البحث عن الأراضي بعد شائعات اندماج المدن والمحافظات: على المستثمرين أن يكونوا على حذر

في الآونة الأخيرة، أصبحت أخبار دمج المقاطعات والمدن موضوعًا يستغله الكثيرون لبيع العقارات. ووفقًا لاستطلاع أجرته صحيفة دان تري، أصبحت قطع الأراضي في العديد من المناطق تعجّ بالمعلومات المذكورة أعلاه.

على سبيل المثال، في مدينة فيت تري (مقاطعة فو ثو )، ارتفعت أسعار الأراضي المعروضة للبيع في البلديات والدوائر مثل ثانه ميو، وجيا كام، وتو سون، وباخ هاك، وسونغ لو... ارتفاعًا حادًا مقارنةً بنهاية العام الماضي. ووفقًا للسيد تو، وهو وسيط عقاري في فو ثو، فمنذ بداية شهر مارس، توافد الكثير من الناس إلى منطقة بن غوت الحضرية (دائرة تو سون، مدينة فيت تري) لمشاهدة الأراضي. قبل تيت، كان سعر الأرض في هذه المنطقة يتراوح بين 13 و15 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أما الآن فقد ارتفع سعر البيع إلى أكثر من 20 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

يستغل بعض السماسرة الشائعات حول اندماج المحافظات لبيع الأراضي (لقطة شاشة).

في ظل هذه الظروف، حذّرت إدارة الإنشاءات في مقاطعة فو ثو من أن ارتفاع أسعار الأراضي ما هو إلا حيلة من سماسرة الأراضي لرفع الأسعار. وفي الوقت نفسه، أكدت أن الوحدات الإدارية ستتحقق من المعلومات وتجمعها للتعامل معها.

وبحسب معلومات من جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المناطق في جميع أنحاء البلاد، بعد أسابيع قليلة من المعلومات حول اقتراح دمج المقاطعات والمدن، وفي بعض الأماكن بنسبة تصل إلى 20%.

صرح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، بأن هذا التطور ليس جديدًا على سوق العقارات الفيتنامي. ويُظهر تاريخ السوق أنه كلما ظهرت معلومات عن خطط جديدة، غالبًا ما ترتفع أسعار الأراضي في المنطقة المعنية بشكل حاد على المدى القصير.

السبب الرئيسي يكمن في سيكولوجية المستثمرين (FOMO). فمع هذه المعلومات، يبدون أكثر استعجالاً وتسرعاً في قراراتهم الاستثمارية. ومع إيمانهم الراسخ بأن التغيير سيؤدي حتمًا إلى تنمية اقتصادية واجتماعية، سترتفع أسعار العقارات أيضًا.

في هذه المرحلة، يُعزى القرار أيضًا إلى توقع أن تعديل جداول أسعار الأراضي في المناطق مستقبلًا سيرفع أسعار الأراضي بشكل غير مباشر. إلا أن معظم هذه الزيادات في الأسعار، في الواقع، مضاربة. فحتى مع وجود تغييرات إدارية مرتبطة بقرار الاندماج، ليس من المؤكد أنه سيؤدي إلى تنمية ملحوظة في هذه المناطق، على الأقل على المدى القصير، لا سيما في ظل ارتفاع أسعار العقارات مقارنةً بدخل غالبية السكان في الآونة الأخيرة.

لذلك، فإن اتخاذ قرارات متسرعة دون دراسة وتقييم دقيقين للمعلومات سيُعرّض المستثمرين لمخاطر جمة. ونتيجةً لذلك، يُجمّد العديد من المستثمرين رؤوس أموالهم، ولا يملكون القوة الكافية للصمود حتى ترتفع أسعار العقارات بشكل كبير.

ضرب السيد دينه مثالاً: عندما نُشرت معلومات عن تطوير بعض ضواحي هانوي أو مدينة هو تشي منه، ارتفعت أسعار الأراضي ارتفاعاً هائلاً. ومع ذلك، سرعان ما دخلت مناطق عديدة تفتقر إلى الاستثمار في البنية التحتية في حالة من الانكماش، ثم استعادت الأسعار عافيتها وانخفضت بعد زوال هذه "الحمى".

يجب على المستثمرين العقاريين أن يكونوا حذرين عند متابعة الشائعات.

قال السيد فام دوك توان، الخبير العقاري، إن معلومات التخطيط لطالما كان لها تأثير قوي على سوق العقارات حتى الآن. على سبيل المثال، في الماضي، تسببت معلومات التخطيط حول تحول منطقتي دونغ آنه وهواي دوك إلى منطقتين في ارتفاع أسعار الأراضي في المنطقة بشكل كبير.

في الآونة الأخيرة، انتشرت شائعاتٌ حول تحول بعض المناطق إلى مراكز إدارية بعد الاندماج، ما أثار حماسةً كبيرةً في سوق العقارات. ويشهد سوق العقارات عمليات بيع وشراء وفقًا للتوقعات.

يأمل من يشترون بناءً على الشائعات الآن في اتخاذ القرار الصائب، وأن ترتفع الأسعار بشكل حاد مستقبلًا. ليس صغار المستثمرين فحسب، بل أيضًا بعض مستثمري المشاريع، يتوقفون عن البيع عند سماع شائعات الاندماج، وينتظرون معلومات رسمية تُشير إلى ارتفاع حاد في الأسعار.

قطعة أرض على مشارف هانوي (الصورة: دونغ تام).

قال السيد توان إن بعض الناس يقبلون المخاطرة لاغتنام فرصة تحقيق أرباح طائلة. ومع ذلك، فإن اتباع الشائعات أمرٌ محفوفٌ بالمخاطر، خاصةً لمن يستخدمون رأس المال المقترض للتصفح. لذلك، على المستثمرين البحث بعناية وانتظار المعلومات الرسمية الواضحة.

وبحسب قوله، على المدى البعيد، وبعد دمج المحافظات والمدن، سيتم الاستثمار في البنية التحتية بشكل منهجي. ومن ثم، قد ترتفع الأسعار المحلية في سوق العقارات في المناطق التي يقع فيها المركز الإداري. أما المناطق التي لا تقع كمراكز إدارية ولكن أسعار العقارات فيها مرتفعة، فقد تتطلب تعديلات. ومع ذلك، أوضح أن هذا سيستغرق وقتًا طويلاً حتى يتم الاستثمار في البنية التحتية بشكل كامل ومنهجي.

وشاطرًا الرأي، قال رئيس مجلس إدارة VARS إن دمج المحافظات والمدن سيكون له أثر إيجابي على سوق العقارات. وبناءً على ذلك، قد يُسهم هذا الدمج في تقليص بعض الإجراءات القانونية لتنفيذ المشاريع، مما يُعزز العرض في السوق، وخاصةً في قطاع الإسكان الميسور، مما يُتيح للناس خيارات أوسع لشراء منازل بأسعار معقولة.

ومع ذلك، لكي تزيد قيمة العقارات بشكل مستدام، يجب أن يكون هناك أساس، وهذا يعني أنه يجب أن يكون هناك تطوير متزامن للنقل والبنية الأساسية الاقتصادية والاجتماعية مثل فتح المزيد من الطرق الرئيسية، والمترو، والمدارس أو القدرة على توليد التدفق النقدي من التأجير.

وفقاً للسيد دينه، فإن حمى الاستثمار العقاري القائمة على الأخبار فقط دون خطط استثمارية تطويرية مصاحبة غالباً ما تكون دوراتها قصيرة، وتزداد بسرعة، ولكن يصعب الحفاظ عليها عند مستويات مرتفعة لفترة طويلة. لذلك، يجب على المستثمرين توخي الحذر الشديد قبل "الحمى الافتراضية". لأن "حمى الاستثمار العقاري" القائمة على الشائعات غالباً ما لا تفيد إلا مجموعة صغيرة من المضاربين. في الوقت نفسه، فإن غالبية المستثمرين الأفراد والمشترين الحقيقيين معرضون لخطر التعثر إذا اشتروا بأسعار مرتفعة للغاية.

في الواقع، بعد كل موجة شراء، اضطر العديد من المستثمرين الذين اشتروا في ذروة الأسعار إلى دفن رؤوس أموالهم لفترة طويلة أو تقبّل الخسائر في ظلّ سيولة ضعيفة. حتى أن العديد من مجموعات المستثمرين الواثقين ذوي الخبرة في "التصفح" فشلوا مرات عديدة عندما لم يتمكنوا من بيع سلعهم في الوقت المناسب.

لتجنب الوقوع في فخ "المشاريع الافتراضية" وضمان الأرباح المتوقعة، على المستثمرين أن يكونوا يقظين ويتجنبوا الانجراف وراء عقلية السوق. كما يتعين عليهم دراسة مستوى أسعار الأراضي في المنطقة التي يخططون للاستثمار فيها بعناية، وفهم تطورات تغييرات التخطيط لتقييم المخاطر وإمكانيات النمو.

الشراء عند ارتفاع الأسعار بشكل حاد غالبًا ما ينطوي على مخاطر أكبر بكثير من الأرباح المتوقعة. الأماكن ذات التخطيط الدقيق وتنفيذ البنية التحتية، أو المشاريع ذات الاستثمارات المتزامنة والحديثة، مع العديد من السياسات "لجذب" الناس للسكن، ستكون خيارات أكثر أمانًا من المناطق التي ترتفع فيها الأسعار بناءً على الشائعات فقط.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm