রিয়েল এস্টেট: রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ার সম্ভাবনা আছে কিন্তু কমানো কঠিন, ২০২৫ সালে দুটি বাজার পরিস্থিতির পূর্বাভাস, হ্যানয়ের নতুন জমির মূল্য তালিকার একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া থাকবে

রিয়েল এস্টেটের দাম কমার সম্ভাবনা কম, বিশেষজ্ঞরা ২০২৫ সালের জন্য দুটি বাজার পরিস্থিতির পূর্বাভাস দিয়েছেন, হ্যানয়ের নতুন জমির মূল্য তালিকার একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া হবে, যা আবাসনের মূল্যের স্তরকে সক্রিয় করবে... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেটের খবর।

আগামী ২-৩ বছরে, রিয়েল এস্টেট বাজার উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনের সাথে আরও স্পষ্ট হয়ে উঠবে, যার মধ্যে রয়েছে মূল্যের ওঠানামা এবং বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতা উভয়ের কাছ থেকে চাহিদার সমন্বয়। (ছবি: আনহ ফুওং)

সরবরাহ বৃদ্ধি পেলেও, রিয়েল এস্টেটের দাম কমানো এখনও কঠিন

২০২৪ সালে নতুন খোলা অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ প্রায় ৩৫,০০০ ইউনিটে পৌঁছাবে, যা পূর্বের পূর্বাভাসের চেয়ে বেশি ২২,০০০ - ২৪,০০০ ইউনিট। ২০২৫ সালে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি, উভয় প্রধান বাজারের জন্য এই সংখ্যা ৪০,০০০ অ্যাপার্টমেন্টে বৃদ্ধি পাওয়ার পূর্বাভাস রয়েছে। তবে, বিশেষজ্ঞরা সাধারণত বিশ্বাস করেন যে সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেলেও, রিয়েল এস্টেটের দাম "ঠান্ডা" করা এখনও কঠিন হবে।

২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের পূর্বাভাস দিয়ে, সিবিআরই ভিয়েতনামের সিইও ডুয়ং থুই ডুং বলেছেন যে আবাসনের দাম কমবে না কিন্তু সাম্প্রতিক সময়ের মতো দ্রুত বাড়বে না। ২০২৪ সালের তুলনায় এই বৃদ্ধি ৫-৮% হতে পারে। মানুষের পরিশোধের ক্ষমতার সাথে মানানসই দাম কীভাবে রাখা যায় তা এখনও একটি কঠিন প্রশ্ন, বাজারের জন্য একটি বড় চ্যালেঞ্জ যার বর্তমানে কোনও উত্তর নেই।

মিস ডাং-এর বিশ্লেষণ অনুসারে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ২০১৯ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৬৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা হো চি মিন সিটির দ্বিগুণ বৃদ্ধি। গড় প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কাছাকাছি।

একই মতামত শেয়ার করে, সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ দিন ট্রং থিন - অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেছেন যে ২০২৪ সাল হল সেই সময় যখন হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পাবে। অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২০২২ সালে গড়ে ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা থেকে বেড়ে ২০২৪ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের শেষ নাগাদ ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি হয়েছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, বাজারে আর ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার নিচে দামের প্রকল্প নেই, অনেক মধ্য-পরিসরের প্রকল্পের দাম এমনকি ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি।

গরমের সময়, বিক্রয়মূল্য দিন দিন, সপ্তাহের পর সপ্তাহ বৃদ্ধি পেতে থাকে কিন্তু তারল্য উচ্চ থাকে। বাজারে গ্রাহক এবং বিনিয়োগকারীদের আস্থা পুনরুদ্ধারের জন্য অনেক প্রণোদনা থাকা সত্ত্বেও আবাসন এবং বিনিয়োগের জন্য স্থবির চাহিদা প্রকাশ করা হয়েছে। ক্রমবর্ধমান চাহিদা, যদিও সরবরাহ এখনও অপ্রতুল, দামকে বাড়িয়ে দিয়েছে।

সম্পর্কিত খবর

২০২৪ সালের চিত্তাকর্ষক ছবি: অভূতপূর্ব এবং ঐতিহাসিক ঘটনায় পুরো বিশ্ব হতবাক

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির হার কমে গেলেও, জমির দাম বৃদ্ধির কারণে ২০২৫ সালে বিক্রয়মূল্য কমানো কঠিন হবে। প্রকৃতপক্ষে, হ্যানয়ের বাজার হো চি মিন সিটির প্রবৃদ্ধির দৃশ্যপট অনুসরণ করছে। আগামী ২-৩ বছরে, রিয়েল এস্টেট বাজার আরও স্পষ্ট হয়ে উঠবে, যার মধ্যে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আসবে, যার মধ্যে রয়েছে মূল্যের ওঠানামা এবং বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতা উভয়ের চাহিদার সমন্বয়। পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে যে ২০২৫ সালে হ্যানয়ে সমস্ত প্রাথমিক সরবরাহ উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে হবে; যার মধ্যে বিলাসবহুলের পরিমাণ ৩৬%।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, হাং থিন কর্পোরেশনের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ এনগো হু ট্রুং বলেন যে আগামী সময়ে রিয়েল এস্টেটের দাম কমানো কঠিন হবে। এর একটি কারণ হল প্রকল্প অনুমোদন প্রক্রিয়া প্রায়শই দীর্ঘ সময় নেয়, যার ফলে বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি পায়।

রিয়েল এস্টেটের দাম সম্পর্কে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট নগুয়েন ভ্যান দিনও মন্তব্য করেছেন যে এখন থেকে ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত, নতুন আইনের বিধানগুলি সম্পূর্ণরূপে প্রয়োগ করা হয়নি তবে এখনও পুরানো সমস্যা থেকে শোষণ করা হচ্ছে। অতএব, জমির দাম যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে। তবে, ২০২৬ - ২০২৭ সময়কালে, যদি এখন থেকে ততক্ষণ পর্যন্ত কোনও উপযুক্ত সমন্বয় না করা হয়, তাহলে দামের উপর আরও চাপ "চাপ" দেওয়া হবে।

মিঃ ডিনের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য দুটি পরিস্থিতি থাকবে। যদি ভালো নিয়ন্ত্রণ থাকে, তাহলে ২০২৬-২০২৭ সালে বাজার স্থিতিশীল থাকবে। কিন্তু যদি ভালো প্রযুক্তিগত সমন্বয় না করা হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেটের দাম আরও বেশি, অযৌক্তিক স্তরে ঠেলে দেওয়া হতে পারে। এবং তারপরে, বাজার আবার কঠিন হয়ে পড়বে।

বাজার তার সবচেয়ে কঠিন সময় পার করেছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় ২০২৪ সালে নির্মাণ শিল্পের ১০টি উল্লেখযোগ্য ঘটনা ঘোষণা করেছে। বিশেষ করে, ২০২৪ সাল প্রবৃদ্ধির দিক থেকে একটি মাইলফলক, যা প্রায় ৭.৮-৮.২% এ পৌঁছেছে, যা ২০২০ সালের পর সর্বোচ্চ, যা সরকার কর্তৃক রেজোলিউশন নং ০১ (৬.৪-৭.৩%) এ নির্ধারিত লক্ষ্যমাত্রা ছাড়িয়ে গেছে।

এটি ২০২০ সালের পর থেকে নির্মাণ শিল্পের সর্বোচ্চ প্রবৃদ্ধির হার, যা অর্থনীতির সামগ্রিক জিডিপি প্রবৃদ্ধির চালিকা শক্তি। নগরায়নের হার ৪৪.৩% এ পৌঁছেছে, যা জাতীয় পরিষদ কর্তৃক নির্ধারিত ৪৩.৭% লক্ষ্যমাত্রা ছাড়িয়ে গেছে। নির্মাণ শিল্প সরকার কর্তৃক নির্ধারিত আরও দুটি লক্ষ্য অর্জন করেছে, যার মধ্যে রয়েছে: বর্জ্য জল সংগ্রহ এবং শোধনের হার ১৮% এবং দেশব্যাপী গড় আবাসন এলাকা ২৬.৫ বর্গমিটার মেঝে/ব্যক্তি।

গত বছর রিয়েল এস্টেট বাজারের মূল্যায়ন করে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছে যে বাজারের অসুবিধা দূর করার জন্য অনেক সমকালীন সমাধান বাস্তবায়ন করা হয়েছে। রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নে অসুবিধা এবং বাধা অপসারণ সংক্রান্ত প্রধানমন্ত্রীর ওয়ার্কিং গ্রুপ স্থানীয় এবং রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলির সাথে তথ্য, পরিস্থিতি উপলব্ধি করতে এবং প্রতিটি নির্দিষ্ট প্রকল্প পর্যালোচনা করার জন্য কাজ করেছে, বাস্তবায়নে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার জন্য আলোচনা, নির্দেশনা এবং উত্তর দেওয়ার জন্য।

"রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন এসেছে, পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়নের জন্য গতি অর্জনের সবচেয়ে কঠিন সময় অতিক্রম করেছে," নির্মাণ মন্ত্রণালয় জোর দিয়ে বলেছে।

