خلق الشفافية وضمان الوصول إلى الأراضي

تُعدّ سياسة ضريبة الدخل الشخصي على أنشطة نقل الملكية العقارية موضوعًا مثيرًا للجدل دائمًا، إذ يجب أن تضمن إيرادات الميزانية مع تجنب تحميل المواطنين أعباءً مالية. ويُقال إن النظام الضريبي الحالي لا يزال يعاني من العديد من العيوب، مما يؤدي إلى تزوير قيم المعاملات، مما يُسبب خسائر ضريبية ويُشوّه السوق.

لا تزال أساليب فرض الضرائب تعاني من العديد من العيوب.

وبحسب وزارة المالية ، لكي تعكس السياسة الضريبية طبيعة المعاملات الاقتصادية بشكل صحيح، فإن تحديد الدخل الخاضع للضريبة من تحويلات العقارات يجب أن يعتمد على الصيغة: معدل الضريبة مضروبًا في الدخل الخاضع للضريبة، حيث يتم حساب الدخل الخاضع للضريبة من خلال سعر البيع مطروحًا منه إجمالي التكاليف ذات الصلة.

ترى وزارة المالية ضرورة دراسة إمكانية تنظيم ضريبة الدخل الشخصي على نقل ملكية العقارات وحقوق استخدام الأراضي بمعدل ضريبي قدره 20%، وذلك لمواءمتها مع معدل ضريبة دخل الشركات على نقل ملكية العقارات. إلا أن تطبيق هذه الطريقة يتطلب شرطين أساسيين: قاعدة بيانات لسجل معاملات الأراضي تعكس القيمة الفعلية، ولوائح واضحة للنفقات القابلة للخصم وشروط الإثبات، بالإضافة إلى سعر تكلفة العقار المنقول.

تكمن المشكلة في أنه على الرغم من امتلاك مصلحة الضرائب لبيانات تاريخية عن المعاملات منذ عام ٢٠١٨، إلا أن سعر التحويل المسجل في العقد لا يعكس القيمة الفعلية. ولا يزال من الصعب مراقبة مدى صدق إقرارات المشترين والبائعين. وفي الوقت نفسه، ليس من السهل جمع المستندات اللازمة لإثبات تكاليف التحويل وتكاليف رأس المال.

يمكن تسجيل التكاليف التي يسهل تحديدها، مثل تكاليف الشراء والبناء والإصلاح، ولكن يصعب إثبات نفقات مثل رسوم الوساطة والفوائد وتكاليف التعويضات. وهذا يُشكّل عائقًا كبيرًا في حساب الربح الفعلي من معاملات العقارات. خاصةً في الحالات التي تم فيها شراء العقارات منذ زمن طويل، أو توريثها، أو إهداؤها، يكاد يكون من المستحيل تحديد التكلفة الأولية.

في معرض حديثه عن هذه القضية، قال الخبير الاقتصادي نجوين تري هيو إن أحد أسباب اختلال سوق العقارات الفيتنامية هو التطبيق غير الفعال لضريبة العقارات. حاليًا، تشمل الضرائب العقارية بشكل رئيسي ضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية، وضريبة الدخل الشخصي على التحويلات، ورسوم التسجيل. في الوقت نفسه، تُطبق العديد من الدول المتقدمة، مثل الولايات المتحدة الأمريكية واليابان وكوريا الجنوبية، ضريبة عقارية سنوية على قيمة العقارات، مما يُسهم في تنظيم السوق وتوفير مصدر دخل مستدام لميزانية الدولة.

أدى غياب نظام ضريبي عقاري معقول إلى المضاربة والاكتناز، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل يفوق قدرة ذوي الاحتياجات الحقيقية. فبدون ضغوط ضريبية، يميل العديد من المستثمرين إلى "الاكتناز" بدلاً من استثمارها في المعاملات أو استغلالها. وهذا يُقلل العرض، ويرفع الأسعار، ويخلق سوقًا غير مزدهرة. في الوقت نفسه، تُحرم الدولة من مصادر دخل مهمة، بينما لا تزال تعتمد بشكل كبير على ضريبة دخل الشركات وضريبة القيمة المضافة.

