أسهم العقارات الصناعية "تستيقظ"

في ظل التدفق الاقتصادي القوي، الناجم عن الإصلاح الإداري، تُظهر مجموعة أسهم العقارات في المناطق الصناعية (IPB) بوادر انتعاش واضحة. لا يقتصر الأمر على انتعاش فني دوري، بل إن ارتفاع الأسعار هذا مدفوع بتغييرات هيكلية، لا سيما بعد أن شكّل مشروع دمج المقاطعات والمدن دافعًا قويًا في التخطيط والاستثمار العام وتدفقات رأس المال الأجنبي المباشر.

Thời báo Ngân hàng•01/05/2025

từ năm 2020 đến 2024, giá thuê đất khu công nghiệp đã tăng 35% ở miền Bắc và 67% ở miền Nam, trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao, đạt 81-83% ở miền Bắc và tới 92% ở miền Nam

وارتفعت أسعار إيجارات أراضي المناطق الصناعية بنسبة 35% في الشمال و67% في الجنوب، في حين بقيت معدلات الإشغال مرتفعة، حيث وصلت إلى 81-83% في الشمال وتصل إلى 92% في الجنوب.

يُؤدي دمج الوحدات الإدارية الإقليمية، مثل الدمج المقترح لمدينة هو تشي منه مع بينه دونغ وبا ريا - فونغ تاو ، إلى إنشاء منطقة اقتصادية جديدة قد يتجاوز ناتجها المحلي الإجمالي 2.5 كوادريليون دونغ، أي ما يعادل 24% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. وهذا لا يُغيّر الخريطة الإدارية فحسب، بل يُعيد أيضًا تموضع المراكز الصناعية والبنية التحتية اللوجستية وسلاسل القيمة الإنتاجية.

وفقًا لشركة CBRE فيتنام، ارتفعت أسعار إيجارات أراضي المناطق الصناعية بين عامي 2020 و2024 بنسبة 35% في الشمال و67% في الجنوب، بينما ظلت معدلات الإشغال مرتفعة، حيث تراوحت بين 81% و83% في الشمال و92% في الجنوب. وفي عام 2024، استمرت أسعار إيجارات الأراضي في الجنوب في الارتفاع بنسبة 10% و18%. تعكس هذه الأرقام تفوق الطلب بكثير على العرض، وهو ما حفّز ارتفاع أسعار أسهم العقارات في المناطق الصناعية.

أشارت شركة كي بي سيكيوريتيز فيتنام المساهمة (KBSV) إلى أن أسعار أسهم المناطق الصناعية حاليًا أقل من قيمتها الدفترية، بينما تواجه أصول الأراضي دورة إعادة تقييم بسبب سياسة الاندماج الإقليمية. ويمثل الفرق بين القيمة الدفترية والقيمة السوقية مجالًا جذابًا لزيادة رأس المال.

تشترك جميع الأسهم التي قادت موجة سوق العقارات في المناطق الصناعية مؤخرًا في عامل واحد: امتلاك صناديق استثمارية ضخمة في مناطق اندماج محتملة. وقد ارتفعت أسهم شركة التنمية الصناعية والاستثمار (رمزها BCM) بنسبة 16% في الربع الأول من عام 2025، وتتوقع SSI نمو الأرباح بعد الضريبة بنسبة تصل إلى 35%، بفضل عمليات نقل الأراضي في مدينة بينه دونغ الجديدة وأرباح مشروع VSIP المشترك.

ارتفعت أسهم مجموعة فيتنام للمطاط (GVR) بشكل حاد بنسبة 44.5%، مستفيدةً من تحويل أراضي مزارع المطاط إلى مناطق صناعية، ودعمًا من اتجاه أسعار المطاط الصاعد (38%). وبالمثل، سجلت شركة SZC (سوناديزي تشاو دوك) زيادةً في أسهمها بنسبة 18.8%، مسجلةً بذلك رقمًا قياسيًا في منطقة مذكرة التفاهم، وزيادةً في الأرباح بنسبة 39%.

Nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang “thức giấc”

ذكرت شركة VIS Rating أن شركة KBC هي الشركة التي تمتلك حاليًا أكبر صندوق للأراضي التجارية (1,300 هكتار)، تليها شركة SIP (1,087 هكتار)، ثم شركة BCM (940 هكتار)، ثم شركة IDC (600 هكتار)، ثم شركة VGC (560 هكتار). وعلى وجه الخصوص، حصلت شركة VGC - شركة Viglacera Corporation - على موافقة للاستثمار في ما يقرب من 840 هكتارًا من أراضي المنطقة الصناعية الجديدة في ين باي ، خانه هوا، تاي نجوين، برأس مال استثماري إجمالي يزيد عن 8,000 مليار دونج فيتنامي.

ووفقا للسيد نجوين آنه كوا - رئيس قسم التحليل والبحوث في أجريبانك للأوراق المالية: "إن العامل الأكثر أهمية في تقييم أسهم العقارات الصناعية هو صندوق الأراضي المتاح والقدرة الفعلية للمؤسسة على التوسع".

وفي سياق إعادة الهيكلة الإدارية، تبدو هذه النظرة أكثر أهمية.

تتوقع الهيئة الوطنية للرقابة المالية أن يتجاوز تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر 30 مليار دولار أمريكي في عام 2025، مع التركيز على قطاعات جديدة مثل أشباه الموصلات والذكاء الاصطناعي والطاقة المتجددة والخدمات اللوجستية. بعد الإعلان عن التعاون بين فيتنام وشركة إنفيديا، ازداد الطلب على المجمعات الصناعية المتخصصة عالية الجودة.

وفقًا لشركة CBRE، من المتوقع أن ترتفع أرباح قطاع العقارات الصناعية بأكمله في عام 2025 بأكثر من 30% مقارنةً بعام 2024، الذي شهد ارتفاعًا حادًا في ربحية السهم للعديد من الشركات الرائدة في هذا القطاع، مما أدى إلى تحسن إيجابي في تقييم الأسهم. تجذب هذه المجموعة من الأسهم ذات معامل بيتا المرتفع المستثمرين المؤسسيين والمضاربين الاستراتيجيين على حد سواء.

هناك حاليا 31 شركة مسجلة لتطوير البنية التحتية للمنطقة الصناعية، منها BCM، KBC، SIP، IDC، VGC... كلها رموز مدرجة في محفظة المراقبة لصناديق الاستثمار الكبيرة بفضل أساسها المالي المستقر وصندوق الأراضي الاستراتيجي.

مع ذلك، فإن سوق عقارات المناطق الصناعية ليس بالأمر الهيّن. فتكاليف إخلاء الأراضي آخذة في الارتفاع، مما أدى إلى انخفاض هوامش الربح من أكثر من 50% إلى 30-35% في المشاريع الجديدة. كما أن أسعار إيجار أراضي المناطق الصناعية في فيتنام تقترب من أسعار منافسيها الإقليميين مثل إندونيسيا وماليزيا والهند، مما يُضيّق هامش المنافسة.

إن تطبيق سياسة الحد الأدنى العالمي للضريبة (GMT) بنسبة 15% اعتبارًا من عام 2024 يُقلل من جاذبية الحوافز الضريبية للاستثمار الأجنبي المباشر. في حال انخفاض الاستثمار الأجنبي المباشر المُسجل بنسبة 30%، فقد تتأخر مشاريع المناطق الصناعية الجديدة، مما يؤثر سلبًا على التدفق النقدي ونمو إيرادات الأعمال.

يُحذّر خبراء من GTJASVN: "هذه فرصة لإعادة التمركز الهيكلي، وليست دورة قصيرة الأجل. إذا اعتبرها المستثمرون فرصةً للتمايل، فسيكون من السهل إقصاؤهم من السوق". يتطلب السوق حاليًا استراتيجيةً متوسطة إلى طويلة الأجل، تستهدف الشركات ذات الأسس القوية، وصناديق الأراضي الحقيقية، والتوجه التنموي الشفاف.

وفقًا لافتراض ما بعد الاندماج، تضاعف حجم صادرات مدينة هو تشي منه تقريبًا ليصل إلى 89 مليار دولار أمريكي، ما يمثل 21.9% من إجمالي صادرات البلاد؛ وتجاوز حجم صادرات باك نينه بعد اندماجها مع باك جيانج 70 مليار دولار أمريكي، ما يمثل 17.3%؛ وارتفع حجم صادرات هاي فونغ إلى 40.9 مليار دولار أمريكي. وقد أعاد إجمالي حجم صادرات 34 مقاطعة ومدينة جديدة بعد الاندماج رسم الخريطة الاقتصادية الوطنية، مؤديًا إلى إنشاء "عواصم" صناعية جديدة في الشمال والجنوب الشرقي.

في هذه الفترة الانتقالية، ستكون الشركات التي تجيد الاستفادة من التوجهات، وتحافظ على مكانتها، وتمتلك استراتيجية تطوير واضحة وشفافة، وجهةً لتدفقات نقدية ضخمة. على العكس من ذلك، ستُستبعد الشركات التي "تقترض الموجة" دون أساس حقيقي من قائمة أولوياتها بسرعة.

إن انتعاش أسهم العقارات في المناطق الصناعية دليلٌ واضح على الصلة بين الإصلاح الإداري وإعادة تنظيم رأس المال الاستثماري. فعندما تعود الأراضي إلى مكانتها كأصول استراتيجية، سيعرف المستثمرون الأذكياء كيفية اختيار الوقت المناسب والأسهم المناسبة للاحتفاظ بها على المدى الطويل.

المصدر: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html