السوق ينجو من خطر "فقدان المكابح"، هانوي تتوقف عن الاستثمار في أحد المشاريع، القيمة القانونية للكتب الوردية والكتب الحمراء

أسعار المساكن المرتفعة تتجاوز القدرة المالية لأصحاب الدخل المتوسط، هانوي تتوقف عن الاستثمار في مشروع في شارع لي فان لونغ، حان وقت إصدار الكتب الحمراء والكتب الوردية... هي أحدث أخبار العقارات.

Thị trường bất động sản dần phục hồi, đã qua 'vùng đáy'. (Nguonf: Dân trí)

بدأ سوق العقارات يتعافى تدريجيًا وتجاوز القاع. (نغونف: دان تري)

لقد تجاوز السوق "القاع"

أفاد تقرير سوق العقارات للأشهر العشرة الأولى من عام 2023 الصادر عن جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) أن السوق قد تجاوز "القاع"، ومع ذلك، بشكل عام، لا يزال سوق العقارات صعبًا للغاية، لكن مستوى الصعوبة يميل إلى الانخفاض بمرور الوقت، الشهر التالي أفضل من الشهر السابق، الربع التالي أفضل من الربع السابق.

وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات في هو تشي منه، فإن التقييم المذكور أعلاه واضحٌ جدًا فيما يتعلق بسوق العقارات في مدينة هو تشي منه. ففي الربع الأول من هذا العام، كان نمو سوق العقارات سلبيًا بنسبة 16.2%، ولكن في نهاية الربع الثالث، ورغم أنه لا يزال سلبيًا بنسبة 8.71%، فقد انخفض بنسبة 2.87% مقارنةً بالأشهر الستة الأولى من العام. وبعد تسعة أشهر، انخفض مستوى صعوبة سوق العقارات بنسبة 42.3% مقارنةً بالربع الأول.

وبحسب السيد تشاو، في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام، كان لدى المعروض السكني في مدينة هوشي منه 13 مشروعًا سكنيًا تجاريًا مؤهلًا لتعبئة رأس المال بـ 15020 وحدة، بزيادة قدرها 1.37 مرة عن نفس الفترة في عام 2022، لكن الإيرادات المعبأة انخفضت بنسبة 4.7٪.

على وجه التحديد، يضم إجمالي المشاريع الثلاثة عشر 13,767 شقة (بنسبة 91.6%) و1,253 منزلًا منخفض الارتفاع (بنسبة 8.4%)، منها 9,969 وحدة سكنية فاخرة، بنسبة 66.37% (أعلى من المعدل الوطني البالغ 58%)، بينما يضم الباقي 5,051 وحدة سكنية متوسطة، بنسبة 33.63% (أعلى من المعدل الوطني البالغ 26%). ولا يزال السوق يعاني من نقص حاد في المساكن بأسعار معقولة، كما أن المساكن الاجتماعية محدودة.

وبحسب السيد تشاو، فإن سوق العقارات في البلاد ومدينة هوشي منه لا يزال "خارج التوازن بين العرض والطلب"، مع نقص المعروض من المشاريع مما يؤدي إلى نقص المعروض من الإسكان، وخاصة نقص الإسكان بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي.

والجدير بالذكر، وفقًا لرئيس جمعية مساكن جمهورية أيرلندا، أن أسعار المساكن ترتفع بشكل مستمر منذ عام 2017 وما زالت "مرتفعة" بما يتجاوز القدرة المالية لأصحاب الدخل المتوسط، وسكان المناطق الحضرية من ذوي الدخل المنخفض، والمسؤولين، والموظفين المدنيين، وموظفي الدولة، وضباط القوات المسلحة، والعمال والمهاجرين.

"بالنسبة لشقة بأسعار معقولة تكلف 2-3 مليار دونج، حتى الشخص ذو الدخل المتوسط المنخفض، مع مدخرات تبلغ حوالي 100 مليون دونج سنويًا، سيحتاج إلى حوالي 25 عامًا ليكون قادرًا على شراء منزل"، كما حلل السيد تشاو.

في نظرة عامة على سوق العقارات، أشار السيد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات ( وزارة البناء )، إلى أن جهود الحكومة والوزارات والقطاع المصرفي والشركات والوسطاء أنفسهم ساهمت بشكل إيجابي في الحفاظ على سوق العقارات. ورغم أن السوق ليس قويًا بما يكفي لتجاوز هذا الانحدار، إلا أنه نجح عمليًا في تجنب خطر فقدان السيطرة، ويستعيد زخمه.

لا يزال ضغط استحقاق السندات يحيط بالشركات

وفقًا لبيانات جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA)، بلغ إجمالي قيمة إصدارات سندات الشركات 209,150 مليار دونج فيتنامي خلال الأشهر العشرة الأولى من العام. وهذا يُظهر تحسنًا في أنشطة تعبئة رأس المال من خلال السندات مقارنةً بعام 2022.

يُهيمن القطاع المصرفي على هذه القيمة بقيمة 99,023 مليار دونج (ما يُمثل 47.3% من إجمالي القيمة)، يليه قطاع العقارات بقيمة 68,256 مليار دونج (ما يُمثل 32.6%).

ومع ذلك، تُظهر دراسة أجرتها جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن ضغط استحقاق السندات لا يزال يُثقل كاهل شركات العقارات. ولا تزال القيمة الإجمالية لسندات العقارات المُصدرة حديثًا والمُعاد شراؤها منخفضة جدًا مقارنةً بالقيمة الإجمالية لسندات الشركات المُستحقة.

وبناءً على ذلك، في عام ٢٠٢٢، أعادت شركات العقارات شراء ما يقارب ٢١٩,٠٠٠ مليار دونج. وفي الأشهر العشرة الأولى، أعادت الشركات شراء ما يقارب ١٥٣,٨٠٠ مليار دونج. وفي الوقت نفسه، بلغ إجمالي قيمة السندات المستحقة في قطاع العقارات في الشهرين الأخيرين من عامي ٢٠٢٣ و٢٠٢٤ ١٥,٦٠٠ مليار دونج و١٢١,١٠٠ مليار دونج على التوالي.

تتزايد قائمة الشركات المتأخرة في سداد ديونها المتعلقة بالسندات يومًا بعد يوم، لا سيما في قطاع العقارات. ووفقًا لبورصة هانوي، بلغ عدد الشركات المتأخرة في سداد فوائد أو أصول سندات الشركات، حتى 3 أكتوبر/تشرين الأول، حوالي 69 شركة، بإجمالي ديون مستحقة يبلغ حوالي 176,100 مليار دونج، وهو ما يمثل حوالي 17.8% من إجمالي ديون سندات الشركات المستحقة في السوق ككل.

في ظل ضغوط استحقاق السندات، ولإتاحة الوقت لإعادة هيكلة التدفقات النقدية وتحسين القدرة على سداد الديون، ترى VARS أن التفاوض على تمديد المهلة هو الخيار الأول لشركات العقارات في ظل صعوبة الحصول على رأس المال الائتماني وعدم انتعاش السوق بشكل كامل. وقد كانت مفاوضات التمديد نشطة، وحققت نتائج ناجحة للغاية منذ أبريل.

وفقًا لبورصة هانوي، وحتى 3 أكتوبر/تشرين الأول، توصلت أكثر من 50 جهة إصدار إلى اتفاقيات لتمديد آجال سندات بقيمة إجمالية تزيد عن 95,200 مليار دونج فيتنامي. وقد عُدِّل تاريخ الاستحقاق بشكل رئيسي بسنتين، مما أدى إلى تأجيل سداد الديون إلى الفترة 2025-2026.

تُقدّر VARS أن مفاوضات تمديد آجال السندات ستظلّ اتجاهًا سائدًا في الفترة المقبلة. مع ذلك، لا تزال هناك صعوبات، إذ إنّ تمديد فترة سداد الديون يُساعد الشركات على توفير الوقت اللازم لاستقرار الإنتاج والأعمال وإعادة هيكلة ديونها للتعافي. باختصار، الأمر أشبه بنقل الدين من فترة إلى أخرى.

لتجنب خطر الإفلاس، على الشركات استغلال هذه الفرصة لإعادة هيكلة ديونها. عليها أن تفكر جدياً في بيع أصولها، حتى لو تقبّلت التعادل أو الخسارة، لتوفير السيولة اللازمة لسداد الديون وإكمال المشاريع القابلة للتصفية فور طرحها في السوق.

وبالإضافة إلى ذلك، بالإضافة إلى المصادر المالية المألوفة (الائتمان المصرفي وسندات الشركات)، ينبغي أن تكون هناك آليات وسياسات لتطوير وجذب وضمان التشغيل الفعال لمصادر رأس المال من المنتجات المالية الأخرى (صناديق الاستثمار العقاري - REIT، صناديق الادخار السكني، توريق العقارات...)، أو قنوات أخرى (الاستثمار الأجنبي المباشر وغير المباشر).

سياسة وقف الاستثمار للمشروع رقم 14، رقم 15، شارع لي فان لونغ، هانوي

أصدرت لجنة هانوي الشعبية توجيهات بوقف تنفيذ قرار سياسة الاستثمار لمشروع شارعي لي فان لونغ N14 وN15 بعد سنوات من التأخير. هذا مشروع استثماري متعدد الاستخدامات في مجال الخدمات العامة وبناء المساكن، والمستثمر فيه هو شركة لويس للاستثمار والتجارة المساهمة.

