বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট বাজারে আধিপত্য বিস্তার করে।

হো চি মিন সিটির শহরের কেন্দ্রস্থলের ৪-৫ কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে, ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের নিচে কোনও প্রকল্প নেই।

উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেটের বাজারে একটি শক্তিশালী এবং টেকসই মূল্য বৃদ্ধি দেখা যাচ্ছে।

পার্থক্যটা স্পষ্ট।

সম্প্রতি এক আবাসন সেমিনারে, সিবিআরই ভিয়েতনামের আবাসন বাজারের পরিচালক মিঃ ভো হুইন টুয়ান কিয়েট বলেছেন যে গত বছরের তুলনায় হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ে প্রাথমিক বাজারের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৩৫%-৪৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। শুধুমাত্র তৃতীয় প্রান্তিকে, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম আরও ১৫%-১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে গড় দাম প্রায় ৯০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, এই বছর নতুন সরবরাহের প্রায় ৭০% উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগের, যা জনসংখ্যার বেশিরভাগের প্রকৃত আবাসন চাহিদার সাথে স্পষ্ট অসঙ্গতি নির্দেশ করে।

হো চি মিন সিটির প্রাণকেন্দ্রে অতি ধনীদের জন্য একটি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প।

নাইট ফ্রাঙ্ক ভিয়েতনামের তথ্যও একই রকম প্রবণতা দেখায়, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের গড় প্রাথমিক মূল্য ৯৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের কাছাকাছি পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৯% বেশি। এর মধ্যে, বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত প্রায় ৬০% অ্যাপার্টমেন্টের দাম ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের উপরে ছিল, বাকিগুলি মূলত ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের উপরে। মধ্যম এবং উচ্চ-স্তরের অ্যাপার্টমেন্টগুলিকে ছাপিয়ে বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের অতিরিক্ত সরবরাহ ২০২৫ সালে দাম ক্রমাগত নতুন রেকর্ড স্থাপন করছে।

পর্যবেক্ষণ থেকে দেখা গেছে যে বছরের শুরু থেকে, অনেক বৃহৎ ডেভেলপার হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকায় ক্রমাগত উচ্চমানের প্রকল্প চালু করেছে। থু থিয়েম নতুন নগর এলাকা এবং শহরের কেন্দ্রস্থলের ৪-৫ কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে, ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের নিচে মূল্যের কোনও প্রকল্প প্রায় নেই। এটি মধ্যবিত্ত গ্রাহকদের আবাসন অ্যাক্সেসের সুযোগ আরও সংকুচিত করে।

হ্যানয়ে, ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের একটি প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে ২০২৫ সালের প্রথম নয় মাসে, বাজারে প্রায় ২০,০০০ নতুন অ্যাপার্টমেন্ট রেকর্ড করা হয়েছে যার গড় মূল্য ৮৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে)। উচ্চমানের বিভাগটি সরবরাহের ৬২% ছিল, যেখানে বিলাসবহুল বিভাগটি ৩৮% ছিল। উল্লেখযোগ্যভাবে, পাঁচটি প্রধান ডেভেলপার - মাস্টারাইজ হোমস, এমআইকে গ্রুপ, মিতসুবিশি, টিএসকিউ ভিয়েতনাম এবং সান গ্রুপ - বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত অ্যাপার্টমেন্টের ৭৪% ছিল। এই গ্রুপের প্রাথমিক শোষণ হার গড়ে ৮৬% ছিল, যা প্রতিফলিত করে যে ক্রয় ক্ষমতা এখনও প্রধান ব্র্যান্ডগুলির উপর কেন্দ্রীভূত রয়েছে।

হো চি মিন সিটিতেও, মেরুকরণ স্পষ্ট, নতুন সরবরাহের ৮০% এরও বেশি Dat Xanh Group, Gamuda Land এবং Masterise Homes-এর। এই তিনটি ব্র্যান্ড কেবল সরবরাহের উপর আধিপত্য বিস্তার করে না বরং উল্লেখযোগ্য তরলতাও তৈরি করে, যার গড় শোষণ হার প্রায় ৮৪%। যাইহোক, বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে বাজার যদি উচ্চ-স্তরের অংশের প্রতি ব্যাপকভাবে সমর্থন অব্যাহত রাখে, এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন দুর্লভ থাকে তবে দীর্ঘমেয়াদী ঝুঁকি দূর করার জন্য ভাল স্বল্পমেয়াদী তরলতা যথেষ্ট নয়।

এটা কোন আকস্মিক ঘটনা নয়।

মিঃ ভো হুইন তুয়ান কিয়েট বিশ্বাস করেন যে বাজারে সরবরাহের অভাব থাকলেও "রিয়েল এস্টেট বুদবুদ" একেবারেই দেখা দিতে পারে, যদি অনুমানমূলক মূলধন খুব বেশি প্রবাহিত হয়, বিনিয়োগকারীরা সম্পত্তি মজুদ করে এবং স্বল্পমেয়াদী মুনাফার প্রত্যাশা প্রকৃত শোষণ ক্ষমতার চেয়ে অনেক বেশি করে রাখে। তিনি ২০০৭-২০১১ সালের সময়কালের কথা স্মরণ করেন, যখন রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়ে যায়, ঋণ কঠোর করা হয় এবং বাজার দীর্ঘস্থায়ী হিমায়িত অবস্থায় পড়ে যায়। "বর্তমানে, উচ্চ-স্তরের এবং বিলাসবহুল খাতের ক্রমবর্ধমান প্রবণতার সাথে, দামগুলি অযৌক্তিক স্তরে, যেমন ২০০-২৫০ মিলিয়ন ভিএনডি/মিটার², ঠেলে দেওয়া অব্যাহত থাকলে স্যাচুরেশনের ঝুঁকি থাকবে," এই বিশেষজ্ঞ সতর্ক করে দিয়েছিলেন।

ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইটস সেন্টারের পরিচালক মিঃ ট্রান মিন তিয়েনের মতে, বৃহৎ ডেভেলপারদের হাতে আবাসন সরবরাহের ক্রমবর্ধমান ঘনীভূততা কোনও কাকতালীয় ঘটনা নয়। ক্রমবর্ধমান কঠোর আইনি নিয়মকানুন, উচ্চ মূলধন ব্যয় এবং ক্রমবর্ধমান কঠোর প্রকল্পের মানের প্রয়োজনীয়তার প্রেক্ষাপটে, কেবলমাত্র শক্তিশালী আর্থিক সংস্থান, পদ্ধতিগত প্রকল্প উন্নয়ন অভিজ্ঞতা এবং ভাল ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার ক্ষমতা সম্পন্ন ব্যবসাগুলিই উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে সক্ষম।

বিপরীতে, মধ্যম মানের এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ এখনও দুর্লভ। চালু হওয়া বেশিরভাগ নতুন প্রকল্প উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল খাতে পড়ে, যার ফলে প্রকৃত ক্রেতাদের, বিশেষ করে মধ্যম আয়ের আবাসন ক্রেতাদের, কার্যত কোনও বিকল্প থাকে না। এটি আবাসনের দাম বৃদ্ধিতে অবদান রাখে এবং চাহিদা এবং সাশ্রয়ী মূল্যের মধ্যে ব্যবধানকে আরও প্রশস্ত করে।

এই প্রেক্ষাপটে, অর্থনীতিবিদ ডঃ ক্যান ভ্যান লুক বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও স্থিতিশীলভাবে বিকশিত করার জন্য, সরকার এবং সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলিকে জমি, পরিকল্পনা এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত প্রতিষ্ঠানগুলির উন্নতি অব্যাহত রাখতে হবে। জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠার বিষয়ে ডিক্রি 261/2025/ND-CP এবং ডিক্রি 302/2025/ND-CP সহ সামাজিক আবাসন সম্পর্কিত সমাধানগুলির শক্তিশালী বাস্তবায়ন, বিশেষ করে মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের আবাসনকারীদের জন্য আবাসনের দাম কমানোর জন্য একটি জরুরি প্রয়োজন।

