أشعر بخيبة أمل من الاستثمار في المحلات التجارية في الكتلة الأساسية

[إعلان 1]

ظل متجر في مبنى سكني في منطقة جو فاب خاليًا لفترة طويلة.

كانت هذه المحلات التجارية في العديد من المباني السكنية مطلوبة بشدة في السوق وتُعتبر مصدر دخل للمستثمرين، إلا أنها حتى الآن تعاني من حالة من الركود، حيث تُؤجر بأسعار منخفضة أو تُعرض للبيع. وقد تسبب هذا الوضع في مشاكل للعديد من مالكي هذه المحلات، ودفع المستثمرين إلى دفن رؤوس أموالهم، لأن سعر الإيجار الرخيص الحالي لا يُذكر مقارنةً بالاستثمار الأولي الذي يتراوح بين مليارات وعشرات المليارات من الدونغ الفيتنامي. ويحدث هذا في مدينة هو تشي منه، حيث الكثافة السكانية عالية، واستهلاك السلع الاستهلاكية في أعلى مستوياته في البلاد.

لأكثر من 3 أشهر، كان السيد دونج - صاحب متجر في منطقة جو فاب بمدينة هوشي منه - يبيع متجرًا بمساحة 50 مترًا مربعًا بخسارة تزيد عن 500 مليون دونج فيتنامي، ولكن لم يطلب أحد ذلك حتى الآن. اشترى السيد دونج هذا المتجر في عام 2019 مقابل ما يقرب من 3.8 مليار دونج فيتنامي، وكان يؤجره في البداية مقابل 15 مليون دونج فيتنامي شهريًا. ومع ذلك، وبسبب ضعف الأعمال، أعاد المستأجر المنزل بعد 6 أشهر من الإيجار. بعد ذلك، واصل السيد دونج تعليق لافتة للإيجار، ولكن لم يطلبه سوى عدد قليل من الناس، لذلك خفضها بشكل استباقي إلى 13 مليون دونج فيتنامي شهريًا. حتى الآن، وبعد العديد من المستأجرين، تم تخفيض السعر إلى 10 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، ولكن المبنى لا يزال شاغرًا.

قال السيد دونغ: "لا يزال عليّ شهريًا سداد فوائد البنك وأصل الدين، اللذين يتجاوزان 20 مليون دونج، لقرض بقيمة ملياري دونج. الإيجار منخفض، وضغط أسعار الفائدة مرتفع، لذا اضطررتُ لبيع المتجر بخسارة، ولكن بعد أكثر من ثلاثة أشهر من الإعلان، لم أجد مشتريًا بعد".

في نفس السياق، شارك السيد هين، وهو مستثمر عقاري، قائلاً: "في عام ٢٠١٨، استثمرتُ في متجر ضمن مشروع في المنطقة ٢ القديمة (المعروفة الآن باسم مدينة ثو دوك) بأكثر من ٥ مليارات دونج فيتنامي. يقع المتجر على واجهة الشارع الرئيسي، ويشهد حركة مرور كثيفة. لذا كنتُ متأكدًا آنذاك من أن قيمة منزلي سترتفع مع مرور الوقت، أو سيتم تأجيره بسعر مرتفع. وكما خططتُ في البداية، قمتُ بتأجيره للزبائن لفتح مقهى بسعر ٣٠ مليون دونج شهريًا. ومع ذلك، منذ نهاية عام ٢٠٢٠، وبسبب صعوبات تجارية، أُغلق متجري ومجموعة من المنازل المجاورة في نفس المنطقة، ولم يبق مستأجرون."

قال السيد هين: "كنتُ أعتقد أن السوق سيستقر سريعًا بعد انتهاء الجائحة، لكن بعد عامين، لا تزال شقتي شاغرة. مؤخرًا، أراد أحد العملاء استئجارها لفتح سوبر ماركت صغير ودفع 15 مليونًا شهريًا، لكنني لم أوافق، وكنتُ أخطط لبيعها لأن الاستثمار لم يكن مجديًا".

وفقا للعديد من خبراء العقارات، في الآونة الأخيرة، نمت التجارة الإلكترونية أكثر فأكثر، والعديد من الشركات الآن تحتاج فقط إلى المستودعات، وليس المتاجر، والمستودعات الآن هي أيضا مستودعات الخدمة الذكية، والإدارة والتشغيل عبر الإنترنت رخيصة وآمنة، في حين أن استئجار متجر كمستودع أمر مكلف وغير آمن.

وفقًا للخبراء، كان نموذج المتاجر الصغيرة ذا قيمة كبيرة عند ظهوره لأول مرة في فيتنام في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. في الأحياء المركزية لمدينة هو تشي منه، كانت سلسلة من المتاجر الصغيرة بمثابة "الدجاجة الذهبية" التي جذبت المستثمرين. وبفضل نجاحها، واصلت شركات العقارات طرح عروض جديدة في السوق، مما أدى إلى فائض.

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية عقارات مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن مشروع "المتجر" يجب أن يجمع بين عدة عوامل، لا سيما مراعاة العوامل الديموغرافية، وحساب سلوك المستخدم بدقة، وعدد المارة لأغراض العمل والتسوق، وذلك لخلق تدفق نقدي يومي للمشروع. عندها فقط، يمكن للمتجر أن يحقق كفاءة الأعمال. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري دراسة التغييرات الرئيسية في أساليب التسوق والترفيه بعناية. في الوقت الحالي، ازداد استخدام المستهلكين للتسوق عبر الإنترنت، إلى جانب الهجرة إلى المناطق الحضرية المجاورة، مما جعل التجارة المركزة تفقد فعاليتها كما كانت في السابق، مما أدى إلى انخفاض كبير في قيمة "المتجر".

يتفق خبراء من شركة CBRE فيتنام مع هذا الرأي، إذ أشاروا إلى أنه على الرغم من أن هذا القطاع يُعتبر مربحًا من وجهة نظر الخبراء، إلا أنه إذا لم يُحسب الطلب المحتمل من المناطق الحضرية الداخلية والسكان المحيطين بها بعناية، فقد يُخيب الاستثمار في بناء المتاجر الصغيرة لفتح متاجر واعدة. في ظل التوجه التنموي الحتمي لسوق العقارات الحالي، يجب على أي مشروع سكني تخصيص مساحة للمناطق التجارية. ومع ذلك، تختلف احتياجات كل مشروع باختلاف الموقع. لذلك، يعتمد تطوير وتحسين المتاجر الصغيرة على موقع المشروع وحجمه.

في تقرير سوقي حديث صادر عن شركة جيه إل إل فيتنام، قدمت هذه الوحدة أيضًا توصيات للمستثمرين عند اختيار هذا القطاع من العقارات التجارية. في حال عدم وجود تدفق نقدي خامل، ينبغي على المستثمرين مراعاة ذلك عند الاستثمار في العقارات التجارية، لأنه سيكون من السهل جدًا "الخروج". وللحفاظ على المستأجرين الحاليين، يجب على مالكي العقارات التجارية خفض أسعار الإيجار. في الوقت نفسه، مع عرض العقارات للإيجار، يواجه الملاك طلبًا بخفض سعر الإيجار الحالي بنسبة 20-40%. لا تزال مدة العقد ثابتة من 3 إلى 5 سنوات، ومع ذلك، يقترح المستأجرون عدم زيادة سعر الإيجار طوال مدة الإيجار.

[إعلان 2]
مصدر