জমির মূল্য তালিকা ২০২৬: বিনিয়োগকারীরা মূলধন খরচ নিয়ে চিন্তিত, মানুষ লাল বই পেতে 'ভয়' পাচ্ছে

(CLO) স্থানীয়ভাবে জমির মূল্য সমন্বয়ের তীব্র বৃদ্ধি মানুষ এবং পরিবারগুলিকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করবে।

সম্প্রতি, হ্যানয় সহ বেশ কয়েকটি এলাকা প্রথম জমির মূল্য তালিকা তৈরির জন্য একটি প্রস্তাব তৈরি করেছে, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হবে বলে আশা করা হচ্ছে। তৈরি করা নতুন জমির মূল্য তালিকার বেশিরভাগই খুব জোরালোভাবে সমন্বয় করা হয়েছে, বর্তমান জমির মূল্য তালিকার চেয়ে অনেক গুণ বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ের নতুন জমির মূল্য তালিকার খসড়া অনুসারে, শহরের কেন্দ্রীয় অঞ্চল যেমন হ্যাং দাও, হ্যাং খায়, লি থুওং কিয়েট... নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রায় ২% বৃদ্ধি করে সমন্বয় করা হয়েছে। যেখানে, সর্বোচ্চ আবাসিক জমির মূল্য ৭০২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটারেরও বেশি রেকর্ড করা হয়েছে।

বিশেষ করে, শহরতলির এবং বহির্মুখী এলাকায় জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধির প্রস্তাব করা হয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, লিয়েন মিন, ও দিয়েন, ড্যান ফুওং, হোয়াই ডুক, ডুওং হোয়া, ডং সন এবং আন খানের কমিউনগুলিতে, বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় ২৬% পর্যন্ত, সবচেয়ে শক্তিশালী বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে।

নির্মাণাধীন বেশিরভাগ নতুন জমির মূল্য তালিকা খুব দৃঢ়ভাবে সমন্বয় করা হয়েছে। (ছবি: সিডি)

অন্যান্য কমিউন যেমন তিয়েন থাং, ইয়েন ল্যাং, কোয়াং মিন, মি লিন, ফুক থিন, থু লাম, ডং আনহ, ভিন থান, থিয়েন লোক, দাই থান, থান ত্রি, এনগোক হোই, নাম ফু, বিন মিন, ট্যাম হুং, থুং তিন, হং ভ্যান, থান ওয়াই, ডুওং, ডুওং, ডুওং, ডুওং-এর সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে। প্রায় 25%।

এই বিষয়ে, ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন (VARS IRE) বিশ্বাস করে যে জমির মূল্য তালিকা ভূমি ব্যবস্থাপনা, বাজেট সংগ্রহ, আর্থিক বাধ্যবাধকতা গণনা এবং ক্ষতিপূরণ মূল্য নির্ধারণ এবং পুনর্বাসন সহায়তার আইনি ভিত্তি হিসেবে রাষ্ট্রের একটি গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার।

অতএব, জমির মূল্য তালিকা তৈরির কাজটি সাবধানতার সাথে, বৈজ্ঞানিকভাবে এবং একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ সহ করা প্রয়োজন যাতে বাজার মূল্য সঠিকভাবে প্রতিফলিত হয়, এবং একই সাথে মানুষ এবং ব্যবসার জন্য ব্যাঘাত সৃষ্টি বা আর্থিক চাপ তৈরি করা এড়ানো যায়।

VARS IRE-এর মতে, স্থানীয়দের দ্বারা জমির মূল্য সমন্বয়ের তীব্র বৃদ্ধি মানুষ এবং পরিবারগুলিকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করবে। বিশেষ করে, যে গোষ্ঠী ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেট প্রদান, অথবা ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স গ্রহণের মতো ভূমি পদ্ধতিগুলি পরিচালনা করছে তারা সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত হবে, কারণ আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি সরাসরি নতুন মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা হয়।

ভূমি ব্যবহার রূপান্তর, লাল বই জারি এবং রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের খরচ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেতে পারে, যা নিম্ন ও মধ্যম আয়ের উপার্জনকারী ব্যক্তিদের উপর প্রভাব ফেলতে পারে। এছাড়াও, জমির দাম বৃদ্ধির ফলে ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের আওতায় থাকা এলাকায় অভিযোগ এবং বিরোধ দেখা দিতে পারে যদি সমন্বয় অনুমোদিত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হয়।

জমির দাম বৃদ্ধির ফলে কেবল জনগণই ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে না, বরং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাও সরাসরি ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে। ক্ষতিপূরণ খরচ এবং ভূমি ব্যবহারের ফি, যা প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয় কাঠামোর সবচেয়ে বড় ব্যয়, তা তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে মোট বিনিয়োগ বৃদ্ধি পাবে।

চলমান প্রকল্পগুলির জন্য, ব্যবসাগুলি সেগুলি চালিয়ে যাবে নাকি স্থগিত করবে তা সিদ্ধান্ত নেওয়া কঠিন হতে পারে, কারণ ক্রমবর্ধমান খরচের ফলে মোট বিনিয়োগ আর্থিক সক্ষমতা ছাড়িয়ে যেতে পারে।

ইতিমধ্যে, যেসব প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়নি, সেসব প্রকল্পের ক্ষেত্রে ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠান পরিকল্পনা এবং ক্ষতিপূরণের বিকল্পগুলিতে আরও সক্রিয় হতে পারে, তবে বাজার জোরপূর্বক মূল্য বৃদ্ধি মেনে নেবে কিনা তা এখনও অজানা।

"কিছু প্রকল্প ক্ষতির সম্মুখীন হতে পারে অথবা গ্রাহকদের সার্টিফিকেট প্রদানে ধীরগতি হতে পারে, যার ফলে বিরোধের ঝুঁকি তৈরি হতে পারে," VARS IRE সতর্ক করে দিয়েছে।

এই প্রতিষ্ঠানটি বিশ্বাস করে যে জমির মূল্য তালিকা সহ সমস্ত মূল্য নিয়ন্ত্রণ কেবল আপেক্ষিক, কারণ দীর্ঘমেয়াদে, রিয়েল এস্টেটের দাম এখনও সরবরাহ এবং চাহিদা দ্বারা নির্ধারিত হয়। অতএব, সমস্ত স্বার্থ গোষ্ঠীর প্রত্যাশা পূরণ করে এমন একটি জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা কঠিন। জমির মূল্য তালিকাগুলি কেবলমাত্র তখনই অর্থবহ হয় যখন ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের মতো নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে প্রয়োগ করা হয়।

"যদি ভূমি ব্যবহারের ফি, নিলাম বা করের গণনার মতো একাধিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হয়, তাহলে মূল্য তালিকা তার ব্যবহারিকতা হারাবে এবং রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার জন্য নমনীয়ভাবে সমন্বয় করা প্রয়োজন," VARS IRE জোর দিয়ে বলেছেন।

অতএব, VARS IRE সুপারিশ করে যে স্থানীয়দের জমির মূল্য তালিকার ভূমিকা সঠিকভাবে চিহ্নিত করতে হবে - বাজার সরবরাহ ও চাহিদা নিয়ন্ত্রণের হাতিয়ার নয়, একটি ব্যবস্থাপনা এবং কর সংগ্রহের হাতিয়ার হিসেবে। জমির মূল্য নীতি স্থিতিশীল করার জন্য স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা এবং স্থায়িত্বের দীর্ঘমেয়াদী লক্ষ্য অর্জন করা প্রয়োজন।

এই ইউনিটটি কেন্দ্রীয় এবং স্থানীয় স্তরের মধ্যে দায়িত্বের একটি স্পষ্ট বিভাজনের প্রস্তাবও করেছে: রাজ্যের উচিত একটি ঐক্যবদ্ধ প্রযুক্তিগত কাঠামো এবং মূল্যায়ন পদ্ধতি জারি করা, যখন স্থানীয়রা বাস্তবে কাজ করে এবং ক্যালিব্রেট করে। এর পাশাপাশি, প্রতিটি অঞ্চল, সময়, ভূমি ব্যবহারের ধরণ এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন লক্ষ্য অনুসারে স্থানীয়দের নমনীয় সমন্বয় সহগ জারি করার অনুমতি দেওয়া প্রয়োজন।

এছাড়াও, VARS IRE প্রতিটি অঞ্চলের ব্যবহারের উদ্দেশ্য, অবকাঠামো এবং নগর উন্নয়নের স্তরের উপর নির্ভর করে ভূমি ব্যবহারের ফি, ভূমি ভাড়া, কর, ফি এবং চার্জের জন্য আলাদা হার প্রয়োগ করার পরামর্শ দেয়। বাজারে "ঝাঁকুনি" এবং ব্যবসা এবং জনগণের উপর আকস্মিক প্রভাব এড়াতে এই সমন্বয়ের একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ থাকা প্রয়োজন - বিশেষ করে অনেক এলাকা দ্বি-স্তরের নগর সরকার মডেলকে নিখুঁত করার প্রেক্ষাপটে।

পরিশেষে, VARS IRE যোগাযোগ এবং বাস্তবায়ন নির্দেশিকা জোরদার করার প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দেয়, যাতে মানুষ, ব্যবসা এবং দালালদের জমির মূল্য তালিকার প্রকৃতি এবং ভূমিকা বুঝতে সাহায্য করা যায়, "দাম বৃদ্ধি" বা বাজারের প্রবণতা সম্পর্কে মিথ্যা প্রত্যাশা তৈরি করার জন্য শোষণ করা এড়ানো যায়।

সূত্র: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html