বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট বাজারে আধিপত্য বিস্তার করে আছে।

হো চি মিন সিটির কেন্দ্র থেকে ৪-৫ কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের প্রকল্প প্রায় নেই বললেই চলে।

উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি শক্তিশালী ও টেকসই মূল্যবৃদ্ধি দেখা যাচ্ছে।

পার্থক্যটা সুস্পষ্ট।

সম্প্রতি একটি আবাসন সেমিনারে, সিবিআরই ভিয়েতনামের হাউজিং মার্কেট ডিরেক্টর, জনাব ভো হুইন তুয়ান কিয়েত বলেন যে, গত এক বছরে হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়-এর প্রাইমারি মার্কেটে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৩৫%-৪৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। শুধুমাত্র তৃতীয় ত্রৈমাসিকেই হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম আরও ১৫%-১৮% বৃদ্ধি পেয়ে গড় মূল্য প্রায় ৯০ মিলিয়ন VND/m²-এ পৌঁছেছে। বিশেষভাবে উল্লেখ্য যে, এই বছরের নতুন সরবরাহের প্রায় ৭০% উচ্চ-মানের এবং বিলাসবহুল বিভাগের অন্তর্গত, যা জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠ অংশের প্রকৃত আবাসন চাহিদার সাথে একটি স্পষ্ট অসামঞ্জস্য নির্দেশ করে।

হো চি মিন সিটির প্রাণকেন্দ্রে অতি ধনীদের জন্য একটি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প।

নাইট ফ্র্যাঙ্ক ভিয়েতনামের তথ্য থেকেও একই ধরনের প্রবণতা দেখা যায়, যেখানে হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের গড় প্রাথমিক মূল্য প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৯৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর কাছাকাছি পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৯% বেশি। এর মধ্যে, বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত প্রায় ৬০% অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর বেশি এবং বাকিগুলোর মূল্য মূলত প্রতি বর্গমিটারে ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর উপরে। মধ্যম ও উচ্চ-স্তরের বিভাগকে ছাপিয়ে যাওয়া বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের অতিরিক্ত সরবরাহের কারণে ২০২৫ সালে দাম ক্রমাগত নতুন রেকর্ড গড়ছে।

পর্যবেক্ষণে দেখা গেছে যে, বছরের শুরু থেকে অনেক বড় ডেভেলপার হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকায় ক্রমাগত উচ্চমানের প্রকল্প চালু করেছে। থু থিয়েম নতুন শহরাঞ্চল এবং শহর কেন্দ্রের ৪-৫ কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের প্রকল্প প্রায় নেই বললেই চলে। এটি মধ্যবিত্ত গ্রাহকদের জন্য আবাসন পাওয়ার সুযোগকে আরও সংকুচিত করে।

হ্যানয়ে, ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের একটি প্রতিবেদন অনুযায়ী, ২০২৫ সালের প্রথম নয় মাসে বাজারে প্রায় ২০,০০০ নতুন অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি হয়েছে, যেগুলোর গড় মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৮৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে)। সরবরাহের ৬২% ছিল উচ্চ-মানের এবং ৩৮% ছিল বিলাসবহুল। বিশেষভাবে উল্লেখ্য, পাঁচটি প্রধান ডেভেলপার – মাস্টারাইজ হোমস, এমআইকে গ্রুপ, মিতসুবিশি, টিএসকিউ ভিয়েতনাম এবং সান গ্রুপ – বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত অ্যাপার্টমেন্টগুলোর ৭৪%-এর অংশীদার ছিল। এই গোষ্ঠীর জন্য প্রাথমিক শোষণের হার গড়ে ৮৬% ছিল, যা থেকে বোঝা যায় যে ক্রয়ক্ষমতা এখনও প্রধান ব্র্যান্ডগুলোর হাতেই কেন্দ্রীভূত রয়েছে।

