يشعر بعض أصحاب المحلات التجارية الخدمية (TMDV) في المناطق الحضرية بالقلق عندما يتم ذكر قسم غرض استخدام الأرض في شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض على أنه "أرض عامة للمدينة" (CCTP) أو "أرض عامة سكنية" (CCKO).

تتحدث السيدة لي كوين آنه، مديرة شركة Vision & Associates Legal LLC، عن مدى قانونية نوع العقارات التجارية (المتجر) المثير للجدل مؤخرًا.

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013، تشمل الأراضي المستخدمة للأغراض العامة أنواعًا مثل أراضي المرور؛ الري؛ أرض مجتمعية، منطقة ترفيه عامة؛ الأراضي السوقية... وأراضي الأشغال العامة الأخرى.

وفقًا للملحق الأول، المرسوم 06/2021/ND-CP بشأن تصنيف الأعمال وفقًا لوظائفها، تشمل مجموعة الأعمال العامة الأعمال التجارية مثل مراكز التسوق ومحلات السوبر ماركت والأسواق والمحلات التجارية؛ المطاعم ومحلات الأطعمة والمشروبات والمؤسسات التجارية الأخرى.

وبناء على اللوائح المذكورة أعلاه، يمكن فهم أنه يمكن أيضًا استخدام الأراضي العامة لبناء مرافق الخدمات التجارية.

وعليه، فإن بناء الأكشاك (المعروفة أيضًا باسم المحلات التجارية) لأغراض تجارية من قبل المستثمرين على قطع الأراضي العامة للمدينة (CCTP) والمناطق السكنية العامة (CCKO) المستأجرة من الدولة مقابل دفع إيجار الأرض لمرة واحدة ضمن نطاق تخطيط مشروع المنطقة الحضرية يتوافق مع أحكام القانون.

لماذا تقول المحلات التجارية الخدمية "أرض عامة"؟

- يشعر بعض أصحاب المحلات التجارية الخدمية في المناطق الحضرية في هانوي ، وأخيرًا في Vinhomes Ocean Park، بالقلق عندما يتم ذكر شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المنازل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، والغرض من استخدام أراضيهم على النحو التالي: الأراضي العامة للمدينة (CCTP) أو الأراضي العامة السكنية (CCKO). من وجهة نظر المحامي، هل يمكنك أن تشرح لماذا تم تصنيف متجر الخدمات التجارية على أنه "أرض عامة"؟

كما قلت أعلاه، فإن قيام المستثمرين ببناء أكشاك لأغراض تجارية وخدمية على قطع أراضي CCTP و CCKO المستأجرة من الدولة ودفع إيجار الأرض دفعة واحدة لا يتعارض مع القانون.

وإذا كان في القرارات المتعلقة بتخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وإذن تغيير غرض استخدام الأرض للمشروع، فإن قطع الأراضي المخصصة لبناء الأكشاك والمحلات التجارية الخدمية لها غرض الاستخدام كاستخدام عام للمدينة أو استخدام عام للمناطق السكنية، فإن تسجيل الوكالة الحكومية لهذا الغرض من الاستخدام في شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض الممنوحة للأعمال المذكورة أعلاه يكون وفقًا للوائح وتعليمات وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في الإرسال الرسمي 3382 / BTNMT-DD بتاريخ 15 مايو 2023.

متجر خدمات فين هومز أوشن بارك.jpg

- يتساءل بعض الملاك أيضًا لأن شكل استخدام الأرض مع منتج متجر الخدمة التجارية هو الاستخدام المشترك. كيف يمكن أن يؤثر هذا على حقوق العملاء سيدتي؟

من حيث المبدأ، يجب على العملاء أن يتمتعوا بالفوائد التي تتوافق مع نوع المنتج الذي اشتروه والموضحة على وجه التحديد في عقد البيع.

بالنسبة لنوع منتج متجر التجارة الإلكترونية، فإن المنتج الذي يشتريه العميل هو جزء من مشروع البناء المرتبط بحق استخدام الأرض المشتركة، مما يعني أن العميل لديه الحق في امتلاك الجزء المحدد من المشروع (الكشك) الذي اختار العميل شراءه وفي نفس الوقت لديه الحق في استخدام قطعة الأرض بالكامل لبناء كتلة المشروع ذات الصلة.

وباعتباره مالكًا، سيكون لدى العميل كامل الحقوق وفقًا لأحكام القانون مثل حق الاستخدام وحق التملك وحق التصرف في الجزء الإنشائي الذي اشتراه.

وعلى وجه الخصوص، أقر مجلس الأمة مؤخرا قانون الأعمال العقارية رقم 29/2023/QH15، مما أدى إلى إنشاء ممر قانوني واضح لشراء وبيع أعمال البناء، ومساحة أرضية البناء في أعمال البناء مع حقوق استخدام الأراضي في شكل الاستخدام المشترك.

أعتقد أن هذا يعد إنجازًا كبيرًا، حيث يحل العديد من المشاكل والتراكمات في سوق العقارات في الماضي، ويضمن حقوق المنظمات/الأفراد المشاركين في أنشطة الاستثمار والبناء والأعمال التجارية، وشراء وبيع هذا النوع من المنتجات.

- إذن مخاوف العملاء بشأن "إنفاق الأموال على الشراء ولكن ليس لديهم الحق في استخدام الأرض" لا أساس لها من الصحة؟

أولاً، من الضروري توضيح أنه وفقاً للوائح، فإن شراء وبيع المنازل أو أعمال البناء أو مساحات البناء في أعمال البناء يجب أن يكون مرتبطاً دائماً بحقوق استخدام الأراضي. في حالة شراء وبيع عمل بناء مستقل، يمكن أن يكون ذلك مصحوبًا بنقل حقوق استخدام الأرض لكامل قطعة الأرض وسيكون للمشتري الحق في استخدام الأرض بشكل منفصل. في حالة شراء جزء من مشروع بناء، يجب في هذه الحالة تخصيص حقوق استخدام الأرض وتحديدها كحقوق استخدام مشتركة بين مالكي مشروع البناء.

وهذا هو السبب أيضًا في أن قانون الأعمال العقارية لعام 2023 ينص بوضوح على شروط بيع جزء من مساحة البناء في مشروع البناء: يجب بناء مشروع البناء على أرض مخصصة من قبل الدولة برسوم استخدام الأراضي التي يتم تحصيلها أو أرض مستأجرة برسوم إيجار الأرض لمرة واحدة يتم تحصيلها طوال مدة الإيجار، لأنه وفقًا لقانون الأراضي، فقط هذه الأنواع من الأراضي يمكنها نقل حقوق استخدام الأراضي. أما بالنسبة لأراضي CCTP و CCKO المستخدمة لبناء المحلات التجارية الخدمية، فإن الأرض مستأجرة من الدولة ويتم تحصيل إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار.

لتسهيل التصور، يمكن مقارنة الحالة المذكورة أعلاه بحالة شراء شقة أو منطقة تجارية في قاعدة مبنى سكني. يتمتع المالك أيضًا بملكية خاصة للشقة أو المنطقة التجارية المشتراة وله حقوق الاستخدام المشترك لقطعة الأرض لبناء المبنى السكني.

لا يوجد شيء مثل رفض البنك قبول الرهن العقاري.

- ومن وجهة نظر أخرى، تقول بعض الآراء أنه عندما يتم تقاسم حقوق استخدام الأراضي، فمن الصعب على العملاء الرهن لدى البنوك وحتى البنك سوف يرفض الرهن. ما هو الواقع؟

هذا البيان لا أساس له من الصحة. وفقًا للمادة 8.1 من المرسوم 21/2021/ND-CP، تشمل الأصول المستخدمة لتأمين أداء الالتزامات الأصول الموجودة أو الأصول التي يتم تكوينها في المستقبل، باستثناء الحالات التي يحظر فيها القانون المدني أو القوانين الأخرى ذات الصلة الشراء أو البيع أو النقل أو النقل الآخر لحقوق الملكية في وقت إنشاء عقد الضمان أو تدابير الضمان.

وفقًا للمادة 9.1 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014، يجب أن تفي المنازل وأعمال البناء التي يتم إقامتها بالشروط التالية:

- أن يكون لديه ملكية مسجلة للمنازل وأعمال البناء الملحقة بالأرض في شهادة حق استخدام الأرض. بالنسبة للمنازل وأعمال البناء القائمة في مشاريع الاستثمار العقاري لا يشترط إلا الحصول على شهادة حق استخدام الأرض وفقاً لأحكام قانون الأراضي؛

- لا توجد نزاعات حول حقوق استخدام الأرض أو ملكية المساكن أو أعمال البناء الملحقة بالأرض؛

- لا يجوز الحجز عليها لضمان تنفيذ الحكم.

لا يوجد تنظيم يفرض رهن حقوق استخدام الأراضي الخاصة لصالح البنك. كما تنص المادة 10.1 من المرسوم 21/2021/ND-CP أيضًا على أن استخدام الأصول المرتبطة بالأرض لضمان تنفيذ الالتزامات لا يجوز أن يكون متزامنًا مع حقوق استخدام الأراضي.

ووفقاً للوائح المذكورة أعلاه فإن الأكشاك والمحلات التجارية الخدمية التي حصلت على شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الملحقة بالأرض، ليست محل نزاع، ولا تخضع للحجز لضمان تنفيذ الأحكام، ستفي بشروط رهن الأصول، على غرار الشقق والمساحات التجارية في قاعدة المباني السكنية.

- ومع ذلك فإن تقييم المنتجات العقارية التجارية قد لا يكون مرتفعا مثل المنتجات العقارية التي ذكرتها للتو؟

من حيث المبدأ، بالنسبة لهذا النوع من المنتجات، تم تخصيص قيمة حقوق استخدام الأراضي في تكلفة الاستثمار للمنتج، وبالطبع عند تحديد سعر بيع المنتج، قام المستثمر أيضًا بتخصيص قيمة حقوق استخدام الأراضي في سعر البيع، أي في الأساس، عند تحديد قيمة المنتج، من الضروري تحديد جزء من قيمة حقوق استخدام الأراضي المخصصة للمنتج. تعتمد مسألة ارتفاع أو انخفاض أسعار المنتجات عند الرهن العقاري للحصول على قروض بنكية أيضًا على لوائح كل بنك محدد في كل وقت محدد.

- ما الذي لديك لمشاركته مع أصحاب الأعمال والأطراف المهتمة بشأن الآراء المختلفة حول هذه القضية؟

كشخص يعمل في المجال القانوني، لا يمكنني إلا أن أؤكد أن الإطار القانوني الحالي لهذا النوع من المنتجات كامل نسبيًا وواضح وصارم ويضمن حقوق المشترين بشكل أفضل.

ويمكن لمن يملك أو يرغب بالاستثمار في هذا النوع من المنتجات دراسة اللوائح ذات الصلة للحصول على تقييم صحيح للمنتج وكذلك أساس لاتخاذ القرارات المناسبة.

شكرًا لك!

اللائحة الواردة في الملحق 1 - تصنيف الأعمال حسب وظيفة الاستخدام
(صادر بموجب المرسوم رقم 06/2021/ND-CP بتاريخ 26 يناير 2021 من الحكومة)

2. الأشغال العامة:

ج) المرافق الرياضية:

الملعب؛ صالة الألعاب الرياضية؛ ملعب تدريب وملعب منافسة للرياضات مثل: الجولف وكرة القدم والتنس والكرة الطائرة وكرة السلة وغيرها من الرياضات؛ حمام السباحة.

د) الأعمال الثقافية:

مراكز المؤتمرات والمسارح والبيوت الثقافية والنوادي ودور السينما والسيرك وقاعات الرقص؛ آثار؛ المتاحف والمكتبات والمعارض ومرافق الترفيه...

هـ) المباني التجارية: مراكز التسوق، ومحلات السوبر ماركت، والأسواق، والمحلات التجارية؛ المطاعم ومحلات الأطعمة والمشروبات والمؤسسات التجارية الأخرى.

ج) أعمال الخدمة:

- الفنادق وبيوت الضيافة والموتيلات؛ ملجأ؛ الفلل والشقق وغيرها من مرافق الإقامة...

ماي تشي