«تطهير» المنتجات العقارية بالتدابير القانونية

توقع "التحول" في نهاية عام 2024

مع حلول عام 2024، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات تحولاً أقوى من مستواه المنخفض في عام 2023. ومع ذلك، لا تزال هناك صعوبات.

وفقًا لمعهد خدمات دات زانه للاقتصاد - المالية - العقارات (DXS - FERI)، في الربع الثاني من عام 2024، على الرغم من وجود العديد من الصعوبات والانتعاش غير المتكافئ في جميع القطاعات، فإن سوق العقارات الفيتنامي يتغلب على الفترة الأكثر صعوبة ويبدأ في تسجيل تحركات إيجابية.

حيث شهدت كافة أنواع العقارات تحسناً في العرض الجديد. لقد زاد العرض الجديد في قطاع العقارات السكنية ولكن ليس بشكل كبير، ويتأثر أيضًا بالعوامل الموضوعية. وبناء على ذلك، ارتفع العرض الجديد بنحو 8% مقارنة بنهاية عام 2023؛ العرض يأتي في المقام الأول من سلال جديدة من المشاريع القديمة.

بدأ سوق العقارات يتعافى تدريجيا.

يبلغ إجمالي العرض الأولي الوطني في الربع الثاني من عام 2024 حوالي 45200 منتج (يتم حساب إجمالي العرض على أساس المنتجات الفعلية التي يمكن طرحها في العمل، بما في ذلك المخزونات المتراكمة المتبقية، وعدد المنتجات المؤهلة للبيع المعروضة حديثًا للبيع).

وتتركز عروض المشاريع الجديدة بشكل رئيسي على الشرائح المتوسطة والعالية المستوى، مما يخلق نقصاً في منتجات الإسكان بأسعار معقولة، ويتسبب في فقدان السوق للسيولة المحلية، مع استمرار وجود فائض من السلع، في حين يظل النقص قائماً. يعد العرض الأولي في المنطقة الجنوبية هو الرائد في البلاد، ويتركز بشكل رئيسي في مدينة هوشي منه وبينه دونج ولونج آن مع ما يزيد عن 22 ألف منتج، وهو ما يمثل حوالي 48.8% من إجمالي العرض الجديد على مستوى البلاد.

ومن المتوقع أن يساعد قطاع الشقق والأراضي في المنطقة المجاورة لمدينة هوشي منه على تطوير السوق العام.

ومن المتوقع أن يصل العرض من مساحات المكاتب إلى 2.15 مليون متر مربع في منطقة هانوي ، بزيادة بنسبة 2% على أساس ربع سنوي؛ و2.7 مليون متر مربع من المساحة الأرضية في منطقة مدينة هوشي منه، بزيادة قدرها 4% على أساس ربع سنوي. ويواصل قطاع العقارات الصناعية نموه بشكل مطرد، حيث من المتوقع أن تحصل المنطقة الشمالية على 15 ألف هكتار إضافية، بزيادة قدرها 3% ربع سنويًا. ومن المتوقع أن تضيف المنطقة الجنوبية 27.900 هكتار، بزيادة قدرها 1% على أساس ربع سنوي.

وسوف يأتي الطلب الجديد على الإيجار من تعافي قطاع التصنيع وزيادة أوامر التصدير ودخول العديد من شركات الاستثمار الأجنبي المباشر الجديدة. وكانت معدلات الإشغال مستقرة في الشمال، وارتفعت بشكل طفيف للغاية (حوالي نقطة مئوية واحدة) في الجنوب. أسعار الإيجار تنافسية مقارنة بالأسواق الأخرى في المنطقة.

قال السيد فام آنه كوي، مدير معهد دات زانه للخدمات العقارية والبحوث الاقتصادية والمالية: "يُظهر سوق العقارات حاليًا العديد من المؤشرات الإيجابية، ويُتوقع أن يكون في طريقه إلى التعافي. قد يتعافى السوق تدريجيًا من القاع الذي بدأ على شكل حرف U، إلا أن سرعة التعافي تعتمد على العوامل الكلية والجزئية."

وبحسب السيد كوي أيضًا، بالنظر إلى العقارات السكنية في الربع الثاني من عام 2024، فمن المتوقع أن يزيد العرض الجديد بنسبة 25٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2024، وخاصة من المشاريع التي تم فتحها للبيع أو بدأت البناء في المرحلة السابقة. ويتوقع أن يبلغ حجم المعروض من المنتجات الجديدة (التي تشمل فقط المشاريع التي من المقرر افتتاحها للبيع) نحو 4500 منتج، ما يرفع إجمالي المعروض المتراكم للسوق بالكامل إلى 45200 منتج.

وبحسب السيد فام فان بينه، المدير العام لشركة كيون لاند للاستثمار والتطوير العقاري، فقد زاد المعروض العقاري في الربع الثاني من عام 2024 بشكل كبير مقارنة بالفترة السابقة. وعلى وجه الخصوص، في مقاطعتي بينه دونغ ولونغ آن، يتم طرح سلة من المنتجات في قطاع الشقق والأراضي والمنازل إلى السوق.

يُشير ارتفاع العرض إلى انتعاش السوق ووجود تغييرات واضحة. وبينما ستُطرح المشاريع في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، سيتوفر للمستثمرين وشركات التوزيع مصدرٌ للسلع للتركيز على طرح وبيع منتجات جديدة للعملاء بدلاً من بيع المنتجات الثانوية كما كان الحال سابقًا. وسيُتيح الربعان الأخيران من عام ٢٠٢٤ فرصًا كبيرة لسوق العقارات، مع توافر العرض في قطاعات كاملة لتلبية احتياجات العملاء، كما قال السيد بينه.

شرعية المشروع هي التوازن للاختيار

في تقييمه لاتجاه السوق خلال الأشهر الستة الأخيرة من عام ٢٠٢٤، علق السيد نجوين فيت هونغ، المدير العام لشركة ويستلاند التجارية المساهمة، قائلاً: "حاليًا، تكاد مدينة هو تشي منه تفتقر إلى مشاريع الشقق والأراضي والمنازل ذات الأسعار المعقولة، حيث يركز القطاع العقاري بشكل رئيسي على قطاع العقارات عالية القيمة. لذلك، توسّع بعض المستثمرين مؤخرًا إلى المناطق المجاورة للمدينة، مثل لونغ آن وبينه دونغ، لتطوير مشاريعهم. هذا ليس توجهًا جديدًا، ولكنه يُمثل نقطة انطلاق إيجابية لسوق العقارات الجنوبية بأكملها.

"نرى أن المستثمرين، أو أولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، سيكونون محدودين من حيث التمويل، ولن تكون المنتجات ذات القيمة العالية مناسبة لأن هامش الربح من الصعب تلبية الطلب... لذلك، من المرجح جدًا أنه في المستقبل القريب، ستجذب شريحة الشقق متوسطة المدى التي يتراوح سعرها بين 2 و2.5 مليار أو مشاريع الأراضي والمنازل التي تقل أسعارها عن 3 مليارات المستثمرين"، علق السيد هونغ.

يتعرف المستثمرون على المجال القانوني وتطوير المشروع.

وبحسب السيد هونغ، فإن اتجاه السوق نحو تراجع المستثمرين تدريجيا إلى الضواحي أمر لا مفر منه. أولا، أصبحت البنية التحتية للنقل الإقليمي مكتملة بشكل متزايد، وتم وضع مشاريع كبيرة قيد الإنشاء ويتم إكمال مراحلها بشكل عاجل، مما يجعل السفر إلى المناطق المركزية أسهل.

ثانياً، أسعار العقارات في المناطق المجاورة لمدينة هوشي منه أقل وأكثر ملاءمة، كما أن هامش الربح مستقر أيضاً بمرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك، يتم أيضًا تقييم شرعية المشاريع على أنها مكتملة، مما يضمن المزيد من الأمان للمستثمرين وكذلك مشتري المشاريع للتسوية.

في حديثه مع نجوي دوا تين، قال السيد نجو لو بينه، المدير العام لمجموعة بي كونز: "بشكل عام، يشهد سوق العقارات حاليًا تطورًا أكثر استقرارًا. أي أن المستثمرين يركزون بشكل كبير على إعداد جميع الإجراءات القانونية ومصادر رأس المال المحتملة للمشروع. لذا، عند طرح المنتج في السوق، يكون المنتج الأكثر جودة ويحظى بثقة المستثمرين والعملاء".

تشكل البنية التحتية المتطورة للنقل عامل جذب كبير لمشاريع التطوير العقاري والمستثمرين.

وبحسب السيد نجو لو بينه، فمن الصعب للغاية خفض أسعار الشقق بسبب ارتفاع التكاليف. تباطأ السوق خلال العامين الماضيين، وحُسبت أسعار العقارات لتكون أكثر ملاءمة للمستثمرين، ولم تعد مرتفعة كما كانت في السابق. في الأشهر الستة الأخيرة من عام 2024، تُعتبر مقاطعتا بينه دونغ ولونغ آن مركزَي العرض. تُمثل هذه أيضًا فرصةً لمشتري المنازل الحقيقيين، نظرًا لتطبيق سلسلة من سياسات دعم العملاء، ووضع معايير قانونية... لذلك، على المستثمرين التفكير في الشراء في هذا الوقت، لأن أسعار المنازل سترتفع ولن تنخفض بشكل حاد، كما قال السيد بينه.

وعلق الخبراء أيضًا على أن سوق العقارات في عام 2024 لديه إشارات أكثر إيجابية مما كان عليه في عام 2023. وتظهر العديد من نتائج الاستطلاعات آفاق وتعافي قطاعات السوق مثل: احتياجات التنمية الصناعية، واحتياجات الإسكان الحقيقية، والمناسبة للظروف المالية للناس سوف تتعافى أولاً؛ قطاعات الإسكان والشقق.

يساعد قانون الأعمال العقارية السوق على التطور بشكل صحي وآمن

وبحسب خبراء قانونيين، فإن قانون الأعمال العقارية المعدل (الذي صدر في 28 نوفمبر 2023)، وقانون الإسكان المعدل (الذي صدر في 27 نوفمبر 2023)، وقانون المؤسسات الائتمانية المعدل (الذي صدر في 18 يناير 2024) كان له في البداية تأثير إيجابي على نفسية الأشخاص، مما خلق زخماً لسوق العقارات للتعافي قريباً.

وفي الأشهر الأخيرة من عام 2024، عندما تدخل القوانين المعدلة حيز التنفيذ رسميًا، من المتوقع أن يتطور سوق العقارات في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة. وعلى وجه الخصوص، فإن اللوائح التي تهدف إلى إزالة الصعوبات أمام المستثمرين والمشترين للإسكان الاجتماعي في القوانين الجديدة، عندما تدخل حيز التنفيذ رسميا، سوف تجذب الشركات للمشاركة في التنمية، وتعزيز توفير السكن الاجتماعي، ومساعدة الناس على الاقتراب من حلمهم في امتلاك منزل.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html