গত বছরের আরেকটি উল্লেখযোগ্য দিক ছিল সামাজিক আবাসন উন্নয়নের প্রতি বিশেষ মনোযোগ দেওয়া। ২৪শে মে, সচিবালয় নতুন পরিস্থিতিতে সামাজিক আবাসন উন্নয়নে পার্টির নেতৃত্বকে শক্তিশালী করার বিষয়ে ৩৪ নম্বর নির্দেশিকা জারি করে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য অগ্রাধিকারমূলক মূলধন উৎস সম্পর্কিত একটি খসড়া প্রস্তাব সরকারের কাছে জমা দিচ্ছে। সেই অনুযায়ী, এটি ৫ বছরের জন্য প্রযোজ্য বন্ড মূলধন থেকে সামাজিক আবাসন ঋণের জন্য ১০০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডংয়ের একটি অগ্রাধিকারমূলক প্যাকেজ বাস্তবায়নের প্রস্তাব করেছে। উপরোক্ত প্রচেষ্টাগুলি আগামী সময়ে দেশব্যাপী সামাজিক আবাসনের উন্নয়নকে ত্বরান্বিত করার ভিত্তি হবে।

হ্যানয়ের নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রভাব

২০ ডিসেম্বর, ২০২৪ থেকে হ্যানয়ের সম্প্রতি জারি করা এবং কার্যকর জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, হ্যানয়ের কিছু এলাকায় জমির দাম ২০১৯ সালে জারি করা জমির মূল্য তালিকার চেয়ে ২-৬ গুণ বেশি। বিশেষ করে, হোয়ান কিয়েম জেলার কিছু রাস্তার জমির সর্বোচ্চ দাম প্রায় ৭০০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টায় পৌঁছায়।

কিছু মতামত বলছে যে হ্যানয়ে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের ফলে আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেতে পারে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের একটি প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে যদি ২০২৪ সালের জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জমি ব্যবহারের খরচ আগের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে। কারণ হল আবাসন এবং রিয়েল এস্টেটের দামকে প্রভাবিত করে এমন প্রধান খরচগুলির মধ্যে রয়েছে: সাইট ক্লিয়ারেন্স ক্ষতিপূরণ খরচ, ভূমি ব্যবহারের ফি, প্রকল্প নির্মাণ খরচ যেমন আবাসন, রিয়েল এস্টেট, কর, সম্পর্কিত ফি...

বিশেষ করে, ভূমি ব্যবহার ফি সম্পর্কিত খরচ প্রায়শই একটি আবাসন প্রকল্পের মোট ব্যয়ের একটি বড় অংশের জন্য দায়ী, যা বহুতল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের জন্য ৭-২০% এবং ভিলা এবং টাউনহাউস প্রকল্পের জন্য ২৫-৫০% পর্যন্ত।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া হবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসনের দাম আগের তুলনায় ১৫-২০% বৃদ্ধি পাবে।

ডাট জানহ মিয়েন বাকের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভু কুওং কুয়েট বলেন যে ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের জন্য, জমির মূল্য তালিকা থাকা বাজার মূল্যের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে জমির মূল্য নির্ধারণের পদক্ষেপগুলিকে সমর্থন করবে। জমির কর নির্ধারণের জন্য ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের জন্য সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি।

তবে, যদি বাজার মূল্য অনুসারে ভূমি কর নির্ধারণ করা হয়, তাহলে উদ্যোগের ভূমি ব্যবহার রূপান্তর কর বেশি হবে, যার ফলে ক্রেতাদের জন্য আউটপুট রিয়েল এস্টেট বিক্রয় মূল্য বেশি হবে।

নতুন নিয়ম অনুসারে কিস্তিতে পরিশোধ করা হচ্ছে এমন একটি অ্যাপার্টমেন্ট কি আমি বিক্রি করতে পারি?

কিস্তিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা এমন একটি প্রবণতা যেখানে অনেকেই তাৎক্ষণিকভাবে বড় অঙ্কের অর্থ ব্যয় না করেই একটি বাড়ি কিনতে পছন্দ করেন। তাহলে কিস্তিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় কোন নিয়মগুলি মেনে চলতে হবে?

কিস্তিতে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় এবং বিক্রয় 2023 সালের আবাসন আইনের 167 অনুচ্ছেদে নিম্নরূপ নিয়ন্ত্রিত হয়েছে:

- পক্ষগুলির দ্বারা সম্মত এবং বাড়ি ক্রয় চুক্তিতে স্পষ্টভাবে উল্লেখিত।

- কিস্তি পরিশোধের সময়কালে, অ্যাপার্টমেন্ট ক্রেতাকে ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া হবে এবং রক্ষণাবেক্ষণের জন্য দায়ী থাকবে, যদি না অন্যথায় সম্মত হয় অথবা অ্যাপার্টমেন্টের ওয়ারেন্টি সময়কালে।

বিশেষ করে, ২০২৩ সালের গৃহনির্মাণ আইনের ১৬৭ অনুচ্ছেদের ধারা ২ নিশ্চিত করে: যে বাড়ি ক্রেতা কিস্তিতে বা কিস্তিতে অর্থ প্রদান করেন, তিনি বাড়ির জন্য সম্পূর্ণ অর্থ প্রদানের পরে অন্য ব্যক্তির সাথে কেবল এই বাড়িটি ক্রয়, বিক্রয়, দান, বিনিময়, বন্ধক বা মূলধন অবদানের লেনদেন পরিচালনা করতে পারবেন, যদি না পক্ষগুলির মধ্যে অন্য কোনও চুক্তি থাকে।

এই নিয়ম অনুসারে, বর্তমানে কিস্তিতে পরিশোধ করা কোনও অ্যাপার্টমেন্টের ক্রেতা যদি এটি অন্য কারও কাছে বিক্রি করতে চান, তবে তাকে বিক্রেতাকে সম্পূর্ণ ক্রয়মূল্য পরিশোধ করতে হবে, যদি না পক্ষগুলির মধ্যে অন্য কোনও চুক্তি থাকে।

সুতরাং, যদি বিনিয়োগকারীর সাথে কিস্তিতে অর্থ প্রদান করে বা বিক্রেতাকে কিস্তিতে অর্থ প্রদান করে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা হয়, তবে কেবলমাত্র অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় মূল্যের সম্পূর্ণ পরিমাণ পরিশোধ করার পরে, ক্রেতা অন্য ব্যক্তির কাছে এটি বিক্রি করতে পারবেন যদি না পক্ষগুলির মধ্যে অন্য কোনও চুক্তি থাকে।

একইভাবে, ব্যাংক কিস্তি ঋণ বন্ধক রাখার সময়, যদি আপনি এটি অন্য কারো কাছে বিক্রি করতে চান, তাহলে ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ৩২১ ধারার ৫ নম্বর ধারা অনুসারে, বন্ধকগ্রহীতা ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা অ্যাপার্টমেন্টটি অন্য কারো কাছে বিক্রি করতে পারেন যদি ব্যাংক সম্মত হয় অথবা আইনের বিধান অনুসারে।

সেই অনুযায়ী, যদি পক্ষগুলি সম্মত হয় অথবা ব্যাংক কিস্তিতে পরিশোধিত অ্যাপার্টমেন্টটি বিক্রি করতে সম্মত হয়, তাহলে নিম্নলিখিত পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করা যেতে পারে:

- বিনিয়োগকারী রাষ্ট্রীয় সংস্থার কাছে সার্টিফিকেট ইস্যু করার জন্য আবেদন জমা না দিয়েই অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তি স্থানান্তর নথিতে স্বাক্ষর করেছেন।

- পক্ষগুলি অ্যাপার্টমেন্টের পুরাতন কিস্তি ক্রয় চুক্তি বাতিল করতে স্বাক্ষর করে এবং বিক্রেতা সরাসরি নতুন ক্রেতার সাথে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করবেন (যদি পুরাতন ক্রেতা রেড বুক স্থানান্তর না করে থাকেন) অথবা তিনটি পক্ষের মধ্যে কিস্তিতে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয়ের জন্য একটি লিখিত চুক্তি স্থাপন করবেন: পুরাতন ক্রেতা, বিক্রেতা এবং নতুন ক্রেতা।

- ব্যাংক, ক্রেতা এবং বিক্রেতার মধ্যে একটি ত্রিপক্ষীয় চুক্তি করুন যে ব্যাংক অন্য ব্যক্তির কাছে কিস্তিতে পরিশোধিত অ্যাপার্টমেন্টটি বিক্রি করতে সম্মত হয়। একই সাথে, সম্পত্তির বন্ধক ছেড়ে দিন, বিক্রয় চুক্তিতে পুনরায় স্বাক্ষর করুন এবং নতুন ক্রেতার কাছে লাল বই হস্তান্তর করুন।

এই ক্ষেত্রে, পক্ষগুলি ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ৩৭০ ধারার বিধান অনুসারে ব্যাংকের ঋণের বাধ্যবাধকতা অন্য ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করতে পারে।

সুতরাং, ক্রেতা কিস্তিতে পরিশোধিত অ্যাপার্টমেন্টটি বিক্রি করতে পারবেন যদি উপরোক্ত বিশ্লেষণ অনুসারে বিক্রেতার সম্মতি থাকে অথবা যখন কিস্তি সম্পূর্ণ পরিশোধ করা হয়ে থাকে অথবা পক্ষগুলির চুক্তি অনুসারে।