كيف ارتفعت أسعار المساكن إلى هذا الحد الذي دفع رئيس الوزراء إلى التساؤل: "من لديه المال للشراء؟"

(دان تري) - شهدت أسعار المساكن في هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعًا سريعًا في الآونة الأخيرة، حتى أنها تجاوزت 100 مليون دونج للمتر المربع. ويشير العديد من الخبراء إلى أن شراء شقة يستغرق 26 عامًا من العمل.

تحديات ارتفاع الأسعار والفجوات الكبيرة في الدخل

في اجتماع عُقد بعد ظهر يوم 22 سبتمبر، أصدر رئيس الوزراء فام مينه تشينه العديد من التوجيهات المهمة المتعلقة بسوق العقارات. وتطرق رئيس الوزراء تحديدًا إلى عدد الأشخاص الذين يحتاجون إلى منازل ولا يستطيعون شرائها بسبب ارتفاع الأسعار؛ فمن يملك المال لشراء شقق يزيد سعر المتر المربع فيها عن 70 مليون أو 100 مليون دونج فيتنامي؟ وطالب رئيس الوزراء بتطبيق حلول لخفض أسعار العقارات وزيادة العرض بما يلبي احتياجات العرض والطلب.

يُعدّ الارتفاع المستمر في أسعار الشقق في الآونة الأخيرة قضيةً "ساخنة" تحظى باهتمام الناس. وقد أشار العديد من وحدات أبحاث السوق والخبراء إلى هذه القضية باستمرار، ووجّهوا تحذيراتٍ بشأنها.

ذكر تقرير موقع Batdongsan.com.vn لشهر أغسطس أن متوسط ​​أسعار بيع العقارات (على مستوى البلاد عمومًا) حافظ على اتجاه تصاعدي في معظم أنواع العقارات خلال العامين الماضيين، وكانت الأراضي هي الأكثر ارتفاعًا (بنسبة 44%) مقارنةً بالربع الأول من عام 2024، والشقق بنسبة 42%. وشهدت أنواع أخرى، بما في ذلك المنازل الخاصة وأراضي المشاريع والمنازل متعددة الطوابق، ارتفاعًا بنسبة 28% و14% و1% على التوالي خلال الفترة نفسها.

ارتفعت أسعار العقارات في العديد من الأنواع خلال 8 أشهر (المصدر: Batdongsan.com.vn)

وقال السيد نجوين كوك آنه - نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn - إن حقيقة أن أسعار البيع تستمر في الارتفاع هي نتيجة للنمو القوي في المعروض النقدي من خلال السياسات النقدية المرنة التي تهدف إلى تحقيق نمو اقتصادي مرتفع؛ وندرة العرض الأولي لفترات طويلة، وخاصة في المدن الكبرى، إلى جانب ثقة المستثمرين في إمكانية ارتفاع الأسعار في المستقبل.

في الوقت نفسه، أشار إلى تحدي توفير السكن لذوى الدخل المحدود والمتوسط. وقد يستمر هذا الوضع إذا لم تُحل العوائق القانونية ونقص المعروض بشكل كامل.

في غضون ذلك، أشار الخبير كان فان لوك، في ندوة عُقدت مؤخرًا، إلى أن الموظف الحكومي في فيتنام يحتاج إلى 26 عامًا من العمل المتواصل ليتمكن من شراء شقة. ويعكس هذا الفارق حقيقة أن أسعار العقارات ترتفع بوتيرة أسرع بكثير من الدخل، مما يخلق فجوة كبيرة مقارنةً بالمتوسط ​​العالمي (15 عامًا).

أكد السيد لوك أن المشكلة تكمن في اتساع الفجوة يومًا بعد يوم، وعدم قدرة نمو الدخل على مواكبة ارتفاع أسعار المساكن. لذلك، يرى الخبراء ضرورة ضبط أسعار العقارات.

يحتاج الإنسان إلى 26 عامًا لشراء شقة (المصدر: شارك الدكتور كان فان لوك).

أسعار الشقق في المدن الكبرى ترتفع بشكل كبير.

وفقًا لاستطلاع أجرته صحيفة دان تري ، فُتح مؤخرًا العديد من مشاريع الشقق في هانوي للبيع. ومع ذلك، تتركز الأسعار الحالية في الشريحة الراقية.

على وجه التحديد، يبلغ سعر افتتاح مشروع في حي داي مو (هانوي) ما بين 80 و120 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي حي تو ليم، يبلغ سعر افتتاح مشروع شقق سكنية يقع في شارع لي كوانغ داو حوالي 130 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة).

