لماذا لا يمكن لأسعار المساكن أن تنخفض؟

[إعلان 1]

تُظهر بيانات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام أن أسعار العقارات قد ارتفعت عشرات المرات خلال السنوات العشر الماضية. في عام 2021 وحده، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة مئوية مزدوجة، بل وأعلى بكثير من نفس الفترة. حاليًا، ورغم تباطؤ السوق، لا يزال قطاع الشقق يحافظ على زخم نموه.

وبالمثل، أشارت شركة سافيلز فيتنام إلى أنه في الربع الثالث من عام 2023، وصل متوسط السعر الأساسي للشقق إلى 54 مليون دونج/م2، بزيادة لمدة 19 ربعًا متتاليًا وزيادة بأكثر من 77٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2019.

بحسب الخبراء، رغم ارتفاع أسعار المساكن، إلا أنه لا يمكن خفضها على المدى القريب. والسبب هو أن العديد من التكاليف تُضاف إلى ارتفاع الأسعار، مثل: أسعار الأراضي، وأسعار مواد البناء، وفوائد القروض...

أشار السيد جيانج آنه توان، مدير شركة توان آنه للعقارات، إلى أن أسعار العقارات تعتمد على العديد من العوامل مثل أسعار الأراضي وتكاليف البناء والشرعية وما إلى ذلك. وإذا أثرت هذه العوامل في نفس الوقت، فسيصبح من الصعب على الشركات خفض أسعار العقارات.

ارتفاع التكاليف يجعل من الصعب على الشركات خفض أسعار المساكن. (صورة توضيحية: كونغ هيو)

على وجه التحديد، تُعدّ تكلفة الأرض من أهم تكاليف المدخلات التي تؤثر على سعر الإنتاج في أي مشروع عقاري. في المتوسط، تُشكّل رسوم استخدام الأراضي في المناطق الحضرية حوالي 10% من سعر الشقة، و20-30% من سعر منزل تاون هاوس منخفض الارتفاع، وحوالي 50% من سعر الفيلا.

وفي السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 15-30%، مما دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بنسبة 2-8%.

لم تقتصر الزيادة على أسعار الأراضي فحسب، بل شهدت مواد البناء، كالحديد والصلب والرمل، ارتفاعًا حادًا في السنوات الأخيرة. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الحديد والصلب بنسبة تتراوح بين 15% و20%، بينما تُمثل تكلفة المواد الخام ما بين 65% و70% من القيمة التقديرية لمشاريع البناء.

بالإضافة إلى ذلك، ترتفع تكلفة تنفيذ المشروع بسبب العديد من المشاكل القانونية التي تُطيل مدة الإنشاء. وأوضح السيد توان أن بعض المشاريع تستغرق ما يصل إلى 4-5 سنوات لإتمام الإجراءات القانونية. ولا يقتصر استكمال الإجراءات القانونية للمشروع على مراجعة الشركة للدائرة واستلامها إشعارًا رسميًا، بل يتطلب انتظار رأي الدوائر والفروع والقطاعات المعنية. ويجب أن يتوافق وقت الانتظار مع اللوائح، ولكنه غالبًا ما يتأخر.

وقال السيد توان: " إن الوقت المستغرق للإجراءات القانونية طويل للغاية ويؤثر بشكل كبير على تكاليف الأعمال ".

وضرب السيد توان مثالاً أيضاً، فإذا اشترت شركة قطعة أرض بقيمة 500 مليار دونج، فإنها ستخسر 10% من فوائد قرضها سنوياً، أي 50 مليار دونج. وتضطر الشركة إلى إضافة هذه التكلفة إلى سعرها.

" العديد من الشركات الآن عالقة، فإذا خفضت أسعارها، ستتكبد خسائر فادحة، وإذا لم تخفضها، فلن تتمكن من بيع منتجاتها. لذلك، مع وجود العديد من المشاريع غير المكتملة، لا يرغب العديد من المستثمرين في البناء، بل يبحثون عن شركاء نقل ،" قال السيد توان.

وقال السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فيت آن هوا للعقارات، إن العقبة الرئيسية التي تجعل من الصعب انخفاض أسعار العقارات هي أن تكاليف الاستثمار مرتفعة للغاية.

وقال السيد كوانج " في هيكل تكلفة المشروع الحالي، تضاعفت تكاليف البناء تقريبًا مقارنة بما كانت عليه قبل 4-5 سنوات، من 7-7.5 مليون دونج/م3 إلى أكثر من 12 مليون دونج/م2 ".

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد كوانج، من الصعب للغاية خفض أسعار العقارات لأن السوق لا يضم فقط الشركات المحلية ولكن أيضاً العديد من المستثمرين الأجانب.

وبناءً على ذلك، غالبًا ما تختار الشركات الأجنبية التي تستثمر في المشاريع قطاعات إنتاجية عالية الجودة، ومواقع جيدة، ووثائق قانونية كاملة، وجودة منتجات أعلى من مشاريع المستثمرين المحليين، وبالتالي لا يمكن أن يكون السعر منخفضًا. عند بيع المنتجات في السوق، تحسب الشركات دائمًا الناتج بعد عامين أو ثلاثة أعوام، لذا غالبًا ما يكون السعر مرتفعًا للغاية. تتمتع الشركات الأجنبية بمزايا من حيث مصادر رأس المال وتكاليفه، لذا فهي لا تتعرض لضغوط لخفض أسعار البيع.

وبحسب الدكتور نجوين دوي فونج، مدير الاستثمار في شركة دي جي كابيتال، هناك العديد من الأسباب التي تجعل مستثمري المشاريع العقارية لا يختارون خفض أسعار المساكن.

على وجه الخصوص، يتضح أنه عند تنفيذ مشروع ما، رهن المستثمر الأرض والأصول المستقبلية لاقتراض رأس مال من البنك. ويؤثر انخفاض سعر البيع على قيمة الضمانات لدى البنك، في حين لا يملك المستثمر أي أصول أخرى تُكمّل القروض.

علاوةً على ذلك، ظلت العديد من المشاريع عالقةً في قضايا قانونية لسنواتٍ طويلة قبل طرحها للبيع. وخلال هذه الفترة، لا يزال على المستثمرين تحمّل التكاليف المتزايدة للفوائد وتكاليف الأراضي.

تشاو آنه

[إعلان 2]
مصدر