لا تزال التحديات قائمة

لا يزال التحدي قائما

الربع الرابع من عام 2023 هو الوقت الذي سجل فيه سوق الإسكان في هانوي أدنى عدد من المعروض الجديد في السنوات العشر الماضية، سواء في قطاعات المباني المنخفضة الارتفاع والشقق.

بالنسبة لقطاع الشقق، يُظهر تقرير سوق سافيلز فيتنام أنه في الربع الرابع من عام 2023، زاد العرض بنسبة 52% على أساس ربع سنوي ولكنه انخفض بنسبة 1% على أساس سنوي إلى 2,876 وحدة. وصل العرض الأساسي إلى 11,911 وحدة، بانخفاض 40% على أساس ربع سنوي و41% على أساس سنوي. ومع ذلك، لم يصل العرض الجديد المسجل في الربع إلا إلى 10,403 وحدات، ومثلت الفئة ب 84% من العرض. بالنسبة لقطاع المباني منخفضة الارتفاع، في عام 2023، بلغ إجمالي العرض الجديد 272 وحدة، بانخفاض 82% على أساس سنوي. بلغ العرض الجديد 87 وحدة، بما في ذلك 58 وحدة من مشروع Solasta Mansion الجديد في ها دونج و29 وحدة من مشروع An Lac Green Symphony الحالي في هواي دوك. وصل العرض الأساسي إلى 710 وحدات من 16 مشروعًا، بانخفاض 2% على أساس ربع سنوي و23% على أساس سنوي. تُعد المنازل المتجاورة المنتج الرئيسي بحصة سوقية تبلغ 44%.

لا يزال النطاق السعري المشترك لكلا القطاعين مرتفعًا. ومن بين هذه الوحدات، تُمثل الشقق التي تتراوح أسعارها بين 51 و70 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع 63% من المعروض الجديد، بزيادة قدرها 24% على أساس سنوي. وتُمثل الشقق في هذا النطاق السعري 49% من الوحدات المباعة، بزيادة قدرها 21% على أساس سنوي. وتُمثل الشقق التي تزيد أسعارها عن 4 مليارات دونج فيتنامي 42% من الوحدات المباعة في عام 2023، بزيادة عن 3% في عام 2019. وتُمثل الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و4 مليارات دونج فيتنامي 55% من حصة السوق. بينما تُمثل 3% فقط من الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونج فيتنامي.

بسبب العرض المحدود، تستمر أسعار البيع الأولية المتوسطة في السوق في الارتفاع (الصورة: الشبكة الاجتماعية)

بالإضافة إلى ذلك، ورغم أن معظم المطورين لم يغيروا أسعارهم، إلا أن ارتفاع أسعار المباني منخفضة الارتفاع أدى إلى ارتفاع الأسعار الأولية. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الفلل الأولية بنسبة 55% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 160 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأراضي، ويعود ذلك أساسًا إلى انخفاض أسعار المعروض في مي لينه المباعة في الربع الثالث من عام 2023. وارتفعت أسعار المنازل المتجاورة بنسبة 3% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 194 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأراضي. كما ارتفعت أسعار المتاجر بنسبة 3% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 328 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأراضي.

وفقاً للسيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي: "يستمر قطاع الإسكان في النمو في أسعاره بفضل ارتفاع تكاليف الأراضي والبناء، وتطوير البنية التحتية، وتحسين الجودة. ولا يزال العرض المحدود في السوق مستمراً، مما يؤدي إلى استمرار ارتفاع متوسط ​​سعر البيع الأولي في السوق ككل".

بلغ عدد الشقق المباعة في الربع الرابع من عام 2023، 3,045 شقة، بزيادة قدرها 45% على أساس ربع سنوي و5% على أساس سنوي. وبلغ معدل الاستيعاب للوحدات الجديدة 46%. في الوقت نفسه، سجل قطاع المباني منخفضة الارتفاع أدنى حجم معاملات منذ سنوات عديدة. وانخفض عدد المعاملات في الربع الرابع من عام 2023 بنسبة 37% على أساس ربع سنوي و67% على أساس سنوي. وبلغ معدل الاستيعاب 9% فقط، بانخفاض قدره 5 نقاط مئوية على أساس ربع سنوي و12 نقطة مئوية على أساس سنوي. وفي عام 2023، بِيعَت 359 وحدة فقط، وهو أدنى مستوى منذ عام 2014. وانخفض إجمالي معاملات المباني منخفضة الارتفاع بنسبة 76% على أساس سنوي، وبلغ معدل الاستيعاب 36% فقط في عام 2023، بانخفاض قدره 31 نقطة مئوية على أساس سنوي.