من المتوقع أيضًا أن تتجاوز تكلفة مشروع في منطقة فيت هونغ 120 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. والجدير بالذكر أن تكلفة مشروع في منطقة كاو جياي ستبدأ من 150 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما يُطرح مشروع جديد في منطقة شوان دينه للبيع بسعر 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

قال الخبير لي دينه تشونغ إن متوسط ​​أسعار الشقق في هانوي يتراوح بين 70 و80 مليون دونج للمتر المربع. كما شهد السوق ظهور العديد من المشاريع الفاخرة ذات العلامات التجارية المرموقة بأسعار تتجاوز 100 مليون دونج للمتر المربع.

وبحسب قوله، غالبًا ما تقع هذه المشاريع في مواقع مميزة بوسط هانوي. ويعتزم مطور المشروع البيع لعملاء ذوي دخل مرتفع، وليس لغالبية العملاء. ومع ذلك، لن تكون سيولة المنتجات التي تزيد عن 150 مليون دونج/متر مربع عالية، نظرًا لحرصهم على اختيار العملاء بعناية.

قال إن سوق الشقق تحديدًا، وسوق العقارات عمومًا، يشهدان تباطؤًا. ولذلك، تعاني منتجات الشقق الفاخرة والفاخرة من شحّ السيولة.

فيما يتعلق بإمكانية ارتفاع أسعار الشقق الفاخرة والعلامات التجارية، قال السيد تشونغ إن معظمها حاليًا منتجات أولية، لذا حدد المستثمرون أسعارًا مرتفعة. لذلك، سيستغرق الأمر وقتًا أطول لزيادة الأسعار. إضافةً إلى ذلك، فإن تكاليف مدخلات المشروع مرتفعة جدًا حاليًا، وسير التنفيذ بطيء. في الوقت نفسه، استثمر مطورو المشروع بشكل أكبر في المنتج، لذا يتوقعون هامش ربح مرتفعًا.

على غرار هانوي، سجل سوق العقارات في مدينة هوشي منه، وخاصة قطاع الشقق، ارتفاعاً سريعاً في الأسعار في الآونة الأخيرة.

في الواقع، شهدت أسعار الشقق الجديدة في مدينة هو تشي منه ارتفاعًا مستمرًا مؤخرًا، وخاصةً أسعار المنتجات الأولية. استقر السعر عند مستوى مرتفع يتراوح بين 100 و200 مليون دونج للمتر المربع، وهو سعر قريب من سعر المنازل المتجاورة.

في منطقة الحي الثاني القديمة، عند تقاطع شارع آن فو، بدأ مستثمر أجنبي المرحلة الثالثة من مشروع ناطحات السحاب، حيث طرح شققًا سكنيةً في السوق بأسعار تتراوح بين 130 و220 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وعلى طول الطريق الموازي لطريق مدينة هو تشي منه السريع - لونغ ثانه، يبلغ متوسط ​​سعر مشروع مُعاد تشغيله حوالي 120 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي المناطق المجاورة، تبدأ أسعار الشقق في المنطقة الحضرية التي تزيد مساحتها عن 117 هكتارًا من 160 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، يُشير إلى أن متوسط ​​سعر الشقق في المدينة سيرتفع إلى 90 مليون دونج/متر مربع بحلول عام 2024. ومنذ عام 2020 وحتى الآن، تراوح معدل ارتفاع أسعار المساكن في المدينة بين 15% و20% سنويًا.

في تحديثٍ للأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، صرّح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، بأنّ متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية في مدينة هو تشي منه (الحي القديم) ارتفع بنسبة 12-18% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، حيث بلغ أعلى سعر للمتر المربع في بعض المشاريع 493 مليون دونج فيتنامي. وفي بينه دونغ (الحي القديم)، ارتفع متوسط ​​السعر أيضًا بنسبة 8-10% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

سعر بيع الشقق في مدينة هوشي منه (القديمة) والمناطق المجاورة (المصدر: DKRA).

أسباب ارتفاع أسعار الشقق

قام العديد من الخبراء مؤخرًا بتحليل سبب ارتفاع أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه. أولًا، مشكلة انخفاض العرض. أفاد تقرير صادر عن شركة CBRE فيتنام بأنه على الرغم من تضاعف عرض الشقق في مدينة هو تشي منه (القديمة) في الربع الثاني مقارنةً بالربع السابق، إلا أنه ظلّ أقل بنسبة 16% خلال الأشهر الستة الأولى من العام مقارنة بالفترة نفسها. كما سجّل هذا القسم أدنى عرض للشقق خلال ستة أشهر منذ عقد في مدينة هو تشي منه.

وتوافق خبراء من سافيلز فيتنام مع هذا الرأي، إذ أشاروا إلى أن مدينة هو تشي منه واجهت أيضًا نقصًا في المعروض خلال السنوات الأخيرة. وحددت المدينة هدفًا لبناء حوالي 235 ألف منزل جديد خلال الفترة 2021-2025، لكنها لم تحقق سوى 24% من هذا الهدف، وما زال ينقصها 179 ألف وحدة سكنية. وقد اتسعت الفجوة بين العرض والطلب بسبب مشاكل تتعلق بشرعية المشاريع.

سبب آخر هو اختلال توازن العرض في السوق. صرّح السيد لي هوانغ تشاو بأنه في النصف الأول من هذا العام، لم يكن لدى مدينة هو تشي منه سوى أربعة مشاريع سكنية تجارية تضم أكثر من 3300 شقة فاخرة مؤهلة لحشد التمويل. يفتقر السوق إلى شقق متوسطة وأخرى بأسعار معقولة، وهو وضع مستمر منذ سنوات عديدة.

في السابق، من عام ٢٠٢١ إلى الآن، لم يعد عرض مشاريع الإسكان الجديدة في مدينة هو تشي منه يتضمن مساكن تجارية بأسعار معقولة، بأسعار تقل عن ٣٠ مليون دونج للمتر المربع، وهناك نقص حاد في المساكن الاجتماعية. في المقابل، ظل قطاع الإسكان الفاخر مهيمنًا بشكل مستمر، من عام ٢٠٢٠ إلى عام ٢٠٢٣، حيث شكّل حوالي ٧٠٪ من إجمالي العرض.

وحذر من أن سوق الإسكان في مدينة هو تشي منه سيظل يعاني على المدى القصير من نقص في المعروض، لا سيما في الفئات المتوسطة والمعقولة. وستستمر أسعار المساكن في الارتفاع، متجاوزةً القدرة المالية لغالبية سكان الحضر.

وتوافقها الرأي، السيدة ترانج بوي، المديرة العامة لشركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام، التي أقرت بأن المعروض في السوق يتركز بشكل متزايد في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية. ولا يوجد أي معروض جديد في المنطقة المركزية، إذ يقود السوق مطورو العقارات التقليديون. ويعكس ارتفاع أسعار البيع الأولية نقص المعروض في قطاعي العقارات متوسطة التكلفة والرخيصة.

تتوقع السيدة ترانج أن يكون العام المقبل نقطة انطلاق لدورة انتعاش جديدة، لكنها ستكون بطيئة وانتقائية ومتباينة للغاية. يتمثل التحدي الذي يواجه سوق مدينة هو تشي منه في أن متوسط ​​سعر البيع الأولي لا يزال مرتفعًا جدًا مقارنةً بمتوسط ​​الدخل، إذ يستغرق شراء منزل أكثر من 20 عامًا.

ستستمر الأسعار في الارتفاع بنسبة 5-10% سنويًا، حسب المنطقة، مع زيادة تدريجية وفقًا لجودة المنتج، دون زيادة واسعة النطاق. قد يزيد العرض بنسبة 25-30% سنويًا بدءًا من هذا العام، ولكنه لا يزال أقل من ذروته في عام 2022. سيرحب السوق بالعروض الجديدة مع وجود قيود قانونية.

من الأسباب الأخرى لارتفاع أسعار الشقق الضغط على تكاليف المدخلات، وخاصةً تكاليف الأراضي، ورسوم الانتفاع، وتكاليف البناء. تُشكل هذه التكاليف جزءًا كبيرًا من إجمالي تكاليف الاستثمار في المشاريع. ويرى الخبراء أن استقرار أسعار العقارات لن يتحقق إلا بضبط تكاليف المدخلات عند مستوى معقول.

صرحت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لشركة سافيلز هانوي، بأن هانوي تُطبّق بشكل متزامن العديد من الحلول للإصلاح المؤسسي، وتطوير البنية التحتية، ومشاريع الإسكان التجريبية. والجدير بالذكر أن العديد من المشاريع قيد الدراسة للتنفيذ في مناطق خارج نطاق 3-3.5. وعند اكتمال الإجراءات وطرح المنتجات في السوق، سيكون لذلك أثر إيجابي على مستوى الأسعار.

ومع ذلك، ثمة عامل مهم يتمثل في أن تكاليف استخدام الأراضي تُشكل حاليًا نسبة كبيرة من إجمالي التكلفة. وإذا حُسبت هذه التكلفة بشكل معقول، بما يضمن انسجام المصالح بين الدولة والشركات، يُمكن خفض أسعار المساكن إلى مستوى يتناسب مع قدرة الأفراد على الدفع. وفي الوقت نفسه، تُعد آليات التفضيل الضريبي والائتماني والأراضي لقطاع الإسكان الميسور ضرورية أيضًا لتعزيز تطوير هذا النوع من المنتجات.

• دانتري.كوم.فن
• المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm