تعديل قانون الأراضي: هل انتهى عهد المضاربة واحتكار الأراضي للحصول على تعويضات؟

بحسب الخبراء، فإن تعديل قانون الأراضي سيساعد في منع المضاربة على شراء الأراضي الرخيصة تحسباً لارتفاع أسعار التعويضات.

في مشروع القانون المعدل والمكمل لعدد من مواد قانون الأراضي، والذي قدمته وزارة الزراعة والبيئة للتو إلى الحكومة، كان أحد المحتويات التي جذبت انتباه الجمهور هو اقتراح تعديل حقوق مستخدمي الأراضي عندما أعلنت السلطات عن استصلاح الأراضي ولكنها لم تتخذ قرارًا بعد.

تشديد إجراءات معاملات الأراضي في انتظار استصلاح الأراضي.

في الواقع، أثناء انتظار الاستحواذ على الأرض، لا يزال بإمكان ملاك الأراضي نقل حقوق استخدام أراضيهم (شهادة ملكية الأرض) أو هبتها أو المساهمة بها كرأس مال. ومع ذلك، قد يؤدي ذلك إلى شراء وبيع الأراضي تحسباً للتعويض، بهدف استغلال السياسة لتحقيق مكاسب شخصية.

ولمعالجة هذا الأمر، تقترح الوزارة أن أولئك الذين يحصلون على حقوق استخدام الأراضي عن طريق النقل أو الهبة أو المساهمة الرأسمالية يجب أن يكونوا مؤهلين فقط للحصول على التعويض والدعم وإعادة التوطين بما يتناسب مع أولئك الذين تم نزع ملكية أراضيهم سابقًا.

ووفقاً لوزارة الزراعة والبيئة، فإن تشديد معاملات الأراضي خلال فترة انتظار الاستحواذ على الأراضي سيحد من المضاربة ويضمن العدالة في سياسات التعويض وإزالة الأراضي.

هناك وضع يقوم فيه العديد من الأشخاص بتجميع الأراضي الزراعية، بانتظار إدراجها في مخطط التخطيط حتى يتمكنوا من الحصول على تعويض. (صورة توضيحية)

في الآونة الأخيرة، وبعد دخول قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، ظهر وضع في السوق حيث يقوم العديد من الأشخاص "بتكديس الأراضي تحسباً للتعويض"، لا سيما حول المناطق المخطط لها للبنية التحتية والمناطق الصناعية والطرق السريعة والطرق الدائرية والمطارات وما إلى ذلك. ويرجع ذلك إلى أن القانون الجديد يغير طريقة تحديد أسعار الأراضي لتكون أقرب إلى أسعار السوق، كما أنه يضيف العديد من اللوائح المتعلقة بدعم إعادة التوطين والتعويض عن الممتلكات وتكاليف الاستثمار في الأراضي.

وعلق السيد فام دوك توان - الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property Company - قائلاً إنه حتى قبل تطبيق قانون الأراضي لعام 2024، شهد سوق العقارات بالفعل قيام الأفراد والجماعات والمنظمات بشراء الأراضي تحسباً للتغييرات بموجب القانون الجديد.

وأشار السيد توان إلى أن قانون الأراضي لعام 2024 قد أتقن الآليات والسياسات لإدارة واستخدام الأراضي الزراعية من خلال توسيع الحد الأقصى لتلقي عمليات نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية بحيث لا يزيد عن 15 ضعف حد تخصيص الأراضي في المنطقة.

وبمجرد إزالة معظم العقبات، عاد الطلب على الأراضي الزراعية. وأصبح من الشائع أن تشتري العديد من الشركات هذا النوع من الأراضي في المناطق لبناء مزارع، أو نماذج زراعية متطورة، أو نماذج صناعية. في المقابل، اشترى العديد من المستثمرين الأراضي الزراعية تحسباً لإخلاء الأراضي والحصول على تعويضات بأسعار مرتفعة.

وبنفس الرأي، أشار السيد نغوين كوانغ هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصارف (جامعة نغوين تراي)، إلى أنه في الواقع، كلما ظهرت معلومات عن التخطيط أو مشاريع البنية التحتية الكبيرة، يشهد السوق موجة من الاحتكار قصير الأجل للأراضي للاستفادة من فروقات الأسعار. وهذا لا يؤدي فقط إلى ارتفاع أسعار الأراضي بسرعة مقارنة بقيمتها الحقيقية، بل يزيد أيضًا من تكاليف إزالة الأراضي، مما يؤثر بشكل مباشر على كفاءة الاستثمار العام وتقدم المشاريع.

والأهم من ذلك، أنه إذا استمر السماح للمضاربة القائمة على معلومات التخطيط بالاستمرار، فسوف يتطور السوق تدريجياً إلى عقلية "الاستثمار بناءً على توقعات السياسات" بدلاً من الاستثمار بناءً على الاحتياجات الفعلية لاستخدام الأراضي والقيمة الحقيقية لاستغلالها. وهذا يضر بالتنمية المستدامة للاقتصاد .

وتوقع السيد هوي أن " تعديل قانون الأراضي، بما في ذلك تعديل حقوق مستخدمي الأراضي، سيساعد في الحد من هذا الوضع ".

ينبغي أن يستند التعويض إلى أسعار الأراضي في وقت الإعلان عن التخطيط.