في ظل انخفاض معدل الامتصاص، حللت السيدة هانغ الوضع قائلةً: "لا تزال هناك مخاوف لدى المشترين. في الواقع، فإن عدد الشقق المباعة في الربع الثاني من عام 2023 يتركز في الغالب في مشاريع يتمتع فيها المستثمر بسمعة طيبة، ويتمتع بضمانات قانونية، وقد أوفى بالتزاماته المالية. لذلك، ورغم الدعم الذي توفره أسعار فائدة القروض المصرفية لتلبية احتياجات السكن الحقيقية، إلا أن لدى المشترين بعض المخاوف بشأن العوامل القانونية. علاوة على ذلك، تشعر البنوك بالقلق أيضًا إزاء عدم وفاء المستثمر بالتزاماته القانونية تجاه المشروع لإتمام إجراءات القرض. وهذا يؤثر بشكل غير ملحوظ على قرار المشترين وعدد المنازل المباعة، ويفسر حقيقة أن معدل الامتصاص لا يزال منخفضًا على الرغم من انخفاض أسعار فائدة القروض."

ما هي الفرص المتاحة لمشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية؟

وفقًا للسيدة هانغ، في ظل محدودية العرض وارتفاع أسعار العقارات الأولية، قد تكمن فرصة ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية في السوق الثانوية. يتميز السوق الثانوي بإمكانية الشراء بخيارات متعددة، تناسب القدرة على تحمل التكاليف وضمانات قانونية أكثر. على سبيل المثال، سعر المتر المربع من الأرض للفلل الثانوية أقل بنسبة 7% من متوسط ​​السعر الأولي، ومنازل التاون هاوس الثانوية أقل بنسبة 24% من المنتجات الأولية، ومنازل التاون هاوس التجارية الثانوية أقل بنسبة 40% من المنتجات الأولية في السوق.

السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات، سافيلز هانوي

في الوقت نفسه، يمكن لمشتري المنازل توقع زيادة في المعروض من خلال تطوير البنية التحتية. ستُوسّع مشاريع الاستثمار في البنية التحتية، مثل الطرق الدائرية 3 و5 و4، سوق الإسكان في هانوي، بهدف تقليل تركيز الطلب على المناطق الداخلية والمركزية. كما سيعزز تطوير البنية التحتية الطلب على المساكن في المقاطعات والمناطق المجاورة بأسعار معقولة وفرص استثمارية أكبر.

أشار تقرير سافيلز أيضًا إلى أن هذه نقطة إيجابية للعرض، حيث ستساهم منتجات الإسكان في المناطق غير المركزية والمقاطعات المجاورة بشكل متزايد في تلبية احتياجات هانوي السكنية. وبناءً على ذلك، سيستقبل السوق في عام 2024 12,100 شقة جديدة إضافية، مع وجود 87% من حصة السوق في مناطق هوانغ ماي ونام تو ليم وها دونغ. وستوفر هونغ ين وباك نينه حوالي 203,000 شقة بين عامي 2024 و2026. وبحلول عام 2026، من المتوقع أن يضم قطاع المباني منخفضة الارتفاع 14,000 شقة جديدة من 37 مشروعًا. وستوفر مشاريع كبيرة مثل فينهومز كو لوا أو فينهومز وندر بارك إمدادات جديدة من المباني منخفضة الارتفاع للسوق.

علاوة على ذلك، من المتوقع أن يُحدث إقرار قانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الأراضي مؤخرًا، تأثيرًا إيجابيًا على السوق. وصرحت السيدة هانغ قائلةً: "إنّ اللوائح التي تُلزم المستثمرين بالوفاء بالتزاماتهم المالية قبل طرح المنتجات المستقبلية تُعدّ من العناصر التي تُعزز ثقة المشترين. لذلك، يُمكننا الاعتقاد بأنه في عامي 2024 و2025 وما يليه، ستتعزز ثقة السوق بشكل أكبر، وسيُقدّم مستثمرون ذوو سمعة طيبة وخبرة مالية حقيقية المنتجات، مما سيُعزز توازن السوق وتنوع منتجاته".

نام آنه

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html