تطوير الإسكان الاجتماعي في مدينة هوشي منه - الجزء الثاني: لماذا لا يزال هناك نقص في الإسكان الاجتماعي؟

مدينة هو تشي منه هي المدينة الأكثر طلبًا على السكن الاجتماعي في البلاد. ورغم جهود حكومة المدينة لإيجاد حلول متعددة، إلا أن عملية التنفيذ لا تزال تواجه العديد من العقبات، مما يُصعّب تلبية الاحتياجات الفعلية.

الشركات خائفة من... الإجراءات

وبحسب إدارة البناء في مدينة هوشي منه ، فإن معدل إنجاز شقق الإسكان الاجتماعي لم يصل إلى التوقعات، وذلك لأن أعمال التعويض وتطهير الموقع في بعض مشاريع الإسكان الاجتماعي صعبة وطويلة الأمد، كما أن تقدم المشروع بطيء أو حتى مستحيل.

سلسلة من مشاريع الشقق في منطقة آن لاك (مدينة هوشي منه).

بالنسبة لمشاريع الإسكان التجاري (NƠTM) التي يزيد حجم استخدام الأراضي فيها عن 10 هكتارات، وعلى الرغم من تحديد صندوق الأراضي بنسبة 20٪ لبناء المساكن الاجتماعية، فإن مستثمر المشروع بطيء في تنفيذ تعويضات إخلاء الموقع أو الاستثمار في بناء البنية التحتية الفنية، لذلك لم يتم تنفيذ الاستثمار في البناء.

وأضاف ممثل عن إدارة البناء في مدينة هو تشي منه: "يتأخر مستثمرو مشاريع NƠTM في تسليم 20% من أموال أرض المشروع للدولة لتنفيذ استثمارات بناء المساكن الاجتماعية، أو يتأخرون في تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي على هذه النسبة. كما أن مصادر رأس المال طويلة الأجل لدعم المستثمرين في الاقتراض لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، واقتراض رأس المال للبناء، وعدم استقرار المستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي في اقتراض رأس المال لشراء المنازل".

في غضون ذلك، ووفقًا للسيد نجوين دوي تشوين، الخبير المالي والعقاري، فإن مدينة هو تشي منه لا تفتقر إلى الأراضي، بل إلى التخطيط المنهجي. وأضاف: "إذا خُططت منطقة ما تخطيطًا كاملًا، مع توفير البنية التحتية والمدارس والحدائق ووسائل النقل، فمن الممكن تمامًا بناء عشرات المباني السكنية الشاهقة. ولكن عندما يكون التخطيط مجزأً وتُقسّم الأرض إلى قطع صغيرة، لا يمكن بناء سوى بضع عشرات من المنازل منخفضة الارتفاع، مما يُسبب هدرًا كبيرًا لأموال الأراضي".

علاوةً على ذلك، لا تزال إجراءات الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي معقدة. فبالإضافة إلى إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار، وقبول المستثمرين، والموافقة على التخطيط التفصيلي بمقياس ١/٥٠٠، وإقرار الاستثمار، وتخصيص الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي، ودفع الودائع، كما هو الحال في مشاريع الإسكان التجاري، يتعين على مشاريع الإسكان الاجتماعي إجراء تقييمات لأسعار المساكن، والتأكد من موضوعات الشراء والتأجير، ومراجعة الوثائق، وما إلى ذلك، مما يُطيل المدة، ويزيد من تكاليف الفرصة البديلة، ويُثني المستثمرين. في الوقت نفسه، لا تزال آلية تقييم الأراضي وتحديد الالتزامات المالية معقدة ومتداخلة بين الجهات.

هناك أسباب عديدة لنقص السكن الاجتماعي، أبرزها تعقيد إجراءات الحصول على تصريح بناء مساكن اجتماعية. في حين أن بناء المساكن التجارية أسهل وأكثر ربحية، فلماذا نلجأ إلى خيار أصعب وأقل ربحية؟ إضافةً إلى ذلك، فإن التخطيط الحضري غير مناسب. فالعديد من قطع الأراضي لا يُسمح فيها إلا ببناء مساكن منخفضة الارتفاع ذات كثافة بناء منخفضة، مما يجعل تنفيذ مشاريع إسكان اجتماعي واسعة النطاق أمرًا مستحيلًا، كما قال السيد نغوين دوي تشوين.

لا تواجه الشركات العاملة في هذا المجال صعوبات إجرائية فحسب، بل تواجه أيضًا صعوبات مالية عديدة. وصرح السيد نجوين فان ثانه هوي، نائب المدير العام لشركة بيكاميكس آي دي سي، قائلاً: "يتمثل التحدي الأكبر الذي تواجهه الشركات في ضغط رأس المال وتكاليف المدخلات. فقد ارتفعت تكاليف إخلاء الموقع، والاستثمار في البنية التحتية، وفوائد القروض بشكل حاد، في حين أن هامش الربح في قطاع الإسكان الاجتماعي يبقى منخفضًا، مما يُصعّب على الشركات الحفاظ على تدفقاتها النقدية."

علاوة على ذلك، غالبًا ما يستغرق تنفيذ مشروع إسكان اجتماعي سنوات طويلة لاستكمال الإجراءات القانونية، بدءًا من تغيير استخدام الأراضي، والموافقة على التخطيط، ومنح تراخيص البناء، وإجراءات إصدار الكتب الوردية... وأكد السيد هوي: "إن الإجراءات المطولة تُسبب ركودًا في العديد من المشاريع، وزيادة التكاليف، وزيادة المخاطر المالية. وبدون آلية دعم محددة، يصعب على الشركات الحفاظ على دافع الاستثمار طويل الأجل".

وفقًا للسيد نجوين فان ثانه هوي، ثمة صعوبة أخرى تتمثل في موازنة الأهداف الاجتماعية والكفاءة الاقتصادية . إذ يُجبر قطاع الإسكان الاجتماعي على إبقاء أسعار البيع منخفضة، بينما تبقى تكاليف المواد والعمالة والبنية التحتية عند أسعار السوق. وبدون مصادر ائتمان تفضيلية أو آليات دعم الأسعار، تكاد الشركات لا تحقق أي ربح. وهذا يُفسر انخفاض عدد الشركات المشاركة في الاستثمار في الإسكان الاجتماعي مقارنةً بقطاع الإسكان التجاري.

لا يزال هناك الكثير من العيوب

بالإضافة إلى الإجراءات القانونية المعقدة، يواجه السكن الاجتماعي أيضًا مشكلة المواقع الجغرافية غير المناسبة. قالت السيدة فام ثي هانغ، وهي مُعلمة في حي تشان هونغ (مدينة هو تشي منه): "يقع مكان عملي في قلب المدينة، بينما تُبنى معظم مشاريع السكن الاجتماعي في مناطق نائية مثل بينه دونغ أو هوك مون. وهذا يُصعّب التنقل والتدريس ورعاية الأسرة بشكل كبير".

قال الدكتور نجوين كيم دوك، نائب مدير معهد أبحاث واستشارات التنمية الإقليمية بجامعة هو تشي منه للاقتصاد، إن صندوق الأراضي المخصص للإسكان الاجتماعي في مدينة هو تشي منه لا يزال محدودًا للغاية. ففي العديد من المناطق، تتوفر الأراضي، لكن تفتقر إلى البنية التحتية التقنية والاجتماعية المتزامنة، مثل المواصلات والمدارس والمستشفيات، مما يُصعّب تنفيذ المشاريع بفعالية. وعلّق السيد دوك قائلاً: "من المستحيل إنشاء منطقة سكنية مستدامة إذا اقتصرت على السكن، وتفتقر إلى البنية التحتية الخدمية ومساحات المعيشة المتصلة".

وبالإضافة إلى ذلك، على الرغم من أن مدينة هوشي منه لديها سياسة قروض للأشخاص ذوي الدخل المنخفض من خلال صندوق تنمية الإسكان في المدينة (تصل إلى 900 مليون دونج بمعدل فائدة تفضيلي يبلغ 4.7٪ / سنة)، فإن مبلغ القرض هذا لا يزال منخفضًا مقارنة بقيمة المنزل والمستفيدون من القروض محدودون.

كما أن شروط شراء المساكن الاجتماعية غير كافية. لا يُسمح بالشراء إلا لمن يعانون ضائقة مالية ولا يملكون عقارات، مع أن اللوائح الحالية لا تنطبق إلا على مقاطعة واحدة. لذلك، قد يمتلك سكان مقاطعات أخرى منازل عديدة، ولكن حتى لو لم يمتلكوا منزلًا في مدينة هو تشي منه، فسيظل بإمكانهم شراء مساكن اجتماعية. على العكس، يُستبعد العمال الذين يبلغ دخلهم حوالي 16 مليون يوان شهريًا لعدم استيفائهم شروط التقديم، كما أوضح السيد تشوين.

علاوة على ذلك، لا يزال هناك وضعٌ قائمٌ حيث تُسجَّل العديد من شقق الإسكان الاجتماعي بأسماء أشخاصٍ لا يحتاجون فعلاً للسكن فيها، مما يُشوِّه سياسات الضمان الاجتماعي ويُقلِّل ثقة الجمهور ببرنامج الإسكان الاجتماعي.

المقال الأخير: إنشاء آلية شفافة لمنع المضاربة

المصدر: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm