مع انخفاض أسعار المنازل، أصبحت الفرص أكثر إشراقاً.

أصبحت المساكن ذات الأسعار المعقولة والمناسبة لأصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض في هانوي ومدينة هو تشي منه نادرة بشكل متزايد، في حين أن المعروض من المساكن الراقية والفاخرة في ازدياد.

منطقة عقارية قيد الإنشاء في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) - صورة: كوانغ دينه

إن عدم التوازن بين العرض والطلب يجعل "حلم" الاستقرار بعيد المنال بالنسبة للكثيرين...

ولمعالجة عدم التوازن بين العرض والطلب، طلبت اللجنة الدائمة للحكومة، في اجتماع عُقد مؤخراً حول وضع سوق العقارات، من وزارة البناء والبنك المركزي والوزارات والمناطق ذات الصلة تنفيذ سلسلة من الحلول لإزالة العقبات مثل إنشاء صناديق الأراضي، والبحث في حزم الائتمان متوسطة الأجل، وأسعار فائدة مستقرة لمشاريع الإسكان التجاري بأسعار مناسبة، وحزم ائتمانية للشباب للاقتراض لشراء المنازل.

في الوقت نفسه، يجب علينا التعامل بحزم مع تضخم الأسعار وخلق حمى افتراضية للسيطرة على أسعار المساكن.

أسعار المنازل ترتفع بشكل صاروخي.

ووفقاً لوزارة البناء، سيشهد سوق العقارات في الأشهر الأولى من عام 2025 العديد من التحسينات، مع زيادة العرض وحجم معاملات العقارات مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024.

ومع ذلك، لا يزال العرض محدودًا ولا يفي بطلب السوق، كما أن هيكل المنتجات غير متوازن، وهناك نقص في المساكن المناسبة لاحتياجات العمال والشباب؛ إذ يوجد فائض كبير من الفيلات والمنازل منخفضة الارتفاع؛ وأسعار العقارات والمساكن لا تتناسب مع قدرة المحتاجين. ولا تزال المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار واضطراب السوق قائمة.

في مدينة هو تشي منه، ركزت معظم المشاريع التي تم إطلاقها من نهاية العام الماضي وحتى الربع الثاني من هذا العام على قطاع الشقق الفاخرة والراقية، حيث تتراوح الأسعار من 100 إلى 150 مليون دونغ فيتنامي/م²، بل وأعلى من ذلك في المنطقة المركزية.

بحسب استطلاع أجرته صحيفة "توي تري" في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، تُعرض الشقق في مشاريع جديدة بمدينة ثو دوك للمشترين بأسعار تتجاوز 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وتوجد بعض المشاريع في المنطقة القريبة من تقاطع آن فو (ثو دوك) تُعرض بأسعار تصل إلى 120-150 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

في الجزء الجنوبي من المدينة، في منطقتي بينه تشان ونها بي، يتم بيع المشاريع للعملاء بأسعار تتراوح من 64 إلى 80 مليون دونغ فيتنامي/م².

في المنطقة الأولى وحدها، لا يزال عدد قليل من المباني السكنية يحتوي على شقق في "سلة التسوق" الخاصة بها، لكن سعر البيع يتراوح بين 200 و300 مليون دونغ فيتنامي/م²، وفي بعض الأماكن يصل إلى 400-500 مليون دونغ فيتنامي/م².

لا تقتصر الأسعار المرتفعة على سوق العقارات الجديدة فحسب، بل تشمل أيضاً سوق الشقق القديمة. ففي بعض المشاريع التي مضى على تشغيلها قرابة عقد من الزمان، تضاعف سعر بيع الشقق، حيث يُتداول حالياً بسعر يتراوح بين 4 و5 مليارات دونغ فيتنامي للوحدة.

بحسب شركات أبحاث السوق، يتراوح سعر الشقق ذات الأسعار المعقولة في ضواحي مدينة هو تشي منه حاليًا بين 45 و55 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وبهذا السعر، تبلغ تكلفة شقة مساحتها 50 مترًا مربعًا حوالي 2.2 مليار دونغ فيتنامي.

المباني السكنية على طول شارع Vo Nguyen Giap، مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh - الصورة: QUANG DINH

في هانوي ، ارتفعت أسعار المساكن بشكل كبير من النصف الثاني من عام 2024 وحتى الآن، حيث اختفت الشقق التجارية التي يقل سعرها عن 50 مليون دونغ فيتنامي/م2 تقريبًا، حتى في المناطق الواقعة خارج الطريق الدائري 3.

في مكتب وساطة عقارية في منطقة نام تو ليم (حيث يقوم المطور ببيع مشاريع في هونغ ين ومناطق أخرى في هانوي بما في ذلك دونغ آنه وجيا لام ونام تو ليم)، حتى في أيام الأسبوع، كان المكتب مكتظًا بالسيارات والدراجات النارية التابعة للوسطاء والأشخاص الذين يأتون لمشاهدة المنازل النموذجية.

بحسب استطلاع رأي في منطقة نام تو ليم، يتم عرض بعض مشاريع الشقق التجارية للبيع من قبل المطورين بأسعار تتراوح بين 120 و 160 مليون دونغ فيتنامي/م2.

أفادت السيدة مينه هوونغ، وهي وكيلة عقارية، بأنه لا توجد شقق في منطقة نام تو ليم بأسعار تقل عن 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. كما يعرض مشروع بالقرب من شارع لي كوانغ داو شققاً بأسعار تتراوح بين 120 و150 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة.

أما بالنسبة للشقق ذات الإطلالات الجيدة، فيبلغ سعر المتر المربع حوالي 150 مليون دونغ فيتنامي. كما تتراوح تكلفة شقة من ثلاث غرف نوم بمساحة 100 متر مربع تقريباً بين 13 و15 مليار دونغ فيتنامي.

بالإضافة إلى ذلك، يتم الإعلان عن بعض المباني السكنية المكتملة في منطقة ثانه شوان (هانوي) من قبل السماسرة بسعر 74 مليون دونغ فيتنامي/م2، بينما يتم عرض الشقق في المجمعات السكنية التجارية في شارع فام فان دونغ (منطقة باك تو ليم) بسعر 67 مليون دونغ فيتنامي/م2.

عندما تكون أسعار الأراضي منخفضة، تظهر أنواع عديدة من العقارات، كالمنازل والشقق بأسعار زهيدة. وعندما يكون العرض وفيراً ومتنوعاً، يخلق ذلك منافسة بين أنواع المساكن، مما يدفع أسعار الشقق إلى الانخفاض. ولضمان أسعار سكن معقولة، يجب أن تكون السياسات شفافة وواضحة، لا سيما في منح تراخيص البناء، وإصدار وثائق الملكية، وتقسيم الأراضي.

السيد تران خانه كوانج (مدير شركة فييت آن هوا)

ارتفعت أسعار المساكن بسبب الاختناقات الإجرائية

وفي حديثه لصحيفة توي تري، قال السيد نغوين هوانغ مينه، نائب المدير العام لشركة سايغون 5 للتطوير العقاري المساهمة، إن أسعار المنازل في المدن الكبيرة مثل مدينة هو تشي منه ترتفع بشكل مفرط، ويرجع ذلك جزئياً إلى الاختناقات في الإجراءات الإدارية.

لنأخذ مثالاً على مشروع تجاري قيد التطوير منذ عام 2018 ولكنه "عالق" في المراحل الإجرائية، مما يتسبب في زيادة سعر المساكن المتوقع بمقدار الضعف على الأقل مقارنة بالسعر الأصلي.

واستشهد السيد مينه بمثال المشروع الأولي لهذه الشركة في المنطقة 8، والذي تم طرحه في السوق بسعر 26-28 مليون دونغ فيتنامي/م² قبل عام 2020.

ومع ذلك، وبسبب العقبات القانونية، تم تعليق المشروع مؤقتًا حتى الآن، مما تسبب في تكبد الشركة ديون فوائد مصرفية إضافية تزيد عن 51 مليار دونغ فيتنامي، ناهيك عن العديد من التكاليف المالية المتزايدة الأخرى.

لذلك، إذا تم تنفيذ المشروع وطرحه للبيع هذا العام، فإن الجانب التجاري يخطط أيضاً لإعادة حساب سعر البيع ليتضاعف على الأقل، لأنه بالإضافة إلى التكاليف المالية، ستزداد تكاليف أخرى مثل مواد البناء وتكاليف الإنشاء وتكاليف الأعمال...

"لو لم تكن الإجراءات معقدة، لكنا بنينا بسرعة، وبعنا بسرعة، واستقر الناس في غضون 4-5 سنوات. لكن المشروع بطيء في التطور، لذا ستضاف هذه النفقات المالية في النهاية إلى تكلفة البيع، والتي سيتعين على مشتري المنازل تحملها، مما يجعل سعر المنزل ليس رخيصًا كما يرغب الناس والشركات"، أوضح السيد مينه.

بحسب السيدة دوونغ ثانه ثوي - نائبة رئيس مجموعة ترونغ ثوي - فإن سعر الأرض يمثل 30% فقط من تكلفة مشاريع الشقق، وتمثل التكاليف المالية 30% إذا تم إنجاز المشروع في غضون ثلاث سنوات، وكانت تكاليف البناء 15% فقط في الماضي ولكنها ارتفعت الآن إلى 20-25%.

ووفقاً لها، فإن هذه تكاليف "مباشرة"، لذا إذا كان المشروع بطيئاً في الإجراءات القانونية مما يؤدي إلى تأخيرات، وإذا تم تمديده لمدة أربع سنوات، فإن التكاليف المالية ستزيد بنسبة 40٪ أو أكثر، مما يعني أن التكاليف المالية ستتضخم أيضاً.

لن يكون هناك سكن ميسور التكلفة إذا كانت أسعار الأراضي مرتفعة وتكاليف التمويل تزداد بمرور الوقت كما هو الحال في العديد من مشاريع الإسكان.

وبنفس الرأي، قال السيد تران خان كوانغ، مدير شركة فيت آن هوا، إن أهم عامل لجعل أسعار العقارات في متناول الجميع هو انخفاض أسعار الأراضي. أما تكلفة مواد البناء فلا تؤثر بشكل كبير على السعر الإجمالي للعقار.

بالنسبة لشقة مساحتها 50 مترًا مربعًا بسعر 5 مليارات دونغ فيتنامي في قلب مدينة هو تشي منه، فإن تكلفة المواد تبلغ حوالي مليار دونغ فيتنامي فقط، وهو ما يمثل جزءًا صغيرًا من حوالي 15-20٪ من سعر البيع.

يُكمل السكان إجراءات بناء منازلهم في منطقة بينه ثانه، مدينة هو تشي منه - الصورة: هوو هانه

هناك حاجة إلى الدعم لأصحاب المنازل لأول مرة.

ولمعالجة هذا النقص، يتفق كل من الشركات والخبراء على ضرورة إيجاد حلول لزيادة المعروض من المساكن بسرعة، وخاصة في قطاع الإسكان الميسور التكلفة.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حاجة إلى سياسات لدعم أصحاب المنازل لأول مرة، بغض النظر عن العمر، مع كون سياسات أسعار الفائدة هي الشكل الأكثر وضوحًا للدعم.

استناداً إلى حقيقة أن الأموال المخصصة للأراضي في المناطق المركزية من هانوي ومدينة هو تشي منه نادرة، قال السيد نغوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية - إنه من الضروري التخطيط وحجز الأموال المخصصة للأراضي في المناطق الضواحي للمدينتين لتطوير مساكن بأسعار معقولة.

في المستقبل القريب، ينبغي إعطاء الأولوية لقطع الأراضي التي تتوفر لها بنية تحتية للنقل تربطها بمراكز المدينتين لبناء مساكن بأسعار معقولة.

أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فيجب أن تتزامن عملية تخطيط الأراضي للإسكان التجاري بأسعار مناسبة مع الاستثمار في ربط البنية التحتية المرورية لخلق مكان مناسب للعيش فيه.

بالإضافة إلى ذلك، ولتطوير مساكن بأسعار معقولة، هناك حاجة إلى استراتيجية محددة، حيث يتعين على الحكومة الجلوس مع السلطات المحلية لوضع خطة لتطوير مساكن بأسعار معقولة للأشخاص في المحافظات المجاورة لهانوي ومدينة هو تشي منه.

وفي الوقت نفسه، يعتقد السيد نغوين هوانغ مينه أنه إذا قامت الوكالات الحكومية بإزالة العقبات في الإجراءات القانونية بسرعة، فستتمكن الشركات من بدء البناء في وقت أقرب، وستتكبد المشاريع تكاليف مالية أقل، وستنخفض التكاليف التي تشكل سعر المنازل.

وفي الوقت نفسه، أشار نائب رئيس مجموعة ترونغ ثوي إلى ضرورة تعديل تكاليف الأراضي والتكاليف المالية، مع احتمال قيام الدولة بتعديل تكاليف الأراضي إلى حوالي 20٪ بدلاً من النسبة الحالية البالغة 30٪.

وعلى وجه الخصوص، من الممكن تعزيز التدابير غير المالية (التي هي في الأساس حلول مالية) من خلال تسريع الإجراءات، وتجنب وقوع المشاريع في حالة من التنفيذ البطيء.

على سبيل المثال، بدلاً من التكاليف المالية التي تصل إلى عتبة 30٪ لمدة ثلاث سنوات، ينبغي على الدولة أن ترافق الشركات للتعامل مع المراحل في عام واحد فقط، وعندها ستنخفض التكاليف المالية أيضًا إلى 10٪ فقط.

وأضافت السيدة ثوي: "إذا استطعنا تحقيق الأمرين المذكورين أعلاه، فمن الواضح أن الانخفاض الحاد في تكاليف تطوير المشاريع سيؤثر على أسعار المساكن. وحينها ستحافظ الشركات على هوامش ربح مقبولة فقط، بينما ستنخفض أسعار المساكن المتبقية وسيصبح الحصول عليها أسهل للناس".

من الضروري إنجاز الإجراءات الإدارية بسرعة لتقليل التكاليف المالية على الشركات. في الصورة: منطقة عقارية في شارع نغوين هو ثو (نها بي، مدينة هو تشي منه) - تصوير: تو ترونغ

* السيد نغوين كوك هيب (رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام):

يحصل المشتري على ما يستحقه.

يشهد سوق العقارات وضعاً تتسارع فيه أسعار الأراضي تبعاً لأسعار المنازل، مما يخلق حلقة مفرغة من الأسعار تُلحق الضرر في نهاية المطاف بالمشترين. ويعود جزء من سبب هذا الوضع إلى ظاهرة التذبذب السعري التي تؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي، مع احتمال كبير أن تكون من بين الأعلى عالمياً.

في نفس المشروع، يمكن أن يؤدي اختلاف بضعة أشهر فقط بين قرارات تخصيص الأراضي السابقة واللاحقة إلى زيادة الأسعار بنسبة 20٪، وهو أمر غير معقول وسيؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.

لذلك، فقد حان الوقت للسلطات للتدخل وإدارة ومراقبة أسعار الأراضي بطريقة متناغمة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن الإجراءات الإدارية المطولة، مثل تقييم الأراضي، ستُكبّد الشركات تكاليف مالية إضافية، كفوائد القروض أو تكاليف إضافية للأراضي قد تصل إلى عشرات أو حتى مئات المليارات من عملة الفيتنامية دونغ. وتُضاف هذه التكاليف جميعها إلى سعر البيع.

للسيطرة على أسعار المساكن، من الضروري وضع آلية إدارة حكومية لأسعار الأراضي في أقرب وقت ممكن، وتجنب الوضع الحالي المتقلب، وحل الإجراءات الإدارية بسرعة لتقليل التكاليف المالية للشركات.

* الدكتور نغوين كوك هونغ (نائب الرئيس والأمين العام لجمعية البنوك الفيتنامية):

يجب صرف حزم القروض التفضيلية للجهات المعنية.

إن طرح حزمة قروض متوسطة الأجل بأسعار فائدة ثابتة لقروض الإسكان الميسور، وخاصة للشباب الذين يشترون منازل، هو السياسة الصحيحة.

لكن لكي تكون حزمة القروض هذه فعالة حقًا، من الضروري مراجعة ما إذا كان مشتري المنازل الحاليون يشترون للسكن أو للاستثمار والمضاربة.

معظم المعاملات الحالية هي عبارة عن عمليات بيع وشراء بين المستثمرين. إذا لم يتم السيطرة على هذا الوضع، فلن تصل القروض إلى الأشخاص المناسبين الذين لديهم احتياجات حقيقية لشراء المنازل.

علاوة على ذلك، من الضروري تحديد المستفيدين من حزمة القروض بوضوح، بالإضافة إلى معايير وشروط اقتراض رأس المال. ومن الأفضل أن تقتصر هذه الحزمة على مشتري المنازل لأول مرة.

العقارات التجارية التي تتراوح أسعارها بين 35 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع مناسبة.

بحسب السيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فإنّ المساكن التجارية ذات الأسعار المعقولة هي نوع من المساكن التي يستطيع أصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض شراؤها. ولذلك، يتراوح سعر المساكن التجارية ذات الأسعار المعقولة بين 35 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وفقًا لحسابات وزارة البناء، يبلغ سعر الوحدة الحالي لبناء متر مربع واحد من المباني السكنية الشاهقة حوالي 20 مليون دونغ فيتنامي/متر مربع، لذلك مع سعر بيع يتراوح بين 35 و40 مليون دونغ فيتنامي، يكون المستثمرون قد حققوا ربحًا.

فيما يتعلق بتكاليف الأرض في هيكل أسعار الشقق الحالي، فإنها عادةً ما تشكل ما بين 20 و25% من سعر البيع في المناطق خارج مركز هانوي. أما بالنسبة للمشاريع في مركز المدينة، فقد تصل تكاليف الأرض إلى 50% من السعر الإجمالي.

سوق العقارات في هانوي - صورة: نام تران

القلق بشأن فقدان فرصة شراء منزل

أصبح حلم الاستقرار بعيد المنال بشكل متزايد بالنسبة لملايين الأشخاص، وخاصة الشباب وأصحاب الدخل المتوسط ​​في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه.

تستمر أسعار المساكن، التي كانت مرتفعة بالفعل، في الارتفاع بسرعة بينما تظل دخول العمال راكدة، مما يدمر خطط امتلاك المنازل للعديد من موظفي المكاتب والموظفين الحكوميين.

"أعمل كموظف قضائي في الدائرة، وزوجتي موثقة عقود. لقد ادخرنا بعض المال، ولكن مع ارتفاع أسعار المساكن الحالية، لم يعد بإمكاننا أنا وزوجتي شراء منزل. لقد استثمرنا الأموال التي كسبناها، وما زالت عائلتنا تستأجر منزلاً حالياً"، هكذا قال هوانغ فان مينه (40 عاماً، من ثانه هوا).

وفي الوقت نفسه، قالت السيدة نغوين ثو ترانغ (34 عامًا، من مقاطعة فو ثو) إنها بعد أكثر من 10 سنوات من الادخار، جمعت بعض المال، ولكن بعد مسح السوق، لم يكن ذلك كافيًا لشراء شقة مساحتها حوالي 30 مترًا مربعًا.

"أنا عزباء وأرغب في شراء شقة، ولكن بعد الاطلاع على الأسعار، وجدت أن الشقة الجيدة ستكلف حوالي ملياري دونغ فيتنامي. اضطررت إلى الاستئجار لأن شقة مساحتها 30 متراً مربعاً في منطقة حضرية تكلف حوالي 8 ملايين دونغ فيتنامي شهرياً فقط"، هذا ما قالته ترانغ.

بحسب خبير من جمعية العقارات الفيتنامية، يواجه سوق العقارات نقصاً في الشقق ذات الأسعار المعقولة، لذلك يعرض المستثمرون أسعاراً مرتفعة لمنتجاتهم في السوق.

معظم مشتري المنازل في الآونة الأخيرة هم مستثمرون لديهم عقلية شراء المنازل وانتظار ارتفاع الأسعار لتحقيق الربح، لذا فإن أسعار المنازل في السوق ليست حقيقية.

تشمل العوامل المساهمة في ارتفاع أسعار العقارات أسعار الأراضي، وأسعار مواد البناء، وأسعار الفائدة على القروض. - الصورة: تو ترونغ

تبسيط الإجراءات وخفض تكاليف الاستثمار في الإسكان.

ومن بين الحلول المهمة التي خلصت إليها اللجنة الحكومية الدائمة لتعزيز سوق العقارات من أجل التطور في اتجاه آمن وصحي ومستدام، زيادة اللامركزية وتفويض السلطة وتقليل الإجراءات الإدارية.

بالتوازي مع طلب مراجعة وتوضيح أسباب ارتفاع أسعار العقارات مثل أسعار الأراضي وأسعار مواد البناء وأسعار الفائدة على القروض وما إلى ذلك، طلبت اللجنة الدائمة للحكومة أيضًا من الوزارات والقطاعات والمناطق التركيز على تقليل الإجراءات الإدارية المتداخلة وغير الضرورية، والقضاء الفوري على متطلبات الأوراق والوثائق المعقدة.

احرص على تقليص وقت المعالجة بنسبة 30% على الأقل، وتكاليف الامتثال الإداري بنسبة 30% أيضاً. ويشمل ذلك دراسة سبل تبسيط إجراءات الموافقة على الاستثمار، وتقييم المشاريع، والتصميم، وخاصة إجراءات ترخيص البناء، وفحص أعمال الاستلام، وتقليل عمليات الفحص المسبق، وتعزيز عمليات الفحص اللاحق.

بالإضافة إلى ذلك، تشمل الحلول زيادة العرض، وخفض الأسعار، وتطوير قطاعات عقارية متنوعة لتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، وخاصة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

وعلى وجه الخصوص، تطلب الحكومة إجراء البحوث ووضع السياسات لدعم الشباب وأولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، وزيادة فرص حصولهم على السكن والمساهمة في تحقيق الحق في السكن كما هو منصوص عليه في الدستور.

يُطلب من البنك المركزي التركيز على توجيه البنوك وحثها على المشاركة في برنامج القروض الائتمانية التفضيلية بقيمة 120 مليار دونغ فيتنامي. إلى جانب ذلك، تُكلف الوزارات والفروع بإجراء البحوث واقتراح نموذج "مركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي الذي تديره الدولة" على منصة إلكترونية.

سيكون هذا نظامًا يدمج جميع مراحل المعاملات، بدءًا من التوثيق والضرائب والتسجيل، وصولًا إلى التداول في البورصة. سيضمن هذا النموذج شفافية المعلومات، ويمنع تضخم الأسعار، والخسائر الضريبية، والاحتيال في السوق.

باو NGOC - NGOC HIEN - كوانج ذا

المصدر: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm