أسعار الأراضي تتقلب
شهد سوق تأجير المباني التجارية في مدينة هو تشي منه مؤخرًا تقلباتٍ عديدة. ففي المناطق المركزية، مثل الحي الأول والحي الثالث... شهدت المنطقة عودةً قويةً للمباني التجارية. وتغطي أرقام الهواتف العديد من المناطق. ومع ذلك، لم ينخفض سعر الإيجار، ولكنه لا يزال مرتفعًا.
وبحسب بيانات من منصة شبكة Proptech Vietnam (Proptech Nha Tot)، فإن أسعار الإيجار في المناطق المركزية في المنطقة الأولى (HCMC) تقلبت صعودا وهبوطا من بداية العام حتى الآن.
في المنطقة المركزية لمدينة هوشي منه، أصبحت أسعار إيجار المساحات مرتفعة للغاية في الوقت الحالي.
على سبيل المثال، على طرق مثل دونج دو (المنطقة 1)، قامت شركة Proptech Nha Tot بمسح سعر الإيجار الشهري في بعض النقاط على هذا الطريق عند 230 مليون دونج في أغسطس وكان متوسط الطريق حوالي 200 مليون دونج في الربع الثاني من عام 2024. في بداية العام في يناير وفبراير، سجل الطريق المذكور أعلاه سعر إيجار يبلغ حوالي 180 مليون دونج في الشهر فقط.
يبلغ متوسط السعر المرجعي لإحدى الطرق الأخرى مثل دونج كوي (المنطقة 1) 250 مليون - 270 مليون دونج (أعلى سعر في يوليو 2024)، ثم في أغسطس 2024، انخفض السعر إلى 250 مليون دونج/شهر.
تصبح المساحة المستأجرة شاغرة عند عودة العميل.
في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، سيتراوح سعر الإيجار في شارع لي تو ترونغ بين ١٨٠ و٢٠٠ مليون دونج فيتنامي شهريًا. وفي الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، سيرتفع إلى ٢٢٠ و٢٤٠ مليون دونج فيتنامي شهريًا، ثم سينخفض إلى ١٩٠ و١٨٠ مليون دونج فيتنامي شهريًا في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤.
سعر الإيجار في شارع Le Duan (المنطقة 1) هو الشارع الأكثر استقرارًا، ويتقلب منذ بداية العام حتى الآن عند حوالي 276 - 300 مليون دونج / شهر.
وبالإضافة إلى ذلك، تظهر بيانات Proptech Nha Tot أن أسعار الإيجار في شوارع Pasteur وThai Van Lung (المنطقة 1) ارتفعت قليلاً في الآونة الأخيرة، حيث وصلت إلى 260 مليونًا في أغسطس.
يُظهر تقرير نظرة عامة على أبحاث السوق للربع الثالث من عام 2024 الصادر عن شركة سافيلز فيتنام المحدودة أن سوق الإيجارات الحالي في مدينة هو تشي منه يشهد العديد من التغييرات الإيجابية، حيث لا تزال أسعار الإيجارات مستقرة، ولا يزال العرض مضمونًا. ومع ذلك، غالبًا ما تتقلب الأسعار تبعًا للفترة والمنطقة وطبيعة النشاط التجاري.
العديد من المباني شاغرة ولكن أسعار الإيجار لا تزال مرتفعة للغاية
وفقًا لنغوي دوا تين ، شهدت أسعار العقارات في المنطقة المركزية بمدينة هو تشي منه تقلبات حادة منذ بداية العام. مع ذلك، لم يتغير سعر الإيجار كثيرًا.
وعلى وجه الخصوص، فإن حالة إعادة العقارات تحدث على العديد من الطرق، ومع ذلك، من خلال قنوات الوساطة، لا تزال أسعار الإيجار في المناطق الشاغرة مرتفعة.
مسح ميداني عند تقاطع شارع لي تو ترونغ (المنطقة الأولى، مدينة هو تشي منه) مع شارع ترونغ دينه. كان هذا المبنى مُؤجرًا سابقًا لمحلات الأطعمة والمشروبات، ولكنه شاغر حاليًا. أرقام هواتف الإيجار مُعلّقة بكثافة أمامه.
بالتواصل هاتفيًا، أخبرني وسيط يُدعى هوي أن العقار المكون من ثلاثة طوابق، بمساحة حوالي ألف متر مربع، مُعروض للإيجار بحوالي 35 ألف دولار أمريكي شهريًا (أي ما يزيد عن 800 مليون دونج فيتنامي). وعندما ذكر المراسل عقد الإيجار طويل الأجل لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات، وطلب تخفيض الإيجار، قال هذا الشخص إنه لن يُخفّض السعر النهائي.
المساحة المتاحة للإيجار في المنطقة الأولى شاغرة ويتم عرضها من قبل الوسطاء بمبلغ يزيد عن 35 ألف دولار أمريكي شهريًا.
في نفس المبنى، اتصل المراسل برقم هاتف وسيط آخر، وعُرض عليه سعر يزيد عن 34,000 دولار أمريكي شهريًا، ووقع عقدًا مع المالك. إلا أنه اضطر إلى إتمام العقد عبر وسيط، لأن هذا الشخص قال إنه عمل مع المالك.
في حديثه مع نغوي دوا تين حول سوق العقارات الحالي، علق السيد نجوين هونغ هاي، رئيس مجلس إدارة شركة VNO للاستثمار والتطوير المساهمة (مجموعة VNO): "منذ بداية عام ٢٠٢٤، أظهرت بيانات سوق تأجير العقارات من خلال العديد من قنوات المعلومات انخفاضًا ملحوظًا في الأسعار، وارتفاعًا تدريجيًا في معدل الشواغر على المسارات. ومن المتوقع أن يرتفع معدل الإشغال والسيولة في هذا القطاع تدريجيًا بعد الربع الثاني من عام ٢٠٢٤".
وبحسب السيد هاي، فإن سوق الإيجار للمباني في وسط مدينة هوشي منه كان في السابق مستأجراً من قبل العديد من العلامات التجارية للأزياء والمؤسسات الخاصة لممارسة الأعمال التجارية بأشكال مختلفة...
ومع ذلك، أدى الركود الاقتصادي إلى تقليص الإنفاق، مصحوبًا بارتفاع تكاليف التشغيل، مما أجبر الكثيرين على التخلي عن مقارهم وتغيير توجهاتهم التجارية. وقد أدى ذلك إلى إغلاق بعض المتاجر وإخلاء بعض المقرات.
طريق يقع في وسط المنطقة الأولى، مدينة هوشي منه.
على الرغم من خلوّها، لاحظتُ أن سعر الإيجار لم ينخفض، أو انخفض في بعض الأماكن، ولكن ليس بشكل ملحوظ. يُصرّ مُلّاك العقارات دائمًا على إبقاء سعر الإيجار مرتفعًا. ولا يُخفّضونه إلا عند الالتزام بعقد إيجار طويل الأجل أو دفع دفعة أولى لعدة أشهر. في الوقت نفسه، يواجه المستأجرون الحاليون أيضًا صعوبات مالية، وعندما لا يتمكّن الطرفان من إيجاد حلٍّ وسط، من الطبيعي أن يتوقف التعاون. في غضون ذلك، سيستغرق الأمر وقتًا طويلًا للعثور على عملاء لديهم إمكانيات كافية لمواصلة استئجار العقارات بمئات ملايين الدونغ الفيتنامي شهريًا، كما علق السيد هاي.
وفي حديثه مع نغوي دوا تين ، علق السيد لي ماي تاي، الرئيس التنفيذي لشركة CRE Group للتطوير العقاري المحدودة، قائلاً: "يعتمد سعر إيجار العقارات في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه والمناطق المجاورة لها بشكل شبه كامل على قيمة العقارات. ففي المنطقة المركزية، مثل الحي الأول، تكون قيمة العقارات مرتفعة. كما أن مالكي العقارات هم من يتمتعون بظروف اقتصادية جيدة. لذلك، حتى مع تقلبات سوق الإيجارات، لن ينخفض سعر الإيجار كثيرًا".
نرى أن أسعار العقارات في المنطقة المركزية مرتفعة دائمًا. ورغم عودة العديد من العقارات، إلا أن الأسعار لا تنخفض، لأن الملاك لا يرغبون في إحداث موجة انخفاض في الأسعار. سيؤدي ذلك إلى انخفاض إيجارات المنطقة بأكملها، وبالتالي انخفاض قيمة العقارات فيها. لذلك، فهم على استعداد لترك العقارات فارغة، كما قال السيد تاي.
في الوقت الحالي، معظم العملاء الذين يعودون إلى أماكن عملهم هم شركات متأثرة بإعادة هيكلة القطاع. ستجد قطاعات مثل تجارة التجزئة صعوبة بالغة في منافسة نموذج التجارة الإلكترونية الحالي، لذا فإن اتجاه أصحاب الأعمال إلى إعادة أماكن عملهم أمر لا مفر منه. في الوقت نفسه، لا تزال شركات الأغذية ونماذج الاستثمار التي تجذب الشباب قائمة، ولا يزال الطلب على أماكن العمل مرتفعًا للغاية، وفقًا للرئيس التنفيذي لشركة CRE Group للتطوير العقاري المحدودة.
وتتمتع بعض المناطق أيضًا بأسعار مرتفعة للغاية لإيجار المنازل بالكامل.
وبحسب بعض السماسرة، شهدت الشوارع المركزية في المنطقة الأولى في السنوات الأخيرة معاملات قليلة للغاية. ويستخدم أصحاب العقارات هنا هذه الشوارع بشكل رئيسي لتأجير وتخزين الأصول.
المنطقة المذكورة أعلاه مُستغلة بالكامل كمساحات للإيجار. غالبًا ما يسعى مُلّاك العقارات إلى الحفاظ على استقرار أسعار الإيجار للحفاظ على القيمة الحقيقية للعقار. ولهذا السبب يصعب تقلب أسعار الإيجار بشدة.
مساحات المكاتب المتاحة للإيجار محدودة
وفيما يتعلق بالعقارات الإيجارية، يظهر تقرير نظرة عامة على أبحاث السوق للربع الثالث من عام 2024 الذي أعدته شركة سافيلز فيتنام المحدودة أنه في الربع الثالث من عام 2024، شهدت المشاريع الجديدة من الدرجة الأولى زيادة متواضعة بنسبة 1% على أساس ربع سنوي في إجمالي العرض، لتصل إلى 2.8 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير الصافي (NLA) من 392 مشروعًا، بزيادة 7% على أساس سنوي.
ساهم في هذا النمو بشكل رئيسي ستة مشاريع جديدة من الدرجتين (ب) و(ج)، مضيفةً 39,800 متر مربع من المساحة الخالية. وشهد مشروعان جديدان من الدرجة (ب) هما تايسكوير ذا ميريت (الحي الأول) وبرج سي إم سي (الحي السابع)، واللذان شكّلا 60% من المعروض الجديد. أما أربعة مشاريع أصغر من الدرجة (ج)، فتتراوح مساحة كل منها بين 3,000 و5,000 متر مربع من المساحة الخالية، وتقع بشكل رئيسي في المناطق غير المركزية. ومن الجدير بالذكر أن بينه تشانه استقبلت أول مبنى مكاتب لها، وهو مبنى إل إن هاب، مضيفةً أكثر من 3,300 متر مربع من المساحة الخالية.
وفقًا لسافيلز فيتنام، يُفضّل العديد من العملاء حاليًا أسعار إيجار معقولة. وتحديدًا، حققت مشاريع الدرجة الأولى في الحي الثاني والحي السابع أداءً جيدًا خلال الربع، حيث ارتفعت نسبة الإشغال بنسبة 5% على أساس ربع سنوي، و23% على أساس سنوي، لتصل إلى 89%.
استقر متوسط الإيجارات على أساس ربع سنوي، لكنه ارتفع بنسبة 6% على أساس سنوي ليصل إلى 812,000 دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا، مما يعكس توازنًا بين العرض والطلب. وارتفعت إيجارات الوحدات السكنية من الفئة "أ" غير المجمعات التجارية المركزية بنسبة 1% على أساس ربع سنوي، بينما انخفضت إيجارات الوحدات السكنية من الفئة "أ" في المجمعات التجارية المركزية بنسبة 1%.
وفقًا لمسح أجرته سافيلز لمعاملات التأجير في الربع الثالث من عام 2024، استهدفت غالبية المعاملات (73%) الانتقال إلى مبانٍ ذات جودة أفضل. وتصدّر قطاع التمويل والمصارف والتأمين والعقارات (FIRE) بنسبة 39% من المعاملات، تلاه قطاع تكنولوجيا المعلومات والاتصالات بنسبة 31%، ثم قطاع التصنيع بنسبة 13%. وشكلت الشركات الأجنبية، وخاصةً من الولايات المتحدة الأمريكية وكوريا واليابان، نسبة كبيرة (75%) من المستأجرين، بينما لم تتجاوز نسبة الشركات المحلية 25%.
[إعلان 2]
المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bien-dong-vi-sao-mat-bang-cho-thue-trung-tam-tphcm-luon-neo-gia-khung-20424100413324823.htm
تعليق (0)