إذا استمر السماح بالمضاربة القائمة على معلومات التخطيط، فسيتطور في السوق تدريجياً عقلية "الاستثمار بناءً على توقعات السياسات" بدلاً من الاستثمار بناءً على الاحتياجات الفعلية لاستخدام الأراضي والقيمة الحقيقية لاستغلالها. وهذا يضر بالتنمية الاقتصادية المستقرة.

السيد نغوين كوانغ هوي - الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصارف (جامعة نغوين تراي)

وفي معرض تعليقهم على التعديلات المقترحة على قانون الأراضي، يعتقد الخبراء أنه في سياق دخول سوق العقارات مرحلة إعادة هيكلة نحو مزيد من الشفافية والتنمية المستدامة، فإن التعديلات المخطط لها على قانون الأراضي، وخاصة المحتوى المتعلق بالسيطرة على معاملات الأراضي خلال فترة انتظار الاستحواذ على الأراضي للحد من "الشراء والبيع تحسباً للتعويض"، تُظهر جهداً جديراً بالثناء من جانب وكالة الإدارة في تحسين الإطار المؤسسي والحد من تشوهات السوق.

ومع ذلك، وفقًا للسيد نغوين كوانغ هوي، للحد من التكهنات "التي تتوقع التعويض"، يجب أن يركز النهج على التحكم في الفوائد الناشئة بعد الإعلان عن الاستحواذ على الأرض، بدلاً من حظر المعاملات بشكل مطلق.

أولًا، من الضروري تحديد "إطار زمني قانوني" واضح يبدأ من تاريخ الإخطار الرسمي بالاستحواذ على الأرض أو الإعلان عن التخطيط. بعد انقضاء هذه المدة، يمكن إتمام المعاملات، ولكن يجب تحديد الحق في الحصول على التعويض أو الدعم أو سياسات إعادة التوطين وفقًا لمستخدم الأرض الأصلي. يضمن هذا النهج الحفاظ على شفافية السوق والحد من الحوافز المضاربية قصيرة الأجل.

علاوة على ذلك، تُعدّ شفافية المعلومات أمرًا بالغ الأهمية. فعندما لا تكون معلومات التخطيط متاحة للجمهور بشكل منتظم، غالبًا ما تنشأ تفاوتات في الوصول إلى المعلومات، مما يمنح فئة معينة من المضاربين ميزة على السوق. لذا، من الضروري تشجيع رقمنة بيانات الأراضي، ونشر معلومات التخطيط علنًا في الوقت الفعلي، وضمان حصول المواطنين على المعلومات على قدم المساواة.

إلى جانب الأدوات الإدارية، ينبغي إجراء المزيد من البحوث حول الأدوات المالية، مثل فرض ضرائب مرتفعة على المعاملات قصيرة الأجل، أو القيمة المضافة الناتجة عن تغييرات في التخطيط. يُعدّ هذا حلاً مرناً ولكنه فعال على المدى الطويل، ويتماشى أيضاً مع توجهات الحوكمة الحديثة في العديد من الدول.

مع ذلك، يرى السيد هوي أن تدابير الرقابة يجب أن تُصمَّم بشكل متناغم، لأن حق نقل ملكية الأرض يبقى حقًا مشروعًا من حقوق الملكية العامة. وينبغي أن يكون الهدف هو الحد من استغلال السياسات لتحقيق مكاسب شخصية، لا تعطيل المعاملات المدنية المشروعة.

علاوة على ذلك، فإن الاقتراح القائل بأن أولئك الذين يحصلون على حقوق استخدام الأراضي عن طريق النقل أو الهبة أو المساهمة الرأسمالية لا يحق لهم إلا الحصول على التعويض والدعم وإعادة التوطين بما يتناسب مع أولئك الذين تم نزع ملكية أراضيهم سابقًا هو نهج معقول وقابل للتطبيق إلى حد كبير.

يتوقع الخبراء أن تعديل قانون الأراضي سيحد من المضاربة على الأراضي واحتكارها تحسباً للتعويض.

الجانب الإيجابي هو أن هذا المقترح يؤثر بشكل مباشر على حوافز المضاربة. فعندما تتوقف مزايا التعويض عن الزيادة مع إعادة بيع الأراضي خلال فترة ما قبل الاستصلاح، ستنخفض جاذبية "الشراء تحسباً للتعويض" بشكل ملحوظ.

ومع ذلك، لكي تكون السياسة فعالة بشكل كامل، فإنها تتطلب نظام بيانات أراضي مترابط، ولوائح واضحة بشأن المواعيد النهائية "لإنهاء الحقوق"، وزيادة الشفافية ومراقبة المعاملات غير العادية في المناطق التي يتم فيها إعداد الأراضي للاستحواذ.

وأكد السيد هوي قائلاً: " إذا تم تنفيذ هذا بشكل شامل، فلن يكون حلاً لمعالجة ظاهرة سوقية قصيرة الأجل فحسب، بل سيساهم أيضاً في بناء بيئة عقارية أكثر شفافية، والحد من المضاربة، وتوجيه موارد الأراضي نحو تنمية اقتصادية أكثر جوهرية واستدامة على المدى الطويل ".

اقترح أحد قادة شركات العقارات في هانوي، للحد من المضاربة على الأراضي تحسباً للتعويضات، أن يقتصر قانون الأراضي على التعويضات بناءً على الاستخدام الحالي للأرض وقت الإعلان عن المشروع، دون احتساب الزيادات غير الطبيعية في الأسعار بعد نشر معلومات المشروع. كما اقترح تقييد حقوق التعويض لمن يشترون الأراضي بعد الإعلان عن المشروع.

تشاو آن

المصدر: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html