Khu đất N14, N15 đường Lê Văn Lương, Hà Nội. (Nguồn: BXD)

قطعة الأرض N14، N15 شارع لو فان لونج، هانوي. (المصدر: بي اكس دي)

فيما يتعلق بمشروع N14 و N15 في شارع Le Van Luong، في أحدث تقرير ردًا على الناخبين، قالت لجنة الشعب في هانوي إن قطع الأراضي N14 و N15 تبلغ مساحتها الإجمالية 12561 مترًا مربعًا، وقد وافقت المدينة على سياسة الاستثمار في أغسطس 2016. هذا مشروع استثماري متعدد الاستخدامات للخدمة العامة والإسكان، والمستثمر هو شركة Louis Investment and Trade Joint Stock Company.

خلال عملية إخلاء الموقع، تلقى المشروع شكاوى. بناءً على تقرير مفتشية مدينة هانوي، وبعد مراجعة الشكاوى، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هانوي في فبراير 2020 توجيهات بوقف تنفيذ قرار سياسة الاستثمار لهذا المشروع. وفيما يتعلق بالتعامل مع محتويات المشروع الحالية، كلفت المدينة الإدارات والفروع والقطاعات بمراجعة اللوائح الحالية لتقديم المشورة والمقترحات.

من المعروف أن أرض المشروع N14 وN15 تقع في منطقة التخطيط ذات الرمز QH 46، في حي ترونغ هوا، مقاطعة كاو جياي. يحدّ المشروع من الجنوب الغربي شارع هوانغ نغان، ومن الشمال الغربي شارع لي فان لونغ. كانت قطعتا الأرض N14 وN15 تُعرفان سابقًا بـ 5.1-NO و5.5-NO. منذ عام 2018، تلقت الأسر في منطقة المشروع قرارات استعادة أراضيها. ووفقًا للسجلات، تم تطهير جزء من الأرض التابعة للمشروع وتسييجها بالحديد المموج.

القيمة القانونية للكتاب الأحمر والكتاب الوردي

وفقًا للوائح، لا تزال شهادات حقوق استخدام الأراضي الصادرة قبل 10 ديسمبر/كانون الأول 2009 سارية المفعول قانونيًا، ولا يلزم تحويلها إلى شهادات حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية المساكن، وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض. ومن حيث القيمة القانونية، تتمتع الدفاتر الحمراء والدفاتر الوردية بنفس القيمة القانونية.

الكتاب الأحمر والكتاب الوردي هما مصطلحان يستخدمان للإشارة إلى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي، استنادًا إلى اللون الخارجي لشهادة حقوق استخدام الأراضي.

في فيتنام، تختلف أسماء شهادات حق استخدام الأراضي باختلاف الفترات الزمنية. على وجه التحديد، تُعرف شهادات حق استخدام الأراضي بأسماء مختلفة: شهادة حق استخدام الأرض، وشهادة ملكية المنزل، وشهادة حق استخدام الأرض، وشهادة ملكية المنزل.

منذ عام 2009، أصدرت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة نموذج شهادة جديد قابل للتطبيق على الصعيد الوطني يسمى شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (الشهادة لها غلاف وردي أو تعرف أيضًا بالكتاب الوردي).

تنص المادة 97 من قانون الأراضي لسنة 2013 على أن شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض تصدر للأشخاص الذين يتمتعون بحقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وحقوق ملكية الأصول الأخرى المرتبطة بالأرض وفقاً لنموذج موحد في جميع أنحاء البلاد.

تظل شهادات حق استخدام الأراضي الصادرة قبل 10 ديسمبر 2009 صالحة قانونيًا ولا يلزم تحويلها إلى شهادات حق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض.

يمكن تعديل الشهادات الصادرة قبل ١٠ ديسمبر ٢٠٠٩، والتي تحتاج إلى تعديل، إلى شهادات حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية المنازل، وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض. وبالتالي، من حيث القيمة القانونية، تتمتع الدفاتر الحمراء والدفاتر الوردية بنفس القيمة القانونية.

وفقًا لأحكام البند 40، المادة 2 من المرسوم 01/2017/ND-CP، فإن الوقت اللازم لمعالجة طلبات الكتب الحمراء والكتب الوردية لا يتجاوز 30 يومًا من تاريخ استلام الطلبات الصالحة؛ ولا يتجاوز 40 يومًا للبلديات الجبلية والجزر والمناطق النائية والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة، والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة بشكل خاص.

[إعلان 2]
مصدر