لماذا أصبح مشتري المنازل حذرين ولا يجرؤون على "دفع الأموال" في حين انخفضت أسعار الفائدة المصرفية بشكل كبير؟

قروض الإسكان بطيئة النمو

ومن المتوقع أن يكون الائتمان العقاري هو القوة الدافعة للمساعدة في تسريع الائتمان المصرفي في الأشهر الأخيرة من العام، لكن الائتمان العقاري بطيء ويتعافى بشكل أبطأ من المتوقع.

أسعار المساكن مرتفعة للغاية، في حين أن السيولة منخفضة، فضلاً عن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، مما يجعل المستثمرين ومشتري المنازل حذرين ولا يجرؤون على دفع أموالهم.

صرحت السيدة نجوين دوك ثاتش ديم، المديرة العامة لبنك ساكومبانك، بأن الائتمان المصرفي في الأشهر التسعة الأولى من العام لم يكن على قدر التوقعات. ومن أسباب ذلك انخفاض دخل مشتري العقارات، وعدم تلبية العرض من المساكن بأسعار معقولة للطلب، وفقًا لصحيفة داو تو.

وفقًا لمحللي شركة VCBS للأوراق المالية، لم ينتعش الطلب على شراء المنازل نظرًا لمحدودية المعروض. إضافةً إلى ذلك، ارتفعت أسعار المساكن (وخاصةً الشقق في المناطق المركزية) بشكل حاد في الآونة الأخيرة، مما أثار قلق المستثمرين والمقترضين بشأن شراء منازل للاستخدام الشخصي. في النصف الأول من هذا العام، ارتفع ائتمان الأعمال العقارية بأكثر من 10%، بينما لم يرتفع ائتمان قروض الإسكان الاستهلاكية إلا بأكثر من 1%.

يؤدي ضعف الطلب على قروض الإسكان إلى تباطؤ نمو الائتمان عبر النظام

ومن المتوقع أن تصبح قروض الإسكان المحرك الرئيسي لنمو الائتمان بالتجزئة في الفترة المقبلة، في ظل انخفاض أسعار الفائدة وارتفاع الطلب على الإسكان والاستثمار.

نعتقد أن قروض العقارات والإنشاءات ستواصل ارتفاعها بوتيرة سريعة في الفترة المقبلة مع تحسن العرض، مع استمرار تسريع وتيرة المشاريع بعد جهود دعم أسعار الفائدة والقضايا القانونية، وخاصةً بعد سريان قوانين العقارات الجديدة. في الوقت نفسه، تُحفّز أسعار الفائدة المنخفضة على الإقراض الطلب على الاقتراض من شركات العقارات، وكذلك من مشتري المنازل، وفقًا لمحللي VCBS.

مع ذلك، أشار السيد فان لي ثانه لونغ، الرئيس التنفيذي لمجموعة AFA، في حديثه لموقع Vnexpress إلى أن الواقع ليس كما هو متوقع. وأضاف: "يعتقد العديد من سماسرة العقارات أن انخفاض أسعار الفائدة سيحفز التدفق النقدي إلى قطاع العقارات، لكن في الواقع، لا يتدفق النقد الخامل إلى قطاع العقارات، بل يعود إلى مدخرات البنوك. أسعار المساكن مرتفعة للغاية، والسوق في وضع "صعب الشراء، صعب البيع"، مما يؤدي إلى انخفاض معاملات العقارات، وعدم جذب التدفق النقدي".

تُعدّ قروض المنازل الشخصية من أكثر القطاعات ربحيةً للبنوك حاليًا. كما يُشكّل هذا القطاع نسبةً كبيرةً من القروض القائمة في محافظ الائتمان لدى البنوك. ولذلك، تتطلع البنوك إلى تعافي الائتمان قريبًا.

ومع ذلك، وفقًا للسيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، فإن العديد من مشتري المنازل حاليًا "يخافون" من اقتراض الأموال من البنوك، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنهم عانوا من ألم التعثر في سوق العقارات في عام 2023.

يجد الناس صعوبة في تحقيق "حلمهم في امتلاك مسكن خاص بهم"

شهدت قروض الإسكان ارتفاعًا حادًا في عامي 2021 و2022، ويعزى ذلك جزئيًا إلى تطبيق البنوك أسعار فائدة منخفضة خلال جائحة كوفيد-19. إلا أن أسعار الفائدة العائمة ارتفعت بشكل حاد بعد ذلك، بالتزامن مع دخول سوق العقارات في أزمة سيولة، مما أجبر العديد من المستثمرين على بيع عقاراتهم وتقليص خسائرهم لتخفيف عبء أسعار الفائدة.

العقارات في غرب مدينة هو تشي منه مع مناطق إعادة التوطين والشقق والبيوت المتجاورة والأراضي في منطقة بينه تشانه، أغسطس 2024. تصوير: كوينه تران

حاليًا، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة على قروض الإسكان، لا يزال مشتري المنازل قلقين بشأن أسعار الفائدة الثابتة بعد انتهاء فترة التحفيز. إضافةً إلى ذلك، لا تزال أسعار المنازل مرتفعةً جدًا مقارنةً بالدخل، مما يدفع الناس إلى توخي الحذر وعدم الجرأة على اقتراض المال لشراء منزل.

وفقًا للسيدة فونغ (رئيسة ممرضات في مستشفى بالمنطقة الأولى بمدينة هو تشي منه)، تبلغ ميزانيتها لشراء منزل حوالي 3 مليارات دونج فيتنامي، منها حوالي ملياري دونج مدخرات ومليار دونج مقترضة من البنك. ترغب في شراء شقة بغرفتي نوم في المنطقة المحيطة بالمنطقة السابعة. بعد أسبوع من البحث، وجدت بعض الشقق التي استوفت الشروط، لكنها ترددت لأنها اعتقدت أن السعر لا يزال مرتفعًا مقارنةً بالقيمة الحقيقية للشقة.

وقالت عن سبب عدم إتمام عملية الشراء في الوقت الحالي، بحسب موقع Vnexpress: "ربما بسبب النقص الحالي في العرض ، ترتفع أسعار المساكن. أريد الانتظار حتى يتحسن السوق وحتى يتوفر عرض أكثر تنوعًا للحصول على المزيد من الخيارات".

في الواقع، شهدت أسعار المساكن ارتفاعًا مستمرًا في الآونة الأخيرة، لا سيما في قطاع الشقق. وذكرت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن مؤشر أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفع بنسبة 58% و27% على التوالي في الربع الثاني مقارنةً بعام 2019. ويُباع أكثر من 80% من العقارات المعروضة للبيع هذا العام بأسعار تبدأ من 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع أو أكثر. وتتراوح أسعار العقارات في الضواحي بين 40 و80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما تصل في وسط المدينة إلى أكثر من 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

للاقتراض لشراء شقة في الشريحة الاقتصادية بأقل من ملياري دونج، وفقًا لهيئة تنظيم سوق العقارات الفيتنامية، يجب أن يتراوح دخل كل أسرة شهريًا بين 35 و40 مليون دونج على الأقل لضمان سداد الديون ونفقات المعيشة الشهرية. في الوقت نفسه، يتراوح دخل الأسر الحضرية حاليًا بين 10 و20 مليون دونج شهريًا فقط. ويُشكل انخفاض الأسعار والسيولة عائقًا يحول دون تدفق السيولة النقدية إلى سوق العقارات كما هو متوقع.

أشار السيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة VARS، إلى أن القوة الدافعة لنمو الائتمان تعتمد على العقارات، وخاصةً الطلب على قروض الإسكان. لذلك، لتحفيز الطلب على القروض في هذا المجال، لا بد من وضع سياسات لتنظيم أسعار العقارات بما يتناسب مع مستويات دخل الأفراد. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري إزالة العوائق القانونية لتمكين الشركات من خفض التكاليف وزيادة مرونة شروط منح الائتمان لتحفيز تدفقات رأس المال إلى قطاع العقارات.

من جانب المقترض، ينصح الخبراء الاقتصاديون أيضًا بحساب دقيق عند إنفاق المال لشراء العقارات في هذه المرحلة. ووفقًا لخبير العقارات الشخصي، لي كووك كين، عند اقتراض المال لشراء منزل، يجب أن يكون لدى المقترض دخل ثابت من الراتب، وأن يمتلك ما لا يقل عن 40-50% من رأس ماله الخاص، وأن يعتمد الباقي على الدعم المالي من البنك للحفاظ على القدرة على سداد الدين وتجنب الديون المعدومة.

أشار السيد كين إلى أنه عادةً ما يُنصح مشتري المنازل بإنفاق 40% كحد أقصى من إجمالي دخلهم الشهري على السكن، وذلك لتغطية تكاليف احتياجاتهم الأساسية الأخرى. لذلك، بالإضافة إلى مقارنة أسعار الفائدة على قروض المنازل بين البنوك لاختيار حزمة القرض المناسبة، يجب على مشتري المنازل دراسة تدفقاتهم النقدية وقدرتهم على السداد بعناية. فإذا لم يتم التخطيط للفوائد الشهرية وأقساط أصل القرض بعناية وحكمة، فقد يُشكل ذلك عبئًا ماليًا وضغطًا نفسيًا كبيرًا.

إن ارتفاع أسعار العقارات في ظل انخفاض السيولة لا يمنع المشترين من التداول ويضطرهم إلى دفن رؤوس أموالهم لفترة طويلة فحسب، بل يُصعّب عليهم أيضًا تجميعها وتوقع هوامش ربح عالية. كما يُقلّل ارتفاع أسعار المساكن من أرباح تأجير العقارات (التي تُمثّل حوالي 3% فقط من إجمالي قيمة الاستثمار، وهي أقل بكثير من أسعار الفائدة المصرفية). وهذا هو أيضًا سبب تدفق الأموال إلى المدخرات، بدلاً من العقارات، وفقًا لصحيفة داو تو .

أفاد محللون في شركة VPBank للأوراق المالية أن نسبة أسعار المساكن إلى دخل الفيتناميين قد ارتفعت، وأصبحت أعلى بحوالي 4-5 أضعاف من النسبة الموصى بها. لذلك، على الرغم من الانخفاض الملحوظ في أسعار الفائدة على قروض الإسكان خلال العام الماضي، لا تزال أسعار المساكن مرتفعة، مما يُصعّب على الكثيرين تحقيق "حلم امتلاك منزل".

خانه لينه (ت/ح)

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm