كيف يتم تنظيم طريقة تقييم الأراضي؟

[إعلان 1]

مبادئ وأسس وطرق تقييم الأراضي

وقع رئيس الجمعية الوطنية فونغ دينه هوي على التصديق على إصدار قانون الأراضي (القانون رقم 31/2024/QH15). ينص قانون الأراضي (المعدل) على نظام ملكية الأراضي، وصلاحيات ومسؤوليات الدولة التي تمثل ملكية الشعب بأكمله للأرض وإدارة الأراضي بشكل موحد، ونظام إدارة الأراضي واستخدامها، وحقوق والتزامات المواطنين ومستخدمي الأراضي فيما يتعلق بالأراضي داخل أراضي فيتنام.

ومن الجدير بالذكر أن المادة 158 تنص على مبادئ وأسس وطرق تقييم الأراضي. وعلى وجه التحديد، يجب أن يضمن تقييم الأراضي المبادئ التالية: طريقة تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق؛ الالتزام بالطرق والترتيب والإجراءات الصحيحة لتقييم الأراضي؛ ضمان الصدق والموضوعية والانفتاح والشفافية؛ ضمان الاستقلال بين منظمة استشارات تحديد أسعار الأراضي ومجلس تقييم قائمة أسعار الأراضي ومجلس تقييم أسعار الأراضي المحدد والوكالة أو الشخص الذي يتمتع بالسلطة لاتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي؛ ضمان التناغم بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين.

يتضمن أساس تقييم الأراضي ما يلي: غرض استخدام الأرض للتقييم؛ مصطلح استخدام الأراضي بالنسبة للأراضي الزراعية التي خصصتها الدولة للأسر والأفراد وفقاً لحصة تخصيص الأراضي الزراعية، فإن الأراضي الزراعية ضمن الحصة لتلقي حقوق النقل، لا يعتمد مصطلح استخدام الأراضي على؛ إدخال المعلومات الخاصة بتقييم الأراضي وفقًا لأساليب تقييم الأراضي؛ العوامل الأخرى المؤثرة على أسعار الأراضي؛ أحكام القوانين ذات الصلة في وقت تقييم الأرض.

الحوار - قانون الأراضي (المعدل): كيف يتم تنظيم طريقة تقييم الأراضي؟ — يجب أن تضمن عملية تقييم الأراضي الصدق والموضوعية والدعاية والشفافية... (صورة: هوو ثانغ)

تتضمن معلومات الإدخال الخاصة بتقييم الأراضي وفقاً لأساليب تقييم الأراضي المنصوص عليها في الفقرة (ج) من البند 2 من هذه المادة ما يلي: أسعار الأراضي المسجلة في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية وقاعدة بيانات الأسعار الوطنية؛ يتم ذكر سعر الأرض في عقد نقل حقوق استخدام الأرض؛ سعر المزاد لحقوق الانتفاع بالأرض بعد استيفاء الالتزامات المالية؛ أسعار الأراضي التي يتم جمعها من خلال التحقيق والمسح في الحالات التي لا تتوفر فيها معلومات عن أسعار الأراضي المحددة في النقطة (أ) والنقطة (ب) من هذه الفقرة؛ معلومات عن الإيرادات والنفقات والدخل من استخدام الأراضي.

تشمل طرق تقييم الأراضي ما يلي: يتم تنفيذ طريقة المقارنة من خلال تعديل سعر قطع الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأرض، وبعض أوجه التشابه في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المحولة في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض حيث قام الفائز بالمزاد بالوفاء بالتزاماته المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد من خلال تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على سعر الأرض بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها؛

يتم تنفيذ طريقة الدخل عن طريق أخذ متوسط الدخل الصافي السنوي لكل مساحة أرض مقسومًا على متوسط سعر الفائدة على الودائع لأجل 12 شهرًا بالدونغ الفيتنامي في البنوك التجارية التي تمتلك فيها الدولة أكثر من 50٪ من رأس المال المستأجر أو إجمالي أسهم التصويت في المنطقة الإقليمية لمدة 03 سنوات متتالية حتى نهاية الربع الأخير مع البيانات قبل وقت تقييم الأرض؛

يتم تنفيذ طريقة الفائض من خلال طرح إجمالي الإيرادات التقديرية للتنمية مطروحًا منها إجمالي التكلفة التقديرية لتطوير قطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر فعالية للأرض (معامل استخدام الأرض، وكثافة البناء، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من الجهة المختصة؛

تتم طريقة معامل تعديل سعر الأرض عن طريق ضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بمعامل تعديل سعر الأرض. يتم تحديد معامل تعديل سعر الأرض عن طريق مقارنة سعر الأرض في قائمة أسعار الأرض مع سعر الأرض في السوق.

وتحدد حالات وشروط تطبيق أسلوب تقييم الأراضي على النحو التالي: يطبق أسلوب المقارنة لتقييم الحالة التي يوجد فيها على الأقل 03 قطع أرض بنفس غرض استخدام الأرض، وتشابه معين في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المحولة في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض حيث قام الفائز بالمزاد بالوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد؛

يتم تطبيق طريقة الدخل في التقييم في الحالات التي لا تكون فيها قطعة الأرض أو الأرض الزراعية أو الأرض غير الزراعية أرضًا سكنية ولا تفي قطعة الأرض أو الأرض المراد تقييمها بشروط تطبيق طريقة المقارنة ولكن يمكن تحديد الإيرادات والمصروفات من استخدام الأرض وفقًا لغرض استخدام الأرض الذي يتم تقييمه؛

يتم تطبيق طريقة الفائض على تقييم قطع الأراضي ومساحات الأراضي للمشاريع الاستثمارية التي لا تتوفر فيها شروط تطبيق طريقة المقارنة أو طريقة الدخل ولكنها تستطيع تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير للمشروع؛

يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأراضي لتحديد التعويض بشكل محدد عندما تسترد الدولة الأراضي في حالات استصلاح العديد من قطع الأراضي المتجاورة ذات الغرض الاستخدامي نفسه والتي تم تحديد أسعار أراضيها في قائمة أسعار الأراضي ولكنها لا تلبي شروط تطبيق طريقة المقارنة.

وتستخدم طرق تقييم الأراضي المنصوص عليها في البند 5 من هذه المادة لتحديد أسعار الأراضي المحددة وإعداد جداول أسعار الأراضي. في حالة تطبيق طرق تقييم الأراضي في النقاط (أ، ب، د) من البند (5) من هذه المادة لتحديد أسعار الأراضي المحددة وكانت النتائج أقل من أسعار الأراضي في جدول أسعار الأراضي، فيتم استخدام أسعار الأراضي في جدول أسعار الأراضي.

يتم اقتراح اختيار طريقة تقييم الأراضي من قبل المنظمة التي تقوم بتقييم الأراضي ويتم اتخاذ القرار بشأنها من قبل مجلس تقييم الأراضي المحدد.

لوائح أسعار الأراضي

تنص المادة 159 من قانون الأراضي على قائمة أسعار الأراضي. وبناء على ذلك، يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي في الحالات التالية: حساب رسوم استخدام الأراضي عندما تعترف الدولة بحقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد؛ تغيير غرض استخدام الأراضي للأسر والأفراد؛ حساب إيجار الأرض عندما تقوم الدولة بتأجير الأرض وجمع الإيجار السنوي للأرض؛

حساب ضريبة استخدام الأراضي؛ حساب ضريبة الدخل على نقل حقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد؛ حساب الرسوم في إدارة الأراضي واستخدامها؛ حساب الغرامات الإدارية للمخالفات في قطاع الأراضي؛ حساب التعويض للدولة عن الأضرار الناجمة عن إدارة الأراضي واستخدامها.

الحوار - قانون الأراضي (المعدل): كيف يتم تنظيم طريقة تقييم الأراضي؟ (الشكل 2). — قائمة أسعار الأراضي مبنية حسب المساحة والموقع (الصورة: هوو ثانغ).

حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي عند اعتراف الدولة بحقوق استخدام الأراضي في شكل تخصيص الأراضي مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي مع تحصيل إيجار الأرض لمرة واحدة طوال مدة الإيجار للأسر والأفراد؛

حساب السعر الابتدائي لطرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد العلني عندما تقوم الدولة بتخصيص الأراضي أو تأجيرها في الحالات التي تم فيها استثمار قطعة الأرض أو مساحة الأرض في البنية التحتية التقنية وفقًا لتخطيط البناء التفصيلي؛ حساب رسوم استخدام الأراضي في حالات تخصيص الأراضي دون مزاد لحقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد؛ حساب رسوم استخدام الأراضي في حالة بيع المساكن المملوكة للدولة للمستأجرين.

قائمة أسعار الأراضي مبنية حسب المساحة والموقع. بالنسبة للمناطق التي تحتوي على خرائط عقارية رقمية وقواعد بيانات أسعار الأراضي، قم ببناء جدول أسعار الأراضي لكل قطعة أرض بناءً على منطقة القيمة وقطعة الأرض القياسية.

تقوم اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة بإعداد وتقديم أول قائمة أسعار للأراضي إلى مجلس الشعب على نفس المستوى لاتخاذ القرار بشأنها، على أن يتم الإعلان عنها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026. وفي كل عام، تكون اللجنة الشعبية للمقاطعة مسؤولة عن تقديم قائمة أسعار الأراضي إلى مجلس الشعب الإقليمي لاتخاذ القرار بشأن تعديلها وتعديلها واستكمالها لإصدارها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير من العام التالي.

في حالة ضرورة تعديل أو تغيير أو استكمال قائمة أسعار الأراضي خلال العام، تكون اللجنة الشعبية للمقاطعة مسؤولة عن عرضها على مجلس الشعب للبت فيها.

وتتولى هيئة إدارة الأراضي بالمحافظة مسؤولية مساعدة اللجنة الشعبية بالمحافظة في تنظيم تطوير وتعديل وتعديل واستكمال قوائم أسعار الأراضي. خلال عملية التنفيذ، يُسمح لهيئة إدارة الأراضي الإقليمية بتعيين منظمة استشارية لأسعار الأراضي لتطوير وتعديل وتعديل واستكمال قائمة أسعار الأراضي .

[إعلان 2]
مصدر