يشعر بعض أصحاب المحلات التجارية الخدمية (TMDV) في المناطق الحضرية بالقلق عندما يتم ذكر قسم غرض استخدام الأرض في شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض على أنه "أرض عامة للمدينة" (CCTP) أو "أرض عامة سكنية" (CCKO).

تتحدث السيدة لي كوين آنه، مديرة شركة Vision & Associates Legal LLC، عن مدى قانونية نوع العقارات التجارية (المتجر) المثير للجدل مؤخرًا.

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2013، تشمل الأراضي المستخدمة للأغراض العامة الأراضي المخصصة للنقل، والري، والأراضي المخصصة للأنشطة المجتمعية، ومناطق الترفيه العامة، والأراضي المخصصة للسوق... وغيرها من أراضي الأشغال العامة.

وفقًا للملحق الأول، المرسوم 06/2021/ND-CP بشأن تصنيف الأعمال حسب الوظيفة، تشمل مجموعة الأعمال العامة الأعمال التجارية مثل مراكز التسوق ومحلات السوبر ماركت والأسواق والمحلات التجارية والمطاعم ومحلات المواد الغذائية والمشروبات والأعمال التجارية الأخرى.

وبناء على اللوائح المذكورة أعلاه، يمكن فهم أنه يمكن أيضًا استخدام الأراضي العامة لبناء مرافق الخدمات التجارية.

وعليه، فإن بناء الأكشاك (المعروفة أيضًا باسم المحلات التجارية) لأغراض تجارية من قبل المستثمرين على قطع الأراضي العامة للمدينة (CCTP) والمناطق السكنية العامة (CCKO) المستأجرة من الدولة مقابل دفع إيجار الأرض لمرة واحدة ضمن نطاق تخطيط مشروع المنطقة الحضرية يتوافق مع أحكام القانون.

لماذا تقول المحلات التجارية الخدمية "أرض عامة"؟

يشعر بعض مالكي محلات الخدمات التجارية في المناطق الحضرية في هانوي ، وآخرها في فينهومز أوشن بارك، بالقلق عندما يُذكر في شهادة حقوق استخدام الأرض، وحقوق ملكية المنازل، وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض، أن الغرض من استخدام الأرض هو: أرض عامة للمدينة (CCTP) أو أرض عامة سكنية (CCKO). من وجهة نظر قانونية، هل يمكنك شرح سبب تصنيف محلات الخدمات التجارية كـ"أرض عامة"؟

كما قلت أعلاه، فإن قيام المستثمرين ببناء أكشاك لأغراض تجارية وخدمية على قطع أراضي CCTP و CCKO المستأجرة من الدولة ودفع إيجار الأرض دفعة واحدة لا يتعارض مع القانون.

وإذا كان في القرارات المتعلقة بتخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وإذن تغيير غرض استخدام الأرض للمشروع، فإن قطع الأراضي المخصصة لبناء الأكشاك والمحلات التجارية الخدمية لها غرض الاستخدام كاستخدام عام للمدينة أو استخدام عام للمناطق السكنية، فإن تسجيل الوكالة الحكومية لهذا الغرض من الاستخدام في شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض الممنوحة للأعمال المذكورة أعلاه يكون وفقًا للوائح وتعليمات وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في الإرسال الرسمي 3382 / BTNMT-DD بتاريخ 15 مايو 2023.

متجر خدمات فين هومز أوشن بارك.jpg

يتساءل بعض الملاك أيضًا لأن شكل استخدام الأرض لمنتج متجر الخدمات التجارية هو استخدام مشترك. كيف يمكن أن يؤثر هذا على حقوق العملاء، سيدتي؟

من حيث المبدأ، يجب على العملاء أن يتمتعوا بالفوائد التي تتوافق مع نوع المنتج الذي اشتروه والموضحة على وجه التحديد في عقد البيع.

بالنسبة لنوع منتج متجر التجارة الإلكترونية، فإن المنتج الذي يشتريه العميل هو جزء من مشروع البناء المرتبط بحق استخدام الأرض المشتركة، مما يعني أن العميل لديه الحق في امتلاك الجزء المحدد من المشروع (الكشك) الذي اختار العميل شراءه وفي نفس الوقت لديه الحق في استخدام قطعة الأرض بالكامل لبناء كتلة المشروع ذات الصلة.

وباعتباره مالكًا، سيكون لدى العميل كامل الحقوق وفقًا لأحكام القانون مثل حق الاستخدام وحق التملك وحق التصرف في الجزء الإنشائي الذي اشتراه.

وعلى وجه الخصوص، أقر مجلس الأمة مؤخرا قانون الأعمال العقارية رقم 29/2023/QH15، مما أدى إلى إنشاء ممر قانوني واضح لشراء وبيع أعمال البناء، ومساحة أرضية البناء في أعمال البناء مع حقوق استخدام الأراضي في شكل الاستخدام المشترك.

أعتقد أن هذا يعد إنجازًا كبيرًا، حيث يحل العديد من المشاكل والتراكمات في سوق العقارات في الماضي، ويضمن حقوق المنظمات/الأفراد المشاركين في أنشطة الاستثمار والبناء والأعمال التجارية، وشراء وبيع هذا النوع من المنتجات.

- إذن مخاوف العملاء بشأن "إنفاق الأموال على الشراء ولكن ليس لديهم الحق في استخدام الأرض" لا أساس لها من الصحة؟

أولاً، يجب توضيح أنه وفقاً للوائح، يجب أن يرتبط شراء وبيع المنازل أو أعمال البناء أو مساحات البناء في أعمال البناء بحقوق استخدام الأراضي. في حال شراء وبيع أعمال بناء مستقلة، يمكن أن يصاحب ذلك نقل حقوق استخدام الأرض لكامل قطعة الأرض، ويكون للمشتري الحق في استخدامها بشكل منفصل. في حال شراء جزء من أعمال البناء، يجب في هذه الحالة تخصيص حقوق استخدام الأرض وتحديدها كحقوق استخدام مشتركة بين مالكي أعمال البناء.

لهذا السبب أيضًا، ينص قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ بوضوح على شروط بيع جزء من مساحة البناء في مشروع بناء: يجب أن يُبنى مشروع البناء على أرض مخصصة من الدولة برسوم انتفاع، أو أرض مؤجرة بإيجار لمرة واحدة يُحصّل طوال مدة الإيجار، لأنه وفقًا لقانون الأراضي، لا يمكن نقل حقوق الانتفاع إلا بهذه الأنواع من الأراضي. على سبيل المثال، قطع أراضي CCTP وCCKO المستخدمة لبناء محلات الخدمات التجارية هي أراضٍ مؤجرة من الدولة بإيجار لمرة واحدة يُحصّل طوال مدة الإيجار.

لتسهيل التصور، يمكن مقارنة الحالة المذكورة أعلاه بحالة شراء شقة أو مساحة تجارية في أساس مبنى سكني. يمتلك المالك أيضًا ملكية خاصة للشقة أو المساحة التجارية المشتراة، وله الحق في استخدام قطعة الأرض لبناء المبنى.

لا يوجد شيء مثل رفض البنك قبول الرهن العقاري.

من جهة أخرى، تشير بعض الآراء إلى أنه عند تقاسم حقوق استخدام الأراضي، يصعب على العملاء رهنها لدى البنوك، بل حتى البنوك ترفض ذلك. ما هو الواقع؟

هذا الادعاء عارٍ عن الصحة. فبموجب المادة 8.1 من المرسوم 21/2021/ND-CP، تشمل الأصول المستخدمة لضمان تنفيذ الالتزامات الأصول القائمة أو الأصول التي تُنشأ مستقبلاً، باستثناء الحالات التي يحظر فيها القانون المدني أو غيره من القوانين ذات الصلة شراء أو بيع أو نقل أو أي نقل آخر لحقوق الملكية وقت إبرام عقد الضمان أو تدبير الضمان.

وفقًا للمادة 9.1 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014، يجب أن تفي المنازل وأعمال البناء التي يتم إقامتها بالشروط التالية:

- تسجيل ملكية المنزل وأعمال البناء الملحقة بالأرض في شهادة حق الانتفاع. أما بالنسبة للمنازل وأعمال البناء المتاحة في مشاريع الاستثمار العقاري، فيشترط الحصول على شهادة حق الانتفاع فقط، وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

- لا توجد نزاعات حول حقوق استخدام الأرض أو ملكية المساكن أو أعمال البناء الملحقة بالأرض؛

- لا يجوز الحجز عليها لضمان تنفيذ الحكم.

لا يوجد أي تنظيم يشترط حق استخدام الأرض بشكل منفصل لرهنها لدى بنك. بل إن المادة 10.1 من المرسوم 21/2021/ND-CP تنص على أنه لا يجوز الجمع بين استخدام الأصول المرتبطة بالأرض لضمان الوفاء بالالتزامات وبين حق استخدام الأرض.

ووفقاً للوائح المذكورة أعلاه فإن الأكشاك والمحلات التجارية الخدمية التي حصلت على شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الملحقة بالأرض، ليست محل نزاع، ولا تخضع للحجز لضمان تنفيذ الأحكام، ستفي بشروط رهن الأصول، على غرار الشقق والمساحات التجارية في قاعدة المباني السكنية.

- ومع ذلك فإن تقييم المنتجات العقارية التجارية قد لا يكون مرتفعا مثل المنتجات العقارية التي ذكرتها للتو؟

مبدئيًا، بالنسبة لهذا النوع من المنتجات، تُخصَّص قيمة حقوق الانتفاع بالأرض ضمن تكلفة الاستثمار، وبالطبع عند تحديد سعر بيع المنتج، يُخصِّص المستثمر أيضًا قيمة حقوق الانتفاع بالأرض ضمن سعر البيع، أي أنه عند تحديد قيمة المنتج، من الضروري تحديد قيمة حقوق الانتفاع بالأرض المخصصة له. كما أن مسألة ارتفاع أو انخفاض سعر المنتج عند رهن القروض المصرفية تعتمد على لوائح كل بنك على حدة وفي كل فترة زمنية محددة.

- ما الذي لديك لمشاركته مع أصحاب الأعمال والأطراف المهتمة بشأن الآراء المختلفة حول هذه القضية؟

كشخص يعمل في المجال القانوني، لا يمكنني إلا أن أؤكد أن الإطار القانوني الحالي لهذا النوع من المنتجات كامل نسبيًا وواضح وصارم ويضمن حقوق المشترين بشكل أفضل.

ويمكن لمن يملك أو يرغب بالاستثمار في هذا النوع من المنتجات دراسة اللوائح ذات الصلة للحصول على تقييم صحيح للمنتج وكذلك أساس لاتخاذ القرارات المناسبة.

شكرًا لك!

اللائحة الواردة في الملحق 1 - تصنيف الأعمال حسب وظيفة الاستخدام
(صادر بموجب المرسوم رقم 06/2021/ND-CP بتاريخ 26 يناير 2021 من الحكومة)

2. الأشغال العامة:

ج) المرافق الرياضية:

ملعب؛ صالة ألعاب رياضية؛ أرض تدريب، أرض منافسة للرياضات مثل: الجولف، كرة القدم، التنس، الكرة الطائرة، كرة السلة وغيرها من الرياضات؛ حمام سباحة.

د) الأعمال الثقافية:

مراكز المؤتمرات والمسارح والبيوت الثقافية والنوادي ودور السينما والسيرك وقاعات الرقص والمعالم الأثرية والمتاحف والمكتبات والمعارض ومرافق الترفيه...

هـ) المباني التجارية: مراكز التسوق، ومحلات السوبر ماركت، والأسواق، والمحلات التجارية، والمطاعم، ومحلات الأغذية والمشروبات والمباني التجارية الأخرى.

ج) أعمال الخدمة:

- الفنادق وبيوت الضيافة والموتيلات والمنتجعات والفيلات والشقق وغيرها من مؤسسات خدمات الإقامة...

ماي تشي