سوق العقارات "ساخن" على المدى القصير

من المقرر طرح منطقة دونج أوي السكنية، في حي نينه ماي، بمدينة هوا لو، للمناقصة في مارس 2025.

ومع ذلك، فإن النمو في الأسعار وحجم المعاملات في المناطق المذكورة أعلاه يحمل عناصر مضاربة ويشكل العديد من المخاطر على سوق العقارات. وأصدرت السلطات في العديد من المناطق تحذيرات بشأن هذا الوضع، وفي الوقت نفسه عززت الرقابة على الأسواق وإدارتها.

أظهرت إحصاءات وزارة البناء في تقرير وضع سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025 الذي تم الإعلان عنه للتو أن البلاد بأكملها سجلت 101،049 قطعة أرض تم تداولها بنجاح، بزيادة قدرها 16.4٪ مقارنة بالربع السابق و 3٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي الوقت نفسه، وصل إجمالي المعاملات الناجحة في قطاع الشقق والمنازل الفردية إلى ما يزيد عن 33,500 منتج.

وتظهر مقارنة هذين القطاعين أن حجم معاملات الأراضي في الربع الأخير كان أكثر من ثلاثة أضعاف الحجم الإجمالي لمعاملات المنتجات السكنية التقليدية. وهذا يمثل "تحولاً طورياً" نادراً، مما يدل على أن الأموال تتدفق بقوة إلى الأراضي.

إلى جانب حجم المعاملات الكبير، سجلت أسعار الأراضي أيضًا ارتفاعًا حادًا. على سبيل المثال، في باك جيانج ، أسعار الأراضي في بعض مناطق المدينة. ارتفعت أسعار الأراضي في باك جيانج بأكثر من 20% مقارنة بنهاية عام 2024. وبالمثل، في فو ثو، في بعض المناطق السكنية، وحتى المناطق الحضرية التي تم التخلي عنها لسنوات عديدة في مناطق فان فو، وترونغ فونغ، وتو سون، وثانه ميو، وجيا كام، ارتفعت أسعار الأراضي المعروضة للبيع أيضًا بنسبة 20-30% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي هاي فونج، ارتفعت أسعار الأراضي في كين ثوي، وأن دونج، وثوي نجوين بنسبة 15-20% مقارنة بنهاية عام 2024.

في المنطقة الجنوبية، لا تزال منطقة نون تراش ( دونغ ناي ) تُعتبر بقعة "حمى الأرض". وفي الأشهر الثلاثة الأولى فقط من العام، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المناطق في لونغ ثو، وفو دونج، وفووك خانه بنسبة 20-30%، وفي بعض الأماكن بنسبة تزيد عن 40% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

ويقول الخبراء إن دمج الوحدات الإدارية للمحافظات له تأثير معين على سوق العقارات مع ظاهرة ارتفاع الأسعار بشكل كبير في بعض المناطق. ومع ذلك، فإن هذه الحالة لا تدوم إلا لفترة قصيرة.

وفيما يتعلق بهذه الظاهرة، علق الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، قائلاً إنه في كل مرة تظهر فيها معلومات حول اندماج الوحدات الإدارية الإقليمية، يُظهر سوق العقارات في المناطق ذات الصلة علامات تقلبات قوية. ومن خلال استغلال توقعات الناس والمستثمرين بشأن التغييرات في التخطيط والبنية الأساسية، دخلت بعض المجموعات المضاربة اللعبة بسرعة من خلال الحيل الربحية.

غالبًا ما تبدأ آلية تضخم الأسعار بنشر شائعات حول التخطيط أو موقع المركز الإداري الجديد لتحفيز الشراء. بعد ذلك، تُجري هذه المجموعات معاملات داخلية لخلق تأثير "حمى" زائف، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير في وقت قصير، ويدفعها إلى تجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، كما حلل السيد لونغ.

ويوصي هذا الخبير بأنه لتجنب الوقوع في "فخ" حمى السوق الافتراضي، يتعين على العملاء التمييز بين سوق العقارات ذات القيمة الحقيقية والسوق الافتراضي. إن السوق الصحي الحقيقي يجب أن يرتكز على احتياجات الشراء الحقيقية والقدرة على الدفع لدى الناس، مصحوبًا بالتخطيط الشفاف والمعلومات القانونية التي تقدمها السلطات. ومن ناحية أخرى، يجب أن يكون العقار في السوق الحقيقي قادرا على توليد التدفق النقدي من خلال التأجير أو الأعمال التجارية، وأن يكون مدعوما بالبنية التحتية للنقل والمرافق العامة التي تم تشكيلها أو تطويرها بشكل واضح.

ولا يقتصر الأمر على التأثير على الأراضي والإسكان، بل إن دمج الحدود الإدارية الإقليمية يخلق أيضًا حركة للعقارات الصناعية. ويتوقع الخبراء أيضًا أن يؤدي ذلك إلى خلق "دفعة" لسوق العقارات الصناعية في فيتنام خلال فترة الانتقال الاستراتيجي؛ خلق رافعة لتشكيل مناطق صناعية حضرية واسعة النطاق، أكثر جاذبية في نظر المستثمرين الدوليين.

وعلق السيد توماس روني - نائب مدير قسم الاستشارات الصناعية في شركة سافيلز هانوي - قائلاً إن دمج الوحدات الإدارية ليس مجرد تغيير من حيث الحدود، بل يحمل أيضًا هدف تبسيط الجهاز، والحد من التشرذم في التخطيط وزيادة القدرة التنافسية بين المحليات. وإذا تم تنفيذه بشكل صحيح، فسوف يمهد الطريق لتشكيل أنظمة بيئية حضرية صناعية متكاملة، والتي ستكون أكثر جاذبية لتدفقات الاستثمار الأجنبي التي أصبحت انتقائية بشكل متزايد في وجهاتها.

وبناء على ذلك، يمكن للمقاطعات التخطيط لإنشاء المزيد من المناطق الصناعية الجديدة ذات المساحات الأكبر، مما يوفر المزيد من الخيارات للشركات. ومن خلال زيادة أموال الأراضي، ستتمكن الشركات المحلية والأجنبية من العثور بسهولة على مواقع مناسبة لفتح المصانع، مما يتجنب نقص الأراضي الصناعية في المناطق ذات الطلب المرتفع.

وبالإضافة إلى ذلك، بعد الاندماج، أصبحت المقاطعات ذات المساحات الأكبر تتمتع بالشروط اللازمة لتقسيم المناطق بشكل أكثر وضوحًا، وبالتالي تطوير المناطق الصناعية المتخصصة أو المجمعات الصناعية مثل المناطق الصناعية الداعمة أو المناطق الصناعية الداعمة المتخصصة في توفير المكونات وقطع الغيار للصناعات التحويلية الكبيرة أو صناعة تصنيع محددة مثل السيارات وأشباه الموصلات.

وحلل السيد توماس قائلاً: "إن المناطق التي تُعدّ بالفعل نقاطًا واعدة في جذب الاستثمارات، عند دمجها وتنسيقها بشكل أوثق في التخطيط، ستتكامل فيما بينها من حيث البنية التحتية والعمالة والتوجه التنموي. ويساعد الحجم الكبير المناطق على تحقيق معايير أعلى في البنية التحتية والإدارة، مما يُحسّن مكانتها في سلسلة القيمة العالمية".

ومع ذلك، ستكون هناك تحديات قصيرة الأجل قبل أن نحقق الفوائد طويلة الأجل. لأن تعديل الحدود الإدارية سوف يؤثر حتما على سلسلة من العوامل بدءا من تخطيط استخدام الأراضي، وترخيص الاستثمار، إلى الإجراءات القانونية المتعلقة بالبيئة والبناء.

وهكذا، وفقا للسيد توماس روني، قد تواجه الشركات في الأمد القريب صعوبات بسبب التغييرات في الإدارة والسياسات التي لم يتم تنسيقها بعد بين المحليات المندمجة. ومع ذلك، على المدى الطويل، تعد هذه فرصة عظيمة لإعادة بناء إطار قانوني أكثر شفافية وفعالية. إن تنسيق وتوحيد الإجراءات عبر المجالات الإدارية الجديدة من شأنه أن يوفر الوقت ويحسن ثقة المستثمرين.

بالنسبة للعقارات الصناعية، حيث يعد الاستقرار والوضوح في التخطيط أمرين حيويين، فإن توحيد الإجراءات والسياسات من شأنه أن يمهد الطريق لإنشاء مناطق صناعية واسعة النطاق، ودمج البنية الأساسية اللوجستية والمدن الساتلية والاتصالات النقلية بين المناطق.

وإذا تم تنفيذ عملية الدمج بالتزامن مع الاستثمار في البنية التحتية، وخاصة طرق الحزام والموانئ البحرية والمطارات والبنية التحتية الرقمية، فلن تظل المناطق الصناعية مقيدة بالحدود الإدارية. ومن ثم، تستطيع الشركات الوصول إلى القوى العاملة من مواقع أكثر، مع تكاليف تشغيل أكثر مثالية.

ويساهم تطوير البنية الأساسية بين المناطق أيضاً في تعزيز التحول بعيداً عن الأسواق الصناعية التقليدية، حيث يكون العرض محدوداً وتتزايد تكاليف الاستثمار. ستتاح الفرصة للمناطق الجديدة التي تمتلك أراضٍ كبيرة ورخيصة وبنية تحتية محسنة لأن تصبح مراكز صناعية جديدة.

البنك الوطني العماني

المصدر: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm