بعد أن كانت المحلات التجارية في الطابق الأرضي من العديد من المباني السكنية مطلوبة بشدة وتُعتبر فرصة استثمارية ذهبية، باتت اليوم تواجه ركودًا في الطلب، وانخفاضًا في الإيجارات، أو حتى عرضها للبيع. وقد أدى هذا الوضع إلى وضع العديد من مالكي هذه المحلات في مأزق حقيقي، وتجميد رؤوس أموال المستثمرين، إذ أن الإيجارات المنخفضة الحالية لا تُذكر مقارنةً بالاستثمار الأولي الذي يتراوح بين مليارات وعشرات المليارات من الدونغ. ويحدث هذا في مدينة هو تشي منه، وهي مدينة مكتظة بالسكان وتتمتع بأعلى معدل إنفاق استهلاكي في البلاد.
لأكثر من ثلاثة أشهر، يحاول السيد دونغ، مالك محل تجاري في حي غو فاب بمدينة هو تشي منه، بيع محله الذي تبلغ مساحته 50 مترًا مربعًا بخسارة تتجاوز 500 مليون دونغ فيتنامي، دون أن يتقدم أحد بطلب لاستئجاره. اشترى السيد دونغ هذا المحل عام 2019 مقابل ما يقارب 3.8 مليار دونغ فيتنامي، وقام بتأجيره في البداية مقابل 15 مليون دونغ شهريًا. إلا أنه بسبب ضعف الإقبال، أخلى المستأجر العقار بعد ستة أشهر. بعد ذلك، وضع السيد دونغ لافتة "للإيجار" مرة أخرى، ولكن نظرًا لقلة الطلبات، قام بتخفيض الإيجار إلى 13 مليون دونغ شهريًا. والآن، وبعد عدة محاولات لتأجيره، تم تخفيض السعر مرة أخرى إلى 10 ملايين دونغ شهريًا، لكن المحل لا يزال شاغرًا.
"ما زلتُ أدفع شهرياً أكثر من 20 مليون دونغ فيتنامي كفوائد وأصل قرضي البالغ ملياري دونغ فيتنامي. دخل الإيجار ضئيل، وضغط سداد الفوائد هائل، لذا اضطررتُ لبيع المحل بخسارة، لكنني أعرضه للبيع منذ أكثر من ثلاثة أشهر ولم أجد مشتراً حتى الآن"، هكذا قال السيد دونغ.
قال السيد هين، وهو مستثمر عقاري، متحدثًا عن تجربة مماثلة: "في عام 2018، استثمرت في محل تجاري ضمن مشروع في المنطقة الثانية سابقًا (مدينة ثو دوك حاليًا) بأكثر من 5 مليارات دونغ فيتنامي. وبما أن المحل يقع على طريق رئيسي مزدحم، كنت على يقين من أن قيمته سترتفع مع مرور الوقت أو سيتم تأجيره بسعر مرتفع. وكما خططت، قمت في البداية بتأجيره لمستأجر افتتح مقهى مقابل 30 مليون دونغ فيتنامي شهريًا. إلا أنه منذ نهاية عام 2020، وبسبب صعوبات تجارية، تم إغلاق محلي التجاري، إلى جانب العديد من العقارات المجاورة في نفس المنطقة، وأصبح غير مؤجر."
قال السيد هين: "عندما انتهت الجائحة، ظننت أن السوق سيستقر سريعاً، لكن مرّ عامان وما زالت شقتي شاغرة. مؤخراً، عرض عليّ مستأجر محتمل 15 مليون دونغ فيتنامي شهرياً لاستئجارها كمتجر صغير، لكنني لم أوافق بعد. أخطط لبيعها لأنها ليست استثماراً مربحاً".
بحسب العديد من خبراء العقارات، شهدت التجارة الإلكترونية نموًا ملحوظًا في الآونة الأخيرة. لم تعد العديد من الشركات بحاجة إلى متاجر فعلية، بل إلى مستودعات فقط، وهذه المستودعات أصبحت مستودعات خدمات ذكية تُدار وتُشغّل عبر الإنترنت، ما يجعلها أقل تكلفة وأكثر أمانًا. أما استئجار المحلات التجارية للتخزين فهو مكلف وغير آمن.
بحسب الخبراء، كانت المحلات التجارية ذات قيمة عالية عند ظهورها لأول مرة في فيتنام في العقد الأول من الألفية الثانية. ففي الأحياء المركزية لمدينة هو تشي منه، كانت سلسلة من هذه المحلات بمثابة "كنز ثمين" يجذب المستثمرين. وبسبب نجاحها، استمرت شركات العقارات في طرح المزيد منها في السوق، مما أدى إلى فائض في العرض.
يرى السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، أن أي مشروع تجاري تجاري يجب أن يراعي عوامل عديدة، لا سيما التركيبة السكانية، ودراسة سلوك المستخدمين بدقة، وعدد المارة، لضمان قدرة الأنشطة التجارية والتسوقية على توليد تدفق نقدي يومي للمشروع. عندها فقط يمكن أن يكون المشروع التجاري التجاري مربحًا. إضافةً إلى ذلك، من الضروري دراسة التغيرات الكبيرة في عادات التسوق والترفيه لدى الناس بعناية. ففي الوقت الحالي، يتزايد إقبال المستهلكين على التسوق الإلكتروني، كما أن الهجرة إلى المناطق الحضرية المحيطة بالمدينة تجعل التجارة المركزة أقل فعالية من ذي قبل، مما يقلل بشكل كبير من قيمة المشاريع التجارية التجارية.
يتفق خبراء شركة CBRE فيتنام مع هذا الرأي، إذ يرون أنه على الرغم من اعتبار المحلات التجارية قطاعًا مربحًا من وجهة نظر المختصين، إلا أن الاستثمار فيها لأغراض تجارية قد يؤدي إلى خيبة أمل إذا لم يُدرس الطلب المحتمل من سكان المنطقة الحضرية والمناطق المحيطة بها بعناية. وفي ظل التوجه التنموي الحتمي لسوق العقارات الحالي، يجب على كل مشروع مجمع سكني تخصيص مساحة للمساحات التجارية. ومع ذلك، تختلف احتياجات كل مشروع باختلاف موقعه. لذا، فإن تطوير وتحسين المحلات التجارية يعتمد على موقع المشروع وحجمه.
في تقرير سوقي حديث صادر عن شركة JLL فيتنام، نصحت الشركة المستثمرين الراغبين في الاستثمار في قطاع المحلات التجارية بأنه إذا لم تتوفر لديهم سيولة نقدية كافية، فعليهم التفكير ملياً قبل الاستثمار، إذ من السهل جداً أن ينهار السوق. وللحفاظ على المستأجرين الحاليين، يضطر مالكو المحلات التجارية إلى تخفيض الإيجارات. في الوقت نفسه، يواجه ملاك العقارات المعروضة حالياً للإيجار مطالب بتخفيض الإيجارات المطلوبة بنسبة تتراوح بين 20 و40%. تبقى مدة العقود بين 3 و5 سنوات، إلا أن المستأجرين يقترحون عدم زيادة الإيجارات طوال مدة الإيجار.
مصدر
تعليق (0)