سوق العقارات "ساخن" على المدى القصير

أشارت وزارة الإنشاءات إلى أن معاملات الأراضي وأسعارها في المناطق شهدت تقلبات حادة منذ بداية العام، مقارنةً بالربع الأخير من عام 2024. ويعود السبب الرئيسي إلى المعلومات المتعلقة بدمج المقاطعات والمدن. ففي المقاطعات والمدن المختارة كمواقع للهيئات الإدارية الجديدة، ارتفع مستوى الأسعار، واتجه عدد المعاملات إلى الارتفاع.

سيتم طرح منطقة دونغ أوي السكنية في حي نينه مي بمدينة هوا لو للمناقصة في مارس 2025.

مع ذلك، فإن نمو الأسعار وحجم المعاملات في المناطق المذكورة آنفاً هو نمو مضاربي ويشكل مخاطر كبيرة على سوق العقارات. وقد أصدرت السلطات في العديد من المناطق تحذيرات بشأن هذا الوضع، وتعمل على تعزيز الرقابة والإدارة على السوق.

بحسب إحصاءات تقرير وزارة البناء حول وضع سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025، والذي نُشر مؤخراً، سجلت البلاد 101,049 صفقة ناجحة لشراء قطع الأراضي، بزيادة قدرها 16.4% مقارنةً بالربع السابق، و3% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. في المقابل، لم يتجاوز إجمالي الصفقات الناجحة في قطاعي الشقق والمنازل المستقلة 33,500 وحدة.

بمقارنة هذين القطاعين، يتضح أن حجم معاملات قطع الأراضي في الربع الماضي تجاوز ثلاثة أضعاف إجمالي حجم معاملات منتجات الإسكان التقليدية. وهذا "التفاوت" النادر، مما يدل على تدفق قوي لرأس المال إلى قطع الأراضي.

إلى جانب حجم المعاملات الكبير، شهدت أسعار الأراضي ارتفاعًا حادًا. فعلى سبيل المثال، في باك جيانغ ، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض مناطق مدينة باك جيانغ بأكثر من 20% مقارنةً بنهاية عام 2024. وبالمثل، في فو ثو، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المناطق السكنية، وحتى في المناطق الحضرية المهجورة في فان فو، وترونغ فونغ، وثو سون، وثانه ميو، وجيا كام، بنسبة تتراوح بين 20 و30% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي هاي فونغ، ارتفعت أسعار قطع الأراضي في كين ثوي، وأن دونغ، وثوي نغوين بنسبة تتراوح بين 15 و20% مقارنةً بنهاية عام 2024.

في المنطقة الجنوبية، لا تزال نهون تراش (مقاطعة دونغ ناي ) مركزًا رئيسيًا لـ"حمى الأراضي". ففي الأشهر الثلاثة الأولى من العام فقط، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض مناطق لونغ ثو، وفو دونغ، وفوك خان بنسبة تتراوح بين 20 و30%، وفي بعض الأماكن بأكثر من 40% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

يرى الخبراء أن دمج الوحدات الإدارية على مستوى المحافظات له تأثير معين على سوق العقارات، حيث شهدنا ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار في بعض المناطق. إلا أن هذا الوضع لن يدوم طويلاً.

وفي هذا الصدد، علّق الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث سوق العقارات في فيتنام، قائلاً إنه كلما ظهرت معلومات عن دمج الوحدات الإدارية على مستوى المقاطعات، أظهر سوق العقارات في المناطق المعنية تقلبات حادة. واستغلالاً لتوقعات الجمهور والمستثمرين بشأن التغييرات في التخطيط والبنية التحتية، سارعت بعض المجموعات المضاربة إلى دخول السوق بأساليب ربحية متنوعة.

"عادةً ما تبدأ آلية التلاعب بالأسعار بنشر شائعات حول التخطيط العمراني أو موقع مركز إداري جديد لتحفيز رغبة الشراء. بعد ذلك، قد تقوم هذه المجموعات بإجراء معاملات داخلية لخلق تأثير "حمى" زائف، مما يتسبب في ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير في فترة قصيرة ودفعها إلى ما هو أبعد بكثير من قيمتها الحقيقية"، هذا ما حلله السيد لونغ.

ينصح هذا الخبير العملاء، لتجنب الوقوع في فخ فقاعات المضاربة، بالتمييز بين سوق العقارات ذي القيمة الحقيقية وسوق المضاربة. فالسوق السليم حقًا يجب أن يقوم على أساس القدرة الشرائية الفعلية للأفراد، مصحوبًا بتخطيط شفاف ومعلومات قانونية واضحة من الجهات المختصة. ومن جهة أخرى، يجب أن تتمتع العقارات في السوق الحقيقي بإمكانية توليد تدفق نقدي من خلال التأجير أو الأنشطة التجارية، وأن تكون مدعومة ببنية تحتية وخدمات نقل متطورة وواسعة النطاق.