একই সাথে, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য মূলধনের উৎসগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা, অবিলম্বে একটি জাতীয় গৃহায়ন তহবিল এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট (REITs) প্রতিষ্ঠা করা এবং জল্পনা-কল্পনা রোধ করতে এবং টেকসই আবাসন উন্নয়নের জন্য সম্পদ তৈরি করতে একটি উপযুক্ত রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স রোডম্যাপ অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, ডঃ ক্যান ভ্যান লুক বিশ্বাস করেন যে বিনিয়োগকারীদের তাদের কার্যক্রম পুনর্গঠন চালিয়ে যেতে হবে, নগদ প্রবাহের ঝুঁকি, পরিপক্ক ঋণ এবং খরচ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। ব্যবসাগুলিকে তাদের পণ্য পোর্টফোলিওগুলিকে বৈচিত্র্যময় করতে এবং উচ্চ-স্তরের বিভাগের উপর নির্ভরতা কমাতে সরকারী সহায়তা কর্মসূচি, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন উন্নয়ন এবং অবকাঠামো বিনিয়োগের জন্য সক্রিয়ভাবে অ্যাক্সেস করতে হবে। "জরুরি বিষয় হল ব্যবসাগুলিকে আবাসনের দাম আরও যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে আনতে একসাথে কাজ করতে হবে। বর্তমানে, ২০১৯ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে ভিয়েতনামে আবাসনের দাম প্রায় ৫৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৫ সালের মধ্যে, ভিয়েতনামের জনগণের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে গড়ে ২৫.৮ বছরের আয়ের প্রয়োজন হবে, যা জরিপ করা ১০০ টিরও বেশি দেশের মধ্যে নবম স্থানে রয়েছে, যা দেখায় যে আবাসনের অ্যাক্সেস ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে," ডঃ ক্যান ভ্যান লুক জোর দিয়েছিলেন।

ক্রেতারা তাদের "অনুমানমূলক" ব্যয় কমিয়েছেন।

ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের একটি জরিপ অনুসারে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগের মানসিকতা থেকে দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ সংগ্রহের দিকে ঝুঁকছেন। দ্রুত লাভের জন্য "অনুমান" করার পরিবর্তে, ক্রেতারা স্থিতিশীল মূল্য এবং সময়ের সাথে সাথে ন্যূনতম ওঠানামা সহ নিরাপদ সম্পত্তিগুলিকে ক্রমবর্ধমানভাবে অগ্রাধিকার দিচ্ছেন। এই প্রেক্ষাপটে, বিকাশকারীর খ্যাতি একটি মূল বিষয় হয়ে ওঠে, যা তিনটি মানদণ্ডের মাধ্যমে মূল্যায়ন করা হয়: স্বচ্ছ আইনি প্রক্রিয়া এবং প্রকল্পটি সম্পূর্ণরূপে বাস্তবায়নের ক্ষমতা; ঠিকাদার এবং পরামর্শদাতা থেকে শুরু করে গ্যারান্টি প্রদানকারী ব্যাংক পর্যন্ত একটি সম্মানজনক অংশীদার বাস্তুতন্ত্র; এবং হস্তান্তরের পরে পরিচালনার ক্ষমতা। এর অর্থ হল একটি উচ্চ বিক্রয় মূল্য কেবল একটি প্রয়োজনীয় শর্ত, যখন দক্ষ পরিচালনা প্রকল্পের টেকসই আবেদনের ক্ষেত্রে নির্ধারক ফ্যাক্টর।

সূত্র: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm