هذه القواعد إذا تم تشريعها سيكون لها تأثير كبير على المعاملات العقارية.
لماذا الدفع عن طريق البنك؟
في الآونة الأخيرة، عند مناقشة بعض القضايا المثيرة للجدل في مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، اقترح العديد من نواب مجلس الأمة أنه عند تعديل القانون هذه المرة، يجب على الدولة إدخال سياسة تتطلب مدفوعات غير نقدية للمعاملات العقارية، مما يضمن هدف منع الفساد.
وفقًا للأنظمة الحالية، لا يشترط أن يتم سداد معاملات العقارات عن طريق البنوك.
وهذا يعني أن معاملات البيع أو النقل أو الإيجار بين الأفراد ولكن ذات الطابع التجاري يجب أن يتم سدادها من خلال البنك أيضاً، وليس فقط المعاملات بين الشركات ومستثمري المشاريع والمشترين.
لا تشترط اللوائح الحالية سداد قيمة المعاملات العقارية عبر البنوك. وهذا، وفقًا للمشاركين، أدى إلى التهرب الضريبي، والسلبية، والفساد في المعاملات.
في الولايات المتحدة، لا توجد قيود على طريقة دفع ثمن العقارات. ومع ذلك، إذا تم شراء عقار نقدًا بقيمة 10,000 دولار أمريكي أو أكثر، فيجب على البائع الإفصاح عن ذلك للجهات التنظيمية. يساعد هذا الجهات التنظيمية على فهم مصدر الأموال، مما قد يُشكل أساسًا للتحقيقات المتعلقة بالعملات عند الضرورة.
وفي الوقت نفسه، تعمل البنوك الأميركية على تبادل المعلومات للمساعدة في الكشف عن حالات تهرب المودعين من القانون وتقسيم الأموال إلى مبالغ أصغر لإيداعها في فروع البنوك المختلفة.
الدكتور نجوين تري هيو
وفقًا للخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو، أصبح النقد الآن متداولًا بحرية، إذ يحمل الكثيرون حقائب مليئة بالنقود لشراء العقارات دون رقابة. لا أحد يعلم مصدر هذه الأموال، سواءً أكانت قانونية أم غير قانونية.
يملك الكثير من الناس أموالاً من أنشطة تجارية مشروعة. ولكن هناك أيضاً العديد من مصادر الأموال من أنشطة غير قانونية، مثل الفساد، وتجارة المخدرات، والمقامرة...
تُستخدم الأموال "القذرة" للاستثمار في العقارات، ثم يُحصّل مصدر جديد للدخل من المشتري. وبفضل ذلك، تُغسل هذه الأموال "القذرة" وتُحوّل إلى أموال قانونية "نظيفة"، حسبما قال السيد هيو، موافقًا على مقترح إضافة لوائح تُلزم بتحويل معاملات العقارات عبر البنوك.
وفقاً للسيد هيو، عند سداد مدفوعات معاملات عقارية عبر البنوك، يُمكن لجهاز الأمن النقدي تتبع مصدر الأموال وتدفقها، وكشف عمليات غسل الأموال في المعاملات غير الاعتيادية. حتى الأموال "القذرة" لا يجوز صرفها إذا اشترط البنك إقراراً بمصدرها عند تحويل الأموال إليه.
قال السيد هيو: "إن تقنين هذا التنظيم سيُبطئ أنشطة الأعمال العقارية. لكن هذه تكلفة اجتماعية، وهي ثمنٌ يجب دفعه من أجل اقتصادٍ نظيف. بالنسبة للأموال القانونية، لا يُثير هذا التنظيم قلقًا، لكن أصحاب الأموال غير القانونية سيشعرون بالقلق".
قال رئيس مجلس إدارة إحدى شركات العقارات إن العديد من الأفراد والشركات قد لا يوافقون على ضرورة مرور المعاملات عبر البنوك لما لذلك من تأثير مباشر على مصالحهم. لكن هذا هو التوجه العام في العالم .
وافق الدكتور تران شوان لونغ، المتخصص في العقارات بالجامعة الوطنية للاقتصاد، على الاقتراح المذكور، لكنه أعرب عن قلقه قائلاً: "لا تتوفر حاليًا بيانات سوقية للأراضي والعقارات، ولا يزال من الممكن التحايل على اللوائح المتعلقة بمدفوعات العقارات عبر البنوك. لذلك، هناك حاجة إلى بيانات لمعرفة تقلبات أسعار الأراضي، سواءً كان المشترون يغسلون أموالهم أم لا. ومن ثم، تضع الدولة خططًا ضريبية أو وقائية مناسبة".
ما هو مبلغ الإيداع المناسب؟
فيما يتعلق بمقترح الإيداع لتوقيع العقود، قال الدكتور لونغ إن سوق العقارات في حاجة ماسة لرأس المال، لذا يُمكن الاستناد إلى أسس قانونية، مثل حقوق استخدام الأراضي والتصاميم الأساسية، للسماح للمستثمرين بتلقي الودائع. كما يُسهم السماح بالإيداع المبكر في خفض أسعار المساكن، لأنه في حال تعذر حشد الموارد من مشتري المنازل، سيضطر المستثمرون إلى اقتراض فوائد، وتُدرج هذه التكاليف في سعر البيع، مما يؤدي إلى ارتفاعه.
في الواقع، يُعد بيع "الأرز الأخضر" أمرًا شائعًا هذه الأيام. وإذا تم تقنينه، فستتوفر آليات أكثر لحماية مشتري المنازل، مما يُقلل المخاطر مقارنةً بالبيع "السري" السابق. كما أن دفعة مقدمة قدرها 10% أو أقل تُعتبر معقولة، وهي ليست مبالغًا فيها بالنسبة لقيمة المنزل.
في غضون ذلك، صرّح الخبير هوانغ تونغ، من معهد أبحاث القانون وسياسة التنمية، بأنّ لوائح الإيداع في قطاع العقارات غير ضرورية. إذ إنّ القانون المدني قد نظّم بوضوحٍ ودقة مفهوم الإيداع، والأصول المودعة، وموضوعات الإيداع، وأشكاله، وكيفية التعامل معه. لذا، لا حاجة لإضافة لوائح إيداع منفصلة لقطاع العقارات.
في الواقع، النزاعات على الودائع قليلة، ويعود ذلك أساسًا إلى ظاهرة "الكتب الحمراء المعلقة" في حين أن مدينة هو تشي منه تضم 81 ألف شقة، وهانوي 30 ألف شقة. يعود السبب إلى مستثمرين بنوا تصاميم خاطئة ولم يفوا بالتزاماتهم المالية.
لذلك، بدلاً من لوائح الودائع، وفقاً للسيد تونغ، فإن قانون الأعمال العقارية يحتاج إلى أن يتضمن لوائح أكثر صرامة بشأن شروط الموافقة على المشاريع المؤهلة للأعمال.
علاوة على ذلك، من الضروري تعديل الحد الأقصى للمبلغ الذي يجمعه المستثمرون لزيادة مسؤوليتهم. حاليًا، يجمع المستثمرون 95% من قيمة الشقة قبل تسليم شهادة ملكية الشقة. يؤدي ارتفاع معدل التحصيل إلى عزوف المشترين عن شراء المنازل. إذا سُمح بتحصيل 70% فقط كحد أقصى، فسيتعين على المستثمر زيادة مسؤوليته لتحصيل المبلغ المتبقي، كما قال السيد تونغ.
خلال جلسة المناقشة في مجلس الأمة حول مشروع قانون المعاملات العقارية (المعدل) صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول، اقترح العديد من النواب إضافة لائحة مفادها أن جميع المعاملات العقارية يجب أن تمر عبر البنوك لمكافحة الفساد والتهرب الضريبي.
وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين بشأن الودائع:
الخيار 1: لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الدفعات من العملاء إلا بعد أن تكون المنازل والأعمال الإنشائية قد استوفت جميع شروط الاستثمار وأجرت المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون.
الخيار 2: لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الدفعات المقدمة وفقاً للاتفاق مع العملاء إلا إذا كان للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل جهة حكومية وكان لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 24 من هذا القانون.
يجب أن ينص عقد الإيداع بوضوح على سعر البيع، أو سعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء. الحد الأقصى للإيداع مُحدد وفقًا للوائح الحكومية، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع، أو سعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء.
ومن المنتظر أن يتم إقرار مشروع القانون في الجمعية الوطنية في 27 نوفمبر/تشرين الثاني المقبل.
مصدر باوجياوثونغ
مصدر
تعليق (0)