كشف النقاب عن قصة الإسكان بأسعار معقولة

كما كان مقررا، طلبت مني صحيفة الاستثمار مرة أخرى أن أكتب مقالا حول موضوع "الإسكان بأسعار معقولة".

السيد نجوين هوانج نام، المدير العام لشركة جي هوم، خبير الإسكان الاجتماعي

1.

لكي أكون صادقا، على الرغم من أنني شاركت في العديد من المقابلات التلفزيونية حول هذه القصة وكتبت أيضًا العديد من المقالات حول الإسكان في العام الماضي، إلا أنني عندما يتم ذكر موضوع "الإسكان بأسعار معقولة" أجد الأمر صعبًا.

من الصعب ليس فقط لأن هذه القصة تم تحليلها وتشريحها من قبل العديد من الخبراء والباحثين، وما إذا كان بإمكاني كتابة أي شيء أفضل أم لا، ولكن أيضًا لأنه في الممارسة العملية، فإن العمل كمستشار لتطوير المشاريع، ووسيط، وحتى في بعض الجوانب، دور المستثمر، ولكن في الواقع جعل "الإسكان بأسعار معقولة" له الكثير من العقبات.

إن الإمكانات المالية شيء وتحدد إلى حد كبير نجاح مشروع الاستثمار العقاري، ولكن قصة بناء استراتيجية تسعير "معقولة" حقًا لغالبية الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية وفقًا للواقع الحالي تشكل تحديًا كبيرًا لأي عمل تجاري.

إن امتلاك قطعة أرض واسعة كافية ليس إلا شرطًا ضروريًا لتنفيذ أي مشروع (ناهيك عن كون مشروع الإسكان مكلفًا أو رخيصًا)، أما الشرط الكافي فهو سلسلة طويلة من الإجراءات التي قد تستغرق عدة سنوات. هذا لا يأخذ في الاعتبار حتى ما إذا كانت الأرض قيد التخطيط ومؤهلة لتحويل الاستخدام (في الحالات التي لا تكون فيها أرضًا غير زراعية ).

يُظهر هذا أن العملية طويلة جدًا، وأن تكاليف مستلزمات المشروع غالبًا ما تكون مرتفعة للغاية. ومع عملية الموافقة على المشاريع المطولة حاليًا، غالبًا ما تكون تكاليف مستلزمات المشروع مرتفعة جدًا، وعادةً ما تكون تكلفة الأرض هي الأعلى. ناهيك عن أهمية هذا الأمر عندما تضطر معظم الشركات إلى استخدام الرافعة المالية.

لنفترض أنك مضطر لاقتراض 300 مليار دونج لشراء قطعة أرض لتنفيذ مشروع. وبالتالي، مقابل كل سنة تأخير في إتمام إجراءات المشروع، تخسر الشركة 10% من تكلفة فائدة القرض، أي 30 مليار دونج. ولضمان كفاءة الاستثمار، تضطر الشركة إلى إضافة هذه التكلفة إلى سعر البيع، مما يجعل من المستحيل خفض سعر البيع.

هذا هو الحال مع "الإسكان الميسور التكلفة" العادي، أما في قصة الإسكان الاجتماعي فالأمر أصعب بكثير عندما تبدو الإجراءات وسياسات الاستثمار التفضيلية للمستثمرين وفقاً للقوانين الحالية السابقة "تفضيلية" ولكنها في الواقع ليست "تفضيلية" كما يتصور المستثمرون.

على سبيل المثال، تنص المادة 54 من البند 3 من قانون الإسكان لعام 2014 على وجوب حجز المستثمرين ما لا يقل عن 20% من مساحة السكن الاجتماعي في المشروع للإيجار، ولا يجوز بيعها إلا بعد 5 سنوات. في الواقع، يحق للمستثمرين في كل مشروع إسكان اجتماعي الحصول على ربح أقصى قدره 10% فقط، بينما يتعين عليهم حجز ما يصل إلى 20% من المساحة للإيجار، وبالتالي يكاد يكون الربح معدومًا.

ناهيك عن سلسلة من اللوائح الأخرى المتعلقة برسوم استخدام الأراضي التفضيلية للإسكان الاجتماعي، والتي تُلزم الشركات بالدفع مُقدمًا والخصم لاحقًا. في حال استغرقت إجراءات المشروع حوالي خمس سنوات، ستُصاب الشركات بالشلل تقريبًا.

2.

في الواقع، بعد إقرار قانون الإسكان (المعدل) رسمياً في نهاية العام الماضي، شعرت أنا وكثير من الزملاء في الصناعة بالارتياح لأن الوكالة التي صاغت القانون على الأقل اعترفت بالمشكلة وأدخلت تغييرات أكثر عملية على أحكام القانون.

وعلى وجه الخصوص، بدءاً من تحرير مواضيع مشتري المساكن وصولاً إلى التنظيم الذي ينص على أن مستثمري المشاريع سيكون لديهم سياسات تفضيلية عند تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، فقد أوضحت أيضاً العقبات الطويلة الأمد التي أعاقت تطوير هذا القطاع.

على سبيل المثال، وفقًا للمادة 85: الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي؛ وضريبة القيمة المضافة التفضيلية، وضريبة دخل الشركات...؛ والقروض ذات أسعار الفائدة التفضيلية؛ والدعم من اللجنة الشعبية الإقليمية لربط نظام البنية التحتية التقنية للمشروع بنظام البنية التحتية التقنية الإقليمي، وضمان تزامن البنية التحتية الاجتماعية داخل نطاق المشروع وخارجه؛

بالإضافة إلى ذلك، يحق للمستثمرين الحصول على ربح أقصى قدره 10٪ من إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء لمنطقة بناء المساكن الاجتماعية؛ يحق لهم الحصول على 20٪ كحد أقصى من إجمالي مساحة الأراضي السكنية للاستثمار في بناء مرافق الأعمال أو الخدمات أو التجارية أو الإسكان التجاري أو 20٪ من إجمالي مساحة الطابق السكني للأعمال والخدم والتجارة؛ يحق لهم المحاسبة المنفصلة والاستمتاع بجميع الأرباح لمنطقة المرافق التجارية أو الخدمية أو التجارية أو الإسكان التجاري؛ حوافز أخرى وفقًا لأحكام القانون (إن وجدت).

بالإضافة إلى التغييرات الجوهرية في قانون الإسكان (المعدل)، فإن قانون الأراضي (المعدل) الذي صدر بعد حوالي شهر غيّر أيضًا العديد من المحتويات لإزالة الصعوبات من أجل تقليل إجراءات الاستثمار "المعقدة" و"المتداخلة" و"المتشابكة" في العديد من القوانين المتخصصة.

وتعتبر هذه تغييرات رائدة ومتقبلة للغاية من قبل وكالة إدارة الدولة لخلق بيئة استثمارية أكثر انسجاما وشفافية ووضوحا.

على الأقل هذا من شأنه أن يساعد قادة الأعمال على تجنب التنقل من وكالة إلى أخرى للعثور على حل، ولكنهم لا يزالون غير قادرين على العثور على حل لأن مكان واحد قد يقوم بذلك بشكل صحيح، ولكن مكان آخر قد لا يزال يقوم بذلك بشكل خاطئ.

إذا حسبنا عملية "على مستوى البلدية، على مستوى المقاطعة"، و"على مستوى المقاطعة، على مستوى الوزارة"، و"على مستوى الوزارة، على مستوى رئيس الوزراء "... فإن متوسط ​​دورة الأسئلة والأجوبة، حسب تقديري، يستغرق أيضًا ما يصل إلى ثلاثة أشهر. وإذا أمكن اختصار هذه العملية، فسيؤدي ذلك أيضًا إلى خفض جزء كبير من تكلفة سعر المنزل المحسوب لكل متر مربع عند وصوله إلى الأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الفعلية.

مشروع إسكان اجتماعي في مقاطعة خانه هوا .

3.

بشكل عام، يُظهر الواقع أن نقص المساكن بأسعار معقولة ليس مشكلةً تقتصر على فيتنام فحسب، بل في العديد من دول العالم، بما فيها الدول المتقدمة. وحل مشكلة الإسكان، وخاصةً المساكن بأسعار معقولة، ليس حلاًّ سهلاً بين عشية وضحاها، بل يتطلب مساهمة جميع قطاعات المجتمع، وجهودًا مشتركة من القطاعين العام والخاص، والشعب.

وفي التقرير الذي قدمه رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه إلى الجمعية الوطنية في الجلسة الصباحية ليوم 20 مايو، الدورة السابعة، كانت هناك آراء تشير إلى أن الحكومة تقوم بتقييم الوضع وإيجاد حلول لاستقراره، وفي الوقت نفسه تطلب من الحكومة توجيه تفتيش شامل لتطور الإسكان الاجتماعي في الماضي، وتحديد الصعوبات والقصور والانتهاكات والسلبيات للتعامل معها بصرامة وفقًا لأحكام القانون.

أتفق مع التفتيش، لأن الآلية والسياسة تُشكلان تحديًا، لكنهما بالغتا الأهمية لتغيير الواقع الحالي غير الفعال. السؤال هو: ما الذي سنُفتّشه؟ وكيف سنُفتّش للوصول إلى حلٍّ وتحسينٍ معقولين، مع تجنّب خلق عقلية سلبية لجذب المستثمرين إلى هذا القطاع "الصعب".

حاليًا، وفقًا للبند 4، المادة 1 من المرسوم رقم 49/2021/ND-CP، يجب على مشاريع الإسكان التجاري التي يبلغ مقياس استخدام الأراضي فيها 2 هكتار أو أكثر في المناطق الحضرية الخاصة والنوع 1، أو 5 هكتارات أو أكثر في المناطق الحضرية من النوع 2 و3، تخصيص 20٪ من إجمالي مساحة الأرض لبناء المساكن الاجتماعية.

نظريًا، يجب أن يكون صندوق الأراضي هذا أرضًا نظيفة (مُهيأة)، حتى مع وجود بنية تحتية. في الواقع، لكل محافظة من أصل 63 محافظة/مدينة منطقة حضرية. فلماذا لا تزال العديد من المحافظات لم تُنفّذ أي مشاريع إسكان اجتماعي؟ أين تذهب أموال صندوق الأراضي هذا؟ لذا، هذه مسألة تحتاج إلى دراسة وتدقيق، بناءً على طلب اللجنة الاقتصادية في مجلس الأمة.

بالطبع، بالإضافة إلى ذلك، ذكرتُ في مقالات سابقة العديد من حالات الفقراء والمحتاجين الذين يواجهون صعوبة في الحصول على سكن اجتماعي بسبب مشاكل إجرائية. إن اللائحة الحالية التي تنص على أن "المسؤولين وموظفي الخدمة المدنية والعاملين في القطاع العام" هم فقط من بين الفئات العشر المؤهلة لشراء سكن اجتماعي، بينما يقتصر الأمر على العمال الذين وقعوا عقودًا ولم يُدرجوا بعد في كشوف رواتبهم، تُمثل قيدًا كبيرًا يجب فحصه وإزالته، وذلك لمعالجة وضع الفقراء المؤهلين لشراء سكن اجتماعي لكنهم ما زالوا ينتظرون بفارغ الصبر لمجرد عدم حصولهم على ختم محلي.

مسألة ما إذا كان الشخص الذي يتم شراؤه منخفض الدخل حقًا أم لا هي مسألة خلافية أيضًا. في الواقع، قد يكون الراتب الرئيسي للكثيرين "منخفضًا"، لكن "وظائفهم الجانبية" قد تكون مرتفعة جدًا، ونظام البيانات الحالي غير قادر على كشف ذلك.

4.

من الأمور التي أُقدّرها في المراجعة الأخيرة لمشاريع القانون هو تجاوب هيئة الصياغة، حيث استمعت باهتمام إلى آراء أعضاء السوق، بالإضافة إلى دراسة الواقع وتقييمه. وهذا جانب إيجابي، إذ لا يُمكننا المضي قدمًا في تسريع إزالة العقبات وحل الأسباب الجذرية للمشاكل التي تواجه السوق إلا من خلال دراسة معمقة لأوجه القصور الفعلية لدى كلا الجانبين.

ولذلك، آمل أيضاً أن ترتكز قصة التنفيذ والإشراف والتفتيش في المستقبل أيضاً على روح الانفتاح والتركيز وحل المشاكل الأساسية التي تواجه السوق.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html