الإسكان الاجتماعي، ولكن سعره مثل الإسكان التجاري

في المحافظات الجنوبية، تبرز مشاريع إسكان اجتماعي جديدة. إلا أن السعر المطلوب، الذي يتراوح بين 25 و30 مليون دونج للمتر المربع، يُعتبر مرتفعًا للغاية، حتى أنه يُعادل سعر مشاريع الإسكان التجاري القائمة حاليًا في المنطقة.

حقق مشروع الإسكان الاجتماعي الجديد "لافيدا دي آن" أدنى سعر بيع بأكثر من 25 مليون دونج/م2

مفارقة أسعار المساكن الاجتماعية

منذ سبتمبر، وفي مدينة دي آن (مقاطعة بينه دونغ )، أطلقت مجموعة لي فونغ بقوة مشروع تان دونغ هيب للإسكان الاجتماعي (الاسم التجاري: نيو لافيدا دي آن). يُبنى المشروع على مساحة إجمالية مُخططة تبلغ 10,320 مترًا مربعًا، ويتألف من مبنيين (المبنى أ يضم 308 شقق، منها 200 وحدة سكنية اجتماعية، و108 وحدات سكنية تجارية؛ والمبنى ب يضم 565 وحدة سكنية اجتماعية، بمساحة تتراوح بين 30 و64 مترًا مربعًا).

تظاهر المراسل بأنه عميل يرغب في شراء مسكن اجتماعي في هذا المشروع، وقد عرّفه وسيط يُدعى ديب بأنه تابع لشركة دانه خوي للخدمات العقارية المساهمة (DKRS)، الموزع الحصري. يبلغ سعر بيع شقة بمساحة 30 مترًا مربعًا حوالي 26 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يعادل 768 مليون دونج للوحدة. أما شقة بغرفتي نوم بمساحة 57 مترًا مربعًا، فيبلغ سعر بيعها حوالي 1.5 مليار دونج للوحدة.

وبحسب الوسيط، فإن العملاء الذين يشترون مشروع الإسكان الاجتماعي هذا سيدفعون وديعة قدرها 30 مليون دونج، ثم في الأيام العشرة إلى العشرين التالية، سيوقعون عقد وديعة المنزل ويدفعون 10٪ من قيمة المنتج؛ وبعد 30 يومًا، يدفعون 10٪ إضافية من القيمة؛ وبعد 30 يومًا أخرى، يدفعون 10٪ من قيمة الشقة ويوقعون عقد البيع.

وقال وسيط يدعى ديب إن المؤهلين لشراء منزل يجب أن يكونوا يعملون في مقاطعة بينه دونغ، وألا يمتلكوا أي عقارات في مقاطعة بينه دونغ، وأن يكون دخلهم أقل من 15 مليون دونج شهريًا للأشخاص غير المتزوجين وأقل من 30 مليون دونج شهريًا للأشخاص الذين لديهم عائلات.

ومع ذلك، عندما سئل عن سعر المشروع المسمى TT AVIO الواقع بجوار مشروع الإسكان الاجتماعي هذا، قال موظف يدعى ديب إن المشروع يتم توزيعه حصريًا أيضًا من قبل شركة DKRS، بسعر بيع يبلغ حوالي 29 مليون دونج/م2.

يقع مشروع Phu Dong Sky One على بعد حوالي 1 كم وتبدأ أسعاره من 30.5 مليون دونج/م2.

وفي الوقت نفسه، في مدينة دي آن، تتمتع العديد من الشقق التجارية التابعة لمجموعة Bcons بأقل سعر بيع وهو 24 مليون دونج/م2 ويمكن الانتقال إليها على الفور.

في مدينة هو تشي منه، يُطرح للبيع مشروع "ثو ثيم جرين هاوس" السكني الاجتماعي، الذي تستثمر فيه شركة ثو ثيم جروب للاستثمار المساهمة. ووفقًا للإعلان، فإن أقل سعر بيع لهذا المشروع هو 25 مليون دونج للمتر المربع، غير شامل ضريبة القيمة المضافة. ويُعتبر هذا السعر مرتفعًا جدًا، حتى أنه يُعادل سعر العديد من مشاريع الإسكان التجاري التي سُلّمت سابقًا.