لذلك، يرى السيد نجوين تري هيو أن إصلاح سياسة ضريبة العقارات ضروري للحد من المضاربة. ومن الحلول المطروحة فرض ضريبة تصاعدية على العقارات الثانية أو أكثر. فهذه الطريقة تُسيطر على ظاهرة الاكتناز العقاري ولا تؤثر على مشتري المنازل. إضافةً إلى ذلك، ينبغي وضع سياسة إعفاء وتخفيض ضريبي للمساكن الاجتماعية ومساكن ذوي الدخل المحدود لضمان حصول الفئات الضعيفة على السكن؛ وفي الوقت نفسه، ينبغي توزيع تحصيل الضرائب على السلطات المحلية، مما يُسهم في توفير موارد مالية لتطوير البنية التحتية والخدمات العامة في المناطق الحضرية.

تعزيز الإدارة وربط البيانات الضريبية

وفي تحليله للعيوب في سياسة ضريبة الدخل الشخصي الحالية، أشار الخبير فان هوو نغي، نائب مدير معهد المصارف والمالية (جامعة الاقتصاد الوطني)، إلى أن هناك حاليا طريقتين لحساب الضريبة: الطريقة الأولى هي ضريبة بنسبة 2% على إجمالي قيمة الصفقة، والطريقة الثانية هي ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع.

الطريقة الأولى، رغم بساطتها، تُنشئ ثغرة قانونية كبيرة، إذ يُعلن الكثيرون عمدًا عن أسعار أقل من السعر الفعلي لخفض الضرائب. هذا لا يُسبب خسائر في الميزانية فحسب، بل يُقلل أيضًا من شفافية السوق.

في المقابل، فإن الطريقة الثانية، أي تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر البيع والشراء، تعكس الربح الفعلي بشكل أكثر دقة، ولكنها تواجه صعوبة في تحديد سعر التكلفة، وخاصة بالنسبة للمعاملات التي تمت منذ سنوات عديدة.

للتغلب على هذا الوضع، اقترح السيد فان هو نغي تشديد إدارة إقرارات الأسعار، والتأكد من تسجيل قيمة الصفقة بشكل صحيح. فإذا تعمد المشتري تسجيل سعر منخفض لتجنب الضريبة، فسيواجه صعوبة في إعادة البيع، لأن سعر الشراء المسجل في المستندات منخفض جدًا، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الضريبة المستحقة في الصفقة التالية. بالإضافة إلى ذلك، ينبغي فرض عقوبات صارمة على حالات الإقرارات الكاذبة لقيمة الصفقة لتعزيز الشفافية في السوق.

ومن الحلول المهمة الأخرى تنفيذ ربط البيانات بين وكالات التوثيق والضرائب وإدارة الأراضي من أجل التحكم بشكل أفضل في قيم المعاملات.

وفقاً للسيد نغي، في حال وجود نظام بيانات شفاف، يُمكن للدولة مقارنة أسعار السوق للكشف عن حالات انخفاض الإقرارات الضريبية عن الواقع. وفي الوقت نفسه، من الضروري دراسة اللوائح القانونية واستكمالها لتحديد النفقات المعقولة عند حساب الدخل الخاضع للضريبة، مما يُجنّب دافعي الضرائب صعوبة إثبات النفقات الفعلية.

بشكل عام، يجب أن يضمن إصلاح ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات هدفين: زيادة الشفافية، وتجنب الخسائر الضريبية، وتهيئة الظروف اللازمة لنمو مستقر للسوق. بناءً على ذلك، يجب إجراء تعديلات لضمان أن تعكس الضرائب الأرباح الفعلية، مما يحد من ظاهرة "السعرين" في معاملات العقارات.

مع ذلك، يجب أن يتضمن التنفيذ خطة عمل واضحة، وتجنب أي اضطرابات مفاجئة، وضمان حقوق الراغبين في شراء مساكن. فإصلاح ضريبة العقارات ليس مسألة مالية فحسب، بل يرتبط أيضًا بالتنمية المستدامة للسوق.

إذا طُبّقت ضريبة الدخل الشخصي بشكل صحيح، فإنها ستساهم في الحد من المضاربة، واستقرار أسعار العقارات، وتوفير مصدر دخل ثابت للموازنة، بدلاً من الاعتماد المفرط على ضرائب أخرى. والأهم من ذلك، يجب أن تُدمج السياسة الضريبية في منظومة إدارة متزامنة، بدءًا من مراقبة إعلانات الأسعار، والتحقق من المعاملات، وصولًا إلى بناء قاعدة بيانات شفافة، لضمان العدالة للمشترين والبائعين والدولة.

المصدر: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html