أسهم العقارات الصناعية "تستيقظ"

في ظل التدفق الاقتصادي القوي تحت تأثير الإصلاح الإداري، تظهر مجموعة أسهم العقارات في المناطق الصناعية (IPB) علامات مقنعة على "الصحوة". وليس هذا الانتعاش مجرد انتعاش فني دوري، بل إن هذا الارتفاع مدفوع بتغيرات هيكلية، وخاصة بعد أن أدى مشروع دمج المقاطعة والمدينة إلى خلق دفعة كبيرة في التخطيط والاستثمار العام وتدفقات رأس المال الأجنبي المباشر.

وارتفعت أسعار إيجارات أراضي المناطق الصناعية بنسبة 35% في الشمال و67% في الجنوب، في حين بقيت معدلات الإشغال مرتفعة، حيث وصلت إلى 81-83% في الشمال وتصل إلى 92% في الجنوب.

دمج الوحدات الإدارية الإقليمية، مثل الدمج المقترح لـTP. تعمل مدينة هوشي منه وبينه دونج وبا ريا - فونج تاو على إنشاء منطقة اقتصادية جديدة يمكن أن يتجاوز إجمالي الناتج المحلي لها 2.5 مليون مليار دونج، وهو ما يعادل 24% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. ولا يؤدي هذا إلى تغيير الخريطة الإدارية فحسب، بل يؤدي أيضًا إلى إعادة تموضع المراكز الصناعية والبنية الأساسية اللوجستية وسلاسل قيمة الإنتاج.

وبحسب شركة سي بي آر إي فيتنام، ارتفعت أسعار إيجار أراضي المناطق الصناعية في الفترة من 2020 إلى 2024 بنسبة 35% في الشمال و67% في الجنوب، في حين ظلت معدلات الإشغال مرتفعة، حيث وصلت إلى 81-83% في الشمال وحتى 92% في الجنوب. في عام 2024، من المتوقع أن تستمر أسعار إيجارات الأراضي في الجنوب في الارتفاع بنسبة تتراوح بين 10% و18%. تعكس هذه الأرقام أن الطلب يفوق العرض بكثير - وهو ما يشكل المحفز لارتفاع أسعار أسهم العقارات الصناعية.

قامت شركة KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) بتحليل أن أسهم المنطقة الصناعية يتم تسعيرها حاليًا بخصم مقارنة بالقيمة الدفترية، في حين تواجه أصول الأراضي دورة إعادة تقييم بفضل سياسة الاندماج الإقليمية. إن الفجوة بين القيمة الدفترية والقيمة السوقية تشكل مساحة جذابة لنمو رأس المال.

إن الأسهم التي قادت سوق العقارات الصناعية في الآونة الأخيرة تشترك جميعها في شيء واحد: امتلاك صناديق أراضي كبيرة في مناطق الاندماج المحتملة. ارتفعت أرباح شركة التنمية الصناعية والاستثمار - JSC (رمز BCM) بنسبة 16% في الربع الأول من عام 2025، وتتوقع SSI أن تنمو الأرباح بعد الضريبة بنسبة تصل إلى 35%، وذلك بفضل نقل الأراضي في مدينة بينه دونج الجديدة والأرباح من المشروع المشترك VSIP.

سجلت مجموعة صناعة المطاط في فيتنام (GVR) ارتفاعًا حادًا بنسبة 44.5٪ بسبب الاستفادة من تحويل أراضي مزارع المطاط إلى أراضي الحديقة الصناعية ودعمها بالاتجاه الصعودي في أسعار المطاط (38٪). وبالمثل، سجلت شركة SZC (Sonadezi Chau Duc) زيادة بنسبة 18.8% في الأسهم، مع وصول منطقة توقيع مذكرات التفاهم إلى مستوى قياسي وزيادة الأرباح بنسبة 39%.

وقالت شركة VIS Ratings إن شركة KBC هي حاليًا الشركة التي تمتلك أكبر صندوق للأراضي التجارية (1300 هكتار)، تليها شركة SIP (1087 هكتارًا)، ثم شركة BCM (940 هكتارًا)، ثم شركة IDC (600 هكتار)، ثم شركة VGC (560 هكتارًا). على وجه الخصوص، تمت الموافقة على استثمار شركة VGC - Viglacera Corporation - في ما يقرب من 840 هكتارًا من أراضي الحديقة الصناعية الجديدة في Yen Bai و Khanh Hoa وThai Nguyen باستثمار إجمالي يزيد عن 8000 مليار دونج.

ووفقا للسيد نجوين آنه كوا - رئيس قسم التحليل والبحوث في أجريبانك للأوراق المالية: "إن العامل الأكثر أهمية في تقييم أسهم العقارات الصناعية هو صندوق الأراضي المتاح والقدرة الفعلية للمؤسسة على التوسع".

وفي سياق إعادة الهيكلة الإدارية، تبدو هذه النظرة أكثر أهمية.

وتتوقع اللجنة الوطنية للرقابة المالية أن يتجاوز رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المنصرف في عام 2025، 30 مليار دولار أمريكي، مع التركيز على مجالات جديدة مثل أشباه الموصلات والذكاء الاصطناعي والطاقة المتجددة والخدمات اللوجستية. بعد الإعلان عن التعاون بين فيتنام وشركة NVIDIA، زاد الطلب على المناطق الصناعية المتخصصة ذات المعايير العالية.

وبحسب شركة CBRE، من المتوقع أن ترتفع أرباح قطاع العقارات الصناعية بأكمله في عام 2025 بأكثر من 30% مقارنة بعام 2024، حيث ارتفعت أرباح السهم الواحد للعديد من الشركات الرائدة في الصناعة بشكل حاد، مما يؤدي إلى تعديل تقييمات الأسهم في اتجاه إيجابي. تجذب هذه المجموعة من الأسهم ذات معاملات البيتا المرتفعة المستثمرين المؤسسيين والمضاربين الاستراتيجيين على حد سواء.

هناك حاليا 31 شركة مسجلة لتطوير البنية التحتية للمناطق الصناعية، منها BCM، KBC، SIP، IDC، VGC... كلها رموز مدرجة في محفظة المراقبة لصناديق الاستثمار الكبيرة بفضل أساسها المالي المستقر وصندوق الأراضي الاستراتيجي.

ومع ذلك، فإن سوق العقارات الصناعية ليس لعبة سهلة. وتشهد تكاليف إخلاء الموقع ارتفاعاً مستمراً، مما يؤدي إلى انخفاض هوامش الربح من أكثر من 50% إلى 30-35% في المشاريع الجديدة. وتقترب أسعار إيجار الأراضي المخصصة للمجمعات الصناعية في فيتنام أيضًا من أسعار المنافسين الإقليميين مثل إندونيسيا وماليزيا والهند، مما يضيق من الميزة التنافسية.

إن تطبيق سياسة الحد الأدنى العالمي للضريبة بنسبة 15% اعتباراً من عام 2024 يجعل الحوافز الضريبية للاستثمار الأجنبي المباشر أقل جاذبية. إذا انخفض الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل بنسبة 30%، فقد تتأخر مشاريع المناطق الصناعية الجديدة - مما يؤدي إلى عواقب على التدفق النقدي ونمو إيرادات الأعمال.

يُحذّر خبراء من GTJASVN: "هذه فرصة لإعادة التمركز الهيكلي، وليست دورةً قصيرة الأجل. إذا اعتبرها المستثمرون فرصةً للتمايل، فسيكون من السهل إقصاؤهم من السوق". يتطلب السوق حاليًا استراتيجية متوسطة وطويلة الأمد، تستهدف الشركات ذات الأسس الحقيقية، وصناديق الأراضي الحقيقية، والتوجه التنموي الشفاف.

وبحسب حسابات افتراضية بعد الاندماج، فإن حجم صادرات مدينة هوشي منه سوف يتضاعف تقريبا ليصل إلى 89 مليار دولار أميركي ـ وهو ما يمثل 21.9% من إجمالي صادرات البلاد؛ بلغت قيمة أصول مجموعة باك نينه بعد اندماجها مع مجموعة باك جيانج ما يزيد عن 70 مليار دولار أمريكي - وهو ما يمثل 17.3%؛ ارتفعت قيمة هاي فونج إلى 40.9 مليار دولار أمريكي. لقد ساهم إجمالي حجم الصادرات للمقاطعات والمدن الجديدة الـ34 بعد الاندماج في إعادة تشكيل الخريطة الاقتصادية الوطنية، وإنشاء "عواصم" صناعية جديدة في الشمال والجنوب الشرقي.

في هذه الفترة الانتقالية، ستكون الشركات التي تعرف كيفية الاستفادة من الاتجاهات، وتحتفظ بالأرض النظيفة، ولديها استراتيجية تطوير واضحة وشفافة، هي وجهة التدفقات النقدية الكبيرة. وعلى العكس من ذلك، فإن الشركات التي "تستعير الموجة" دون أساس حقيقي سوف يتم إقصاؤها بسرعة من قائمة الأولويات.

إن "الصحوة" التي شهدتها أسهم العقارات في المناطق الصناعية تشكل دليلاً واضحاً على الارتباط بين الإصلاح الإداري وإعادة تنظيم تدفقات رأس المال الاستثماري. وبما أن الأرض تصبح أصلًا استراتيجيًا مرة أخرى، فسوف يعرف المستثمر الحكيم كيفية اختيار الوقت المناسب والأسهم المناسبة للاحتفاظ بها على المدى الطويل.

المصدر: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html