أبرز الأحداث في سوق العقارات في فيتنام في عام 2024

أبرز أحداث سوق العقارات في فيتنام في عام 2024

تمثل نقطة التحول في صناعة العقارات في فيتنام وجود ثلاثة قوانين جديدة بشأن العقارات. إلى جانب ذلك، شهد السوق أيضًا تقلبات غير مسبوقة في قطاعات الشقق والأراضي المعروضة للمزادات.

مجلس الأمة يقر ثلاثة قوانين بشأن العقارات

وكان إقرار مجلس الأمة لقانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية الحدث العقاري الأبرز خلال العام الماضي. وهذه مقدمة مهمة للسوق للتحرك نحو "عصر النمو".

ستشكل القوانين العقارية الثلاثة الجديدة أساسًا متينًا لتعزيز تطوير سوق العقارات. الصورة: الجمعية الوطنية

وبإجمالي 420 حكماً يتعين مراجعتها، كان على الوكالات العمل بكامل طاقتها لتتمكن من وضع هذه القوانين المهمة موضع التنفيذ اعتباراً من الأول من أغسطس/آب 2024، أي قبل خمسة أشهر من الخطة الأصلية.

ومن المتوقع على وجه الخصوص أن يؤدي وجود قانون الأراضي لعام 2024 إلى حل الاختناقات المتعلقة بإجراءات تخصيص الأراضي، وتقييم الأراضي، وتطهير المواقع، وما إلى ذلك. وسيكون الإطار القانوني القوي بمثابة نقطة انطلاق لمساعدة المشاريع على تسريع التنفيذ، وبالتالي فتح العرض للسوق.

مع قانون الإسكان المعدل، يأتي التركيز على اللوائح المفتوحة، مما يخلق الظروف لتعزيز قطاع الإسكان الاجتماعي، والمساهمة في حل قضايا الضمان الاجتماعي. فيما يتعلق بقانون تنظيم الأعمال العقارية، فإن اللوائح الجديدة تشكل ضربة قوية لتقسيم وبيع الأراضي، وتحد من المضاربة والتضخم في الأسعار، وتضمن التطور الصحي للسوق...

وبشكل عام فإن وجود قوانين العقارات الثلاثة المعدلة لا يشكل خطوة مهمة في إتقان النظام القانوني فحسب، بل إنه يفتح أيضاً العديد من الفرص الجديدة لسوق العقارات الفيتنامية، مع المساهمة في التنمية الشاملة للاقتصاد .

قائمة أسعار الأراضي الجديدة "أُطلقت"، والأسعار ارتفعت عشرات المرات

الربع الرابع من عام 2024 هو الوقت الذي تقوم فيه العديد من المحليات بتحديث قوائم أسعار الأراضي الجديدة. ويتركز الاهتمام بشكل خاص على مدينتي هوشي منه وهانوي ، حيث ارتفعت أسعار الأراضي بعد التعديل عشرات المرات.

وبموجب قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه، بلغ أعلى سعر مسجل 687.2 مليون دونج/م2، مطبقًا على شوارع نجوين هوي، ودونج كوي، ولوي (المنطقة 1). وبالتالي، إذا لم نحسب معامل K، فإن هذا السعر يزيد بمقدار 4.2 مرة مقارنة بقائمة أسعار الأراضي القديمة.

ومع ذلك، لا يزال من غير الممكن مقارنة هذه الزيادة بالمناطق الضواحي. وعلى وجه التحديد، فإن أعلى سعر للطريق السريع 22 (منطقة هوك مون) هو 32 مليون دونج/م2، أي بزيادة قدرها 23 مرة. بالنسبة لشارع دانج كونج بينه (منطقة هوك مون)، فإن السعر الجديد هو 18.5 مليون دونج/متر مربع، وهو ما يمثل زيادة بنحو 12 مرة.

في الوقت الحالي، يعد شارع هانغ داو أحد الأماكن التي تتمتع بأعلى أسعار الأراضي في هانوي. الصورة: ثانه فو

كما اختتم سوق العقارات في هانوي عام 2024 المضطرب من خلال "إصلاح" قائمة أسعار الأراضي. وفي منطقة دونج دا، سجل طريق كات لينه زيادة في أسعار الأراضي بمقدار 3.45 ضعفًا، لتصل إلى 264.13 مليون دونج/م2. ولكي لا يتفوق عليه أحد، فإن الشارع المتصل بأكاديمية البنوك - تشوا بوك لديه أيضًا سعر يصل إلى 240.12 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى بـ 3.45 مرة من السعر القديم.