السيطرة على الأسعار، ولكن الأسعار لا تزال مرتفعة للغاية

قال الخبير العقاري المستقل نجوين هوانج إن الدولة لديها لوائح واضحة بشأن التحكم في أسعار المساكن الاجتماعية للمؤسسات الخاصة المشاركة في تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي.

بموجب القانون الحالي، يُخوّل مستثمر المشروع تحديد سعر المسكن الاجتماعي بناءً على تكاليف البناء الفعلية، دون وجود آلية تفتيش ورقابة فعّالة. لذلك، ليس من المؤكد تحديد سعر المسكن الاجتماعي وفقًا للصيغة المُحددة. ينبغي أن تلعب الهيئة الإشرافية دورًا هامًا في مراجعة حساب أسعار المساكن الاجتماعية للإيجار المنتهي بالتمليك، لتجنب حالة لا يختلف فيها سعر المسكن الاجتماعي عن سعر المساكن التجارية المتداولة في السوق، والتي لا تتلقى دعمًا ماليًا من الدولة.

- السيد فو فان نغوك، المدير العام لشركة تاي لاند العقارية

وفقًا للمرسوم رقم 100/2015/ND-CP، فإن أرباح المستثمرين عند تطوير المساكن الاجتماعية محدودة. وتحديدًا، يجب ألا يتجاوز الحد الأقصى للربح من تطوير وبيع المساكن الاجتماعية 10% من إجمالي استثمار المشروع. وذلك لتجنب المضاربة وضمان عدم ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية بشكل مبالغ فيه. إضافةً إلى ذلك، يُحدد سعر البيع بناءً على التكاليف الفعلية. ويُحدد سعر بيع المساكن الاجتماعية بناءً على إجمالي تكلفة البناء الفعلية للمشروع، بما في ذلك تكاليف الأرض (إن وجدت)، وتكاليف البناء، والتكاليف ذات الصلة. ويجب على المستثمرين حساب سعر البيع وتقديمه إلى الجهة المختصة للموافقة عليه.

وأضاف السيد هوانج أنه "بالإضافة إلى ذلك، ومن أجل تخفيف الضغط على أسعار المساكن الاجتماعية، وضعت الدولة سياسات دعم مثل الإعفاءات والتخفيضات في رسوم استخدام الأراضي وضريبة القيمة المضافة وضريبة دخل الشركات للمستثمرين المشاركين في تطوير المساكن الاجتماعية".

ومع ذلك، أشار هذا الخبير إلى وجود العديد من أوجه القصور حاليًا. وتحديدًا، يبلغ سعر مستلزمات بناء المساكن الاجتماعية حاليًا حوالي 13.5 مليون دونج للمتر المربع، مما يُشير إلى ارتفاع مُفرط في أسعار المساكن الاجتماعية.

صرح السيد فو فان نغوك، المدير العام لشركة تاي لاند العقارية، بأن سعر المساكن الاجتماعية الحالي يخضع للرقابة من خلال التزام مستثمر بناء المساكن الاجتماعية. عند تلقي دعم مالي من الدولة، كالضرائب والأراضي والحوافز الائتمانية، يجب على المستثمر الالتزام بسعر الشراء الإيجاري لتلبية شرطين: ألا يكون سعر البيع أعلى من سعر السوق، وألا يتجاوز معدل الربح 10%. ومع ذلك، يُقدّم المستثمر إقرار التكلفة، مما يُصعّب تحديد التكلفة الفعلية التي أنفقها على مشروع الإسكان الاجتماعي.

بهدف تخفيف العبء المالي على ذوي الدخل المحدود في مجال الإسكان، نصّ قانون الإسكان لعام ٢٠١٤ سابقًا على عدم جواز إدراج حوافز الدولة في أسعار المساكن الاجتماعية للمستثمرين. إلا أن غياب الرقابة الصارمة على أسعار رأس المال الاستثماري أدى إلى فصل حوافز الدولة عن أسعار المساكن الاجتماعية، مما صعّب السيطرة عليها. وقد أدى هذا إلى الوضع الراهن الذي لا تزال فيه أسعار المساكن الاجتماعية في بلدنا مرتفعةً وتفوق قدرة الناس على تحملها. وهذا يُمثّل أكبر عائق أمام حصول ذوي الدخل المحدود على المساكن الاجتماعية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-nhung-gia-nhu-nha-thuong-mai-d228678.html