হো চি মিন সিটিতেও এই মেরুকরণ সুস্পষ্ট, যেখানে নতুন সরবরাহের ৮০ শতাংশেরও বেশি ড্যাট শান গ্রুপ, গামুডা ল্যান্ড এবং মাস্টারাইজ হোমসের দখলে। এই তিনটি ব্র্যান্ড শুধু সরবরাহেই আধিপত্য করে না, বরং উল্লেখযোগ্য তারল্যও তৈরি করে, যার গড় শোষণ হার প্রায় ৮৪ শতাংশ। তবে, বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, যদি বাজার উচ্চ-মূল্যের অংশকে ব্যাপকভাবে প্রাধান্য দিতে থাকে এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন দুষ্প্রাপ্য থেকে যায়, তাহলে দীর্ঘমেয়াদী ঝুঁকি দূর করার জন্য ভালো স্বল্পমেয়াদী তারল্য যথেষ্ট নয়।

এটা কোনো আকস্মিক ঘটনা নয়।

জনাব ভো হুইন তুয়ান কিয়েত মনে করেন যে, বাজারে সরবরাহের ঘাটতি থাকলেও একটি "রিয়েল এস্টেট বাবল" অবশ্যই দেখা দিতে পারে, যদি ফটকাবাজি পুঁজি অত্যধিক পরিমাণে প্রবেশ করে, বিনিয়োগকারীরা সম্পত্তি মজুত করে এবং প্রকৃত শোষণ ক্ষমতার চেয়ে অনেক বেশি স্বল্পমেয়াদী লাভের প্রত্যাশা করে। তিনি ২০০৭-২০১১ সালের সেই সময়ের কথা স্মরণ করেন, যখন রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়ে গিয়েছিল, ঋণ কঠোর করা হয়েছিল এবং বাজার একটি দীর্ঘস্থায়ী স্থবির অবস্থায় পড়েছিল। এই বিশেষজ্ঞ সতর্ক করে বলেন, "বর্তমানে, উচ্চ-মানের এবং বিলাসবহুল সেগমেন্টের ক্রমবর্ধমান প্রবণতার সাথে, যদি দাম ২০০-২৫০ মিলিয়ন VND/m²-এর মতো অযৌক্তিক স্তরে ঠেলে দেওয়া অব্যাহত থাকে, তাহলে সম্পৃক্ততার ঝুঁকি থাকবে।"

ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইটস সেন্টারের পরিচালক জনাব ত্রান মিন তিয়েনের মতে, বড় ডেভেলপারদের হাতে আবাসন সরবরাহের ক্রমবর্ধমান কেন্দ্রীভবন কোনো কাকতালীয় ঘটনা নয়। ক্রমবর্ধমান কঠোর আইনি বিধি-বিধান, উচ্চ মূলধনী ব্যয় এবং প্রকল্পের গুণগত মানের ক্রমবর্ধমান কঠোর প্রয়োজনীয়তার প্রেক্ষাপটে, শুধুমাত্র শক্তিশালী আর্থিক সংস্থান, পদ্ধতিগত প্রকল্প উন্নয়নের অভিজ্ঞতা এবং ভালো ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা সক্ষমতাসম্পন্ন প্রতিষ্ঠানগুলোই উচ্চমানের ও বিলাসবহুল প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে সক্ষম।

অন্যদিকে, মধ্যম মানের এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ অপ্রতুলই থেকে যাচ্ছে। চালু হওয়া অধিকাংশ নতুন প্রকল্পই উচ্চ-মানের এবং বিলাসবহুল বিভাগের অন্তর্ভুক্ত, যা প্রকৃত ক্রেতাদের, বিশেষ করে মধ্যম আয়ের মানুষদের, কার্যত কোনো বিকল্পই রাখছে না। এটি আবাসনের মূল্য বৃদ্ধিতে ভূমিকা রাখে এবং চাহিদা ও ক্রয়ক্ষমতার মধ্যে ব্যবধান বাড়িয়ে তোলে।

এই প্রেক্ষাপটে, অর্থনীতিবিদ ড. ক্যান ভ্যান লুক মনে করেন যে, আবাসন বাজারের আরও স্থিতিশীল বিকাশের জন্য সরকার এবং সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় ও সংস্থাগুলোকে ভূমি, পরিকল্পনা এবং আবাসন সম্পর্কিত প্রতিষ্ঠানগুলোর উন্নতি অব্যাহত রাখতে হবে। আবাসন মূল্য, বিশেষ করে মধ্যম ও নিম্ন আয়ের মানুষের আবাসনের মূল্য নিয়ন্ত্রণে আনার জন্য, সামাজিক আবাসন সংক্রান্ত সমাধানগুলোর জোরালো বাস্তবায়ন একটি জরুরি প্রয়োজন, যার মধ্যে জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠা বিষয়ক ডিক্রি ২৬১/২০২৫/এনডি-সিপি এবং ডিক্রি ৩০২/২০২৫/এনডি-সিপি অন্তর্ভুক্ত।

একই সাথে, আবাসন বাজারের জন্য মূলধনের উৎসকে বৈচিত্র্যময় করা, অবিলম্বে একটি জাতীয় আবাসন তহবিল ও রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) প্রতিষ্ঠা করা এবং ফটকাবাজি রোধ ও টেকসই আবাসন উন্নয়নের জন্য সম্পদ তৈরির লক্ষ্যে একটি উপযুক্ত আবাসন কর কর্মপন্থা অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, ডঃ ক্যান ভ্যান লুক মনে করেন যে বিনিয়োগকারীদের তাদের কার্যক্রম পুনর্গঠন অব্যাহত রাখতে হবে এবং নগদ প্রবাহের ঝুঁকি, মেয়াদপূর্তির ঋণ ও খরচ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোরও তাদের পণ্যের সম্ভারে বৈচিত্র্য আনতে এবং উচ্চ-মূল্যের খাতের উপর নির্ভরতা কমাতে সরকারি সহায়তা কর্মসূচি, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন উন্নয়ন এবং অবকাঠামো বিনিয়োগের কর্মসূচিগুলো, সক্রিয়ভাবে গ্রহণ করা প্রয়োজন। ডঃ ক্যান ভ্যান লুক জোর দিয়ে বলেন, “জরুরি বিষয়টি হলো, আবাসন মূল্যকে আরও যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে নিয়ে আসার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে একযোগে কাজ করতে হবে। বর্তমানে, ২০১৯ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে ভিয়েতনামে আবাসন মূল্য প্রায় ৫৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৫ সালের মধ্যে, একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ভিয়েতনামের মানুষের গড়ে ২৫.৮ বছরের আয়ের প্রয়োজন হবে, যা জরিপকৃত ১০০টিরও বেশি দেশের মধ্যে নবম স্থানে রয়েছে এবং এটিই প্রমাণ করে যে আবাসন প্রাপ্তি ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে।”

ক্রেতারা তাদের ‘অনুমানমূলক’ ক্রয় কমিয়ে দিয়েছেন।

ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের একটি সমীক্ষা অনুসারে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগের মানসিকতা থেকে সরে এসে দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ সঞ্চয়ের দিকে ঝুঁকছেন। দ্রুত লাভের জন্য 'অনুমান' করার পরিবর্তে, ক্রেতারা ক্রমশ এমন নিরাপদ সম্পত্তিকে অগ্রাধিকার দিচ্ছেন যার মূল্য স্থিতিশীল এবং সময়ের সাথে সাথে ন্যূনতম ওঠানামা করে। এই প্রেক্ষাপটে, ডেভেলপারের সুনাম একটি মূল নির্ধারক হয়ে ওঠে, যা তিনটি মানদণ্ডের মাধ্যমে মূল্যায়ন করা হয়: স্বচ্ছ আইনি প্রক্রিয়া এবং প্রকল্পটি সম্পূর্ণরূপে বাস্তবায়নের ক্ষমতা; ঠিকাদার ও পরামর্শক থেকে শুরু করে গ্যারান্টি প্রদানকারী ব্যাংক পর্যন্ত একটি সুনামধন্য অংশীদারী পরিকাঠামো; এবং হস্তান্তরের পর পরিচালন ক্ষমতা। এর অর্থ হলো, একটি উচ্চ বিক্রয় মূল্য কেবল একটি প্রয়োজনীয় শর্ত, কিন্তু প্রকল্পের টেকসই আকর্ষণের ক্ষেত্রে দক্ষ পরিচালনাই হলো নির্ণায়ক বিষয়।

উৎস: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm