নতুন জমির দাম কার্যকর হলে 'দ্বিগুণ বোঝা' নিয়ে চিন্তিত

যদিও জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি আনা জরুরি বলে মনে করা হচ্ছে, হ্যানয়ের নতুন মূল্য তালিকা খরচের বোঝা, রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা এবং ব্যবসার উপর চাপ সম্পর্কে অনেক উদ্বেগ তৈরি করে।

ইলাস্ট্রেশন ছবি: তুয়ান আনহ/ভিএনএ

হ্যানয় পিপলস কাউন্সিল নতুন জমির মূল্য তালিকা অনুমোদন করেছে, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হবে বলে আশা করা হচ্ছে। ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুসারে ভূমি ব্যবস্থাপনাকে স্বচ্ছ করতে এবং জমির দাম বাজারের কাছাকাছি আনতে এটি একটি পদক্ষেপ। তবে, শহরতলির এলাকায় তীব্র বৃদ্ধি মানুষ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর "দ্বিগুণ বোঝা" তৈরি করছে, যার ফলে নিম্ন আয়ের মানুষদের জন্য বসতি স্থাপনের সম্ভাবনা আরও বেশি দূরবর্তী হয়ে উঠছে এবং বাজারের পুনরুদ্ধারের গতি ধীর হয়ে যাচ্ছে।

ক্রমবর্ধমান খরচ, দূরবর্তী আবাসনের স্বপ্ন

সাধারণভাবে, জনগণ বাজারের কাছাকাছি জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করার সাথে একমত কারণ এটি সাইট ক্লিয়ারেন্সে জনগণের অধিকার আরও ভালভাবে নিশ্চিত করতে সাহায্য করে, অভিযোগ সীমিত করে এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করতে এবং পাবলিক বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি সম্পন্ন করতে অবদান রাখে।

তবে, বিশেষ করে শহরতলির কমিউন এবং ওয়ার্ডগুলিতে জমির মূল্য সমন্বয়ের উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধির সাথে সাথে, নতুন জমির মূল্য নীতি কেবল জমির সাথে সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলিকেই পরিবর্তন করে না বরং অনেক গোষ্ঠীর জীবন, উৎপাদন, রিয়েল এস্টেট বাজার এবং আবাসন অ্যাক্সেসযোগ্যতার উপরও গভীর প্রভাব ফেলে।

ডং আন কমিউন (হ্যানয়) এর মিঃ ড্যাং ভ্যান এনঘিয়েম বলেন: "জমির দাম বৃদ্ধির ফলে লাল বই তৈরি, প্লট ভাগাভাগি বা হস্তান্তরের সময় কর, ফি এবং চার্জ বৃদ্ধি পেয়েছে। এখন আমার পরিবারের সন্তানদের আলাদাভাবে বসবাস বা সম্পত্তির উত্তরাধিকার সূত্রে জমি ভাগাভাগি করতে হবে, তাই আমাদের একটি সার্টিফিকেটের জন্য আবেদন করতে হবে, যার জন্য অনেক টাকা খরচ হবে।"

নতুন জমির দাম পুরনো জমির মূল্য তালিকার চেয়ে ২-৬ গুণ বেশি হওয়ায়, শহরতলির অনেক মানুষ তাদের আর্থিক দায়িত্ব পূরণ করতে পারছেন না। সোক সন কমিউনের (হ্যানয়) মিঃ দাও খাক ট্রং বলেন, "আমি হিসাব করেছিলাম যে আমাকে যে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হয়েছিল তা প্রায় ৮০ মিলিয়ন ভিয়ানডে, কিন্তু নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের পর তা ৪০ কোটি ভিয়ানডে-এরও বেশি হয়েছে।"

শুধু মিঃ দাও খাক ট্রংই নন, অন্যান্য কমিউনের অনেক মানুষ যেমন হোয়াই ডুক, দং আন, থান ওয়াই, ড্যান ফুওং, থান ত্রি, থুওং টিন, হং ভ্যান...ও তাদের "আশ্চর্য" প্রকাশ করেছেন যখন তাদের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য লক্ষ লক্ষ ডং দিতে হয়েছিল। লোকেরা পরামর্শ দিয়েছে যে শহরটির উচিত নিবন্ধন ফি হ্রাস করার নীতি বিবেচনা করা, কিছু সার্টিফিকেট প্রদান ফি মওকুফ করা বা দরিদ্র পরিবার, প্রায় দরিদ্র পরিবার, শ্রমিক এবং শহরতলিতে বসবাসকারী তরুণ পরিবারগুলির জন্য অর্থ প্রদানের সময় বৃদ্ধি করা। এটি তাদের জমি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার সময় "খরচের ধাক্কা" এড়াতে সাহায্য করে।

ভু লিন আইন অফিস (হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশন) এর আইনজীবী এনঘিয়েম থি হ্যাং এর মতে, প্রথমটি হল জমির প্রক্রিয়া সম্পাদনের সময় আর্থিক বোঝা বৃদ্ধি। এটি হল জমির দাম বৃদ্ধি, বিশেষ করে শহরতলির এলাকায় (যেখানে এটি 25% থেকে 26% পর্যন্ত তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে, কিছু স্থানে বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় প্রায় 30% বৃদ্ধি পেয়েছে), যার ফলে অনেক লোক ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, লাল বই তৈরি (ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃতি) বা স্থানান্তরের মতো প্রক্রিয়া সম্পাদনের সময় আকাশছোঁয়া খরচ নিয়ে উদ্বিগ্ন। যদি জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধি পায়, তাহলে ভূমি ব্যবহারের ফি, কর, ফি এবং চার্জ যা মানুষকে দিতে হবে তা সেই অনুযায়ী বৃদ্ধি পাবে, যা সরাসরি এই বৃহৎ বিষয়ের উপর প্রভাব ফেলবে।

এছাড়াও, শহরতলির কৃষি পরিবারগুলি জমির দাম বৃদ্ধি, অকৃষি ভূমি ব্যবহার কর, নিবন্ধন ফি, অথবা জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের খরচ বেশি হতে পারে বলেও উদ্বিগ্ন। এই ব্যয়গুলি সরাসরি উৎপাদন বজায় রাখার ক্ষমতাকে প্রভাবিত করে, বিশেষ করে ক্ষুদ্র কৃষকদের জন্য - আইনজীবী এনঘিয়েম থি হ্যাং জানিয়েছেন।

শুরু থেকেই ক্যাপিটাল টিম

যদিও জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি আনা জরুরি বলে মনে করা হচ্ছে, নতুন মূল্য তালিকা খরচের বোঝা, রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা এবং ব্যবসার উপর চাপ সম্পর্কে অনেক উদ্বেগ তৈরি করে।

"দ্বিগুণ বোঝা" ব্যাখ্যা করতে গিয়ে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ ফাম গিয়া হিপ বলেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি (বোঝা ১) বহন করতে হয়, অন্যদিকে মূলধন পুনরুদ্ধার এবং পণ্য বিক্রি করার ক্ষমতা হ্রাস পায় (বোঝা ২), যার ফলে আর্থিক এবং পরিচালনাগত ঝুঁকি বৃদ্ধি পায়। এই সিদ্ধান্ত নিজেই অনেক উদ্বেগের কারণ হয়ে দাঁড়ায়, যা তাদের একটি কঠিন পরিস্থিতিতে ফেলে, তাই এটিকে "দ্বিগুণ বোঝা" বলা হয়।

নতুন জমির মূল্য তালিকা কার্যকর হওয়ার সাথে সাথে, বিশেষ করে কম আয়ের লোকেদের জন্য, গড় আয় "স্থায়ী" হওয়ার জন্য একটি বাড়ি থাকা থেকে ক্রমশ দূরে সরে যাচ্ছে।

আবাসনের দাম আরও বৃদ্ধির ফলে বেশিরভাগ মানুষের, বিশেষ করে মধ্যবিত্ত ও নিম্ন আয়ের শ্রেণীর জন্য আবাসনের সহজলভ্যতা আরও কমে যাবে। এর ফলে মজুদ বৃদ্ধির ঝুঁকি তৈরি হবে এবং উদ্যোগের পণ্যের ব্যবহারে অসুবিধা হবে। নগদ প্রবাহ বাধাগ্রস্ত হবে, ব্যাংক ঋণ পরিশোধের চাপ বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে হ্যানয়ের পুরো রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার ধীর হয়ে যাবে - মিঃ ফাম কোয়াং হিপ শেয়ার করেছেন।

এই দৃষ্টিভঙ্গি ভাগ করে নিতে গিয়ে, নাম বিন রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক মিসেস নগুয়েন এনগোক বিচ বলেন যে প্রথম এবং সবচেয়ে সরাসরি বোঝা হল শহরের সমস্ত রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য ইনপুট খরচের তীব্র বৃদ্ধি।

বিশেষ করে, সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য ক্ষতিপূরণ খরচ বেড়েছে। যখন রাজ্য বাণিজ্যিক প্রকল্প পরিচালনার জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে, তখন ক্ষতিপূরণের মাত্রা নির্ধারণের জন্য জমির মূল্য তালিকা হল আইনি ভিত্তি। যখন জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধি পায়, তখন ক্ষতিপূরণের মূল্যও বৃদ্ধি পায়, যার ফলে এন্টারপ্রাইজের মোট প্রাথমিক বিনিয়োগ মূলধন উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়। এটি কেবল আর্থিক বোঝাই বাড়ায় না বরং ক্ষতিপূরণের মূল্য এখনও যদি সত্যিই জনগণকে সন্তুষ্ট না করে তবে সাইট ক্লিয়ারেন্সের সময় দীর্ঘায়িত হওয়ার ঝুঁকিও তৈরি করে, যা প্রকল্প বাস্তবায়নের অগ্রগতিকে মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করে।

এছাড়াও, জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমি ব্যবহারের ফি এবং জমির ভাড়াও বৃদ্ধি পায়। এটি একটি আর্থিক বাধ্যবাধকতা যা ব্যবসাগুলিকে জমি বরাদ্দ করার সময় বা প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় পরিশোধ করতে হয়। এই খরচ সরাসরি পণ্যের দামের সাথে বৃদ্ধি পায়, যা বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশিত লাভের মার্জিন হ্রাস করে এবং প্রকল্পের আর্থিক ভারসাম্য বজায় রাখার ক্ষেত্রে একটি বড় চ্যালেঞ্জ তৈরি করে, বিশেষ করে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এবং শহরাঞ্চলের জন্য।

হ্যানয়ে নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজারের স্বচ্ছতা এবং প্রকৃত দামের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়ার দিকে একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ। তবে, অনেক শহরতলির এলাকায় উচ্চ মূল্যবৃদ্ধি মানুষ এবং ব্যবসার উপর আর্থিক বোঝা নিয়ে উদ্বেগ তৈরি করেছে।

নীতিটি সত্যিকার অর্থে কার্যকর হওয়ার জন্য, ঝুঁকিপূর্ণ গোষ্ঠী, ছোট ব্যবসা এবং কৃষি উৎপাদনকারীদের সহায়তার জন্য সমাধানের সাথে মিলিত একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ থাকা প্রয়োজন। একই সাথে, নেতিবাচক প্রভাব সীমিত করতে এবং সামাজিক ঐকমত্য তৈরি করতে তথ্যের স্বচ্ছতা এবং সম্প্রদায়ের সাথে সংলাপ বৃদ্ধি করা প্রয়োজন।

সূত্র: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ban-khoan-truoc-ganh-nang-kepkhi-gia-dat-moi-co-hieu-luc-20251201135603569.htm