لا يقتصر التأثير على الأراضي والإسكان فحسب، بل إن دمج الحدود الإدارية للمحافظات يخلق زخماً للعقارات الصناعية. ويتوقع الخبراء أن يُعطي هذا الاندماج دفعة قوية لسوق العقارات الصناعية في فيتنام خلال هذه المرحلة التحولية الاستراتيجية، مما يُتيح المجال لتكوين مناطق صناعية حضرية واسعة النطاق أكثر جاذبية للمستثمرين الدوليين.

علّق السيد توماس روني، نائب مدير قسم الاستشارات الصناعية في سافيلز هانوي، قائلاً إن دمج الوحدات الإدارية لا يقتصر على تغيير الحدود الجغرافية فحسب، بل يهدف أيضاً إلى تبسيط الجهاز الإداري، والحد من تشتت التخطيط، وتعزيز القدرة التنافسية بين المناطق. وإذا ما نُفّذ هذا الدمج على النحو الأمثل، فإنه سيمهد الطريق لتشكيل بيئات حضرية صناعية متكاملة، مما يجعلها أكثر جاذبية لتدفقات الاستثمار الأجنبي التي باتت أكثر انتقائية في اختيار وجهاتها.

وبناءً على ذلك، يمكن للمحافظات التخطيط لإنشاء المزيد من المناطق الصناعية الجديدة بمساحات أكبر، مما يوفر خيارات أوسع للشركات. ومع زيادة المعروض من الأراضي، ستتمكن الشركات المحلية والأجنبية من إيجاد مواقع مناسبة لإنشاء مصانعها بسهولة أكبر، متجنبةً بذلك نقص الأراضي الصناعية في المناطق ذات الطلب المرتفع.

علاوة على ذلك، بعد الاندماج، أصبحت المحافظات ذات المساحات الأكبر لديها الظروف لتحديد مناطقها بشكل أكثر وضوحًا، وبالتالي تطوير مناطق صناعية متخصصة أو مجمعات صناعية مثل المناطق الصناعية الداعمة أو المناطق الصناعية الداعمة المتخصصة التي توفر المكونات والأجزاء للصناعات التحويلية الكبيرة أو الصناعات المحددة مثل السيارات أو أشباه الموصلات.

أوضح توماس قائلاً: "إن المناطق التي كانت بالفعل نقاط جذب استثمارية بارزة، عندما يتم دمجها وتنسيقها بشكل أوثق في التخطيط، ستكمل بعضها البعض من حيث البنية التحتية والعمالة والتوجه التنموي. ويساعد النطاق الأوسع هذه المناطق على تحقيق معايير أعلى في البنية التحتية والإدارة، مما يعزز مكانتها في سلسلة القيمة العالمية".

مع ذلك، ستواجهنا تحديات قصيرة الأجل قبل أن تتحقق الفوائد طويلة الأجل. ويعود ذلك إلى أن تعديلات الحدود الإدارية ستؤثر حتماً على مجموعة من العوامل، بدءاً من تخطيط استخدام الأراضي وتراخيص الاستثمار وصولاً إلى الإجراءات القانونية المتعلقة بالبيئة والبناء.

وبالتالي، وفقًا لتوماس روني، قد تواجه الشركات صعوبات على المدى القصير نتيجةً للتغييرات في الإدارة والسياسات التي لم يتم تنسيقها بعد بين المناطق المدمجة. مع ذلك، على المدى الطويل، تُعدّ هذه فرصةً عظيمةً لإعادة بناء إطار قانوني أكثر شفافيةً وفعالية. وسيُسهم تنسيق وتوحيد الإجراءات في المناطق الإدارية الجديدة في توفير الوقت وتعزيز ثقة المستثمرين.

بالنسبة للعقارات الصناعية، حيث يعتبر الاستقرار والوضوح في التخطيط أمراً بالغ الأهمية، فإن توحيد الإجراءات والسياسات سيمهد الطريق أمام إنشاء مجمعات صناعية واسعة النطاق، تدمج البنية التحتية اللوجستية والمدن التابعة وروابط النقل بين المناطق.

إذا تم تنفيذ عمليات الاندماج بالتزامن مع استثمارات في البنية التحتية، لا سيما الطرق الدائرية والموانئ البحرية والمطارات والبنية التحتية الرقمية، فلن تكون المناطق الصناعية مقيدة بالحدود الإدارية. وبذلك، ستتمكن الشركات من الوصول إلى قوى عاملة من مناطق جغرافية أوسع، مع خفض تكاليف التشغيل إلى أدنى حد.

يُسهم تطوير البنية التحتية بين المناطق أيضاً في دفع عجلة التحول بعيداً عن الأسواق الصناعية التقليدية، حيث العرض محدود وتكاليف الاستثمار في ازدياد. وستتاح الفرصة للمناطق الجديدة التي تتمتع بأراضٍ واسعة ورخيصة وبنية تحتية متطورة لتبرز كمراكز صناعية جديدة.

NBO

المصدر: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm