تشديد قروض الودائع العقارية: قد يتباطأ السوق ولكنه يصبح أكثر شفافية

وبحسب الخبراء، فإن طلب وقف الإقراض مع دفع الودائع بموجب "اتفاقيات مكتوبة" سيكون له تأثير معين على سوق العقارات.

صرح السيد نجوين كوانغ هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصرفية (جامعة نجوين تراي)، بأن هذه اللائحة قد تُسبب ركودًا مؤقتًا في السوق على المدى القصير، لا سيما في القطاع الرئيسي والمشاريع في المراحل الأولى من تعبئة رأس المال. وستتقلص فرص بعض المستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية قصيرة الأجل، وستنخفض السيولة بشكل طفيف.

ولكن على المدى المتوسط ​​والطويل، فإن هذه عملية تنقية ضرورية: حيث سيتم تنظيم تدفقات الائتمان نحو المشترين الحقيقيين والمشاريع الحقيقية؛ وسيتم تحسين جودة الضمانات المصرفية وتعزيز ثقة السوق على أساس أكثر شفافية واستقرارا.

إذا طُبّقت هذه السياسة بشكل منسق، مع إرشادات واضحة، وآليات حجب شفافة، وعمليات موحدة لإدارة المخاطر، فلن تمنع تدفقات رأس المال فحسب، بل ستُهيئ أيضًا إطارًا تشغيليًا أكثر أمانًا للبنوك والشركات والمشترين. ومن هنا، يمكن لسوق العقارات أن ينتقل من مرحلة "النمو القائم على الرافعة المالية" إلى "التنمية القائمة على القدرة المالية الحقيقية والقيمة الحقيقية للأصول".

تشديد قروض الودائع العقارية: سيتم تنقية السوق. (صورة توضيحية: مينه دوك)

كما حلل السيد هوي أن بنك الدولة في المنطقة 2 يتطلب من البنوك إيقاف إقراض مدفوعات الودائع إن استخدام "اتفاقية مكتوبة" (أو نموذج مماثل) عند شراء العقارات هو إجراء استراتيجي لتنظيم الائتمان، مما يدل على الاتجاه الحكيم لوكالة الإدارة في السيطرة على المخاطر وتوجيه تدفقات رأس المال نحو أهداف التنمية المستدامة.

في جوهره، لا يعد هذا إجراء تشديداً متطرفاً، بل خطوة تعديل ضرورية لضمان سلامة النظام المالي والمصرفي، مع استعادة الانضباط إلى سوق العقارات بعد فترة من النمو الساخن والرفع المالي المرتفع.

في مجال الائتمان العقاري، عادةً ما تُقرض البنوك ما بين 50% و70% فقط من القيمة المُقَدَّرة للعقار، ولا تُصرف القرض إلا عند اكتمال رأس مال العميل. ومع ذلك، برزت مؤخرًا ظاهرة اقتراض بعض العملاء لرأس المال لسداد الدفعة الأولى - وهي المرحلة التي لم يُشَكَّل فيها العقار بعد، ولم يُسْتَوْفِ المشروع بعدُ بالشروط القانونية، أو حتى في شكل اتفاقية حجز أو عقد دفعة أولى.

وفي ذلك الوقت، كانت البنوك تصرف القروض بناء على "اتفاقيات" تفتقر إلى أساس قانوني واضح، مما تسبب في دخول تدفقات الائتمان إلى مناطق عالية المخاطر، مما أدى بسهولة إلى النزاعات والديون المعدومة.

ولكن ليس هذا فحسب، بل إن إقراض الودائع يؤدي أيضاً عن غير قصد إلى تأجيج الأنشطة المضاربية، عندما يستخدم بعض المستثمرين نفس القدر من رأس المال لإيداع العديد من المنتجات المختلفة، على أمل أن يستمر البنك في الصرف وفقاً للنسبة.

تُولّد دورة الرافعة المالية هذه طلبًا استثماريًا كبيرًا، مما يُسهم في ارتفاع الأسعار، ويؤثر بشدة على توازن العرض والطلب، ويجعل السوق عرضة لارتفاع الأسعار بشكل مفرط. وعندما ينعكس هذا الاتجاه، تُسحب معاملات الرافعة المالية بسرعة، مما يُؤدي إلى خطر إلغاء الودائع، وتعليق المدفوعات، والضغط على المستثمرين، وزيادة المخاطر على نظام الائتمان.

في هذا السياق، يُمكن اعتبار تعليق قروض الودائع خطوةً احترازيةً معقولةً، تُساعد السوق على استعادة توازنه المالي. تهدف هذه السياسة إلى حماية مُشتري المنازل الحقيقيين، وإلزام المعاملات بالعودة إلى أسس قانونية مُحددة: فقط عندما يكون المشروع مؤهلاً للبيع، ويتم تقييم العقار بشفافية، يُمنح البنك الائتمان ويُصرف المبلغ وفقًا للتقدم. يجب أن يمتلك المُشترون مبلغًا مُقابلًا من رأس المال، مما يُتيح لهم دراسةً أكثر دقةً قبل إيداع الوديعة، مما يُقلل من خطر التورط في مشاريع غير مُكتملة قانونيًا أو ذات عقود مُعقدة.

وأكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، على ضرورة إلزام مؤسسات الائتمان بعدم الإقراض أو دفع الودائع لإجراء معاملات مستقبلية لم تكن تلبي الشروط في وقت الإيداع.

في حالات التقسيم غير القانوني وبيع الأراضي أو مشاريع الشقق التي لم تُستكمل أسسها ولم تستوفِ شروط تعبئة رأس المال وفقًا للوائح، لن يتمكن العملاء من اقتراض رأس مال لإيداعه. وصرح السيد لي هوانغ تشاو قائلاً: "يأتي ذلك لحماية الحقوق والمصالح القانونية والمشروعة للعملاء الذين يشترون أو يستأجرون العقارات والمساكن المستقبلية، وللمساهمة في بناء سوق عقاري مزدهر ".

أعرب السيد جيانج آنه توان، مدير شركة توان آنه للعقارات، عن موافقته على هذا الشرط الجديد، إذ سيساعد على تنقية السوق، وتقليل المخاطر على كل من البنوك والمقترضين. وأوضح السيد توان أنه يتعين على المستثمرين الذين لا يملكون وضعًا قانونيًا كافيًا لبيع منتجاتهم، حشد رؤوس أموالهم عبر قنوات الإيداع. وبالتالي، فإن تشديد الإقراض سيساعد على استبعاد المستثمرين ذوي الوضع المالي الضعيف.

أما بالنسبة للعملاء الذين يقترضون مباشرةً من مرحلة الإيداع، فهذا يُظهر ضعف إمكانياتهم المالية، وأنهم مضاربون "يُمسكون باللصوص بأيديهم العارية". إن تشديد سداد القروض على الإيداع يُمكن أن يُقلل من شريحة المشترين المضاربين، ومُتصفحي الإنترنت، ومن ليس لديهم احتياجات سكنية حقيقية، مما يُساعد مُشتري المنازل ذوي الاحتياجات الحقيقية على الاقتراب من فرصة امتلاك منزل.

وبحسب قوله فإن هذا المطلب يهدف إلى التحكم بشكل صارم في غرض استخدام رأس المال من قبل المقترضين والسيطرة على مخاطر الائتمان.

بالنسبة للمشاريع التي تكون مؤهلة للتنفيذ وقت الإيداع وفقًا لأحكام القانون، لا تزال مؤسسات الائتمان تُقرض لسداد الودائع اللازمة لإجراء المعاملات المستقبلية الاعتيادية. لذا، لا يُعد هذا إجراءً لتضييق رأس المال، ولن يتأثر سوق العقارات كثيرًا.

لا تتأثر شركات العقارات التي تلتزم بالقانون، لأن مشاريع العقارات والإسكان المستقبلية التي تستوفي شروط تعبئة رأس المال لا يزال بإمكان العملاء استخدامها لاقتراض الائتمان لسداد الودائع.

سوف يعمل مشتري المنازل على الحد من المخاطر. (صورة توضيحية: مينه دوك)

في تعليق سابق على هذه المسألة، أشار الخبير الاقتصادي الدكتور دينه ذي هين إلى أن مبدأ عمل البنوك هو إدارة المخاطر. عادةً ما تُقرض البنوك حسب طبيعة الحالة فقط. علاوة على ذلك، فإن الإيداع الأولي منخفض جدًا، وهو مجرد البداية، فإذا لم يكن لدى مشتري العقار هذا الإيداع، فكيف يجرؤ البنك على الإقراض؟

إلغاء الودائع والعقارات التي لا تستوفي شروط إتمام الإجراءات القانونية أمر طبيعي ويحدث كثيرًا في الواقع. حينها، سيكون هذا القرض محفوفًا بالمخاطر بحيث لا يتحول إلى دين معدوم على البنك.

وبحسب رأيه، فإن أنشطة الاستثمار، كالودائع ومساهمات رأس المال الأولية، لا تستحق الإقراض للبنوك. وكذلك الحال بالنسبة للوائح إثبات القدرة المالية عند إرسال الأبناء للدراسة في الخارج، وضمان المساهمة الرأسمالية لتأسيس مشروع تجاري، فإن إقراض البنوك يُفقدها معنى إثبات القدرة المالية لهذه الأنشطة.

ومن ثم فإن هذا العمل ضروري ومفصل بشكل أكبر لزيادة أمان النظام المصرفي، دون التأثير على الوضع الإقراضي العام للبنوك أو سوق العقارات.

المصدر: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html