في منطقة هاي با ترونغ، تم تحديث سعر الأرض في شارع نجوين كوين إلى 206.31 مليون دونج/م2، وهو ما يزيد بمقدار 8 أضعاف. وبالمثل، شهد شارع جياي فونج - الطريق المؤدي إلى العديد من الجامعات الكبرى - أيضًا زيادة في أسعار الأراضي بمقدار 7.8 مرة، لتصل إلى 188.09 مليون دونج/م2.

الأرقام المذكورة أعلاه، على الرغم من أنها مرتفعة نسبيا، لا يمكن مقارنتها بأسعار الأراضي في منطقة هوان كيم. في شارع تران هونغ داو (من تران ثانه تونغ إلى لي دوان)، كان أعلى سعر للأرض سابقًا 114 مليون دونج/متر مربع فقط. ومع ذلك، فقد قفز السعر الآن إلى 695.3 مليون دونج/م2، أي بزيادة ستة أضعاف. وبالمثل، ارتفع سعر شارع نها ثو أيضًا بمقدار 5.5 مرة، من 125.4 مليون دونج/م2 إلى 695.3 مليون دونج/م2.

العقارات الصناعية تحافظ على جاذبيتها

يظل سوق العقارات الصناعية في المناطق الاقتصادية الرئيسية في الشمال والجنوب نقطة مضيئة تجذب الاستثمار. وبتحليل البيانات الواردة في التقارير، فقد وصل معدل الإشغال في المناطق الصناعية إلى 77% اعتباراً من الربع الثالث من عام 2024.

وتتسابق مناطق مثل مدينة هوشي منه، ودونج ناي، وبينه دونج... لإنشاء مناطق صناعية جديدة. الصورة: لو توان

ومن بينها، سجلت أسعار إيجارات العقارات الصناعية في الشمال ارتفاعاً بنسبة 5.7% على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط ​​130 دولاراً أميركياً/م2/دورة إيجارية. وفي الجنوب، وصل متوسط ​​سعر الإيجار إلى 176 دولاراً أميركياً/م2/فترة إيجارية، بزيادة قدرها 5.6% عن نفس الفترة من العام الماضي.

والجدير بالذكر أنه في الفترة من 2020 إلى سبتمبر 2024، تعد العقارات الصناعية النوع الرائد من قيمة معاملات الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات، حيث تمثل 40%.

إن الأداء المستقر لقطاع العقارات الصناعية مدعوم بزيادة رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر. وتعيد العديد من الشركات الكبرى، وخاصة في قطاع التكنولوجيا الفائقة، تقييم إمكانات التنمية في فيتنام، في سياق استراتيجية "الصين +1" المتزايدة الانتشار.

ولا يتوقف الأمر عند هذا الحد، بل يستفيد هذا القطاع أيضاً من سهولة الوصول إلى الائتمان المصرفي، حيث انخفض معامل المخاطر من هذا النوع من 200% إلى 160%. وسوف يشجع التعديل المذكور من جانب بنك الدولة البنوك التجارية على إقراض رأس المال بشكل نشط لتنفيذ مشاريع العقارات في المناطق الصناعية، وبالتالي جذب المزيد من "الشركات الكبرى" للمشاركة في السوق.

لا يزال التقدم في تطوير الإسكان الاجتماعي بطيئًا

وفي مشروع تطوير أكثر من مليون وحدة سكنية اجتماعية، تهدف الدولة إلى إكمال 130 ألف وحدة بحلول عام 2024. ومع ذلك، ووفقاً لتقرير صادر عن وزارة البناء، فإن المقاطعات والمدن لم تكمل سوى حوالي 21 ألف وحدة، وهو ما يعادل أكثر من 16% من الخطة.

إن الكمية الحالية من المساكن الاجتماعية لا تزال غير قادرة على تلبية احتياجات الناس السكنية. الصورة: ثانه فو

ومن بين هذه المدن، لم تحقق مدينة هوشي منه وهانوي، وهما المدينتان الرائدتان في أهداف البناء، سوى 21% و37% من الخطة على التوالي. وهذا الوضع مماثل للوضع في مناطق أخرى مثل بينه دونغ (37%)، ودونغ ناي (16%). بعض الأماكن لم يكن بها حتى أي مشاريع مكتملة مثل ثاي نجوين، نينه بينه، نام دينه، ثوا ثين هوي، فينه لونج، بن تري، باك ليو، كا ماو.

من عام 2021 إلى اليوم، تم تنفيذ 644 مشروعًا للإسكان الاجتماعي في جميع أنحاء البلاد بحجم 580.109 وحدة. ومن بين هذه المشاريع، تم إنجاز 96 مشروعًا فقط بحجم يزيد عن 57,620 شقة. تم البدء في بناء 133 مشروعًا تضم ​​أكثر من 110.200 شقة. وستوفر المشاريع الـ415 المتبقية التي تمت الموافقة على استثمارها أكثر من 412.200 وحدة إضافية، في حال اكتمالها.

كما أن تقدم صرف حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج ليس أكثر إيجابية. وبحسب وزارة البناء، فإنه بحلول نهاية أكتوبر/تشرين الأول 2024، توقف معدل الصرف عند 1.5% فقط، أي ما يعادل نحو 1,783 مليار دونج. وعلى وجه الخصوص، بالنسبة لمجموعة مشتري المنازل، فإن هذه الحزمة تقدم قروضاً بقيمة 150 مليار دونج فقط.

أسعار الشقق في هانوي ترتفع "بسرعة"

في عام 2024، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بمعدل مذهل. وفقا لـ TS. قال نجوين فان دينه نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام إنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة 64٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019، في حين أن الزيادة في مدينة هوشي منه كانت نصف هذا الرقم فقط.

ارتفعت أسعار الشقق في هانوي في وقت واحد في كل من السوق الأولية والثانوية. الصورة: ثانه فو

وبحسب المعلومات التي جمعتها شركات أبحاث السوق، يبلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق الجديدة في هانوي حاليا 70 مليون دونج/م2، وهو ما يمثل زيادة بنحو 28% مقارنة بالعام الماضي. وتسببت "الحرارة" القادمة من السوق الأولية أيضًا في ارتفاع أسعار الشقق القديمة بشكل كبير. ويبلغ متوسط ​​سعر الشقق الثانوية حاليا نحو 50 مليون دونج/م2، وهو ما يمثل زيادة قدرها أكثر من 40% مقارنة بالعام الماضي.

يعود سبب الارتفاع الحاد في أسعار الشقق في هانوي العام الماضي إلى ندرة المعروض من المساكن في الفئات المتوسطة والمعقولة. وعلى الرغم من تحسن عدد المشاريع الجديدة التي تم طرحها للبيع، إلا أن 75% من المنتجات الجديدة تنتمي إلى فئة المنتجات الراقية. علاوة على ذلك، ترتفع أيضًا تكاليف الأرض ومواد البناء والعمالة، مما يؤثر بشكل كبير على سعر إنتاج المنتج.

اضطرابات في مزادات الأراضي في ضواحي هانوي

اعتبارًا من بداية عام 2024، يتعين على مستثمري العقارات إعادة النظر في سوق الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد في ضواحي هانوي. وقد حققت سلطات مناطق مثل فوك ثو، وهوآي دوك، وثونغ تين، وكوك أواي، ودونغ آنه، ومي لينه... "فوزًا كبيرًا" باستمرار، وذلك بفضل المزادات التي اجتذبت مئات الآلاف من المشاركين، محققة إيرادات تصل إلى مئات المليارات من دونغ.

وقد تم "تحريك" سوق الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني في ضواحي هانوي من قبل العديد من المجموعات. الصورة: ثانه فو

وليس هذا فحسب، بل تتمتع العديد من قطع الأراضي أيضًا بأسعار فوز مرتفعة "غير مسبوقة". على سبيل المثال، في منطقة هوآي دوك، يبلغ سعر الفوز للقطعة الزاوية LK03-12 في منطقة لونغ خوك ما يصل إلى 133.3 مليون دونج/متر مربع. بالنسبة لمنطقة ثانه أواي، فهي القطعة LK03-10 في منطقة نجو با بسعر فائز يزيد عن 100.5 مليون دونج/م2. في ها دونج، شهدت قطعة أرض "ملكة الجمال" 1A - 03 وصول السعر الفائز إلى 262 مليون دونج/م2...

وبحسب وزارة البناء، فإن الأرقام القياسية المذكورة أعلاه جاءت نتيجة سوء إدارة وتنفيذ المزادات. وفي بعض الأماكن، هناك ظاهرة تتمثل في قيام المستثمرين بتشكيل مجموعات والتواطؤ لدفع أسعار أعلى بكثير من السعر الابتدائي. وبعد فوزهم بالمزاد، قاموا "بالتخلي عن الوديعة"، بهدف تحديد مستوى سعر افتراضي لتحقيق الربح.

ولكن هذه "الحمى" لم تدم طويلاً. اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024، انخفض سعر الفوز للعديد من قطع الأراضي بنسبة 20-50٪ مقارنة ببداية العام. ولم يقتصر الأمر على ذلك، بل تضررت صورة الأراضي المعروضة للبيع في الضواحي بشكل خطير، بسبب السعر "الصارخ" الذي بلغ 30 مليار دونج/م2 في بلدية كوانج تيان، مقاطعة سوك سون. بعد 4 أيام فقط من الحادثة، قامت وكالة شرطة التحقيق - شرطة المدينة. أجرت هانوي تحقيقات مع 5 أشخاص بتهمة انتهاك اللوائح المتعلقة بأنشطة المزاد العقاري.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html