة المعروض ومحدودية الأراضي المتاحة. ورغم أن الحكومة تعمل جاهدةً على إزالة العقبات أمام المشاريع الجديدة، إلا أن التقدم لا يزال بطيئًا، وسيستغرق توفير المنتجات وقتًا طويلًا".
وبالإضافة إلى ذلك، قال هذا الزعيم أيضًا إنه بسبب تكاليف المدخلات الأعلى مثل ضريبة الأراضي وفقًا لإطار السعر الجديد، فهو قريب جدًا من السوق. أو في السابق كان من الممكن دفع الضرائب في كل مرحلة من مراحل المشروع، ولكن الآن يتعين دفعها خلال فترة قصيرة من الزمن، مما يضطر المستثمرين إلى إعداد تدفقات نقدية كبيرة، وليس من السهل الاقتراض من البنوك.
وارتفعت أسعار المواد الخام، وأصبحت المنتجات التي تم طرحها في السوق لاحقًا أكثر تكلفة من تلك التي تم طرحها في وقت سابق بسبب الحاجة إلى الاستثمار في وسائل راحة إضافية ومستوى أعلى من الإنجاز. وبناء على هذه العوامل، أكد السيد تشونغ أن أسعار منتجات الشقق في مراكز المدن لا يمكن أن تبقى كما هي أو ترتفع، لكنها لا يمكن أن تنخفض.
وعلى نفس المنوال، فإن أسعار الأراضي الزراعية في بينه دونغ أعلى بثلاث مرات من أسعارها في مدينة هوشي منه.
معلومات على موقع Vietnamnet، تتعلق بالتعويضات للأسر التي تم استعادة أراضيها في مدينة ثو دوك، في الاجتماع مع الناخبين قبل الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، الوحدة رقم 1 في المدينة. أعرب بعض الناخبين في ثو دوك في 11 أكتوبر عن آرائهم بأن سعر الأراضي الزراعية في بينه دونغ، على الرغم من أنها تقع على نفس الطريق في حي لونغ بينه، أعلى بثلاث مرات من سعرها في مدينة هوشي منه.
وفيما يتعلق بهذه المسألة، قالت إدارة اقتصاد الأراضي، التابعة لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، إن سعر الأرض المحدد لحساب التعويض في مشروع الطريق الدائري الثالث في مدينة هوشي منه عبر مدينة ثو دوك قريب من سعر التحويل الفعلي في السوق.
قامت لجنة الشعب في مدينة ثو دوك بتعيين وحدة استشارية لإعداد شهادة تحتوي على عينات معلوماتية تقارن أسعار الأراضي الزراعية وأنواع أخرى من الأراضي التي تم نقلها بنجاح في السوق.
قبل تقديمها إلى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة لتقديمها إلى مجلس تقييم الأراضي في مدينة هوشي منه للنظر فيها وتقييمها والموافقة عليها، قامت لجنة الشعب في مدينة ثو دوك بنشر وجمع آراء الأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم علنًا.
 |
| يتم حاليًا إنشاء جزء من مشروع المكون 1A، قسم تان فان - نون تراش، المرحلة الأولى من الطريق الدائري رقم 3 في مدينة هوشي منه. (المصدر: فيتنام نت) |
في السابق، تم تنفيذ مشروع المكون 1A، قسم تان فان - نون تراش، المرحلة 1، في مدينة ثو دوك، والذي ينتمي إلى الطريق الدائري 3 في مدينة هوشي منه. وافقت لجنة الشعب في مدينة ثو دوك على خطة التعويض، ووافقت أغلبية الناس على سعر الأرض، لذلك أكملت لجنة الشعب في مدينة ثو دوك الدفع لتنفيذ عملية الاستحواذ على الأرض.
وبحسب قسم اقتصاديات الأراضي التابع لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، فإن سعر الأرض المحدد لحساب التعويضات عندما تسترد الدولة الأراضي في مشروع الطريق الدائري رقم 3 قد تم موازنته مع المشاريع التي يتم تنفيذها في مدينة ثو دوك.
ومن المعروف أن بعض المحليات تحدد أسعار الأراضي الزراعية من خلال جمع بيانات أسعار الأراضي السكنية ومن ثم طرح الالتزامات المالية الواجب الوفاء بها. أسعار الأراضي الزراعية التي تم جمعها بالطريقة المذكورة أعلاه لا تتوافق مع التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة.
قامت اللجنة التوجيهية للمكون الثاني من مشروع الاستثمار في بناء الطريق الدائري الثالث في مدينة هوشي منه للتو بتحديث نتائج الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين في مدينة ثو دوك ومقاطعات كوتشي وهوك مون وبينه تشانه.
وبحلول 12 أكتوبر/تشرين الأول، من إجمالي 410,439 هكتارًا من الأراضي التي تحتاج إلى استعادتها من 1,678 أسرة، استعادت المحليات وسلمت 390,069 هكتارًا من الأراضي للمستثمرين، لتصل نسبة النجاح إلى 95.04%.
ومن بين هذه المناطق، فقط منطقة هوك مون أكملت عملية الاستحواذ على الأراضي وسلمت الموقع إلى مستثمر مشروع طريق مدينة هوشي منه الدائري رقم 3 بمساحة تقترب من 90 هكتارًا.
حتى الآن، حصلت 1243 أسرة متضررة على تعويضات بمبلغ إجمالي يزيد عن 6510 مليار دونج، بنسبة بلغت 74.08%.
لائحة بناء المساكن على الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة
في الفقرة 1 من المادة 6 والفقرة 1 من المادة 170 من قانون الأراضي لعام 2013، يلتزم مستخدمو الأراضي الزراعية باستخدام الأراضي وفقًا للتخطيط وخطة استخدام الأراضي وغرض استخدام الأراضي وحدود قطعة الأرض واللوائح المتعلقة بعمق باطن الأرض وارتفاعها العلوي وحماية الأشغال العامة تحت الأرض والامتثال للأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة.
وفي الوقت نفسه، ووفقاً للبند 1، المادة 10 من قانون الأراضي لعام 2013، فإن الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة تنتمي إلى مجموعة الأراضي الزراعية غير المخصصة للأغراض السكنية. لذلك، لا يجوز للأسر والأفراد بناء منازل على الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة.
في حال رغبة أسرة أو فرد في بناء منزل على الأرض المستخدمة للمحاصيل الدائمة، يجب عليه القيام بإجراءات تغيير غرض استخدام الأرض من أرض زراعية إلى أرض سكنية (أو في الواقع، تسمى أيضًا أرض سكنية).
بموجب الفقرة 1 من المادة 57 من قانون الأراضي لعام 2013، يجب الحصول على إذن من الجهات الحكومية المختصة في الحالات التالية لتغيير غرض استخدام الأراضي:
تحويل أراضي زراعة الأرز إلى أراضي محاصيل دائمة، وأراضي غابات، وأراضي تربية الأحياء المائية، وأراضي تصنيع الملح.
تحويل الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية الأخرى إلى أراضٍ مخصصة لتربية الأحياء المائية في المياه المالحة، أو أراضٍ لإنتاج الملح، أو أراضٍ مخصصة لتربية الأحياء المائية في شكل برك أو بحيرات أو بحيرات شاطئية.
تحويل أراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص وأراضي الغابات الواقية وأراضي الغابات الإنتاجية إلى أغراض أخرى ضمن مجموعة الأراضي الزراعية.
تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية.
تحويل الأراضي غير الزراعية المخصصة من الدولة بدون رسوم انتفاع إلى أراض غير زراعية مخصصة من الدولة برسوم انتفاع أو إيجار أرض.
تحويل الأراضي غير الزراعية التي ليست أراضٍ سكنية إلى أراضٍ سكنية.
تحويل الأراضي المخصصة لإقامة الأشغال العامة، والأراضي المستخدمة للأغراض العامة ذات الأغراض التجارية، والأراضي المخصصة للإنتاج غير الزراعي والأعمال التجارية التي ليست أراضٍ تجارية أو خدمية إلى أراضٍ تجارية أو خدمية؛ تحويل الأراضي التجارية والأراضي الخدمية والأراضي المخصصة لإقامة الأشغال العامة إلى أراض مخصصة لمرافق إنتاجية غير زراعية.
باختصار، في حال رغبة أسرة أو فرد في تغيير غرض استخدام الأرض لزراعة المحاصيل الدائمة إلى أرض سكنية، فإنه يلزم الحصول على إذن من الجهة الحكومية المختصة. بمعنى آخر، إذا كنت تريد تحويل الأرض المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة إلى أرض سكنية، فيجب عليك طلب الإذن من الجهة الحكومية المختصة.
بموجب الفقرة 2 من المادة 59 من قانون الأراضي لسنة 2013 تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة تخصيص الأراضي وتأجيرها والسماح بتغيير غرض استخدامها في الحالات التالية:
تخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، والسماح بتغيير غرض استخدام الأراضي للأسر والأفراد. في حالة تأجير الأراضي للأسر والأفراد للسماح بتحويل غرض استخدام الأراضي الزراعية إلى أغراض تجارية وخدمية بمساحة 0.5 هكتار أو أكثر، يجب الحصول على موافقة كتابية من اللجنة الشعبية الإقليمية قبل اتخاذ القرار.
تخصيص الأراضي للتجمعات السكنية.
لذلك، في حال رغبة أسرة أو فرد في تغيير غرض استخدام الأرض لزراعة المحاصيل الدائمة إلى أرض سكنية، يجب عليه الحصول على إذن من اللجنة الشعبية للمنطقة التي تقع فيها الأرض.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)