إن الاستمرار في خفض أسعار الفائدة قد يؤدي إلى عودة المضاربة العقارية.

[إعلان 1]

يعد القطاع العقاري أحد القطاعات الاقتصادية الأكثر تقلبًا.

وبحسب شركة VIRES، فإن قطاع العقارات يعد من أكثر الصناعات هشاشة عندما يدخل الاقتصاد في دوامة النمو المنخفض بعد تأثير جائحة كوفيد-19، ويتأثر بالعديد من العوامل غير المواتية عندما يتقلب الاقتصاد العالمي.

تواجه شركات العقارات صعوبات وتحديات كبيرة، أكثر حدة من الأزمة التي شهدتها الفترة 2010-2013.

وبحسب المكتب العام للإحصاء، تم حل 1067 شركة عقارية على مستوى البلاد منذ بداية العام وحتى نهاية أكتوبر، بزيادة قدرها 9.5% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.

وبالتالي، هناك 107 شركات عقارية تخرج من السوق شهرياً. في الوقت نفسه، انخفض أيضًا عدد الشركات العقارية التي تم تأسيسها حديثًا خلال الأشهر العشرة الماضية بنسبة 50.2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.

إن الاستمرار في خفض أسعار الفائدة قد يؤدي إلى عودة أسعار العقارات إلى مستواها الأصلي.

اضطرت معظم شركات العقارات إلى تغيير خطط أعمالها، وإيقاف أو تأجيل أنشطة الاستثمار، وبناء المشاريع، وإيقاف الاكتتابات العامة الأولية، وتقليص حجم الإنتاج، وحتى نقل المشاريع، وخفض 70-80٪ من قوتها العاملة وبذل كل جهد لإعادة الهيكلة، وإيجاد طرق للبقاء والتعافي.

ومع ذلك، وفي ظل التراجع الحاد في السيولة، أصبحت الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات أكثر تعقيداً، وخاصة المشاكل المالية.

وفي مواجهة الوضع المالي الصعب، يبدو أن قطاع العقارات ليس وحده، بل العديد من القطاعات الأخرى في الاقتصاد، تتطلع بشكل متزايد إلى دعم السياسة النقدية.

وأكد فايرس: إن نمو الائتمان والوصول إلى رأس المال الائتماني أصبحا من القضايا التي تحظى بنقاش ساخن في كل المنتديات والمؤتمرات الكبيرة والصغيرة تقريبا.

إن الإشارات الجديدة مثل "تخفيف المساحة"، و"زيادة مساحة العقارات"، و"إزالة الاختناقات الائتمانية"، و"تحسن نمو الائتمان"... ترحب بها السوق باعتبارها مشاعر إيجابية.

" إن حل الصعوبات التي تواجه شركات العقارات من أجل التعافي؛ وتطوير سوق عقاري آمن وصحي ومستدام أصبح قضية ملحة لخلق قوة دافعة مهمة لتعافي الاقتصاد حيث أن هذه الصناعة لها تأثير جانبي كبير" - شددت VIRES.

إن الاستمرار في خفض أسعار الفائدة قد يؤدي إلى عودة المضاربة العقارية.

في الوقت الحالي، لا تزال العديد من شركات العقارات تعرب عن رغبتها في تخفيف السياسات النقدية، بما في ذلك بعض التوصيات بمواصلة خفض أسعار الفائدة. ومع ذلك، يرى مركز VIRES أن خفض أسعار الفائدة في هذا الوقت لم يعد أمرا مهما.

لأن البنك المركزي خفض أسعار الفائدة التشغيلية 4 مرات متتالية في النصف الأول من عام 2023 فقط. وبناء على ذلك، انخفضت أيضًا أسعار الفائدة على الودائع والإقراض في البنوك التجارية لتناسب بشكل أفضل احتياجات الاقتراض للأفراد والشركات في السياق الجديد.

ولكن خفض أسعار الفائدة لم يكن فعالاً في رفع الاقتصاد كما كان متوقعاً، ولكن ما إذا كان ينبغي الاستمرار في خفض أسعار الفائدة أم لا يشكل أيضاً قضية مهمة.

" إن خفض أسعار الفائدة بهدف خفض أسعار الائتمان بشكل أكبر سوف يواجه عقبات مثل خطر التضخم الكامن، والتأثير على أسعار الصرف عندما لم تنخفض أسعار الفائدة على الدولار الأمريكي وفي العديد من الاقتصادات الكبرى الأخرى أو حتى لديها القدرة على الارتفاع"، بحسب تقرير VIRES.

ومن ناحية أخرى، فإن زيادة الائتمان فقط من خلال خفض أسعار الفائدة دون اتخاذ تدابير لإنعاش الطلب الكلي وتعزيزه وتنميته، مع إيجاد طرق لدفع رأس المال إلى السوق، من شأنه أن يتسبب في زيادة رأس المال الائتماني ونقله إلى مشاريع إنتاجية وتجارية غير مستدامة مالياً مع خطط سداد ديون غير مؤكدة.

وترى منظمة فيريس أنه بسبب عدم وجود مشاريع إنتاجية وتجارية مجدية مع القدرة على سداد القروض، فإن الجهود المبذولة لزيادة رأس المال إلى السوق قد تؤدي حتى إلى نقل رأس المال الائتماني إلى القطاعات المضاربة، مما يتسبب في زيادة فقاعات الأسعار مرة أخرى في بعض الأسواق.

ناهيك عن أن النمو القوي للائتمان من شأنه أن يدعم السوق، لكنه يضعف جهود الشركات بشكل عام وشركات العقارات بشكل خاص في تنويع مصادر رأس المال من خلال إصدار سندات الشركات وسندات المشاريع.

ماذا ينتظر سوق العقارات؟

وترى منظمة VIRES أن البنك المركزي بذل في الآونة الأخيرة جهودا كبيرة في توجيه مؤسسات الائتمان لتركيز رأس المال على المشاريع.

ويجب على الوزارات المعنية والسلطات المحلية أيضًا اتخاذ التدابير اللازمة لإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات ودعمها في استكمال الشروط القانونية.

ومع ذلك، لا ينبغي لشركات العقارات الاعتماد بشكل كبير على الائتمان المصرفي، والانتظار حتى يتم تخفيف المساحة أو زيادتها لأن حجم الائتمان المتدفق إلى العقارات مرتفع للغاية ولا يزال في اتجاه تصاعدي.

في الوضع الحالي، حتى لو كان هناك غرفة منفصلة للعقارات، فقد لا تتمكن الشركات من الوصول إليها لأنها لا تلبي شروط الإقراض من البنوك.

ومن ناحية أخرى، إذا استمر اعتماد القطاع العقاري على الدعم الائتماني، فسوف يؤدي ذلك إلى خلق مخاطر نظامية ضخمة. لأن عندما يفلس العقار فإن ذلك سينتقل إلى البنك.

وبحسب شركة VIRES، فإن السندات يجب أن تكون المصدر الأهم لرأس المال في سوق العقارات. السوق يحتاج إلى رأس مال متوسط وطويل الأجل، لذا يجب أن يعتمد على السندات، وليس على رأس مال البنوك.

" لا يوجد سبيل آخر سوى تقليل اعتماد قطاع العقارات على البنوك، وعندها فقط يمكن توزيع المخاطر" - هذا ما ذكره فيريس.

وعلى المدى الطويل، من الضروري مواصلة تحسين النظام القانوني لتطوير سوق سندات صحية وشفافة ومستدامة حتى تتمكن الشركات من الحصول على مساحة أكبر لتعبئة رأس المال.

إن إدارة السياسات القانونية تحتاج إلى تجنب الوضع الذي قد يكون فيه الأمر فضفاضاً للغاية في بعض الأحيان بحيث لا يمكن خلق سوق مليء بالثغرات التي تسمح للشركات بالتنافس على الإصدار، ثم عندما يكون هناك خطر، فإنها "تتوقف" فجأة، مما يجعل الشركات غير قادرة على الرد في الوقت المناسب، كما حدث في عام 2022.

علاوة على ذلك، فإن تحرير رأس المال من أعمال العقارات المستقبلية أمر ملح للغاية بالنسبة لشركات العقارات، وخاصة في السياق الصعب الحالي. وللقيام بذلك، من الضروري الجمع بشكل متزامن بين الحلول، بدءاً من خلق رأس المال التأسيسي وصولاً إلى إزالة العقبات القانونية أمام المشاريع.

بالنسبة لشركات العقارات، من أجل التحرك نحو فترة من النمو والتنمية المستدامة، فإنها تحتاج إلى البقاء على قيد الحياة في مرحلة إعادة الهيكلة بأي ثمن، بما في ذلك بيع الأصول لخفض الخسائر وإعادة هيكلة ديون الشركات، و"تنظيف" سجلات الوصول إلى الائتمان ورأس المال السندات ورأس المال من ودائع العملاء.

وتعتقد منظمة VIRES أن قصة إعادة التوازن إلى سوق العقارات وإزالة الاختناقات تتطلب تعاون الحكومة والوزارات، ولكنها لا يمكن أن تفتقر إلى مبادرة الشركات.

وأكد فيريس أن "العثور على الفرص في التحديات والمرونة في التكيف هي الطريقة التي يجب على الشركات التي تريد البقاء والهروب من المستنقع التركيز عليها".

وبحسب VIRES، على الرغم من أن سوق العقارات يواجه صعوبات غير مسبوقة ومعدل التعافي بطيء للغاية، إلا أنه مع تصميم الحكومة والوزارات والفروع والمحليات على التغلب على الصعوبات التي تواجه الشركات فضلاً عن جهود مجتمع الأعمال للتغلب على الصعوبات، فمن المتوقع أن يشهد سوق العقارات خطوات قوية، ويتطور بشكل أكثر احترافية وصحة واستدامة في المستقبل، وبالتالي سيتم تطهير جميع "التدفقات".

دينه تران

[إعلان 2]
مصدر